ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 сентября 2026 года г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Далбановой Е.В.., при секретаре судебного заседания Баглаевой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в интересах Кондаленкова Антона Алексеевича к ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» об открытии счета эскроу и об обязании застройщика пополнить счет, установил:
истец, обращаясь в суд с иском, просит обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу открыть эскроу счет на имя Кондаленкова А.А., пополнить счет эсксроу ..., открытый в ПАО Сбербанк в размере 2 561 000 руб.
Требования мотивированы тем, что 16.10.2023 между Кондаленковым А.А. и ООО «СЗ «Мегаполис» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ..., по условиям которого застройщик после завершения строительства МДК обязуется передать жилое помещение площадью 38,2 кв.м. в срок до 30.12.2027, а именно: 1-комнатной квартиры, общей площадью 39,4 кв.м., на 12 этаже многоквартирного жилого дома в 148А квартале г.Улан-Удэ, 1 очередь, этап ..., жилой <адрес>, блок секция 1/4. По условиям договора денежные средства в размере 2 561 000 руб. подлежали зачислению на счет эскроу в ПАО Сбербанк. До настоящего времени ответчиком денежные средства на счет эскроу не внесены.
Определением суда, в связи с отказом истца от иска, прекращено производство по делу в части требования об обязании ответчика открыть счет эскроу на имя Кондаленкова А.А. к договору участия в долевом строительстве ... от 16.10.2023.
Представитель истца Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора по доверенности Ламаева И.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Истец Кондаленков А.А., его представитель по доверенности Кондаленкова Н.Г. в судебное заседание не явились, извещены, причины неявки не известны.
Представитель ответчика ООО «СЗ «Мегаполис» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Иные стороны в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причины неявки не известны.
С учетом мнения стороны истца, не возражавшего против принятия заочного решения, суд в соответствии со ст. 233 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Заслушав явившихся лиц, изучив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в ст. 555 и 942 ГК РФ).
Часть 1 ст. 56 ГПК РФ, устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13,пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1,пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Из содержания п.2 ст.6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как следует из материалов дела, 16.10.2023 между ООО «СЗ Мегаполис» и Кондаленковым А.А. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ... многоквартирный дом – «Многоквартирный жилой дом в 148А квартале г.Улан-Удэ» 1 очередь, этап ..., жилой <адрес>, секция 1/4. Основные характеристики объекта: проектный ..., номер этажа – 12, проектная общая/приведенная/площадь объекта (кв.м.) – 39,4, количество комнат – 1 (пункт 1.2 договора). Договор долевого участия зарегистрирован в ЕГРН 16.09.2025.
В соответствии с пунктом 2 договора предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства в срок до 30.12.2026.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена договора составляет 2 561 000 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
По условиям указанного договора датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (п.1.9 договора).
При этом договором участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации или третьими лицами.
16.10.2023 Кондаленков А.А. внес наличными в кассу застройщика 2 561 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ....
Таким образом, вопреки условиям заключенного между сторонами договора, денежные средства в сумме 2 561 000 руб. переданы непосредственно ответчику ООО «СЗ Мегаполис», который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства от участника долевого строительства, что не оспаривалось ответчиком.
Счет эскроу ... открыт на имя Кондаленкова А.А., сведения о внесении на счет денежных средств отсутствуют.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 2 561 000 руб. подлежат возврату истцу на счет эскроу.
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -198, 235 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в интересах Кондаленкова Антона Алексеевича удовлетворить.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» (ИНН 0300007141) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счет эскроу ..., открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя Кондаленкова Антона Алексеевича (паспорт 8106 ...), на сумму 2 561 000 рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Мегаполис» (ИНН 0300007141) в доход муниципального образования городской округ г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Ответчик вправе подать в Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения суда.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.В.Далбанова
УИД 04RS0007-01-2026-003481-15