РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 июня 2026 года г. Гуково Ростовской области
Гуковский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Рябенко И.В., при секретаре Воркуновой Е.А., с участием представителя истца Болдырева С.В. – Соломахина Е.В., представителя ответчика МКУ «Управления КС и ЖКХ» МО «Город Гуково» Реуцкой О.А., представителя ответчика МО «город Гуково» в лице Администрации г. Гуково Горнухина Д.С.
рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Болдырева С.В. к МКУ «Управление КС и ЖКХ» МО «Город Гуково» об обязании произвести компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома, третье лицо «Ростовский областной общественно полезный фонд содействия капитальному ремонту», установил:
Болдырев С.В., в лице представителя Айрих Е.К. обратился в Гуковский городской суд с иском, в обоснование требований ссылаясь на то, что между ним и ответчиком заключен договор об изъятии путем выкупа жилого помещения (квартиры) и прекращении права собственности, вместе с тем указанный договор не содержит компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома. Впоследствии истцу стало известно о том, что согласно Постановлению администрации г. Гуково от 28.03.2024 № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежит сносу после отселения всех граждан, проживающих в аварийном доме. Однако выкупная цена – это возмещение за жилое помещение, признанное аварийным. Также она перечисляется каждому собственнику при изъятии недвижимости для муниципальных нужд, и для этого необязательно, чтобы он была непригодной для проживания. Капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей. В соответствии с данными сайта «Реформа ЖКХ» данные нормативной периодичности работ по капитальному ремонту дома, в котором находится спорная квартира, необходимые для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, не заполнены. Соответственно указанные обстоятельства подтверждают факт не выполнения капитального ремонта дома, до момента исключения его из региональной программы. На данном сайте указано, что «многоквартирный дом исключен из региональной программы капитального ремонта: 29.12.2017», т.е. ровно до этой даты можно проводить расчет данной компенсации.
На основании изложенного, с учетом уточненных исковых требований истец просит суд признать недействительным п.6 договора об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания от 18.02.2025, заключенного между МО «Город Гуково» в лице Муниципального казенного Учреждения города Гуково «Управление капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства» Муниципальное образование «Город Гуково» и Болдыревым С.В., устанавливающий размер денежного возмещения в размере 2 844 151 руб. Взыскать с МКУ «Управление КС и ЖКХ» МО «город Гуково» в пользу Болдырева С.В. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома в размере 568 813 руб., с учетом ранее выплаченной суммы в размере 2 844 151 руб.
В судебном заседании истец Болдырев С.В. и его представитель Соломахин Е.В. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.
Представитель ответчика МКУ г. Гуково «Управление капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства» МО «Город Гуково», Реуцкая О.А. против удовлетворения заявленных требований возражала, предоставила письменный отзыв на исковое заявление. Указала, что отчет, подготовленный ИП М.И., включает в себя все возможные затраты, которые истец понес ввиду изъятия у него жилого помещения.
Представитель ответчика, администрации города Гуково Горнухин Д.С., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, мотивировав тем, что соглашение уже заключено, истец согласился с предложенной стоимостью изъятия квартиры, а при определении указанной стоимости данная компенсация была включена в качестве всех убытков, причинённых собственнику жилого помещения.
Представитель третьего лица НКО Фонд капитального ремонта, извещенный о дате и времени рассмотрения дела в суд не явился. Представил ходатайство о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Компенсация за непроизведенный капитальный ремонт предусмотрена положениями ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Из части 1 статьи 190.1 ЖК РФ следует, что возложение обязанности по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (то есть на бывшего наймодателя), возможно лишь в том случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.
Определением от 12 марта 2019 года № 577-0 Конституционный Суд Российской Федерации выявил смысл положений статьи 190.1 ЖК РФ, отметив, что исполнение бывшим наймодателем публичной обязанности по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, нуждавшегося в таком ремонте на дату приватизации первого расположенного в нем жилого помещения, отвечает интересам всех собственников помещений данного дома, что в полной мере согласуется с конституционным принципом равенства. При этом сама по себе публичная обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома не может рассматриваться как вновь возникающая по отношению к каждому новому собственнику всякий раз при приватизации отдельного жилого помещения в многоквартирном доме, нуждающемся в таком ремонте на момент приватизации соответствующего жилого помещения.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в вышеприведенном постановлении, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25 декабря 2012 года N 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации", не затронули статью 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе на граждан, приватизировавших жилые помещения.
Потребность в проведении капитального ремонта отдельных элементов жилого дома в целях возложения обязанности по его проведению на бывшего наймодателя должна определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Учитывая изложенное в правовой взаимосвязи, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении требований о выплате компенсации на орган местного самоуправления в связи с невыполнением обязанности по производству капитального ремонта является выяснение наличия на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, на что указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.
Факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации ответчиком не оспаривался, доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился ответчиком в материалы дела не представлено, вместе с тем из имеющихся в материалах дела доказательств усматривается, что капитальный ремонт в доме не проводился, в связи с чем, обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, однако, обязанность по производству капитального ремонта не была исполнена.
Действующее жилищное законодательство не ограничивает право собственника изымаемого жилого помещения обращаться с требованием о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отдельно от стоимости изымаемого жилья в случае, если право собственника на получение данной компенсации было нарушено действиями органа местного самоуправления. Основание приобретения жилых помещений истцами по договорам купли-продажи в данном случае не лишает их права требовать компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, что согласуется с действующим законодательством.
При принудительном изъятии жилого помещения у собственника, как слабой стороны соглашения, не обладающей юридическими познаниями, государством гарантируется включение в размер возмещения рыночной стоимости общего имущества многоквартирного дома и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома способствовало разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке.
При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
Доводы ответчика о том, что между сторонами было заключено соглашение об изъятии жилого помещения, администрация исполнила принятые на себя перед истцами обязательства, соглашение об изъятии жилых помещений считается исполненным и изменению не подлежит, не могут быть приняты во внимание.
Заключение Соглашения об изъятии жилого помещения не лишает права истцов требовать выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку вопрос о выплате компенсации заключенным Соглашением не определялся сторонами. Вместе с тем сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт при наличии правовых оснований к ее выплате в пользу собственника является самостоятельной выплатой, включаемой в состав возмещения, подлежащего выплате при изъятии жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, подлежащим сносу.
Как усматривается из п.6 договора об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания от 18.02.2025 размер возмещения стоимости, предоставляемой МО «Город Гуково» собственнику в связи с изъятием жилого помещения по адресу: <адрес>, согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 19.11.2024 № составляет в сумме 2 844 151 руб., в том числе: 2 773 047,22 руб., средства областного бюджета, 71 103,78 руб., средства местного бюджета. При определении размера возмещения стоимости в нее включены рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности – на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При этом указанный договор не содержит сведений о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.
Следовательно, ответчику, который уполномочен на проведение мероприятий по изъятию жилых помещений в муниципальную собственность и заключение соглашений об изъятии, при направлении собственнику проекта соглашения об изъятии в соответствии со статьей 56.9, статьей 56.10 Земельного кодекса РФ, следовало исполнить обязанности, информировать истца об отсутствии или исполнении органом местного самоуправления капитального ремонта в многоквартирном доме, при отсутствии проведения капитального ремонта разъяснить право на получение компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и право на получение возмещения стоимости за нежилое помещение, являющееся общим имуществом всех собственников помещений дома, сформулировать перед оценщиками задание на оценку в соответствии с пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, учесть в составе возмещения рыночную стоимость нежилого помещения и стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Стороной ответчика сведений об исполнении положений ст. 56.10 ЗК РФ предоставлено не было.
Из буквального толкования Соглашения об изъятии следует, что при определении размера возмещения жилого помещения размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соглашением не устанавливался.
Поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и рыночной стоимости общего имущества прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон размер стоимости не определялся, истец вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.
Суд приходит к выводу о нарушении ответчиком прав истца на реализацию гарантированного конституционного права на жилище, на получение равноценного возмещения, на своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома или получение взамен компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Факт выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в пользу предыдущих собственников квартиры, приобретших право собственности в порядке приватизации, ответчиком не подтвержден, как и факт проведения капитального ремонта многоквартирного дома.
Так согласно ответу НКО Фонд капитального ремонта на запрос суда в соответствии с Региональной программой капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома по вышеуказанному адресу запланирован следующим образом: ремонт газоснабжения – 2031 год, ремонт электроснабжения – 2035 год, ремонт теплоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, крыши – 2036 год, ремонт фундамента, фасада – 2046 год. Постановлением администрации г. Гуково от 17.10.2017 № вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. На основании постановления Правительства Ростовской области от 29.12.2017 №934 указанный дом исключен из Региональной программы. В рамках региональной программы капитальный ремонт общего имущества указанного многоквартирного дома не проводился.
На основании изложенного суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственникам возмещения в соответствии с соглашением об изъятии жилых помещений в муниципальную собственность.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что между сторонами возник спор по вопросу определения размера возмещения за не произведенный капитальный ремонт, определением Гуковского городского суда Ростовской области от 27 ноября 2025 года была назначена судебная строительно-техническая (оценочную) экспертиза, производство которой поручено АНО ОЭБ «Стандарт».
Согласно заключению судебной строительно-технической (оценочной) экспертизы № от 12 февраля 2026 года стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 568 813 рублей.
Оценивая вышеуказанное заключение судебной экспертизы по правилам статей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд придает доказательственное значение указанному заключению судебной строительно-технической (оценочной) экспертизы, признавая его относимым и допустимым доказательством по следующим основаниям.
Заключение судебной экспертизы выполнено штатным экспертом Мироняк И.В., которая имеет длительный стаж работы в области оценочной деятельности, включена в реестр оценщиков 12.12.2005; предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Судебная экспертиза в целом проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
Кроме того, исследовательская часть заключения содержит подробное описание произведенных экспертом исследований и сделанных в их результате выводов, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в ее распоряжение материалов. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства.
Таким образом, экспертное заключение оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.
Суд оценивает также указанное экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.
Оснований, дающих возможность усомниться в его правильности, а также в беспристрастности и объективности экспертов, не представлено. Каких-либо бесспорных доказательств проведения судебной экспертизы с нарушением норм процессуального права, способных поставить под сомнение достоверность ее результатов, не представлено.
В связи с чем, суд полагает возможным положить заключение судебной экспертизы в основу своего решения.
Таким образом, с учетом выводов судебной экспертизы, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт спорного помещения составляет 568 813 руб.
Ответчику неоднократно разъяснялось его право на заявление ходатайства о проведении по делу оценочной экспертизы, с целью установления стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение.
Своим правом сторона ответчика не воспользовалась.
Определяя надлежащего ответчика по делу, суд исходит из того, что постановлением Администрации г. Гуково Ростовской области от 24.03.2020 № МКУ «УКС и ЖКХ» МО «Город Гуково» наделено полномочиями по решению вопросов местного значения от имени учредителя в качестве заказчика в рамках действующих программ в области организации строительства и содержания муниципального жилищного фонда, создания условий для жилищного строительства, осуществления мероприятий, связанных с переселением граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда, регистрации прав, сделок об отчуждении имущества, а также иных полномочий органов местного самоуправления в соответствии со ст.ст.32,86,87 Жилищного Кодекса Российской Федерации.
Таким образом, надлежащим ответчиком по настоящему делу является МКУ «УКС и ЖКХ» МО «Город Гуково».
В связи с изложенным, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
уточненные исковые требования Болдырева С.В. удовлетворить.
Признать недействительным пункт 6 договора об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания от 6 августа 2025 года, заключенного между муниципальным образованием «город Гуково» и Болдыревым С.В., устанавливающий размер денежного возмещения за квартиру в размере 2 844 151 руб.
Установить размер денежного возмещения за квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, в сумме 3 412 964 руб.
Взыскать с МКУ «Управление капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства» Муниципального образования «Город Гуково» (ИНН 6144020841) в пользу Болдырева С.В. (паспорт №) в счет компенсации за не произведённый капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> денежные средства, в размере 568 813 руб., государственную пошлину в размере 16376 руб., расходы на оплату экспертизы в размере 15 000 руб., всего 600 189 руб.
В удовлетворении исковых требований Болдырева С.В. к МО «Город Гуково» в лице Администрации г. Гуково – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Гуковский городской суд Ростовской области в течение 1 месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья И.В. Рябенко
Решение в окончательной форме изготовлено 29.06.2026.