РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 октября 2026 года г.Батайск
Батайский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Акименко Н.Н., с участием адвоката Ванюниной Е.В., при секретаре Бондаревой С.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым требованиям Оганесяна <данные изъяты> к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольно возведенное строение,
УСТАНОВИЛ:
В суд обратился Оганесян М.М. с иском к Администрации <адрес> о признании права собственности на нежилое строение. В обоснование исковых требований указал, что он является собственником земельного участка площадью 2 053 кв.м. с кадастровым номером 61:46:0011003:443, расположенного по адресу <адрес>, <адрес>. На земельном участке расположены нежилые здания литер Б1,Б2,Б3,Б4,Б5,Б6 общей площадью 1 362, 7 кв.м, лит. В общей площадью 14,8 кв.м., принадлежащие истцу на праве собственности на основании решения Батайского городского суда от 16 октября 2012 года. На указанном земельном участке истцом своими силами, за свои денежные средства, но без получения разрешения на строительство в установленном законом порядке, возведено строение столовой лит.Д общей площадью 54,5 кв.м. Решением Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> от 19 июня 2024 года №.16/1340 истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания - столовой лит. Д по причине отсутствия разрешения на строительство.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит признать за ним право собственности на нежилое здание лит. Д общей площадью 54,5 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, <адрес>
Истец в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом. Представитель истца по доверенности Ванюнина Е.В. заявленные исковые требования поддержала, сославшись на доводы искового заявления.
Представитель Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, уведомлен о дне и времени рассмотрения дела надлежащим образом.
Выслушав представителя истца, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу абзаца четвертого пункта 2 названной статьи самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Конституционный Суд Российской Федерации, обращаясь к вопросу о правовой природе обязанности по сносу самовольной постройки, указал, что данная обязанность представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, при этом было отмечено, что абзац второй пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии его вины и не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности снести за свой счет самовольную постройку (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 147-О-О).
Из положений указанной нормы и акта ее толкования следует, что к признанию постройки самовольной приводят либо частноправовые нарушения (строительство на земельном участке в отсутствие права на землю) либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил).
Из материалов дела следует, что в собственности истца имеется земельный участок площадью 2 053 кв.м. с кадастровым номером 61:46:0011003:443 по адресу: <адрес>, <адрес>. В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки <адрес> земельный участок имеет разрешенный вид использования – объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание).
В границах участка с кадастровым номером 61:46:0011003:443 имеются постройки с кадастровым номером 61:46:0011003:732 (нежилое здание) площадью 1 362, 7 кв.м, 2003 года постройки, с кадастровым номером 61:46:0011003:729 (нежилое здание) площадью 14,8 кв.м, 2011 года постройки, на которые за истцом в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности.
Также, в границах участка с кадастровым номером 61:46:0011003:443 силами истца без получения разрешительной документации возведено строение площадью 54,5 кв.м.
Решением Управления по архитектуре и градостроительству <адрес> от 19 июня 2024 года № истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого здания - столовой лит. Д по причине отсутствия разрешения на строительство.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков. Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").
По настоящему делу, исходя из приведенных норм материального права и с учетом заявленных требований и возражений на них, юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являлись: соответствует ли спорный объект строительным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным, противопожарным нормам и правилам; наличие сохранением спорного объекта угрозы жизни и здоровью граждан; нарушение прав и интересов третьих лиц.
Из разъяснений пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Исходя из изложенного, с учетом приведенных положений процессуального закона именно на суд возлагается обязанность по определению предмета доказывания как совокупности обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предмет доказывания определяется судом на основании требований и возражений сторон, с учетом норм материального права, регулирующих спорные отношения.
Назначение судебной экспертизы по правилам статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непосредственно связано с исключительным правом суда определять достаточность доказательств, собранных по делу, и предполагается, если это необходимо для установления значимых обстоятельств и иным способом это сделать невозможно, а потому полученное по результатам исследования заключение является допустимым доказательством в соответствии со статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, которое должно быть оценено судом.
В целях проверки доводов истца определением от 1 декабря 2025 года по делу была назначена экспертиза, производство которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.
Согласно заключению строительно-технической экспертизы №, № от 5 октября 2026 года, выполненному специалистами ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, установлено, что объект капитального строительства лит. «Д» площадью 54,5 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, архитектурно-планировочному и инженерно-техническому решениям, по фактической организации производства, методам и формам обслуживания, соответствует требованиям действующих норм и правил (строительным, противопожарным, санитарным, градостроительным), предъявляемых к зданиям общественного питания типа «столовая» (соответствующие ГОСТ).
Фактически существующий набор конструктивных элементов исследуемого объекта капитального строительства - нежилого здания столовой лит. «Д» соответствует набору конструктивных элементов, предусмотренному типовым конструктивным решениям проектирования и строительства аналогичных зданий общественного питания.
Конструктивные элементы исследуемого нежилого здания столовой лит. «Д» не имеют повреждений, трещин, просадок, в том числе просадок конструкций и полов под технологическим оборудованием, перекосов проемов, мест разрушения элементов кладки, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, которые свидетельствовали бы о недостаточной, несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, т.е. угрозы обрушения конструктивных элементов исследуемого нежилого здания при существующих условиях его эксплуатации не имеется.
Расположение исследуемого нежилого здания столовой лит. «Д» на земельном участке с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования - объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), магазины, общественное питание, гостиничное обслуживание, находящихся в территориальной зоне общественно-делового и коммерческого назначения - Д.2, представленному в ст. 33 Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» <адрес>, соответствует действующим градостроительным требованиям, а именно: зоны Д.2.1, представленному в ст. 33 Правил землепользования и застройки <адрес>.
Выполненная высота, количество этажей, процент застройки и иные показатели исследуемого нежилого здания столовой лит. «Д» соответствуют градостроительному регламенту зоны общественно-делового и коммерческого назначения - Д.2.1, представленному в ст. 33 Правил землепользования и застройки муниципального образования «<адрес>» <адрес>.
Фактическое расположение исследуемого нежилого здания столовой лит. «Д» по отношению к границам земельного участка с кадастровым номером № и по отношению к существующей застройке, с его обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно градостроительного регламента территориальной зоны общественно-делового и коммерческого назначения - Д.2.1.
Объект капитального строительства - здание лит. «Д», общей площадью 54,5 кв.м, расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №
Эксперты указывают, что исследуемое нежилое здание столовой лит. «Д» имеет несоответствие требованиям действующих норм и правил, которое заключается в следующем - ширина входной площадки, составляющая 0,38 м, перед наружной дверью (эвакуационным выходом) исследуемого нежилого здания столовой лит. «Д», не соответствует требованиям п. 6.10 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009», а также требованиям п. 4.2.21 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы», согласно которым перед наружной дверью (эвакуационным выходом) должна быть предусмотрена горизонтальная входная площадка с длиной и шириной не менее полуторной ширины полотна наружной двери. В данном случае ширина дверей равна 0,84, соответственно, ширина входной площадки должна быть не менее 1,26 м, при имеющейся 0,38м.
Также, указано, что данное несоответствие требованиям п. 6.10 СП 118.13330.2022 и п. 4.2.21 СП 1.13130.2020 является технически устранимым, так как технически возможно оборудовать входную группу перед наружной дверью нежилого здания столовой лит. «Д» входной площадкой с шириной не менее 1,26 м (т.е. не менее полуторной ширины полотна наружной двери), что приведет к выполнению указанных требований.
В ходе рассмотрения дела истцом предприняты действия по приведению входной группы перед наружной дверью нежилого здания столовой лит. «Д» в соответствие с установленными требованиями.
В качестве доказательства предоставлено техническое заключение ООО «Бюро технической инвентаризации» от 21 октября 2026 года об устранении несоответствии требованиям п. 6.10 СП 118.13330.2022 и п. 4.2.21 СП 1.13130.2020, из которого следует, что истцом проведены строительные работы, в результате которых горизонтальная площадка перед входом в строение составляет 2,0 метра при ширине активных дверных полотен дверей входов в здание 0,84 м. Также, к материалам дела приобщены фотоматериалы и ситуационный план строения.
Оценивая собранные по делу доказательства, суд, руководствуясь положениями статьи HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=№" 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 15, 26, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ N, Пленума ВАС РФ N от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", приходит к выводу, что при возведении спорной постройки не допущено существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, она не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, постройка возведена в границах земельного участка, находящегося в собственности истца, соответствует разрешенному виду использования земельного участка, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Удовлетворить исковые требования Оганесяна <данные изъяты> к Администрации города <адрес> о признании права собственности.
Признать за Оганесяном <данные изъяты> право собственности на объект недвижимости - постройку литер Д общей площадью 54,5 кв.м., по адресу <адрес>
Решение может быть обжаловано в Ростовский Областной суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.
Судья
Решение в мотивированной форме изготовлено 3 ноября 2026 года