РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
21 марта 2022 года Туапсинский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего: Милинчук И.В., при секретаре судебного заседания: Романовой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Курмашевой А.В. к Икленко Е.А., Икленко В.А. о признании заключенным договора купли- продажи, о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Курмашева А.В. обратилась в суд с исковым заявлением к Икленко Е.А., Икленко В.А. о признании заключенным договора купли- продажи, о признании права собственности. В обоснование иска указано, что 15 июля 2021 года между ответчиками Икленко Е.А. и Икленко В.А., как Продавцами, истицей Курмашевой А.В., как Покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, с расположенным на нем садовым домом общей площадью 14,30 кв.м., находящихся по адресу: ...», участок .... На момент заключения предварительного договора, право собственности ответчиков Икленко Е.А. и Икленко Е.А. на указанные объекты недвижимости не было зарегистрировано в ЕГРН, что и не позволило сторонам сразу же заключить основной договор. Так, данное имущество принадлежало продавцам в порядке наследования после смерти их бабушки Икленко М.С., умершей 11 июня 2008 года, что подтверждалось справкой нотариуса Вальковой В.М. от 15 сентября 2008 года №1191, имеющейся в наследственном деле №324/08, а также справкой председателя с/т «Горка» от 29 октября 2009 года.В соответствии с условиями заключенного предварительного договора купли - продажи, стороны оценили указанное недвижимое имущество в размере 550 000 руб., именно за названную цену ответчики обязались продать указанный земельный участок и садовый дом. Согласно расписке от 15 июля 2021 года, ответчики получили указанную денежную сумму в полном объеме, претензий не имели. То есть расчет между сторонами был произведен в полном объеме на момент подписания указанного предварительного договора. При этом, стороны обязались в срок до 30 декабря 2021 года оформить все необходимые документы, включая технический и межевой план на садовый дом и земельный участок, и получить свидетельство о праве на наследство по закону, с тем, чтобы между ними был заключен и сдан в Росреестр основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, для государственной регистрации перехода права собственности. Помимо данного предварительного договора, был составлен акт приема- передачи указанного имущества, также продавцы выдали расписку о получении указанной суммы денежных средств в порядке полного расчета. Вместе с тем, как в срок до 30 декабря 2021 года, так и позднее, ответчики так и не подготовили необходимый пакет правоустанавливающих документов. В связи с чем, истец просит признать заключенным, состоявшимся, между продавцами - ответчиком Икленко Е.А. и Икленко В.А., в лице его представителя по доверенности Икленко Е.А., с одной стороны, и покупателем - истицей Курмашевой А.В., с другой стороны, договор купли-продажи от 15 июля 2021 года земельного участка общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, с расположенным на нем садовым домом общей площадью 14,30 кв.м., находящимися по адресу: ..., участок .... Признать право собственности на земельный участок общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, а также на расположенный на нем садовый дом общей площадью14,30 кв.м., находящиеся по адресу: ...», участок .... Межмуниципальному отделу по гор. Горячий ключ и Туапсинскому району Росреестра по Краснодарскому краю и ФГБУ ФКП Росреестра - осуществить государственную регистрацию права собственности Курмашевой А.В. на земельный участок общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, а также на расположенный на нем садовый дом общей площадью 14,30 кв.м., находящиеся по адресу: ...», участок ...; а также внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о правах на указанные объекты недвижимости и обо всех их характеристиках, включая их постановку на кадастровый учет, на основании соответствующих межевого и технического планов, которые будут подготовлены кадастровым инженером. Указать, что данное решение является основанием для кадастрового инженера для изготовления межевого плана на земельный участок общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, по адресу: ...», участок ...; и технического плана на садовый дом общей площадью 14,30 кв.м, по тому же адресу: ...», участок ...; и основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю и ФГБУ «ФКП Росреестра» для внесения изменений в сведения ЕГРН и ГКН относительно прав на земельный участок и на садовый дом, и относительно всех их характеристик, на основании соответствующих межевого и технического планов кадастрового инженера.
В судебное заседание истец Курмашева А.В. не явилась, ее представитель Шахиджанова Е.В., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Ответчики Икленко Е.А., Икленко В.А. в судебное заседание не явились, согласно поступивших заявлений признали исковые требования в полном объеме.
Суд, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что 15 июля 2021 года между ответчиками Икленко Е.А. и Икленко В.А., как Продавцами, истицей Курмашевой А.В., как Покупателем, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, с расположенным на нем садовым домом общей площадью 14,30 кв.м., находящихся по адресу: ...», участок ....
На момент заключения предварительного договора, право собственности ответчиков Икленко Е.А. и Икленко Е.А. на указанные объекты недвижимости не было зарегистрировано в ЕГРН, что не позволило сторонам сразу же заключить основной договор. Данное имущество принадлежало продавцам в порядке наследования после смерти их бабушки Икленко М.С., умершей 11 июня 2008 года, что подтверждалось справкой нотариуса Вальковой В.М. от 15 сентября 2008 года №1191, а также справкой председателя с/т «Горка» от 29 октября 2009 года.
В соответствии с условиями заключенного предварительного договора купли - продажи, стороны оценили указанное недвижимое имущество в размере 550 000 руб., именно за названную цену ответчики обязались продать указанный земельный участок и садовый дом.
Согласно расписке от 15 июля 2021 года, ответчики получили указанную денежную сумму в полном объеме, претензий не имели. То есть расчет между сторонами был произведен в полном объеме на момент подписания указанного предварительного договора.
Стороны обязались в срок до 30 декабря 2021 года оформить все необходимые документы, включая технический и межевой план на садовый дом и земельный участок, и получить свидетельство о праве на наследство по закону, с тем, чтобы был заключен и сдан в Росреестр основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, для государственной регистрации перехода права собственности.
Вместе с тем, как в срок до 30 декабря 2021 года, так и позднее, ответчики так и не подготовили необходимый пакет правоустанавливающих документов.
Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу ч.1 ст.69 ФЗ РФ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
Согласно п. 1 и 2 ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии с п. 2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как разъяснено в п.1 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", в силу п.З ст.154 и п.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (п.2 ст.432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (п.2 ст. 158, п.З ст.432 ГК РФ).
В соответствии с п.З ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности. Данная норма введена в ГК РФ Федеральным законом от 08.03.2015 года N 42-ФЗ и применяется к правоотношениям, возникшим после 01 июня 2015 г.
Согласно ч.1 и 2 ст.433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст.224).
В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
В силу ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет договора (объект недвижимости) и цена.
Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(п.2 ст.434).
Согласно ч.1-3 ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Как разъяснено в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации (ФЗ РФ №122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним») и не регистрировались в соответствии с п.1 и 2 ст.6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ.
Пунктом 1 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Согласно п.61 Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п.З ст.551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз.2 п.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Спорное имущество, указанное в предварительном договоре, принадлежало наследодателю ответчиков - Икленко М.С., умершей 11 июня 2008 года, на законных основаниях, что подтверждается копией техпаспорта на садовый дом, справками и протоколами собрания с/о «Горка», справкой нотариуса. При этом, права на данное имущество являются ранее возникшими, то есть возникшими до введения в действие ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», до 1998г., что подтверждается ст.6 ФЗ РФ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и ст.69 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». Данное имущество являлось собственностью наследодателя Икленко М.С., в порядке ст.209 ГК РФ.
На момент оформления предварительного договора, отчуждаемое имущество принадлежало ответчикам как наследникам собственницы данного имущества Икленко М.С., поскольку ответчики в силу ст. 1153 ГК РФ, приняли данное наследственное имуществ. В соответствии со ст. 1152 ГК РФ, данное имущество считалось принадлежащим наследникам со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, независимо от его государственной регистрации (ст. 1154 ГК РФ).
В связи с чем, ответчики Икленко Е.А. и Икленко В.А., как наследники и законные правообладатели данного имущества, были вправе заключать сделки по его отчуждению.
Указанный предварительный договор содержал все условия основного договора, которые были исполнены сторонами. Согласно п.23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. То есть, в силу указанного разъяснения, данный договор признается основным, а не предварительным.
После подписания договора купли - продажи, истица вступила во владение данным имуществом, стала нести бремя его содержания, стала относиться к нему как к собственному, с момента подписания договора.
Таким образом, истица, как добросовестный приобретатель, полностью исполнила все условия договора, произведя расчет, фактически приняв при заключении договора приобретенные объекты недвижимости, для использования по назначению в соответствии со ст.223,224 ГКРФ, открыто вступила во владение и пользование ими. Воля обеих сторон на заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости отражена как в тексте договора, так и в прилагаемых к иску письменных доказательствах, а также подтверждается юридически значимыми обстоятельствами дела.
Учитывая, что подписанный сторонами договор по своей форме и содержанию соответствует требованиям закона, учитывая, что фактически сделка исполнена сторонами, расчет произведен, имущество передано, то это влечет за собой возникновение у истца права собственности на земельный участок и садовый дом по адресу: ...», участок ..., приобретенные на основании законной сделки.
Тот факт, что права ответчиков на отчуждаемое имущество не были зарегистрированы в ЕГРН, не лишает права собственности на данное имущество как их самих, как предыдущих собственников, так и истицу, их правопреемницу, на основании исполненного, заключенного, состоявшегося договора купли-продажи.
В силу ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Согласно ч.1 ст. 5 8 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.
В связи с чем, решение суда по делу является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на данный земельный участок и садовый дом, и для внесения изменений в сведения о правах на них и в их характеристики, на основании технического плана и межевого плана, которые будут подготовлены кадастровым инженером.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Курмашевой А.В. к Икленко Е.А., Икленко В.А. о признании заключенным договора купли- продажи, о признании права собственности- удовлетворить.
Признать заключенным, состоявшимся, между продавцами - Икленко Е.А. и Икленко В.А., в лице его представителя по доверенности Икленко Е.А., с одной стороны, и покупателем - Курмашевой А.В., с другой стороны, договор купли-продажи от 15 июля 2021 года земельного участка общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, с расположенным на нем садовым домом общей площадью 14,30 кв.м., находящимися по адресу: ...», участок ....
Признать за Курмашевой А.В. право собственности на земельный участок общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, а также на расположенный на нем садовый дом общей площадью14,30 кв.м., находящиеся по адресу: ...», участок ....
Межмуниципальному отделу по гор. Горячий ключ и Туапсинскому району Росреестра по Краснодарскому краю и ФГБУ ФКП Росреестра - осуществить государственную регистрацию права собственности Курмашевой А.В. на земельный участок общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, а также на расположенный на нем садовый дом общей площадью 14,30 кв.м., находящиеся по адресу: ...», участок ...; а также внести соответствующие изменения в сведения ЕГРН о правах на указанные объекты недвижимости и обо всех их характеристиках, включая их постановку на кадастровый учет, на основании соответствующих межевого и технического планов, которые будут подготовлены кадастровым инженером.
Решение является основанием для кадастрового инженера для изготовления межевого плана на земельный участок общей площадью 579 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, для садоводства, по адресу: ...», участок ...; и технического плана на садовый дом общей площадью 14,30 кв.м, по тому же адресу: ...», участок ...; и основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю и ФГБУ «ФКП Росреестра» для внесения изменений в сведения ЕГРН и ГКН относительно прав на земельный участок и на садовый дом, и относительно всех их характеристик, на основании соответствующих межевого и технического планов кадастрового инженера.
Резолютивная часть решения оглашена 21.03.2022 года.
Мотивированное решение изготовлено 25.03.2022 года.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд (через Туапсинский городской суд) в апелляционном порядке в течение месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий: