РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г.Гулькевичи
Краснодарского края 28 августа 2026 года
Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:
Председательствующего судьи Шевчук Т.В., при секретаре судебного заседания Диваковой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нарыжной Таисии Николаевны к Устиновой Елене Дмитриевне о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным в силу мнимости указанной сделки и применении последствий недействительности сделки, суд установил:
Истец Нарыжная Т.Н. обратилась в суд с иском к ответчику Устиновой Е.Д. и просила:
- признать договор купли — продажи земельного участка с объектами недвижимости по доверенности от 08 октября 2022 года между Черепановой Еленой Николаевной и Устиновой Еленой Дмитриевной — недействительным в силу его мнимости;
- применить последствия недействительности сделки по договору купли-продажи земельного участка с объектами недвижимости по доверенности от 08 октября 2022 года, прекратив право собственности Устиновой Елены Дмитриевны на земельный участок, площадью 778 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер <данные изъяты>, и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 64,9 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, находящиеся по адресу: <данные изъяты>
Исковые требования обоснованы тем, что определением Гулькевичского районного суда от 18 мая 2021 года утверждено мировое соглашение между истцом и Черепановой Е.Н., согласно которому Черепанова Е.Н. обязалась в срок до 18 мая 2022 года выплатить Нарыжной Т.Н. денежную компенсацию стоимости 1\2 доли земельного участка с объектами недвижимости, расположенными по адресу: <данные изъяты> в размере 700 000 рублей. Определение вступило в законную силу 09 июня 2021 года. Черепанова Е.Н. в установленный определением срок денежную компенсацию не выплатила, в связи с чем истец обратилась в суд с заявлением о выдаче исполнительного листа, который впоследствии предъявила в Гулькевичский РОСП для принудительного исполнения. 22 июля 2022 года возбуждено исполнительное производство №<данные изъяты>. В процессе принудительного исполнения перечислены денежные средства в сумме 157 835 рублей, сумма долга составила 542 165 рублей. 20 декабря 2023 года Черепанова Е.Н. умерла. Истец сообщила о ее смерти судебному приставу-исполнителю, который разъяснил, что денежная сумма должна взыскиваться с наследников. В июле 2024 года истец обратилась в Гулькевичский РОСП с вопросом о судьбе исполнительного производства, ей пояснили, что 27 октября 2023 года исполнительное производство окончено, отменены все назначенные меры принудительного исполнения, установленные для должника ограничения, исполнительный документ возвращен взыскателю. Решением Гулькевичского районного суда от 16 января 2025 года постановление судебного пристава исполнителя Гулькевичского РОСП Трейня Е.С. от 27 октября 2023 года об окончании исполнительного производства и возвращении ИД взыскателю и бездействие судебного пристава исполнителя Гулькевичского РОСП Трейня Е.С. по исполнительному производству №<данные изъяты>, выразившееся в непринятии всех допустимых мер по установлению имущества должника, признаны незаконными. В результате допущенного судебным приставом-исполнителем бездействия в рамках исполнительного производства должник Черепанова Е.Н. совершила действия по отчуждению принадлежащего ей недвижимого имущества: земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: г. Гулькевичи, ул. Вольная, 27 на основании договора купли-продажи от 08 октября 2022 года в период возбужденного в отношении нее исполнительного производства, а требования исполнительного документа не исполнила. Истец считает данную сделку недействительной в силу ее мнимости, совершенной только с целью скрыть имущество от ареста и исключить взыскание с нее денежных средств по мировому соглашению. Земельный участок с расположенным на нем жилым домом фактически не выходил из владения Черепановой Е.Н. и ее сына — Черепанова А.В., а в настоящее время из владения сына Черепановой Е.Н. — Черепанова А.В.; указанная в договоре цена 500 000 рублей явно занижена относительно рыночной стоимости спорного недвижимого имущества (кадастровая стоимость земельного участка в целом составляет — 782 683 рубля, а жилого дома — 1 522 480 рублей). Устинова Е.Д. приходится матерью супруги сына Черепановой Е.Н. — Черепановой Татьяны Владимировны, ей было известно,с какой целью составляется и регистрируется договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно с целью увода имущества от ареста. Отчуждение имущества произведено с заведомым нарушением интересов истицы, по цене явно несоразмерной фактической стоимости, обязанность Черепановой Е.Н. по исполнительному документу в пользу истца не исполнена. Учитывая явную несоразмерность цены сделки действительной стоимости недвижимого имущества, у Устиновой ЕД. не имелось оснований полагать, что сделка на тех условиях, на которых она якобы совершена, могла быть одобрена истцом, так как Черепанова Е.Н. при заключении мирового соглашения 18 мая 2021 года обязалась выплатить Нарыжной Т.Н. в срок до 18 мая 2022 года денежную компенсацию стоимости 1\2 доли земельного участка с объектами недвижимости в размере 700 000 рублей. Фактически договор купли-продажи исполнен не был, недвижимое имущество и денежные средства по нему сторонами фактически не передавались друг другу, а имущество как находилось в пользовании сына умершей Черепановой Е.Н. и его семьи, так и находится в его пользовании до настоящего времени. В пункте «Особые условия» Договора купли-продажи указано, что в соответствии со ст.558 ГК РФ, на дату подписания настоящего договора в данном домовладении зарегистрирована Черепанова Елена Николаевна, 17.05.1966 года рождения, которая обязуется сняться с регистрационного учета в течении 14 дней после подписания настоящего договора», однако до момента смерти, а именно 20.12.2023 г. Черепанова Е.Н. не только была в спорном домовладении зарегистрирована, но и проживала в нем, совместно со своим сыном Черепановым А.В. и его семьей. Срок исковой давности истцом не пропущен, так как о существовании договора купли-продажи истец узнала в процессе рассмотрения ее административного иска в ноябре 2024 года. У Черепановой Е.Н. не имелось другого имущества, в связи с чем наследственное дело после ее смерти не открывалось, а ее наследники отказываются от выплаты долга своей матери.
В судебном заседании истец Нарыжная Т.Н. и ее представитель адвокат Плигунова С.Ю. исковые требования поддержали в полном объеме по изложенным в иске основаниям.
Представитель ответчика Шахов В.В. иск не признал, пояснил суду, что оснований для признания сделки мнимой не имеется. Черепанов Андрей никем ответчику Устиновой не приходится. Его супруга Черепанова Татьяна — дочь Устиновой. Брак между ними не расторгнут. В спорном доме проживают Устинова, ее дочь и внуки. На момент продажи дома Черепанова Е.Н. болела, ей нужны были деньги на лечение. Деньги от продажи дома она получила наличными. Ответчик из гуманных соображений не предпринимала мер к снятию Черепановой Е.Н. с регистрационного учета. Сама Черепанова Е.Н. долгое время проживала и работала в Москве, обещала по улучшении состояния здоровья сняться с учета. Черепанов Андрей живет по улице Симонова.
Третьи лица Черепанов А.В., Дель В.В., уведомленные надлежащим образом, в суд не явились, письменных отзывов на иск не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.
Суд, выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика, допросив свидетеля, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав, которые возникают из оснований, предусмотренных законом или иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, порождающих гражданские права и обязанности (ст. 8 ГК РФ).
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Предусмотренная законом свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В судебном заседании установлено, что Нарыжной Таисии Николаевне и Черепановой Елене Николаевне на праве общей долевой собственности в порядке наследования принадлежали земельный участок, площадью 778 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер <данные изъяты>, и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 64,9 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, находящиеся по адресу: <данные изъяты>, в равных долях по 1\2.
Определением Гулькевичского районного суда от 18 мая 2021 года по иску Нарыжной Т.Н. к Черепановой Е.Н. о разделе дома и земельного участка, встречному иску Черепановой Е.Н. к Нарыжной Т.Н. о признании права собственности на долю в праве на земельный участок и жилой дом утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение, согласно которому:
- стороны отказываются от заявленных требований в полном объеме;
- ответчик-истец Черепанова Елена Николаевна в срок до 18 мая 2022 года выплачивает истцу-ответчику Нарыжной Таисии Николаевне денежную компенсацию стоимости 1\2 доли земельного участка с объектами недвижимости, расположенными по адресу: Краснодарский край, Гулькевичский район, город Гулькевичи, улица Вольная, 27 в размере 700000 (семьсот тысяч) рублей;
- за Нарыжной Таисией Николаевной прекращается право собственности на 1\2 долю земельного участка кадастровый номер <данные изъяты> площадью 778 кв.м, категория земель-земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и на 1\2 долю расположенного на нем одноэтажного жилого дома общей площадью 64.9 кв.м кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>; за Черепановой Еленой Николаевной, к уже имеющемуся праву собственности на 1\2 долю земельного участка с объектами недвижимости, признается право собственности на 1\2 долю земельного участка кадастровый номер <данные изъяты> площадью 778 кв.м категория земель-земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и на 1\2 долю расположенного на нем одноэтажного жилого дома общей площадью 64.9 кв.м. кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <данные изъяты>
На основании указанного определения в ЕГРН зарегистрировано право собственности за Черепановой Е.Н. на жилой дом и земельный участок в целом.
В связи с неисполнением мирового соглашения в части выплаты денежных средств Черепановой Е.Н. истец Нарыжная Т.Н. получила исполнительный лист и предъявила его к исполнению в Гулькевичский РОСП, где 22 июля 2022 года возбуждено исполнительное производство № <данные изъяты>
08 октября 2022 года между Черепановой Е.Н. и Устиновой Е.Д. в лице представителя Дель В.В., действующего по нотариально удостоверенной доверенности, заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Черепанова Е.Н. (продавец) продала Устиновой Е.Д. (покупатель) земельный участок площадью 778 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов - индивидуальное жилищное строительство, кадастровый номер <данные изъяты> и расположенный на нем жилой дом общей площадью 64,9 кв.м, кадастровый номер 23:06:1902065:95, находящиеся по адресу: <данные изъяты>.
Истец оспаривает указанный договор по мотиву его мнимости, полагая, что он заключен Черепановой Е.Н. с целью увода имущества от ареста, о чем было известно покупателю.
Согласно п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).
Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.
Отсутствие у сторон договора намерения ее исполнять в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ истцом не доказано.
Оспариваемый договор заключен в надлежащей форме, сторонами исполнен в полном объеме (имущество находится в пользовании семьи покупателя), правовая цель договора купли-продажи – возникновение права собственности на имущество у покупателя – достигнута, принадлежность предмета купли-продажи продавцу и ее право на распоряжение данным имуществом подтверждена представленными доказательствами.
Истцом не приведено доводов, свидетельствующих о том, что у Устиновой Е.Д. имелось намерение совершить эту сделку исключительно для вида, без ее реального исполнения и об осведомленности покупателя о наличии исполнительного производства в отношении продавца.
Как установлено в судебном заседании, договор купли-продажи реально исполнен сторонами: денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме соответствии с условиями договора, объекты недвижимости переданы покупателю. Покупатель как собственник распорядилась своим имуществом по своему усмотрению, предоставив для проживания семье своей дочери Черепановой Т.В.
На момент заключения договора купли-продажи жилой дом и земельный участок принадлежали продавцу, не имелось каких-либо ограничений, обременений в отношении указанных объектов, препятствующих совершению сделки.
Факт того, что продавец Черепанова Е.Н. является матерью Черепанова А.В., состоящего в браке с Черепановой Т.В., дочерью покупателя Устиновой Е.Д., не свидетельствует сам по себе о мнимости сделки, поскольку законодательством не установлено ограничений на совершение сделок между родственниками или лицами, состоящими в свойстве.
Утверждение истца о том, что в жилом доме сохраняет право проживания и проживает сын продавца, не подтверждается материалами дела.
Согласно ответу администрации Гулькевичского городского поселения от 21 мая 2026 года на запрос суда, в соответствии со справкой председателя ОО ТОС «Центральное» <данные изъяты>. Черепанов Андрей Владимирович фактически проживает по адресу: город <данные изъяты>. По указанному адресу расположен объект недвижимости с кирпичными стенами, кровлей и пластиковыми окнами.
Сведений о признании данного домовладения непригодным для проживания суду не представлено, что опровергает довод истца об этом.
Представленную истцом справку от 02 февраля 2025 года № <данные изъяты> о том, что по адресу: город <данные изъяты> проживает Черепанов Андрей Владимирович, а вместе с ним проживают Черепанова Татьяна Владимировна, Черепанов Даниил Андреевич, Черепанова Ксения Андреевна, Черепанова Анастасия Андреевна, суд полагает необходимым оценить критически, поскольку данная справка выдана самой истицей Нарыжной Т.Н., являющейся председателем квартального комитета ТОС, ею же и представлена в судебное заседание, в качестве основания выдачи указана домовая книга.
Между тем, как указано в самой справке, она выдана Черепанову А.В., могла быть представлена только им либо его представителем. Домовые книги отменены с 2018 года, не могут являться основанием выдачи справок, как пояснила сама истец, в конце декабря они проверяли, кто, где живет, на основании этих данных она подготовила эту справку.
Сам Черепанов А.В. не обращался к Нарыжной Т.Н. за получением данной справки и не поручал представить ее суду, обратное истцом не доказано.
Показания свидетеля <данные изъяты> пояснившего, что Нарыжная и его родители кумовья, они поддерживают отношения в настоящее время; Черепанова Андрея и его супругу знает, отношения положительные; его огород граничит с огородом по <данные изъяты>, где проживает Андрей с семьей после смерти матери; сам он давно не заходил в дом, но видел во дворе детей Андрея, видел, что сушится белье, играет музыка, кто именно там живет - не знает, Черепанову Е.Н. не видел с 2023 года, также не подтверждают довод истца о проживании Черепанова А.В. в спорном жилом доме.
На основании судебного приказа от 11 июня 2025 года с Черепанова А.В., проживающего по <данные изъяты>, взысканы алименты в пользу Черепановой Т.В., проживающей по улице <данные изъяты>, 07 августа 2025 года возбуждено исполнительное производство, в котором адрес должника Черепанова А.В. также указан: <данные изъяты>
Стоимость объектов определена соглашением сторон договора по их усмотрению, цена в договоре купли-продажи недвижимости между гражданами не относится к категории регулируемых цен, законодательство не ставит их в зависимость от кадастровой стоимости, также условия мирового соглашения между истцом и Черепановой Е.Н., предусматривающего размер компенсации за долю в имуществе, не распространяют свое действие на отношения Черепановой Е.Н. с иными лицами и не обязывают ее совершать сделки со своим имуществом по согласованию с истцом.
Доводы стороны истца о том, что оспариваемый договор купли-продажи заключен с целью увода имущества от ареста, суд признает необоснованным также в силу того, что на данный жилой дом в соответствии со ст. 442 ГПК РФ распространялся исполнительский иммунитет, в связи с чем исполнение требований исполнительного документа за счет указанного имущества был невозможен.
Доводы о незаконности действий судебного пристава-исполнителя в рамках исполнительного производства, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда, не являются основанием к признанию оспариваемого договора купли-продажи недействительным, могут служить основанием к возмещению ущерба, причиненного данными незаконными действиями (бездействием).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Нарыжной Таисии Николаевны к Устиновой Елене Дмитриевне о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным в силу мнимости указанной сделки и применении последствий недействительности сделки - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в месячный срок с момента изготовления мотивированного решения.
Председательствующий судья Т.В.Шевчук
Мотивированное решение изготовлено 08.09.2026г.