РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации ст. Динская Краснодарского края 07 октября 2026 года
Динской районный суд Краснодарского края в составе:
Судьи Костюк А.А., при секретаре Отмаховой О.А., с участием помощника прокурора Динского района – Кириченко Ю.А., представителя истца Администрации МО Динской район – Ворохобиной В.В., представителя ответчика Андрущенко А.Н. – Георгиевой Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Динского района в интересах муниципального образования Динской район и неопределенного круга лиц к Управлению имущественных отношений администрации МО Динской район и Андрущенко А.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Прокурор Динского района в интересах муниципального образования Динской район и неопределенного круга лиц с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации МО Динской район и Андрущенко А.Н., в котором просит признать недействительной (ничтожной) сделкой, заключенный между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Андрущенко А.Н., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:№, расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, с. <адрес>, ул. <адрес>, участок №, применить последствия недействительности данной сделки; обязать Андрущенко А.Н. возвратить администрации муниципального образования Динской муниципальный район земельный участок; обязать управление имущественных отношений администрации Динской муниципальный район возвратить Андрущенко А.Н. денежные средства оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; указать в решении, что оно является основанием Росреестру для погашения в ЕГРН и регистрационной записи о праве собственности Андрущенко А.Н. на земельный участок.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской <адрес> (далее – Управление) и Андрущенко А.Н. заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №:№, расположенного по адресу: <адрес>, Динской район, с. <адрес>, ул. <адрес>, участок № с видом разрешенного использования – «ведение огородничества».
В дальнейшем между Управлением и Андрущенко А.Н. заключен договор купли-продажи указанного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно положениям статьи 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» огородный земельный участок – земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В соответствии с п. 1 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса. Данные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Во исполнение указанных требований приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П/0412 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
На момент предоставления в аренду и собственность спорного земельного участка в соответствии с действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования они находились в территориальной и функциональной зонах застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж-1Б).
В соответствии с Классификатором вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)» предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых, в том числе с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха). Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1-2.3, 2.5-2.7.1.
В соответствии с Классификатором вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)» не предусматривает возможность размещения в границах жилых зон вида «ведение огородничества (код 13.1)».
В соответствии с частями 9, 10 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включаться в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов.
Из названных норм закона следует, что формирование земельных участков с видом разрешенного использования «ведение огородничества» возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в общественно-деловых зонах формирование подобных участков недопустимо.
Неправомерными действиями Управления по факту незаконной передачи в собственность земельного участка спорного земельного участка в зоне жилой застройки, орган местного самоуправления потворствовал действиям Андрущенко А.Н. по обходу установленных законом конкурентных процедур и достижению противоправных целей, поскольку законодателем запрещено предоставление земель для целей строительства без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ).
В дальнейшем на основании поданного заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №:№ изменен с «ведение огородничества» на «для индивидуального жилищного строительства».
С учетом изложенных норм закона прокурор полагает спорный договор купли-продажи ничтожной сделкой. По мнению прокурора, указанные нарушения влекут нарушение прав неопределенного круга лиц - потенциальных участников институтов аренды, купли-продажи земельных участков на использование объектов недвижимости в соответствии с их целевым назначением и их легальный хозяйственный оборот. Также полагает, что причинен ущерб муниципальному образованию в виде недополучения доходов от реализации земельного участка в размере его кадастровой стоимости. Также указал, что трехлетний срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ не пропущен, так как сделка является ничтожной.
Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ суд привлек к участию в деле в качестве истца администрацию МО Динской район.
В судебном заседании помощник прокурора Динского района – Кириченко Ю.А. поддержал исковые требования.
Представитель истца Администрации МО Динской район – Ворохобина В.В. в судебном заседании поддержала исковые требования.
Представитель ответчика Управления имущественных отношений администрации МО Динской район – Троерина Т.Е. в судебное заседание не явилась. По её ходатайству дело рассмотрено в её отсутствие. Представила письменные возражения, в которых просила отказать в иске, ссылается на соответствие требованиям закона оспариваемой сделки, также указывает, что согласно Правилам землепользования и застройки сельского поселения, действующих на момент предоставления земельного участка в аренду, в территориальной зоне Ж-1Б основными видами и параметрами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства был предусмотрен вид разрешенного использования «ведение огородничеств» (13.1). Кроме того, по мнению ответчика, истцом пропущен срок исковой давности, равный одному году.
Представитель ответчика Андрущенко А.Н. – Георгиева Р.Н в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, представив письменные возражения, аналогичного содержания, также просит применить срок исковой давности.
Изучив исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям:
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации МО Динской <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Андрущенко А.Н. предварительно согласовано предоставление в аренду последнему земельного участка, площадью 1473 кв.м., расположенного по адресу: Динской район, село <адрес> улица <адрес> №, с видом разрешенного использования «ведение огородничества» /т. 2 л.д. 68/
ДД.ММ.ГГГГ между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской <адрес> и Андрущенко А.Н. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №:№, расположенного по адресу: <адрес>, Динской район, село <адрес> ул. <адрес> №, с видом разрешенного использования – «ведение огородничества». /т. 2 л.д. 89-94/
ДД.ММ.ГГГГ между Управлением и Андрущенко А.Н. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка /т. 2 л.д. 99-104/. Согласно п. 2.1 договора цена выкупа земельного участка составила 378 398,97 руб. Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ считается расторгнутым с даты государственной регистрации перехода права собственности на участок (п. 6.1 договора).
На основании поданного заявления Андрущенко А.Н. в ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен с «ведение огородничества» на «для индивидуального жилищного строительства» /т. 1 л.д. 112-114/.
Иск мотивирован тем, что на момент предоставления в аренду и затем в собственность спорного земельного участка предназначенного «для ведения огородничества», он находился в территориальной и функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы (Ж-1Б), которая не предусматривает возможность размещения в границах жилых зон данного вида, что является основанием для признании сделки ничтожной.
Согласно ст. 23 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации" огородный земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, и не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
В соответствии с ч.ч. 9, 10 ст. 35 ГрК РФ зоны, предназначенные для ведения огородничества, могут включать в зоны сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов.
При этом, ч. 3 ст. 35 ГрК РФ допускается включение в состав жилых зон только территорий, предназначенных для ведения садоводства.
В силу положений ч. 1 ст. 36 ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессах их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Таким образом, формирование земельных участков с видом разрешенного использования "ведение огородничества" возможно исключительно в территориальных зонах сельскохозяйственного использования, утвержденных документами градостроительного зонирования, в жилых зонах формирование подобных участков недопустимо.
В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412, вид разрешенного использования (жилая застройка (2.0)" предусматривает размещение жилых помещений различного вида и обеспечение проживания в них. К жилой застройке относятся здания (помещения в них), предназначенные для проживания человека, за исключением зданий (помещений), используемых, в том числе с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (гостиницы, дома отдыха). Содержание данного вида использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1-2.3, 2.5-2.7.1.
В соответствии с Классификатором, вид разрешенного использования «жилая застройка (2.0)" не предусматривает возможность размещения в границах жилых зон вида "ведение огородничества (код 13.1)".
В связи с принятием Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 629 "Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 - 2024 годах, а также о случаях установления льготной арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и размере такой платы" (далее - Постановление N 629) граждане, которым переданы в аренду указанные земельные участки, получили право на их выкуп также без торгов при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного ст. 39.2 ЗК РФ, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка (под. "а" п. 1 Постановления N 629).
При этом, в Постановлении N 629 не содержится оговорки о неприменении документации территориального планирования и градостроительного зонирования при решении вопроса о предоставлении в собственность земельных участков для ведения огородничества.
Согласно п. п. 5, 6 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в составе жилых зон предназначены только для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.
Таким образом, в территориальных зонах застройки жилыми домами федеральный законодатель не предусматривает такой вид разрешенного использования как ведение огородничества.
Аналогичные требования градостроительного и земельного законодательства о недопустимости включения в градостроительные регламенты вида разрешенного использования - "ведение огородничества (код 13.1)", предъявляются для общественно-деловых зон, производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур, рекреационного назначения и других, за исключением зон сельскохозяйственного использования.
В силу требований под. 14 ст. 39.16 ЗК РФ орган местного самоуправления обязан отказать в предоставлении гражданину в аренду либо в собственность земельного участка, испрашиваемого для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.
Вопреки доводам ответчиков материалами дела подтверждается, что градостроительные регламенты жилых зон, содержащиеся в правилах землепользования и застройки сельских поселений Динского <адрес> не соответствуют требованиям ч.ч. 2, 3 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ и ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ, поскольку наличие в градостроительных регламентах жилых зон вида разрешенного использования "ведение огородничества (код 13.1)" не соответствуют требованиям федерального законодательства.
Доводы ответчиков, что решение Совета Муниципального образования Динской <адрес> об утверждении Правил землепользования и застройки <адрес> сельского поселения, действовавшие на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, до настоящего времени не отменены и не оспорены, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора, поскольку в силу положений статьи 12 ГК РФ, способами защиты нарушенных прав является не только признание недействительным акта государственного органа и органа местного самоуправления, но и неприменение судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.
В соответствии с ч. 7 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 247-ФЗ "Об обязательных требованиях в Российской Федерации" в случае действий противоречащих друг другу обязательных требований в отношении одного и того же объекта, и предмета регулирования, установленных нормативными правовыми актами разной юридической силы, подлежат применению обязательные требования, установленные нормативным правовым актом большей юридической силы.
Правила землепользования и застройки сельских поселений МО <адрес>, в градостроительных регламентах жилых зон которых к основным и условно разрешенным видам использования жилых зон отнесен вид - "ведение огородничества (код 13.1)", применению не подлежат, поскольку прямо противоречат вышестоящему нормативному правовому акту федерального уровня, регулирующему те же объект и предмет правоотношений (ст. 35 ГрК РФ).
Согласно ч. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Положениями Гражданского кодекса стороне сделки, а в предусмотренных законом случаях также иному лицу предоставлена возможность предъявления исков, как о признании недействительной ничтожной сделки, так и о применении последствий ее недействительности (пункты 1 и 3 статьи 166).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, противоречащий существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, заключенный в нарушение явно выраженного законодательного запрета, может быть квалифицирован как ничтожная сделка, посягающая на публичные интересы. Под последними понимаются интересы неопределенного круга лиц.
Учитывая изложенное, на момент обращения ответчика Андрущенко А.Н. орган местного самоуправления обязан был отказать в предоставлении гражданину в аренду, а затем в собственность указанного земельного участка, предназначенного для целей, не предусмотренных действующей документацией территориального планирования и градостроительного зонирования.
При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Что касается исковых требований в интересах муниципального образования Динской район, то в этой части необходимо отказать, так как прокурором не представлены доказательства, подтверждающие причинение ущерба муниципальному образованию в виде недополучения доходов от реализации спорного земельного участка в размере его кадастровой стоимости. Размер ущерба истцом не определен.
Кроме того, ответчиками заявлено о применении срока исковой давности.
в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".
В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как следует из материалов дела, спорный договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ. С настоящим иском прокурор обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехлетнего срока по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной. Как установлено выше спорная сделка является ничтожной.
На основании изложенного, и руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Прокурора Динского района в интересах муниципального образования Динской район и неопределенного круга лиц к Управлению имущественных отношений администрации МО Динской район и Андрущенко А.Н. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить частично.
Признать недействительной (ничтожной) сделку, заключенную между управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район и Андрущенко А.Н., договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №:№, расположенного по адресу: <адрес>, Динской район, с. <адрес>, ул. <адрес>, участок №, применить последствия недействительности данной сделки.
Обязать Андрущенко А.Н. в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи возвратить администрации муниципального образования Динской муниципальный район земельный участок с кадастровым номером №:№.
Обязать управление имущественных отношений администрации Динской муниципальный район (ИНН № ОГРН №) возвратить Андрущенко А.Н. денежные средства в размере 378 398,97 руб., оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка.
Решение суда является основанием управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве собственности Андрущенко А.Н. на земельный участок с кадастровым номером №:№.
В остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Динской районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Динского районного суда
<адрес> подпись А.А. Костюк