РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 октября 2026 года с. Красногвардейское
Красногвардейский районный суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего судьи А.С. Скориковой, при секретаре судебного заседания Л.А. Рубановой, с участием представителя административного истца ФИО8, представителя административного ответчика администрации МО
«<адрес>» ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к администрации МО «<адрес>» о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с административным исковым заявлением к администрации муниципального образования «<адрес>» в связи с отказом предоставить в аренду без торгов земельный участок с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, для завершения строительства принадлежащего ей объекта незавершенного строительства. Оспариваемый отказ администрации выражен в письменном ответе от ДД.ММ.ГГГГ №. В обоснование требований административный истец ссылалась на наличие у нее права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном участке, ранее существовавшие арендные отношения, судебные акты, которыми на административного ответчика возложена обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, а также на фактическую незавершенность работ и необходимость продолжить строительство жилого дома. По мнению административного истца, при отсутствии доказательств реализации права на строительство в полном объеме отказ в предоставлении земли препятствует осуществлению прав собственника объекта. В первоначальном административном исковом заявлении административный истец просил признать незаконными действия администрации, выразившиеся в отказе заключить договор аренды земельного участка, и возложить обязанность заключить договор сроком на три года. В обоснование ссылался на договор аренды №/з-19 от ДД.ММ.ГГГГ, его последующее продление по судебным актам, наличие объекта незавершенного строительства и невозможность завершить строительство без права пользования землей. Уточнением административного искового заявления административный истец сформулировал окончательные требования о признании незаконными действий администрации муниципального образования «<адрес>» в части незаключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № и возложении на администрацию обязанности заключить с ФИО2-к. договор аренды указанного земельного участка сроком на три года с ДД.ММ.ГГГГ, то есть со дня, следующего за окончанием периода действия договора, определенного дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. В уточнении требований административный истец обратил внимание на отсутствие надлежащей, по его мнению, оценки выполнения строительных работ и состояния объекта, нарушение сроков и порядка рассмотрения заявления, ранее вынесенные судебные акты о продлении договора аренды, а также необходимость проверки мотивов отказа. Административный истец не оспаривал необходимость эффективного использования публичных земель, но полагал, что это не устраняет обязанность администрации разрешить заявление по установленной законом процедуре и оценить представленные документы.
Административный истец ФИО2-к. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель административного истца ФИО8 в судебном заседании поддержал административный иск с учетом уточнения, просил заявленные требования удовлетворить.
Представитель административного ответчика ФИО7 против удовлетворения административного иска возражала, указав, что земельный участок уже предоставлялся административному истцу для завершения строительства на основании исключения, предусмотренного пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Представитель администрации указал, что воспользоваться правом предоставления участка без торгов для соответствующей цели допускается однократно, а в данном случае ранее заключенный договор аренды был продлен дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение судебного решения до ДД.ММ.ГГГГ. Из отзыва администрации и дополнительных возражений также следует, что, по позиции ответчика, незавершенность объекта сама по себе не порождает неограниченного во времени права собственника последовательно получать один и тот же муниципальный земельный участок без торгов, а наличие на участке объекта незавершенного строительства не устраняет специальные ограничения земельного законодательства. Администрация ссылалась на результаты осмотра участка, сведения государственного реестра недвижимости и обращение уполномоченного органа в суд по вопросу изъятия объекта незавершенного строительства.
Выслушав объяснения явившихся представителей сторон, исследовав письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В силу ч. 9 ст. 226 КАС РФ суд выясняет, нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца, соблюден ли срок обращения в суд, а также соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, порядок принятия оспариваемого решения, основания его принятия и соответствие содержания решения действующему нормативному регулированию. Указанные обстоятельства суд проверяет не только по доводам административного иска, но и в пределах предоставленных законом полномочий судебного контроля.
Частью 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания обстоятельств, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 данной статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в п. 3 и 4 ч. 9 и в ч. 10 названной статьи, – на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
Следовательно, законность отказа в предоставлении участка без торгов обязан подтвердить административный ответчик, тогда как административный истец обосновывает нарушение своего права требовать соответствующее предоставление.
Из представленного в материалы административного дела договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного в <адрес>, следует, что он заключен между администрацией муниципального образования «<адрес>» в лице главы муниципального образования ФИО3, действовавшего на основании Устава муниципального образования, в качестве арендодателя и ФИО2 в качестве арендатора. В преамбуле договора стороны прямо сослались на пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Следовательно, специальное нормативное основание предоставления участка без проведения торгов обозначено непосредственно в договоре, а не только в последующих объяснениях административного ответчика.
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает свободный от прав третьих лиц земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В данном пункте указано, что на участке находится принадлежащий ФИО2-к. на праве собственности объект незавершенного строительства, в подтверждение чего приведена запись о государственной регистрации права на объект с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешенное использование земельного участка определено для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства в границах, указанных в кадастровой выписке.
Разделом 2 договора определены срок его действия и правила государственной регистрации. По п. 2.1 действие арендных условий распространено на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ; срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно. Пунктом 2.2 предусмотрено вступление договора, заключенного более чем на один год, в силу с даты его государственной регистрации в уполномоченном подразделении Росреестра по <адрес>. В п. 2.3 закреплено право арендодателя отказаться от исполнения договора и изъять участок при необеспечении арендатором государственной регистрации договора и его изменений в предусмотренный договором трёхмесячный срок. Следовательно, даты подписания договора и начала согласованного сторонами периода пользования участком не совпадают, что прямо следует из его содержания.
Разделом 3 урегулированы размер, порядок начисления и внесения арендной платы. Согласно п. 3.1 на момент подписания договора её годовой размер установлен в сумме <данные изъяты> По п. 3.2 арендатор обязан вносить платежи равными долями ежеквартально авансом не позднее 15-го числа первого месяца соответствующего квартала на указанный в договоре счёт получателя бюджетных средств. В силу п. 3.3 арендные платежи начисляются с ДД.ММ.ГГГГ, а расчёт арендной платы определяется приложением к договору и составляет его неотъемлемую часть. В п. 3.4 предусмотрены отдельные платежные документы для арендной платы и пени; п. 3.5 допускает пересмотр годовой арендной платы арендодателем в предусмотренных договором случаях в одностороннем порядке не чаще одного раза в год при изменении кадастровой стоимости, ставки и соответствующего нормативного регулирования. Пунктом 3.6 установлено, что неиспользование арендатором земельного участка не освобождает от обязанности по внесению арендной платы.
Согласно п. 4.1 договора арендодатель вправе требовать его досрочного расторжения при использовании участка не по целевому назначению, использовании способами, влекущими порчу земель, а также при неоднократной просрочке внесения арендной платы и иных нарушениях условий договора; осуществлять осмотр участка для контроля соблюдения договорных условий; требовать возмещения причинённых убытков. Пункт 4.1.5 отдельно предусматривает действия арендодателя в связи с истечением срока договора и регистрацией прекращения аренды. В свою очередь, п. 4.2 возлагает на арендодателя обязанности исполнять условия договора, сообщать об изменении платежных реквизитов и информировать о перерасчёте арендной платы.
Разделом 4 определены также права и обязанности арендатора. В соответствии с п. 4.3.1 арендатор вправе использовать участок на установленных договором условиях. Пунктом 4.3.2 предусмотрено его право по истечении срока действия договора на заключение нового договора аренды без проведения торгов в случаях, установленных действующим законодательством Российской Федерации. Следовательно, указанное условие не закрепляет безусловного права на автоматическое продление аренды либо на заключение нового договора независимо от предусмотренных земельным законодательством оснований; возможность нового предоставления прямо поставлена сторонами в зависимость от требований закона.
Пунктами 4.4.1–4.4.10 договора на арендатора возложены обязанности выполнять его условия, использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, своевременно уплачивать арендную плату, извещать арендодателя о её перечислении, обеспечивать представителям земельного контроля доступ на участок, совершать действия по государственной регистрации договора и изменений к нему, письменно уведомлять о предстоящем освобождении земельного участка, не допускать ухудшения экологического состояния земли и соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные обязательные требования. Отдельно оговорена обязанность сообщать арендодателю об изменении реквизитов арендатора. Содержащиеся в разделе 4 условия регулируют пользование ранее предоставленным участком, но не заменяют собой предусмотренный ЗК РФ порядок его повторного предоставления.
В разделе 5 договора предусмотрена ответственность сторон за нарушение обязательств. В частности, п. 5.2 установлена пеня за просрочку внесения арендной платы в размере 0,05 процента суммы задолженности за каждый календарный день просрочки. Раздел 6 закрепляет письменную форму изменений и дополнений с их государственной регистрацией, случаи расторжения договора по требованию арендодателя и обязанность арендатора возвратить участок при прекращении договора в надлежащем состоянии. Разделом 7 определён порядок урегулирования споров. В разделе 8 содержатся специальные условия, включая запрет передачи участка в субаренду без письменного согласия арендодателя, ограничение срока субаренды сроком основного договора, прекращение субаренды при досрочном прекращении аренды и возложение на арендатора расходов по государственной регистрации договора, его изменений и дополнений.
В разделе 9 договора приведены адреса и реквизиты сторон, в разделе 10 содержатся подписи представителя арендодателя ФИО3 и арендатора ФИО2, а также подписи должностных лиц администрации. Непосредственно после подписей в договоре приведён перечень приложений, состоящий из двух документов: расчёта арендной платы и акта приёма-передачи земельного участка. Иные документы, находящиеся в материалах административного дела рядом с договором, не следует без самостоятельных оснований именовать приложениями к указанному договору.
Первое приложение представляет собой подписанный сторонами расчёт арендной платы за земельный участок на 2019 год. В нём участок отнесён к землям населённых пунктов, указана его площадь <данные изъяты> кв.м, кадастровая стоимость <данные изъяты>, удельный показатель кадастровой стоимости <данные изъяты> за один квадратный метр, ставка арендной платы 1 процент кадастровой стоимости и рассчитанная годовая арендная плата <данные изъяты> Арифметически эта сумма соответствует одному проценту от <данные изъяты> с округлением до копеек. Расчёт подписан главой муниципального образования ФИО3 и арендатором ФИО2. Его содержание подтверждает согласованный возмездный характер пользования участком и обоснование первоначального размера арендной платы, но не содержит сведений об уплате арендатором конкретных платежей, наличии либо отсутствии задолженности и не подтверждает какой-либо размер арендной платы после последующих изменений договора.
Второе приложение – акт приёма-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленный в <адрес> во исполнение договора аренды. Из акта следует, что администрация муниципального образования «<адрес>» в лице главы ФИО3 передала, а ФИО2-к. приняла земельный участок из категории земель населённых пунктов, свободный от прав третьих лиц, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>. В акте воспроизведены сведения о расположенном на участке объекте незавершённого строительства, принадлежащем ФИО2-к., о сроке аренды до ДД.ММ.ГГГГ и разрешённом использовании для строительства жилого дома и ведения личного подсобного хозяйства. Состояние участка на момент передачи сторонами оценено как удовлетворительное; в тексте акта указано на отсутствие претензий к арендодателю. Документ удостоверен подписями передающей и принимающей сторон и подтверждает фактическое оформление передачи участка в рамках договора, но не свидетельствует о завершении строительства либо о предоставлении участка на новый срок после ДД.ММ.ГГГГ.
В совокупности договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ и оба предусмотренных им приложения подтверждают идентичность спорного земельного участка, его фактическую передачу административному истцу, правовое основание первоначального предоставления, согласованные сторонами сроки и условия возмездного пользования, а также существование на участке принадлежащего арендатору объекта незавершённого строительства. При этом ни условие о возможности заключения нового договора в установленных законодательством случаях, ни сам факт передачи участка, ни расчёт арендной платы не удостоверяют возникновения у административного истца самостоятельного права на очередной трёхлетний договор без торгов по окончании срока действия ранее заключённого договора. Наличие такого права подлежит проверке на основании специальных положений ст. 39.6 ЗК РФ и обстоятельств последующего исполнения и прекращения арендных отношений.
Согласно сведениям ЕГРН на участке находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м и проектируемым назначением «жилое». В регистрационных материалах зафиксирована степень готовности 37 процентов и регистрация права собственности ФИО2-к. ДД.ММ.ГГГГ. Эти сведения подтверждают зарегистрированное право на недвижимый объект и не означают сами по себе наличия у его собственника бессрочного права на публичную землю. Иной показатель строительной готовности, приведенный в заключении специалиста 2023 года, подлежит самостоятельной оценке с учетом времени и методики исследования.
После окончания первоначально определенного периода аренды ФИО2-к. обратилась с заявлением об увеличении срока действия договора №/з-19. Отказ администрации от ДД.ММ.ГГГГ № стал предметом административного дела №. Возникший тогда спор касался продления ранее заключенного договора, а не самостоятельного предоставления земельного участка по новому заявлению 2025 года.
Решением Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу № признан незаконным отказ администрации от ДД.ММ.ГГГГ № и на администрацию возложена обязанность заключить дополнительное соглашение к договору аренды №/з-19. При разрешении того административного дела судом применены положения пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, регулирующие предоставление земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ названное решение оставлено без изменения. Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ судебные акты также оставлены без изменения. С учетом ч. 2 ст. 64 КАС РФ установленные указанными вступившими в законную силу судебными актами обстоятельства, при наличии предусмотренных данной нормой условий, не подлежат повторному доказыванию. При этом предметом названного дела была законность отказа 2022 года и обязанность заключить дополнительное соглашение; существование права на еще один новый трехлетний договор аренды после ДД.ММ.ГГГГ теми актами не устанавливалось.
Из дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что оно заключено администрацией муниципального образования «<адрес>» в лице главы ФИО4 и ФИО2-к. Во вводной части соглашения стороны указали на его заключение во исполнение решения Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, апелляционного определения Верховного Суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ и кассационного определения Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ. В соглашении также приведены ссылки на пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Таким образом, связь изменения договора с ранее состоявшимся судебным разбирательством выражена непосредственно в подписанном сторонами документе.
В соответствии с п. 1.1 дополнительного соглашения срок действия договора № увеличен на три года, считая с даты окончания его первоначального срока: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 1.2 предусмотрено произвести перерасчёт арендной платы за фактическое пользование земельным участком с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с действующим законодательством. Из данного условия следует обязанность произвести перерасчёт, однако сам по себе текст соглашения не устанавливает конкретной итоговой суммы такого перерасчёта и не подтверждает его фактическое выполнение либо внесение определённых платежей.
Согласно п. 1.3 дополнительного соглашения все остальные положения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения и сохраняют действие до истечения срока, определённого п. 1.1 соглашения. В п. 1.4 предусмотрена государственная регистрация дополнительного соглашения в Управлении Росреестра по <адрес> с последующим направлением документа арендодателю для учёта; п. 1.5 относит расходы по государственной регистрации к обязанностям арендатора. Разделы 2 и 3 соглашения содержат реквизиты и подписи сторон: главы муниципального образования ФИО4, арендатора ФИО2 и должностных лиц администрации.
Исследованное дополнительное соглашение изменяет срок действия уже существовавшего договора и предусматривает перерасчёт платежей за фактическое пользование землёй, не заменяя ни предмет договора, ни категорию, ни целевое назначение земельного участка и не устанавливая самостоятельных новых арендных отношений с иным предметом или на иной правовой основе. Вопрос о предоставлении земельного участка на последующий трёхлетний срок после ДД.ММ.ГГГГ не разрешён ни п. 1.1–1.5 соглашения, ни сохраняемыми им условиями первоначального договора; соответствующая возможность определяется требованиями земельного законодательства.
С учетом прямой ссылки в преамбуле договора от ДД.ММ.ГГГГ на пп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, положений п. 1.1 договора о принадлежавшем ФИО2-к. объекте незавершённого строительства, содержания вступивших в законную силу судебных актов по спору о продлении аренды и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ суд устанавливает, что прежние арендные отношения сторон были связаны со специальным предоставлением земельного участка для завершения строительства, а их срок во исполнение судебного решения продлён до ДД.ММ.ГГГГ. Однако одно лишь изменение срока действовавшего договора не следует отождествлять с самостоятельным новым предоставлением земельного участка: оценке подлежат применимые положения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, наличие ранее использованной однократной возможности аренды и предусмотренные законом действия уполномоченного органа после окончания срока договора.
Из материалов следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2-к. обратилась в администрацию с заявлением о продлении аренды спорного земельного участка; в материалах имеется также обозначение зарегистрированного обращения № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные даты подлежат разграничению как дата обращения заявителя и дата его регистрации органом. Заявление подано до окончания срока договора, установленного дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ.
Проверяя соблюдение срока обращения с административным иском по ст. 219 КАС РФ, суд учитывает, что первоначальное административное исковое заявление датировано ДД.ММ.ГГГГ и было принято к производству определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Оспариваемый письменный отказ датирован ДД.ММ.ГГГГ. При таких данных обращение последовало в пределах общего трехмесячного срока. Последующая передача дела после самоотвода судьи и присвоение номера № не означают нового предъявления иска и не влияют на соблюдение указанного срока.
Письмом администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ № административному истцу отказано в предоставлении спорного земельного участка в аренду без торгов, ссылаясь на пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ и мотивируя, что возможность однократного предоставления участка для завершения строительства была ранее использована.
Служебной запиской начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ зафиксированы результаты выезда по адресу: <адрес>, согласно которым по указанному адресу расположен земельный участок площадью примерно <данные изъяты> кв.м., на котором имеется строение – незавершенный объект капитального строительства, площадью примерно <данные изъяты> кв.м., основание и материал стен – бетонные блоки, кровля металлическая, окна пластиковые. Предварительным визуальным осмотром установлено, что основания и несущие конструкции не возведены должным образом, имеются множественные открытые, не стабилизированные (прогрессирующие) разрывы и пустоты между блоками, неровная кладка, просевшие ряды внешних стен, а также трещины промежуточной разновидности, ухудшающие эксплуатационные качества и долговечность конструкций. Также визуально, осмотром через оконный проем, установлено, что отсутствует внутренняя отделка помещений. Осмотреть строение изнутри не представилось возможным в связи с утерей ключей от входной двери заявителем. К записке приложены фотоматериалы. Описанные сведения имеют значение для оценки фактического состояния незавершённого объекта в июле 2025 года, однако, поскольку записка составлена после отказа администрации от ДД.ММ.ГГГГ, её содержание не может рассматриваться как самостоятельно приведённое администрацией основание этого отказа.
В заключении специалиста ООО «Агентство независимой оценки недвижимости», составленном ДД.ММ.ГГГГ по результатам анализа представленных материалов и осмотра недостроенного жилого дома, определена степень его строительной готовности 51,2 процента. В исследовании указано наличие фундамента, стен из строительных блоков, части кровельных и оконных элементов; одновременно отмечены отсутствие внутренней отделки, инженерного оборудования и иных элементов, необходимых для завершения строительства. К заключению приложены фотографии наружного вида и внутренних помещений. Указанный показатель отличается от содержащейся в сведениях ЕГРН степени готовности 37 процентов. Само расхождение не свидетельствует о недостоверности обоих документов: они отражают сведения, полученные в различное время и для различных целей, и не заменяют друг друга. Оба документа подтверждают, что на соответствующих этапах объект оставался незавершенным, однако сами по себе не устанавливают предусмотренного законом права на новый договор аренды без торгов.
Кроме того, в материалах имеются протокол об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ № и постановление административной комиссии муниципального образования «Садовское сельское поселение» от ДД.ММ.ГГГГ № о привлечении ФИО2-к. к административной ответственности за нарушение правил благоустройства при содержании территории. Эти документы характеризуют состояние прилегающего к объекту участка, но не устанавливают ни факт завершения строительства, ни отсутствие права собственности на объект. Выявленное нарушение правил благоустройства не образует самостоятельного основания отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренного ст. 39.16 ЗК РФ; названные материалы не используются судом вместо исследования специального земельно-правового основания отказа.
Из копии решения Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № следует, что администрация муниципального образования «<адрес>» ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском к ФИО2-к. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а заявленные требования данным решением удовлетворены. Судебный акт содержит сведения о договоре аренды, его продлении, сохранении зарегистрированного объекта незавершенного строительства и отсутствии окончания строительных работ. Дата обращения с иском приходится на период после окончания аренды ДД.ММ.ГГГГ и до истечения шести месяцев со дня окончания указанного срока.
Суд разграничивает факт предъявления администрацией требования об изъятии объекта ДД.ММ.ГГГГ, подтвержденный судебным решением и процессуальными материалами гражданского дела, и последствия рассмотрения этого требования. Представленная копия решения от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет достоверно установить его вступление в законную силу к моменту разрешения настоящего административного дела; поэтому суд не исходит из состоявшегося прекращения права собственности административного истца, фактического проведения торгов либо перехода объекта к другому лицу. Кроме того, решение по гражданскому делу вынесено после отказа от ДД.ММ.ГГГГ и не подменяет мотивировку оспариваемого ответа администрации. Вместе с тем предъявление иска в пределах установленного законом срока имеет самостоятельное юридическое значение при применении пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Определением Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению административного истца приняты меры предварительной защиты по административному иску: администрации муниципального образования «<адрес>» запрещено совершение регистрационных действий на земельном участке с кадастровым номером №, а также дальнейших действий по распоряжению указанным участком до разрешения административного дела. Данный судебный акт имеет значение при разрешении вопроса о судьбе мер предварительной защиты после рассмотрения спора.
При разрешении спора суд исходит из специального регулирования предоставления земельных участков из публичной собственности без проведения торгов и необходимости оценки отказа с учетом законодательства, действовавшего на момент возникновения спорных отношений и принятия ответа от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 № 21 при разрешении дел по гл. 22 КАС РФ суд применяет нормы материального права, действовавшие во время возникновения соответствующего правоотношения, если федеральным законом не предусмотрено иное.
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 этой статьи.
Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением названного случая, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении такого требования или объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление участка в соответствии со вторым случаем допускается при условии, что земельный участок не предоставлялся для завершения строительства данного объекта ни одному из предыдущих его собственников.
Разъяснения п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.11.2025, требуют учитывать поведение уполномоченного органа после истечения аренды. Верховный Суд исходил из недопустимости формального отказа в новом договоре только вследствие предшествующего предоставления участка при отсутствии своевременных действий публичного собственника по изъятию недостроенного объекта. При этом в п. 10 того же Обзора разъяснено значение предъявления требования об изъятии в установленный период, а также необходимость оценки причин незавершения строительства при разрешении отдельного спора об изъятии.
Установленное пп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление участка для завершения строительства без торгов составляет исключение из общего аукционного порядка. Однако его содержание не может определяться только по признаку того, что земельный участок ранее использовался тем же собственником. Для оценки права на новое предоставление после истечения договора закон придает значение тому, предъявлено ли уполномоченным органом в пределах установленного срока требование об изъятии объекта, имел ли место отказ в таком требовании или отсутствие участников публичных торгов.
Согласно пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта заключается на срок до трех лет, за исключением предусмотренного законом случая приобретения объекта по результатам публичных торгов, для которого действует иной порядок определения срока аренды.
В соответствии с пп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов является обращение с заявлением лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. При проверке такого основания надлежит установить не только формальную ссылку органа на специальную норму, но и фактическое отсутствие у заявителя предусмотренных законом условий для безаукционного предоставления.
Статьей 39.17 ЗК РФ урегулирована процедура предоставления земельного участка без проведения торгов. Пунктом 5 указанной статьи предусмотрено, что в срок не более двадцати дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам проверки подготавливает проекты соответствующих договоров, принимает решение о предоставлении земли в установленных законом случаях либо принимает решение об отказе при наличии хотябы одного законного основания и направляет его заявителю. В решении об отказе должны быть указаны все основания отказа.
Таким образом, разрешая настоящее дело, необходимо установить, как использовалось специальное право на предоставление участка для завершения строительства, когда прекратился срок прежнего договора, обращался ли уполномоченный орган с требованием об изъятии объекта в установленный срок, имелись ли предусмотренные законом основания для нового предоставления участка и соблюден ли порядок рассмотрения обращения. Факт сохранения статуса незавершенного строительства сам по себе не предрешает ответ на данные вопросы.
Исследованными договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ, судебными актами по делу № и дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что земельный участок длительное время находился в пользовании административного истца, а во исполнение судебного решения период его использования для завершения строительства был увеличен до ДД.ММ.ГГГГ. В то же время первоначальный договор, предусматривавший строительство жилого дома и ведение личного подсобного хозяйства, и дополнительное соглашение об изменении его срока не являются двумя самостоятельными новыми договорами аренды для завершения одного объекта. Суд оценивает характер использования специального правового основания в совокупности с последующими действиями администрации.
Оценивая довод представителя административного ответчика о том, что земельный участок может быть предоставлен бесплатно только один раз и ФИО2-к. уже воспользовалась таким правом, суд исходит из необходимости разграничения бесплатного предоставления земельного участка в собственность и предоставления его в аренду без проведения торгов. Статьёй 39.5 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно, тогда как ст. 39.6 ЗК РФ регулирует предоставление таких участков в аренду, в том числе без проведения торгов. Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2-к. земельный участок был предоставлен во временное владение и пользование на возмездной основе. Пунктом 3.1 договора и приложенным к нему расчётом установлена годовая арендная плата в размере <данные изъяты> Следовательно, само по себе утверждение о ранее состоявшемся бесплатном предоставлении спорного земельного участка не соответствует содержанию исследованного договора.
Вместе с тем юридически значимым является не отсутствие платы за пользование земельным участком, а соблюдение специального порядка его предоставления без торгов. Подпунктом 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрено однократное предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершённого строительства, для завершения строительства этого объекта при установленных законом условиях. Поскольку договором от ДД.ММ.ГГГГ прямо названо указанное специальное основание, довод административного ответчика об использовании ранее предусмотренной законом возможности аренды подлежит оценке с учётом срока действия договора, последующего дополнительного соглашения, сохранения права собственности на объект и предусмотренных п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ обстоятельств обращения уполномоченного органа в суд с требованием об изъятии объекта. Такая оценка производится судом далее в совокупности с иными доказательствами.
В п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что если уполномоченный орган не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в течение установленного законом срока, собственнику указанного объекта не может быть отказано в заключении нового договора аренды для завершения строительства лишь по мотиву ранее предоставленного участка. Следовательно, ссылку на однократность нельзя применять изолированно от обстоятельств, указанных в пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Применительно к настоящему спору установленное окончание аренды ДД.ММ.ГГГГ и подтвержденное обращение администрации в суд с требованием об изъятии объекта ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о реализации уполномоченным органом предоставленного законом права в пределах шестимесячного срока. Поэтому фактическая ситуация отличается от обстоятельств, приведенных в п. 12 Обзора Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, где обращение с требованием об изъятии последовало после пропуска соответствующего периода. При этом данный вывод не означает, что суд в настоящем административном деле разрешает вопрос об изъятии объекта или устанавливает последствия вступившего в силу решения по иному гражданскому спору.
Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит судебной защите и само по себе не прекращается ввиду окончания аренды земли. Вместе с тем сохранение такого права не означает безусловного возникновения нового права аренды без торгов. Доводы о финансовых и иных затруднениях завершения строительства имеют значение для исследования судьбы объекта в соответствующем производстве об изъятии и оценки фактического использования земли, но не устраняют предусмотренных пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ условий оформления новой аренды.
Суд учитывает данные ЕГРН, заключение специалиста от ДД.ММ.ГГГГ и фотоматериалы осмотров, подтверждающие сохранение объекта незавершенного строительства и наличие ранее выполненных работ. Сведения о различной степени готовности объекта не опровергают факта его незавершенности. Отсутствие признаков завершения строительства, в свою очередь, не заменяет установления наличия специального основания для нового договора аренды. Следовательно, оценка состояния объекта проводится не изолированно, а во взаимосвязи с условиями договора, ранее вынесенными судебными актами и действиями администрации после окончания арендных отношений.
Административный истец ссылался на нарушение срока рассмотрения заявления и неполноту мотивов отказа. Заявление о продлении аренды датировано ДД.ММ.ГГГГ; в материалах обозначена регистрация обращения № от ДД.ММ.ГГГГ, а ответ администрации дан ДД.ММ.ГГГГ за №. Даже при исчислении предусмотренного п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ двадцатидневного срока с ДД.ММ.ГГГГ ответ последовал позднее установленного законом срока. Доказательств предусмотренных законом обстоятельств, позволяющих считать соблюденным указанный срок, в представленных материалах не выявлено. Тем самым довод о несвоевременном рассмотрении заявления нельзя отклонить как фактически несостоятельный.
В то же время нарушение срока рассмотрения заявления не равнозначно наличию права требовать заключения договора аренды: предоставление публичной земли без проведения торгов допускается при условиях, прямо предусмотренных ЗК РФ. Оценивая допущенную просрочку в связи с предметом заявленных требований, суд учитывает, что органом всё же принят письменный отказ, содержащий соответствующую правовую мотивировку, а само нарушение срока не повлекло утраты возможности судебного обжалования отказа. Несмотря на процедурный недостаток, отсутствие материально-правовых условий для возложения обязанности заключить договор исключает удовлетворение указанного требования. Правовое значение просрочки суд оценивает в составе проверки законности отказа по ч. 9 ст. 226 КАС РФ, а не оставляет без рассмотрения по мотиву отсутствия отдельного иска о бездействии.
В рамках настоящего административного производства суд не подменяет оценку действий администрации по рассмотрению заявления разрешением гражданско-правового требования об изъятии объекта. Наличие отдельного производства и принятые в нем судебные акты не предрешают автоматически правомерность спорного отказа. Вместе с тем факт своевременного предъявления администрацией требования об изъятии объекта является самостоятельным обстоятельством, предусмотренным земельным законодательством и учитываемым при оценке наличия права на испрашиваемый новый договор аренды.
Оценка доказательств производится судом в соответствии со ст. 59–62, 84 КАС РФ с учетом относимости, допустимости, достоверности и их достаточности в совокупности. Договор аренды, акт передачи, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, ответ №, сведения ЕГРН и судебные акты устанавливают юридическую историю пользования спорной землей. Копия решения по делу № подтверждает, в частности, указанную в нем дату предъявления администрацией иска об изъятии объекта; однако при отсутствии сведений о вступлении решения в законную силу из него не выводится прекращение права собственности. Заключение специалиста и фотографии относятся к состоянию строительства в различные периоды и не являются доказательством заключения нового договора аренды. Материалы административного правонарушения характеризуют состояние территории и не образуют самостоятельного основания для отказа в аренде. Суд учитывает расхождение показателей готовности 37 и 51,2 процента, но по изложенным причинам не признает его определяющим для разрешения вопроса о безаукционном предоставлении участка.
Сопоставление письменного отказа администрации от ДД.ММ.ГГГГ с установленными обстоятельствами показывает, что администрация обосновала отсутствие у ФИО2-к. предусмотренного законом права требовать новый договор без торгов использованием специального порядка предоставления участка для завершения строительства. В судебном разбирательстве дополнительно установлено, что уполномоченный орган в пределах шести месяцев после окончания срока аренды обратился в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства. Данное процессуальное действие не являлось мотивом письма от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку совершено позднее, но при разрешении требования о возложении обязанности заключить новый договор исключает вывод о неиспользовании органом предусмотренного пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ механизма определения судьбы объекта. Допущенное нарушение срока рассмотрения обращения не подтверждает само по себе наличия материального права требовать заключения договора. В совокупности это не дает оснований возложить на администрацию обязанность заключить испрашиваемый договор аренды.
В силу п. 2 ч. 2 ст. 227 КАС РФ, если суд установит, что оспариваемые решение, действие (бездействие) соответствуют нормативным правовым актам и не нарушают права, свободы и законные интересы административного истца, принимается решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. При разрешении данного дела суд исходит из отсутствия установленного законом права административного истца на требуемый новый договор аренды без торгов и оценивает допущенный административной процедурой недостаток отдельно, с учетом его правовых последствий для заявленных способов судебной защиты.
Поскольку наличие предусмотренного земельным законодательством материального основания для нового трехлетнего договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов не доказано, требование о возложении на администрацию обязанности заключить такой договор с ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит. В части оспаривания отказа суд учитывает его письменную мотивировку, специальное регулирование порядка предоставления земли и установленные обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии основания для испрашиваемого предоставления; допущенная просрочка ответа, хотя и подлежит правовой оценке, не влечет признания обоснованным требования о заключении нового договора аренды и при изложенных обстоятельствах не изменяет результата рассмотрения административного иска.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ были приняты меры предварительной защиты по административному иску. Согласно ч. 3 ст. 89 КАС РФ в случае отказа в удовлетворении административного иска принятые меры предварительной защиты по нему сохраняются до вступления в законную силу решения суда.
Следовательно, с учетом результата рассмотрения административного дела, а также обеспечительного характера запретов, установленных определением от ДД.ММ.ГГГГ, суд полагает необходимым отменить меры предварительной защиты после вступления настоящего решения в законную силу. До наступления указанного момента принятые меры сохраняют свое действие.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления ФИО2 к администрации МО «<адрес>» о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка и возложении обязанности заключить договор земельного участка, отказать.
Меры предварительной защиты по административному иску, принятые определением Красногвардейского районного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ и выразившиеся в запрете администрации муниципального образования «<адрес>» совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, а также дальнейшие действия по распоряжению данным земельным участком, отменить после вступления настоящего решения в законную силу. До вступления решения в законную силу меры предварительной защиты сохраняют действие.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Адыгея через Красногвардейский районный суд Республики Адыгея в течении одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
резолютивная часть оглашена 16.10.2026 мотивированное решение изготовлено 29.10.2026
Судья