ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2026 г. г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Дмитриева А.Ю., при секретаре Батоевой Д.Б., с участием представителей истца Ламаевой И.А., Кондаленковой Н.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора в защиту прав ФИО6 Андрея Алексеевича к ООО "Специализированный застройщик "Мегаполис" о признании договора долевого участия в строительстве заключенным,
УСТАНОВИЛ:
Обращаясь в суд с иском, истец Республиканская служба государственного строительного и жилищного надзора в интересах ФИО7 А.А., с учетом уточнения исковых требований просит, просит признать Договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>-(1... от *** между ООО «СЗ «Мегаполис» и ФИО8 Андреем Алексеевичем, *** года рождения (паспорт ...) заключенным. Признать обязательства ФИО9 Андрея Алексеевича. *** года рождения (паспорт ...) по оплате договора участия в долевом строительстве ...-(1... от ***, заключённого с ООО «СЗ «Мегаполис» исполненными в полном объеме в размере 2364000 руб.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчик является застройщиком многоэтажного жилого дома «Строительство первой очереди жилого комплекса в 148А квартале г. «Улан-Удэ» 2-й этап. Жилой <адрес>», на основании разрешения на строительство ... от ***, выданного МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ», срок действия разрешения до *** (дата внесения изменений или исправлений ***). Между ООО «СЗ «Мегаполис» и гр. ФИО10 А.А. *** заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - МКД) ...-(1/2)-148А-14, по условиям которого застройщик после завершения строительства МКД обязуется передать жилое помещение площадью 38,2 кв. м. в срок до *** Согласно п.4 договора цена договора составила 2 364 000,00 (два миллиона триста шестьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек, которая должна быть перечислена на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк, в следующем порядке: сумма в размере 1 700 000,00 рублей перечисляется покупателем в течение 3 дней после регистрации ДДУ на эскроу счет; оставшаяся часть суммы в размере 664 000, 00 рублей перечисляется на эскроу счет до ***. Вопреки условиям договора, денежные средства в размере 1 700 000,00 рублей, от *** денежные средства в размере 664 000,00 рублей гр. ФИО11 А.А. передал в кассу застройщику ООО «СЗ «Мегаполис», вместе с тем денежные средства, полученные застройщиком наличными в кассу по платежному поручению ... от *** в размере 1 700 000,00 рублей, № б/н, от *** денежные средства в размере 664 000,00 рублей, до настоящего времени застройщиком не внесены на счет эскроу.
Определением суда от *** к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Республике Бурятия.
Отдельным определением принят отказ представителей истца от части исковых требований к ООО "Специализированный застройщик "Мегаполис" и производство по делу в этой части прекращено.
В судебное заседание истец ФИО12 А.А. не явился, извещен надлежаще.
В судебном заседании представители истца Ламаева И.А., Кондаленкова Н.Е., исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям.
Ответчик ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель ответчика с надлежаще оформленной доверенностью в судебное заседание не явился, причины неявки суду неизвестны.
При таких данных суд, исходя из требований п. 1 ст. 233 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от *** ... «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в ст. ст. 555 и 942 ГК РФ).
Часть 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее по тексту – ГПК РФ), устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от *** ... «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).
Из содержания п. 2 ст. 6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от *** № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон от *** № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от *** № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 ст. 3 Федерального закона от *** № 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от *** № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от *** № 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от *** № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона от *** № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона от *** № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от *** № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Из материалов дела следует, и не оспаривалось сторонами, ООО СЗ «Мегаполис» является застройщиком многоэтажного жилого дома «Строительство первой очереди жилого комплекса в <адрес> г. Улан-Удэ»., 2 этап, Жилой дом №1, на основании разрешения на строительство ... от ***, выданного МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ», срок действия разрешения до *** (дата внесения изменений или исправлений ***).
Между ООО «СЗ «Мегаполис» и гр. ФИО13 А.А. *** заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - МКД) ..., по условиям которого застройщик после завершения строительства МКД обязуется передать жилое помещение площадью 38,2 кв. м. в срок до ***
Согласно п.4 договора цена договора составила 2 364 000,00 (два миллиона триста шестьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек, которая должна быть перечислена на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк, в следующем порядке: сумма в размере 1 700 000,00 рублей перечисляется покупателем в течение 3 дней после регистрации ДДУ на эскроу счет; оставшаяся часть суммы в размере 664 000, 00 рублей перечисляется на эскроу счет до ***.
Согласно п. 1.2 Договора ... от 27.12.2023г. объект долевого строительства - жилое помещение, квартира, согласно Описанию объекта долевого строительства и его размещению на поэтажном плане этажа многоквартирного дома, проектный номер квартиры (на время строительства) – 68, количество комнат - 1, общая площадь объекта долевого строительства, включая площади балконов, лоджий и других летних помещений – 39,4 кв. м.
В соответствии с п. 2.1. Договора ...-(... ***, предметом договора являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства.
Планируемый срок получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – *** (п. 2.4 Договора), срок передачи объекта долевого участия участнику долевого строительства – до *** (п. 2.4.1 Договора).
В соответствии с п. 3.1 Договора № ... от *** цена договора составляет 2 364 000 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в ПАО «Сбербанк России».
Как следует из Договора долевого участия ... от ***, в качестве агента-эскроу, уполномоченного участниками долевого строительства, на принятие и последующее перечисление в счет уплаты цены договора в целях перечисления застройщику, в рассматриваемом случае выступало ПАО «Сбербанк России».
По условиям Договора ... от *** датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (п. 4.2 договора).
При этом Договором ...-(... от *** не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации или третьими лицами.
Из квитанций к приходно-кассовому ордеру ... от *** и от *** видно, что согласно Договору ... от *** ФИО14 А.А. произвел оплату в сумме 1 700 000 руб. и 664 000 руб. за жилое помещение (квартиру). Оплата произведена в полном объеме, претензии не имеют, акт приема-передачи не подписывался и не составлялся.
Изложенные обстоятельства стороной ответчика не оспаривались.
Таким образом, вопреки условиям заключенного Договора участия в долевом строительстве ... от *** между сторонами договора, денежные средства в сумме 2 364 000 руб. переданы непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик «Мегаполис», который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства от участника долевого строительства.
Факт исполнения ФИО15 А.А. обязательств по договору сторонами не оспаривался.
Вместе с тем, остаток на открытом в ПАО «Сбербанк России» счете эскроу на имя истца ФИО16 А.А. составляет 0 руб., пополнений и списаний - 0 рублей.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО17 А.А. о признании договора участия в долевом строительстве МКД заключенным и обязательства истца по его оплате исполненными в полном объеме подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ООО Специализированный застройщик «Мегаполис» в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» государственную пошлину в размере 6 000 руб. – два требования неимущественного характера по 3 000 руб.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования с учетом уточнения удовлетворить.
Признать Договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>... от *** между ООО «СЗ «Мегаполис» и ФИО18 Андреем Алексеевичем, *** года рождения (паспорт ...) заключенным.
Признать обязательства ФИО1. *** года рождения (паспорт ...) по оплате договора участия в долевом строительстве ... от ***, заключённого с ООО «СЗ «Мегаполис» исполненными в полном объеме в размере 2364000 руб.
Взыскать с ООО «СЗ «Мегаполис» в пользу муниципального образования городской округ г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 6000 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Заочное решение в окончательной форме изготовлено 18 августа 2026 г.
Судья А.Ю. Дмитриев