РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 октября 2026 года г. Долинск
Долинский городской суд Сахалинской области в составе:
председательствующего судьи Канунниковой О.А., при секретаре Стрелец В.Э., с участием: истца ФИО7, ее представителя ФИО19, ответчика ФИО4, его представителя ФИО21, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Долинского городского суда <адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в Долинский городской суд с исковым заявлением к ФИО4 о признании договора дарения недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки.
ДД.ММ.ГГГГ истец изменил предмет исковых требований, просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что ФИО3 (продавец) не был способен понимать значение своих действий и руководить ими, в виду наличия соответствующих заболеваний. Цена продажи квартиры составила 2 000 000 руб., в то время как ее рыночная стоимость составила не менее 5 000 000 руб., что свидетельствует о явной неадекватности сделки и подтверждает неспособность продавца понимать значение своих действий.
Истец ФИО7 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме с учетом изменения предмета иска. На момент заключения сделки и после ее заключения, а так же на момент смерти ее отец проживал в спорной квартире, за ним ухаживала ее мать. После смерти отца пришли представители ФИО23 и выгнали мать из дома. Отца парализовало в ноябре 2022 года, поэтому на момент сделки отец не мог самостоятельно передвигаться. И мотивов у него не могло никаких быть, так как это было его единственное жилье. О том, что квартира была отчуждена, истец узнала после смерти отца, обратившись к нотариусу за оформлением наследственных прав. В 2023 году ей позвонила женщина, которую она не знает и сказала, что ее отца хотят обмануть. По этому поводу она обратилась в устной форме к сотруднику полиции участковому ФИО2, тогда он сказал, что ничем помочь не может, письменного заявления не отбирал, поэтому проверка не проводилась. В этот период времени о совершенной сделки она не знала.
Представитель истца ФИО19 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме с учетом изменения предмета иска. Пояснила, что ключевым доказательством по делу является заключение посмертной судебной психолого-психиатрической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, проведённой комиссией экспертов ГКУЗ «Сахалинская областная психиатрическая больница». Эксперты, изучив все медицинские документы, пришли к однозначному выводу: в момент заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с наибольшей степенью вероятности не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Во-вторых, явная несоразмерность цены сделки. Квартира была продана за 2 000 000 рублей, тогда как её кадастровая стоимость составляет более 5 000 000 рублей. Это более чем двукратное занижение цены, что само по себе свидетельствует о том, что продавец не осознавал реальной стоимости имущества и не мог понимать последствий сделки. В-третьих, показания свидетелей со стороны ответчика не опровергают выводы экспертизы. Они лишь подтверждают, что ответчик занимал у них денежные средства, однако ни одной расписки, ни одного документа, подтверждающего заём, суду не представлено. Более того, их показания о передаче денег ФИО3 не могут служить доказательством его дееспособности, поскольку свидетели не обладают специальными познаниями в области психиатрии и не могли объективно оценить его состояние. Суммы займов в совокупности не покрывают стоимость квартиры, что вызывает сомнения в достоверности версии ответчика о расчётах. Срок исковой давности начинается с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Истец узнала о продаже квартиры только в 2025 году, когда после смерти отца обратилась к нотариусу для оформления наследства и получила выписку из ЕГРН. Следовательно, срок исковой давности для истца не пропущен. В связи с чем просит удовлетворить исковые требования в полном объёме, поскольку они основаны на законе и подтверждены совокупностью достоверных и достаточных доказательств.
Ответчик ФИО4 исковые требования не признал в полном объеме. В этой ситуации считает себя добросовестным покупателем. Полагает, что истец в корыстных целях ждала смерти своего отца, чтобы сейчас признать этот договор недействительным. На момент сделки ФИО22 находился в адекватном состоянии, сидя в МФЦ, он все осознавал. Денежные средства передавались наличными 2 млн. руб., ответчик отдавал ФИО22 частями в течение всего времени, последнюю часть в день заключения сделки, сколько конкретно пояснить не смог. Куда ФИО22 потратил денежные средства, он не знает. Эту сделку он обговаривал с ФИО22 с момента когда последний жил еще по старому адресу, начиная с конца 2019 года – начала 2020 года.
Представитель ответчика ФИО21 исковые требования не признала, просит суд применить срок исковой давности и отказать истцу в полном объёме. Ставит под сомнения показания свидетеля ФИО8, поскольку у нее имеется личная заинтересованность в исходе дела. В случае удовлетворения исковых требований просит суд применить двойную реституцию.
Представитель ответчика ФИО20 в судебное заседание не прибыл, о дате времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал, поддерживает доводы своего доверителя.
Третье лицо Управление Федеральной службы Государственной регистрации и картографии по <адрес> о дате времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав участников процесса, допросив свидетелей ФИО25, ФИО2, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, суд приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что истец ФИО1 является дочерью ФИО3, согласно свидетельства о рождении I-ФС №.
Согласно договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 продал ФИО4 квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № в размере 2 000 000 руб.
Пунктом 1 договора, продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>. Кадастровый №.
Пунктом 2 договора, квартира принадлежит продавцу по праву собственности на основании договора мены жилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ №.
Пунктом 4 договора, по соглашению сторон продавец продал, а Покупатель купил вышеуказанную квартиру за 2 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.
Пунктом 8 договора, продавец обязуется освободить квартиру и передать Покупателю по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов, в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро- и иным оборудованием и не обремененную задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородние телефонные переговоры.
Согласно акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 получил денежные средства в размере 2 000 000 руб. от ФИО4 по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Из записи акта о смерти следует, что ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения умер ДД.ММ.ГГГГ по причине «<данные изъяты>».
Как следует из выписки из ЕГРН у ФИО3 на момент смерти недвижимого имущества не имелось.
Как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, объяснения ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ, в ОМВД России «Долинский» ДД.ММ.ГГГГ поступили сообщения от ФИО7 о том, что по адресу <адрес>, проживает ее мать, что неизвестная женщина пришла в квартиру, где проживает ее мать, меняет замки, а также выгоняет ее мать из квартиры.
Также поступило сообщение от ФИО14, о том, что жильцы <адрес>Б по <адрес> в <адрес> отказываются покидать квартиру.
В своем объяснении ФИО7 указала, что после смерти отца она узнала, что ранее принадлежавшая ему квартира принадлежит ФИО23, и тогда вспомнила, что ранее мать говорила ей, что ФИО23 передал отцу какие-то деньги, покупал лекарства и еду, и, возможно, это была их некая сделка.
Считала, что ФИО23 незаконным путем переоформил квартиру на себя, когда ее отец был парализован и не мог контролировать свои действия и даже давать согласие на какие-либо сделки.
При проверке сообщений установлено, что <адрес>, принадлежит ФИО4, что подтверждается договором купли продажи квартиры, где ФИО3, продал ему квартиру.
В ходе проверки по указанным сообщениям опрошена ФИО8, которая пояснила, что проживает по указанному адресу, ранее квартира принадлежала ее умершему мужу ФИО3, однако в 2023 году ее супруг продал указанную квартиру, до настоящего времени она проживала в квартире по разрешению собственника квартиры ФИО4, но сегодня к ней в квартиру пришла гражданка, которая попросила покинуть квартиру, а также поменяли замок на входной двери.
В свою очередь опрошенная ФИО11, пояснила, что в настоящее время она покупает <адрес> у ФИО4 в связи с чем, она заключила договор найма жилого помещения с ФИО4, согласно которого ФИО11 является нанимателем и имеет право на замену замка. По прибытию сотрудника полиции ФИО8 самостоятельно покинула квартиру, в связи с тем, что она не имеет право на проживания в этой квартире.
ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
Согласно рапорта УУП ОУУП и ПДН ОМВД России «Долинский» ФИО15: по адресу: <адрес> опрошены жители квартир <адрес>, которые пояснили, что ФИО3 ранее им не знаком, по поводу поведения и психического состояния умершего добавить нечего, так как ранее его никогда не видели, <адрес> пояснила, что ФИО3 был лежащим, из квартиры не выходил.
Обстоятельства, как они есть подтверждаются исследованными в ходе судебного разбирательства материалами дела.
Положениями ст.12 ГПК РФ установлено, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Согласно ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
По смыслу ч.1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
Как следует из ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Статья 35 Конституции РФ гарантирует защиту прав собственника имущества, его право иметь в собственности имущество, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Аналогичные права закреплены статьей 209 ГК РФ, предусматривающей, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ч. 1. ст. 425 ГК РФ).
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором, при этом в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). (Статья 550 ГК РФ).
По правилам ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Из системного анализа вышеназванных норм следует, что заключение договора купли-продажи предполагает передачу не только юридической судьбы предмета договора, но и фактическую передачу вещи во владение, распоряжение и пользование покупателя. Одним из важных элементов договора купли-продажи, является возмездность сделки, то есть наличие встречного предоставления.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Статья 168 ГК РФ предусматривает, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1статьи 167 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным статьями 177, 178 и 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки (п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".)
Частью 1 статьи 177 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Таким образом, основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, то есть таким формированием воли стороны сделки, которое происходит под влиянием обстоятельств, порождающих несоответствие истинной воли такой стороны ее волеизъявлению, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.
В соответствии ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Оспаривая сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторона истца ссылается в том числе на то, что ФИО3 в следствие тяжелого заболевания, не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.
Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у лица в момент совершения сделки, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.
Из показаний свидетеля ФИО2 допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что вполне возможно проводил проверку по заявлению ФИО26 в 2025 году, обстоятельства примерно помнит поверхностно. Поэтому же вопросу ранее в 2023 году Пилюгина обращалась к нему или нет, не может сказать, не помнит. Истец официально обращалась один раз.
Из показаний свидетеля ФИО27 допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО22 был его одноклассником. Общались только при встречах. При жизни он был здоров, адекватен. Когда ФИО22 переезжал он его видел, жаловался на то, что хромал на ногу. Он полагает, если бы с ним было что-то не в порядке, психически, он бы сразу это понял, так как знает его давно.
Из показаний свидетеля ФИО8 допрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что истец является ее дочерью. Сама свидетель являлась гражданской женой ФИО3, поддерживали фактически брачные отношения с 1999-2025 года. В конце августа 2022 года ФИО22 перестал ходить, был парализован наполовину, одна рука и одна нога. Посредством стула передвигался до кухни. Через полгода он лег и не встал больше, она его стала сама кормить, находилась вместе с ним. Врачи, которые обследовали ФИО22 приходили на дом. По поводу сделки между ФИО22 и ФИО23 ей не было известно, узнала только со слов дочери. ФИО22 об этом ничего не говорил, продавать квартиру не собирался. У ФИО22 с дочерью были хорошие отношения. Организацией похорон занималась дочка. После смерти мужа она продолжала проживать в этой квартире. Она не знала, что у нее нет законных оснований проживать в этой квартире. В данной квартире зарегистрирована не была. В июне 2025 г. пришла девушка, сказала, что купила эту квартиру, показала документы, свидетель позвонила дочери, вызвала полицию, полиция подтвердила, что у нее нет законных оснований проживать в данной квартире.
Из показаний свидетеля ФИО9 допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что с ФИО3 он знаком с садика, в школе учились, дружили до его смерти. В марте, апреле, мае, июне 2023 года он приходил к ФИО22, он лежал, разговаривал с трудом. ФИО4 является сыном его одноклассника. Он приходил к нему практически через каждые 2 суток. У ФИО22 была супруга и дочь. Часто видел истца в квартире у ФИО22. Ему не известно были ли между Выстором и дочерью какие-то конфликты. В 2023 году состояние здоровья ФИО22 было тяжелым, поскольку последние 2 месяца он плохо узнавал свидетеля.
В соответствии с частью 1 статьи 69 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела. Не являются доказательствами сведения, сообщенные свидетелем, если он не может указать источник своей осведомленности.
Показания указанных свидетелей не опровергают и не подтверждают состояние ФИО3 на момент заключения спорной сделки, однако указывают на его поведение в спорный период, действия и его отношения к ним.
Установление же на основании этих и других имеющихся в деле данных факта наличия или отсутствия психического расстройства и его степени требует именно специальных познаний, каковыми, как правило, ни свидетели, ни суд не обладают.
В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Для разрешения вопроса о психическом состоянии ФИО3 в момент заключения вышеуказанной сделки, судом была назначена посмертная комплексная судебно-психиатрическая экспертиза.
Согласно выводов данной экспертизы из представленных на экспертизу материалов следует, что в период совершения сделки у ФИО3 обнаруживалось «<данные изъяты>) и «<данные изъяты> Об этом свидетельствуют данные анамнеза и медицинской документации о выявляемых у него с 2022 года <данные изъяты><данные изъяты> <данные изъяты>. В связи с отсутствием описания психического состояния подэкспертного непосредственно на момент заключения сделки, категорично ответить на экспертные вопросы не представляется возможным. Вместе с тем, известно, что ФИО3 в течение последних лет жизни страдал психическим расстройством, которое было вызвано тяжелыми соматическими заболеваниями, обусловившими его <данные изъяты>. Согласно медицинской документации, незадолго до заключения сделки был зафиксирован очередной <данные изъяты>, при осмотрах врачами, несмотря на доступность контакту, сохранность ориентировки и интеллекта, у него отмечалось <данные изъяты>. Через непродолжительное время после заключения сделки психиатром и психиатром-наркологом выявлялось <данные изъяты>. Врачами интернистами также отмечено <данные изъяты>. Поэтому указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что в момент заключения сделки ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 с наибольшей степенью вероятности не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Рекомендованное лечение не оказывало влияния на способность ФИО3 понимать значение своих действий и руководить ими.
Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО16 пояснил, что ФИО3 страдал <данные изъяты> заболеваниями, которые подразумевают, что он был не сделкоспособен, но у экспертов на момент исследования не было объективных данных о его состоянии на момент заключении сделки. Согласно медицинской документации ФИО22 страдал психическими заболеваниями с лета 2022 года. В силу своего психического состояния самостоятельно оспорить сделку до ДД.ММ.ГГГГ по имеющимся медицинским документациям не мог. Обследование от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что у ФИО22 <данные изъяты>, у него были необратимые психические проявления, таким образом до заключения сделки ФИО22 уже не мог осознавать значение своих действий.
Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО28. пояснил, что вероятностный ответ дан, потому что на момент совершения сделки, не был сделан осмотр специалиста о его психическом состоянии. Однако, даже при наличии осмотра специалиста на момент совершения сделки выводы экспертов бы не поменялись, поскольку у ФИО22 до совершения сделки и после ее совершения имелось такое психическое состояние, осложненное <данные изъяты>, которое сопровождалось <данные изъяты>, в связи с чем он не мог принимать решения в юридически значимых сделках.
Оснований не доверять заключению экспертов ГКУЗ «Сахалинская областная психиатрическая больница», показаниям экспертов ФИО29 ФИО17 у суда не имеется, поскольку оно дано в письменной форме уполномоченным лицом, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы экспертов последовательны, непротиворечивы, основаны на профессиональных знаниях и стаже работы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Оснований не доверять квалификации экспертов у суда так же не имеется, в связи с чем, в силу ст. 86 ГПК РФ, суд принимает заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № года, выполненное ГКУЗ «Сахалинская областная психиатрическая больница», как надлежащее доказательство по делу, которое может быть положено в основу судебного акта, в заключении подробно приведено состояние ФИО3, изучена медицинская документация, на основании чего сделан вывод, который не может быть проигнорирован судом.
При этом, суд учитывает то обстоятельство, что экспертами сделан не категорический вывод о том, что ФИО3 на момент совершения оспариваемой сделки не мог понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с отсутствием описания психического состояния подэкспертного непосредственно на момент заключения сделки (описание его состояния произведенного врачом конкретно ДД.ММ.ГГГГ), что прямо указано в выводах экспертного заключения.
Относительно доводов стороны ответчика о том, что истцом ФИО1 пропущен срок исковой давности, суд исходит из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Пунктами 1, 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 17 и абз. 2 п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" в силу пункта 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.
Пунктом 15 указанного Постановления установлено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".
Согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Срок исковой давности для оспаривания ничтожной сделки, установленный ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет три года.
Как ранее было указано судом в настоящем решении, с иском о признании сделки недействительной может обратиться гражданин, совершивший сделку, или правопреемник этого гражданина, в частности наследник.
ФИО1 приходилась ФИО3 дочерью, соответственно является наследником первой очереди после смерти последнего.
Как установлено судом, при жизни ФИО3 по своему психическому состоянию не мог осознавать наличие возможности оспорить в судебном порядке договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что так же следует из заключения посмертной судебной-психиатрической экспертизы, пояснениями экспертов, данных в судебном заседании.
Таким образом, после смерти гражданина, совершившего сделку в состоянии, когда он был не способен понимать значение своих действий или руководить ими, с иском о признании такой сделки недействительной может обратиться его наследник как правопреемник. При этом, если соответствующая способность не была восстановлена при жизни наследодателя, срок исковой давности по требованию об оспаривании рассматриваемой сделки и о применении последствий ее недействительности начинает течь с момента, когда о ее совершении узнал или должен был узнать наследник, соответственно, течение рассматриваемого срока не может начаться ранее момента смерти наследодателя, поскольку до этого момента наследник не может обратиться с требованием об оспаривании таковой.
ФИО1 обратилась с настоящим исковым заявлением до истечения годичного срока после смерти своего отца ФИО3 (дата смерти ДД.ММ.ГГГГ, дата подачи иска в суд ДД.ММ.ГГГГ). При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истом при обращении в суд не был пропущен срок для оспаривания совершенной сделки от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, суд не усматривает оснований для применений срока исковой давности, как о том заявлено ответчиком.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, принимая во внимание биографические данные ФИО3, данные его анамнеза, заключение комиссии экспертов, пояснения в судебном заседании экспертов Кан М.Б., ФИО17, суд приходит к выводу, что в момент совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ воля ФИО3 была искажена ввиду состояния, в котором он находился в момент подписания договора, поскольку в связи с имеющимися у него заболеваниями (установленными до совершения сделки и через непродолжительное время после ее заключения), он не мог в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем, указанная сделка является ничтожной и к ней подлежат применению последствия, связанные с ее недействительностью в виде односторонней реституции, поскольку бесспорных доказательств получения ФИО3 денежных средств от продажи квартиры в материалах дела отсутствуют, а указание на получение денежных средств в договоре купли-продажи квартиры об этом бесспорно не свидетельствуют, как и в представленном акте приема передачи денежных средств.
Доказательств, подтверждающих, что у ФИО3 после продажи квартиры появились денежные средства, которыми он распорядился по своему усмотрению, не представлено.
Равно как ответчиком ФИО4 не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие у него денежной суммы в размере 2 000 000 рублей для передачи ФИО3 в момент совершения сделки.
Из показаний свидетеля ФИО10 допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что с ФИО23 в товарищеских отношениях. В мае 2023 года он давал ФИО23 сумму 300 000 руб. для покупки квартиры срок 1 год. Деньги по истечении срока ответчик вернул. Никаких расписок не составляли, у них дружеские отношения. Ранее он уже занимал ФИО23 деньги и тот всегда их отдавал.
Из показаний свидетеля ФИО11 допрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что с ФИО23 у них дружеские, доверительные отношения, близкие, что могут назвать себя братом и сестрой. Она ему заняла ДД.ММ.ГГГГ 50 000 руб. и ДД.ММ.ГГГГ 80 000 руб., она знала, что ответчик покупает квартиру. Деньги отдавал частями в пределах месяца. Когда у нее были она ему давала для покупки квартиры, адрес квартиры, которую он приобрел она не помнит, помнит где она находится, была в этой квартире в июне 2025 года, приходила туда для того чтобы выселить людей, которые там проживали. В 2023 году не была в этой квартире.
Из показаний свидетеля ФИО12 допрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ответчик является ей племянником. Весной в апреле мае 2023 года ФИО23 занимал деньги на покупку квартиры 60 000 руб. и отдал весной 2023 года.
Из показаний свидетеля ФИО13 допрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ответчик является ее сыном. Давала ему 270 000 руб. в марте - апреле 2023 года, ему нужны были деньги на покупку квартиру, деньги давала не в долг, а просто так.
Суд относится к показаниям указанных свидетелей критически, поскольку заемные правоотношения в силу Гражданского кодекса Российской Федерации не могут подтверждаться свидетельскими показаниями.
При этом, суд так же учитывает, что спорная квартира являлась единственным жильем ФИО3, последний был зарегистрирован в квартире, находящейся в доме, которой был расселен в 2022 году в связи с его аварийностью, фактически передача спорной квартиры по акту - передачи не была произведена, ФИО3 после переселения из аварийного жилья так и оставался проживать в спорной квартире до своей смерти. Кроме того, как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обязался освободить квартиру и передать ФИО4 по подписываемому сторонами передаточному акту в течение четырнадцати дней после получения зарегистрированных документов.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО4 заключили договор купли-продажи квартиры без намерения создать соответствующие правовые последствия, характерные для сделок данного вида, и не намеревались ее исполнять либо требовать ее исполнения.
При этом, цена сделки существенно ниже кадастровой стоимости квартиры, с учетом того, обстоятельства, что спорная квартира на момент совершения сделки находилась в доме построенном в 2022 году.
Тот факт, что ФИО3 совместно с ФИО4 явились в МФЦ для регистрации сделки купли-продажи, не свидетельствует о том, что ФИО3 мог в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит исковые требования истца ФИО1 подлежащими удовлетворению в полном объеме.
В качестве применения последствий недействительности договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО4 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № и восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО3 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
При этом Управление Росреестра по Сахалинской области является регистрирующим органом и в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
Согласно п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При этом, в соответствии с пунктом 4 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 3000 рублей.
В соответствии с подпунктом 15 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации в соответствии с гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации и законодательством об административном судопроизводстве, судами общей юрисдикции, мировыми судьями, государственная пошлина уплачивается с учетом следующих особенностей: при подаче исковых заявлений, содержащих требования о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату.
Таким образом, размер государственной пошлины в данном случае должен был составить 62 903 руб. (3 000 руб. за неимущественные требования, 59 903 руб. за имущественные требования исходя из кадастровой стоимости имущества).
Согласно чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ, истцом при обращении в суд оплачена государственная пошлина в размере 29 900 руб., согласно чеку по операции от ДД.ММ.ГГГГ - 30 000,02 руб.
Кроме того, определением Долинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ истцу была предоставлена отсрочка оплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу. Однако на момент рассмотрения спора таковая истцом не оплачена в полном объеме.
Таким образом, с ответчика ФИО4 в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 59 900,02 руб., в пользу муниципального образования Долинский муниципальный округ подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 002,98 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, общей площадью 49,4 кв. м, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
Исключить из ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в отношении квартиры, расположенной по адресу: ФИО30 кадастровый №.
Восстановить в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) расходы по оплате государственной пошлины в размере 59 900,02 руб.
Взыскать с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в бюджет муниципального образования Долинский муниципальный округ Сахалинской области государственную пошлину в размере 3 002,98 рубля.
На решение суда сторонами может быть подана апелляционная жалоба или принесено апелляционное представление прокурором в Сахалинский областной суд через Долинский городской суд в течение 1 (одного) месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий О.А. Канунникова
Мотивированное решение составлено 23 октября 2026 года.