РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 октября 2026 года г.Самара
Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Чернякова Н.Н., при ведении протокола помощником судьи Николаевой С.А., с участием представителя истцов Буланкина С.Н., Хмелева О.Б., Шиндина Д.М. по доверенности Филиной Т.В., представителя ответчика – администрации г.о.Самара по доверенности Авдониной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-13/2026 по иску Буланкина С.Н,, Хмелева О.Б., Шиндина Д.М. к администрации г.о.Самары, Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на реконструированное нежилое помещение, прекращении права собственности на здание до реконструкции,
УСТАНОВИЛ:
Истцы Буланкин С.Н., Хмелев О.Б., Шиндин Д.М. обратились в суд с иском к администрации г.о.Самары, Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на самовольное нежилое строение магазина по адресу: г.Самара, ул.Грозненская, 29.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что в общей долевой собственности истцов по 1/3 доли в праве собственности находится земельный участок площадью <...> кв.м по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый промышленными предприятиями и складами II и I классов вредности, кадастровый №, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <дата> за №.
На указанном земельном участке расположено нежилое здание (производственное здание), находящееся в общей долевой собственности истцов 1/3 доли в праве собственности, площадью <...> кв.м, этажность: 1, инвентарный №, литера<...>, по адресу: <адрес> <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от <дата>.
Истцы осуществили реконструкцию вышеуказанного объекта, в результате реконструкции было образовано нежилое здание общей площадью <...> кв.м, что следует из технического паспорта ООО «БТИ» от 11.04.2024 года.
Согласно технического обследования строительных конструкций нежилого здания следует, что нежилое здание может эксплуатироваться по своему назначению. Сохранение реконструированного нежилого здания не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истцы предприняли меры для получения разрешительной документации и обращались в Департамент градостроительства г.о. Самара и Министерство строительства Самарской области, где были получены отказы.
На основании изложенного, истцы просили признать за ними право общей долевой собственности по 1/3 доле на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание, общей площадью <...>3 кв.м, 1 этаж, по адресу: <адрес> <адрес> Прекратить право общей долевой собственности за истцами на нежилое здание общей площадью 635,5 кв.м.
Представитель истцов в судебном заседании исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации г.о.Самара в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку спорное строение не склад, а магазин, разрешение на данный вид использования отсутствует. Нежилое здание находится в зоне затопления. Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы помещение не отвечает требованиям безопасности.
Представитель ответчика Министерства строительства Самарской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом. Согласно представленному отзыву на исковое заявление, в удовлетворении исковых требований просил отказать, рассмотреть дело в свое отсутствие. В возражениях указал, что в территориальной зоне ПК-2 вид разрешенного использования земельных участков «магазины» является вспомогательным видом разрешенного использования. Установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Самарской области, Департамента градостроительства Администрации г.о.Самары в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Исследовав материалы дела, в том числе заключение судебной экспертизы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, эксперта, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу статьи 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, выдача которых осуществляется органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу п.18, 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).
При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).
При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).
Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Судом установлено, что истцам на праве общей долевой собственности (1/3) принадлежит земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м, виды разрешенного использования: заправка транспортных средств; склад, магазины, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
Согласно выписке из ЕГРН истцам на праве общей долевой собственности (1/3) принадлежит нежилое производственное здание с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м.
В результате реконструкции, проведенной без получения разрешения на строительство, площадь здания увеличилась до 1907,3 кв.м., согласно техническому паспорту по состоянию на <дата>. Реконструированное здание является магазином.
В обоснование соответствия реконструированного помещения строительным нормам и правилам истцы ссылаются на заключение ООО «БТИ» шифр: 727-24-ТЗ, акт экспертного исследования ООО «Бюро оценки» № от <дата>, согласно которым здание магазина по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью <...> кв.м. соответствует строительным нормам и правилам, а также требованиям пожарной безопасности. Здание может эксплуатироваться по своему назначению.
Ввиду того, что здание реконструировано без получения разрешения на строительство, оно относится к самовольным постройкам.
Согласно Распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р (ред. от 31.10.2023) <О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями> судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится только государственным экспертным учреждением.
Определением суда от 29.10.2024 года по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ СЛСЭ.
Согласно заключению эксперта №529/4-2-25 от 31.07.2026 года, исследуемое одноэтажное здание магазина, общей площадью <...> кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0419002:1243) в части объемно-планировочных и конструктивных решений соответствует требованиям строительных и противопожарных норм, за исключением:
- глубины тамбура, что не соответствует п.6.1.8 СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009 (c Изменениями № 1- 5)»;
- отсутствуют планы эвакуации, что не соответствует п.5 Правил противопожарного режима в Российской Федерации (c изменениями на 3 февраля 2025 года); п.6.7 ГОСТ P 51773-2009 Услуги торговли. Классификация предприятий торговли (c Изменением N 1);
- эвакуационные выходы из здания не соответствуют п.4.2.5, п.4.2.7, 4.2.16, 7.6.2, 7.6.3, 7.6.4, табл.11 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» в части расстояния от дальней точки торгового зала до ближайшего эвакуационного выхода, места расположения эвакуационных выходов из здания (не рассредоточены), ширины выходов; у здания разгрузочно- погрузочная зона совмещена с эвакуационными выходами, что не соответствует требованиям п.6.4 ГОСТ Р 51773-2009 «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли (с Изменением N 1)».
Повреждения в несущих конструкциях металлического каркаса, свидетельствующие о недопустимом состоянии или аварийном состоянии, отсутствуют.
Однако в процессе проведения экспертного осмотра выявлены дефекты монтажа металлоконструкций каркаса здания и отклонения от проектных решений, которые в случае непринятия решения по согласованию с авторами проекта и разработки мероприятий их компенсирующих при необходимости, в процессе эксплуатации при наступлении расчетного сочетания усилий в конструкциях (РСУ) возможно появление негативного изменения технического состояния несущих строительных конструкций до недопустимого состоянии или аварийного состояния.
Исследуемый объект-магазин относится к вспомогательному виду разрешенного использования земельного участка с КН 63:01:0419002:1243, согласно Правил землепользования и застройки г.о.Самара. Здание магазина не может являться вспомогательным строением по отношению к имеющимся на данном земельном участке зданию автомойки и АГЗС, так как не предназначено для их обслуживания и является самостоятельным объектом, согласно критериев, указанных в Постановлении Правительства Российской Федерации от 04.05.2023 №7036 «Об утверждении критериев отнесения строений и сооружений к строениям и сооружениям вспомогательного использования.
Исследуемое нежилое здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0419002:1243, а также соответствует Правилам землепользования и застройки г.о. Самара в части предельных размеров земельного участка, минимальных отступов от границ земельных участков, предельной высоты здания.
Нежилое здание Магазина на дату проведения экспертного осмотра не создаст помехи в работе надземных объектов средств и системы обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения, не относится к производственным объектам 1-4 классу опасности, что не противоречит требованиям, предъявляемым к застройке зон с особыми условиями использования территории.
Определить соответствие строительства объекта исследования - нежилого здания магазина в границах сильного подтопления территорий, прилегающих к зонам затопления р.Самара, в границах г. Самара г.о. Самара Самарской области затапливаемых при половодьях и паводках 1% обеспеченности требованиям ст. 67.1 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ не представляется возможным, в связи с отсутствием данных о выполнении каких-либо мероприятий по инженерной защите территорий и объекта от негативного воздействия паводковых вод.
Эвакуационные пути и выходы из здания магазина не соответствуют нормативным требованиям, регламентирующим противопожарные требования, что может привести к угрозе жизни и здоровью граждан в случае пожара.
Для обеспечения безопасности эвакуации при существующих габаритах здания и его расположения относительно границ земельного участка, на котором оно расположено, рекомендуется выполнить расчёт пожарного риска (выполняется по методикам МЧС), по результатам которого может быть произведена разработка дополнительных мер защиты при необходимости.
Эксперт ФБУ СЛСЭ Юрчикова И.А. в судебном заседании выводы заключения поддержала, дополнительно пояснила суду, что ссылка на СП 116.13330.2020 при определении соответствия входной группы является технической опечаткой. Указаны ссылки на номера пунктов СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»,
Оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд признает его достоверным и допустимым доказательством, поскольку оно проведено компетентным экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности, содержит научное обоснование.
Судом отклоняются представленные стороной истца заключения ООО «БТИ» шифр: 727-24-ТЗ, акт экспертного исследования ООО «Бюро оценки» №5253 от 05.06.2024, так как они не относятся к числу государственных экспертных организаций, в связи с чем, указанные заключения не могут являться допустимым доказательством при разрешении судом настоящего спора.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что реконструированное здание магазина не в полной мерее соответствует строительным и противопожарным нормам, что исключает возможность признания права собственности на такую самовольную постройку.
Недостатки, связанные с эвакуационными путями и выходами влияют на безопасность людей, угрожают из жизни и здоровью в случае пожара, в связи с чем, не могут быть отнесены к несущественным.
Представленный стороной истца акт экспертного исследования от 12.10.2026 года №2451/4-6-26, выполненный государственным экспертом ФБУ СЛСЭ Славкиным П.Н., подтверждает возможность устранения недостатков, указанных в заключении №529/4-2-25 от 31.07.2026 года.
Однако, устранимость недостатков основанием для признания права собственности на самовольную постройку не является, так как на момент вынесения решения недостатки не устранены.
Согласно п.30, 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 56 ГПК РФ, часть 2 статьи 65 АПК РФ).
При установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ, статья 55.32 ГрК РФ, часть 5 статьи 198 ГПК РФ, часть 5 статьи 170 АПК РФ).
Таким образом, возможность устранения недостатков является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, а не при рассмотрении иска о признании права собственности на нее.
Отнесение судом выявленных недостатков к существенным, влияющим на безопасность граждан, никак не противоречит возможности отнесения таких недостатков к устранимым.
Признание права собственности на самовольную постройку, имеющую существенные недостатки, не допускается, независимо от возможности их устранить в будущем.
Кроме того, в силу пп. 2 п.1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Часть 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, а также всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Действие градостроительного регламента по общему правилу распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах соответствующей территориальной зоны.
В силу ч. 3 ст. 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Как разъяснено в пункте 19 постановления № 44, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).
Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0419002:1243 находится в территориальной зоне ПК-2 – зоне предприятий и складов III класса вредности (санитарно-защитные зоны – до 300 м).
Согласно Правилам землепользования и застройки г.о.Самара, утвержденным постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 №61, вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства «магазины» в территориальной зоне ПК-2 является вспомогательным видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.
При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).
Как следует из представленных истцами документов, в том числе технического паспорта здания по состоянию на 11.04.2024 года, заключения судебной экспертизы, самовольная постройка представляет собой здание магазина, что в территориальной зоне ПК-2 относится к вспомогательному, а не к основным видам разрешенного использования.
При этом, до реконструкции помещение являлось «производственным зданием».
Возведение на указанном земельном участке здания магазина в качестве основного и в данном случае единственного помещения является нарушением разрешенного вида использования земельного участка, что также является препятствием для признания права собственности на самовольную постройку.
Реконструированный спорный объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан (в части нарушения противопожарных норм и наличия дефектов несущих конструкций), что является обстоятельством, исключающим возможность сохранения спорного объекта недвижимости в реконструированном состоянии и признания за истцами права собственности на него.
Разрешая заявленные требования суд, руководствуясь положениями ст. 222 ГК РФ, а также разъяснениями данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку истцами не доказано соблюдение всей совокупности условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Буланкина С.Н,, Хмелева О.Б., Шиндина Д.М. к администрации городского округа Самары, Министерству строительства Самарской области о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание площадью <...> кв.м по адресу: <адрес>, прекращении права собственности на здание до реконструкции – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд г.Самары в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Н.Н. Черняков
Мотивированное решение изготовлено 05 ноября 2026 года