Судья: Дудина Е.С. Дело № 66а-1174/2026
(номер дела в суде первой инстанции № 3а-908/2026
УИД: №)
ЧЕТВЕРТЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИАПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Нижний Новгород 10 ноября 2026 г.
Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:
председательствующего Рогачёвой Ю.А., судей Буруновой С.В., Савинова К.А., при ведении протокола секретарем Батуновой Н.В., рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Силикатный завод №1» о признании незаконным решения ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по апелляционной жалобе заинтересованного лица администрации г. Нижнего Новгорода на решение Нижегородского областного суда от 24 августа 2026г., которым административное исковое заявление удовлетворено частично.
Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Буруновой С.В., объяснения представителей заинтересованного лица администрации г.Нижнего Новгорода ФИО12 и ФИО13 судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции установила:
ОАО «Силикатный завод №1» обратился в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Нижегородской области «Кадастровая оценка» (далее также – ГБУ НО «Кадастровая оценка») по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером №, площадью: 206400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 106 300 000 рублей, по состоянию на 23 сентября 2025 г.; земельного участка, с кадастровым номером №, площадью: 169000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 82 640 000 рублей, по состоянию на 10 декабря 2025 г.
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является арендатором земельного участка, с кадастровым номером № (на основании договора аренды №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ), земельного участка с кадастровым номером № (на основании договора аренды №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ.). Кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и утверждена Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на 01 января 2022 г. в отношении: земельного участка с кадастровым номером № в размере 262 858 656 рублей, земельного участка с кадастровым номером № - в размере 221 337 610 рублей. С указанной кадастровой стоимостью земельных участков административный истец не согласен, поскольку она значительно превышает их рыночную стоимость и затрагивает его законные права и интересы, как плательщика арендных платежей, которые исчисляются исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно отчетам об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ. рыночная стоимость определена в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером № – 106 300 000 рублей по состоянию на 23 сентября 2025 г., земельного участка с кадастровым номером № – 82 640 000 рублей по состоянию на 10 декабря 2025г., соответственно. Административный истец обратился в ГБУ НО «Кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости, определённой в отчетах об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении которых решениями ГБУ НО «Кадастровая оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ отказано; административный истец считает принятые ГБУ НО «Кадастровая оценка» решения незаконными и необоснованными, а выводы, изложенные в решениях, формальными, субъективными и не имеющими правового обоснования.
Решением Нижегородского областного суда от 24 августа 2026 г. административное исковое заявление ОАО «Силикатный завод №1» удовлетворено частично;
установлена кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером № площадью: 206400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости 172 403 856 рублей, по состоянию на 23 сентября 2025г.;
датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № постановлено считать 24 ноября 2025г.;
установлена кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером №, площадью: 169000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 120 900 910 рублей, по состоянию на 10 декабря 2025г.;
датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № постановлено считать 15 декабря 2025г.;
в удовлетворении административного искового заявления ОАО «Силикатный завод №1» о признании незаконными решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости отказано;
с ОАО «Силикатный завод №1» в пользу ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» взысканы расходы по проведению судебной экспертизы в размере 27495 рублей 00 копеек.
Заинтересованным лицом администрацией г. Нижнего Новгорода подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения Нижегородского областного суда от 24 августа 2026 г.
В обоснование апелляционной жалобы указано, что выводы эксперта в заключении, положенном в основу решения суда, о действительной рыночной стоимости земельных участков не были категоричными, полными и однозначными, заключение выполнено с нарушением требований Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», влияющих на результат исследования, ввиду того, что экспертом при определении рыночной стоимости объекта исследования сравнительным подходом: недостаточно полно проведен анализ цен предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую застройку, расположенных в г. Н. Новгороде; характеристики земельных участков, выбранных в качестве объектов-аналогов, установлены на неполно исследованной информации, что могло привести к занижению величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков; некорректно применена корректировка на использование и назначение объекта; необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, в связи с чем настаивают на проведении дополнительной судебной экспертизы.
Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области представлена письменная позиция по апелляционной жалобе администрации г. Нижнего Новгорода, содержащая ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители заинтересованного лица администрации г. Нижнего Новгорода ФИО14 и ФИО15 поддержали доводы апелляционной жалобы и ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ).
Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав объяснения явившихся лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.
Пунктами 1, 2 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В силу положений статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Исполнительные органы субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.
В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ Юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации, регулируются Федеральным законом № 237-ФЗ от 03 июля 2016 г. «О государственной кадастровой оценке» (статья 1) (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ).
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (части 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ).
Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона № 269-ФЗ и постановлением Правительства Нижегородской области от 08 октября 2020 г. № 837 установлена дата перехода к применению на территории Нижегородской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 января 2021 г.
Таким образом, на основании решения Правительства Нижегородской области о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ с 01 января 2021 г. на территории Нижегородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ГБУ НО «Кадастровая оценка», решение которого об установлении или об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства, одновременно с оспариванием такого решения может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (части 11, 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Порядок и основания установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости определен статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которой кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1). Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7). Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (часть 11).
В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 данной статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды №, от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, ООО «Силикатный завод №1» является арендатором объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для хранения песка, используемого в производстве строительных материалов, общей площадью: 206400 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
На основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Министерством государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, ООО «Силикатный завод №1» является арендатором объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под площадку для намыва песка и благоустройства, общей площадью: 169000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>
Приказом министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области от 28 октября 2022 г. № 326-13-772354/22 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности и иного специального назначения, земель лесного фонда, земель запаса) на территории Нижегородской области по состоянию на 01 января 2022 г.
Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 января 2022 г. и внесенные в ЕГРН, применяются с 01 января 2023 г.
Согласно приказу министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области № 326-13-772354/22 от 28.10.2022, по состоянию на 01.01.2022 г. кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составляет 262 858 656 рублей, с кадастровым номером № – 221 337 610 рублей.
Как верно указано судом первой инстанции, административный истец, как арендатор объектов недвижимости, арендная плата которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков, вправе оспорить их кадастровую стоимость, поскольку является лицом, чьи права и обязанности могут быть затронуты результатами определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.
Реализуя право на установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, административный истец 24 ноября 2025г. и 15 декабря 2025г. обратился в ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, представив отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ., подготовленные ООО «<данные изъяты>», согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 106 300 000 рублей по состоянию на 23 сентября 2025 г., земельного участка с кадастровым номером № - в размере 82 640 000 рублей по состоянию на 10 декабря 2025г.
По результатам рассмотрения указанных заявлений ГБУ НО «Кадастровая оценка» приняты решения № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ которыми отказано в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, № в размере их рыночной стоимости.
Оспаривая данные решения бюджетного учреждения, административный истец 05 февраля 2026г. обратился в Нижегородский областной суд с настоящим административным иском, в котором одновременно заявил требование об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости в размере, определенных в отчетах об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ
Проанализировав положения федерального и регионального законодательства, регулирующего спорные правоотношения, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд первой инстанции верно исходил из того, что порядок принятия оспариваемых решений бюджетным учреждением был соблюден, содержание решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ соответствует утвержденной форме.
В ходе рассмотрения дела для проверки правильности определения в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков и установления их действительной величины судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»
Как следует из заключения эксперта ФБУ «Приволжский центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» № от 15.04.2026, отчеты об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ подготовленные ООО «<данные изъяты>» не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Допущенные нарушения повлияли на правильность определения итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Отвечая на поставленный судом вопрос о рыночной стоимости, эксперт определил рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 172 403 856 рублей по состоянию на 23 сентября 2025г., земельного участка с кадастровым номером № в размере 120 900 910 рублей по состоянию на 10 декабря 2025г.
Установив данные обстоятельства, суд правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления в части признания решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости незаконными.
Судебная коллегия по административным делам соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они являются правильными, соответствуют материалам дела и основаны на правильном применении закона, регулирующего спорные правоотношения.
Разрешая требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной его рыночной стоимости, суд исходил из того, что заключение эксперта ФИО16 № от ДД.ММ.ГГГГ составлено с соблюдением требований статьи 82 КАС РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 9Далее также – Федеральный закон №135-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II)», Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)", Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)», Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611, является ясным и полным, вывод эксперта носит категорический характер и не является противоречивым, какие-либо сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют, в связи с чем данное заключение эксперта может быть положено в основу решения.
Так, заключение эксперта, вопреки доводам апелляционной жалобы, пояснениям административного ответчика суду первой и апелляционной инстанции (в письменном виде), содержит подробное описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, описание процесса оценки в части применения сравнительного подхода к оценке, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, пояснениям административного ответчика суду первой и апелляционной инстанции (в письменном виде), подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств, включая разрешенное использование спорных земельных участков, ограниченное договорами аренды, на основании которых они переданы в пользование, не предусматривающее возможности строительства на них.
Право выбора метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона №135-ФЗ.
В соответствии с требованиями пункта 24 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.
В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.
Согласно пункту 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 г. №568-р, метод сравнения продаж применяется при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Согласно пункту 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема.
Как следует из заключения судебной экспертизы, экспертом обоснованно применен сравнительный подход методом сравнения продаж, который судебная коллегия находит обоснованным.
На основании пункта 9 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» основные этапы сравнительного подхода:
1) определение единиц сравнения, характерных для рынка объекта оценки;
2) выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них;
3) сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки;
4) внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);
5) согласование скорректированных значений единиц сравнения или полученных на их основе показателей стоимости объекта оценки. Согласование проводится с учетом положений пункта 3 настоящего федерального стандарта оценки. При этом оценщик может обоснованно выбрать в качестве результата сравнительного подхода показатель стоимости, полученный на основе одного аналога или одной единицы сравнения, либо отказаться от применения показателя, полученного на основе какого-либо аналога или единицы сравнения.
В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V) в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует учитывать достаточность и достоверность информации по каждому из них.
Довод апелляционной жалобы о том, что экспертом недостаточно полно проведен анализ цен предложений по продаже земельных участков под производственно-складскую застройку, расположенных в г. Н. Новгороде и необоснованно использованы в качестве объектов-аналогов земельные участки, расположенные за пределами г. Нижнего Новгорода, характеристики земельных участков, выбранных в качестве объектов-аналогов, установлены на неполно исследованной информации, что могло привести к занижению величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.
В соответствии с требованиями пунктов 10, 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611 (далее - ФСО №7), экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых исследуемым объектам. Оснований полагать, что экспертом был неверно определен сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется и доказательств в обоснование своих доводов суду не представлено.
Экспертом, в соответствии пунктом 25 ФСО №7, при проведении исследования использованы объекты-аналоги, которые отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО №7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам. Выбор аналогов объекта оценки, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения. При отборе объектов-аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.
В соответствии с подпунктом «б» пункта 11 ФСО №7, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.
Принимая во внимание, что дата оценки рыночной стоимости объекта оценки является ретроспективной, то экспертом был проанализирован архив объявлений на Интернет-сайте, и отобрано три объекта-аналога земельных участков категории земель: земли населенных пунктов, земли промышленности с видом разрешенного использования: под индустриальную застройку, которые, вопреки доводам апелляционной жалобы, отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО №7.
Согласно пояснениям эксперта, поступившим во исполнение запроса Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, в также показаниям эксперта ФИО17 в судебном заседании суда апелляционной инстанции, исследования были проведены объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; экспертом был проанализирован рынок земельных участков из категории земель промышленности, и принято решение расширить поиск объектов-аналогов по Нижегородской области, в связи с чем была применена корректировка на местоположение. Также экспертом был осуществлен выезд, проведен натурный осмотр объектов экспертизы, в ходе которого установлено, что оба земельных участка используются для складирования песка, один из участков – в непосредственно близости от места добычи песка, второй – на удалении, в целях хранения, что учитывалось при отборе объектов-аналогов. Также при отборе объектов-аналогов и введении корректировок экспертом учитывалось, что разрешенное использование спорных земельных участков согласно договорами аренды, которое, не предусматривает возможности какого-либо строительства на них. При отборе объектов-аналогов не было ни одного предложения о продаже земельных участков, не предусматривающих возможности какого-либо строительства на них, в силу чего были отобраны незастроенные земельные участки из земель промышленности (с видом разрешенного использования: строительная промышленность), соответствующие по площади объектам экспертизы и максимально приближенные к г.Н.Новгороду; в пределах г.Н.Новгорода подобных предложений вообще не имелось. В связи с чем потребовалось введение корректировки на использование и назначение объекта. При этом экспертом учитывалось следующее: вид разрешенного использования - «строительная промышленность» подразумевает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции, в то время, как объекты исследования имеют разрешенное использование «под площадку для намыва песка и благоустройства» и «для хранения песка, используемого в производстве строительных материалов», которые вообще не предусматривают строительства на них и относятся к «складским площадкам», подразумевающим временное хранение, распределение и перевалку грузов (за исключением хранения стратегических запасов) на открытом воздухе.
С учетом изложенного, также учитывая специфику спорных земельных участков в силу их площади и вида разрешенного использования, ограниченного договорами аренды, на основании которых они переданы в пользование, не предусматривающего возможности строительства на них, довод апелляционной жалобы о некорректности применения «корректировки на использование и назначение объекта», судебная коллегия считает несостоятельным.
Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам были подробно обоснованы экспертом в письменной форме, и сомнений у судебной коллегии не вызывают.
При определении окончательной рыночной оценки эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок: на торг, на время продажи, на использование и назначение объекта, местоположение объекта, конфигурацию, рельеф, панорамный вид, площадь, расположении относительно автомагистрали. Проведенное обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обосновано в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного сравнительного подхода. При этом, введение дополнительных корректировок не требовалось.
Несмотря на доводы апелляционной жалобы, величина иных корректировок и необходимость их применения обоснованы в тексте заключения эксперта и сомнения у судебной коллегии не вызывают, поскольку, выбирая необходимые по его собственному усмотрению корректировки с учетом требований абзаца 8 пункта 22 ФСО №7, эксперт мотивировал их выбор. Следует отметить, что справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объекта оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводам, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств, введение дополнительных корректировок не требовалось. Заключение не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, соответствует представленным доказательствам, а также нормам Федерального закона от 31 мая 2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержит результаты анализа наиболее эффективного использования земельных участков, сегмента рынка, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объектам экспертизы, но влияющих на их стоимость; корректировки к объектам-аналогам проведены по наиболее существенным ценообразующим факторам, их применение обоснованно, а также подтверждено ссылками на достоверные источники или математические формулы, расчеты не содержат математических, методических и арифметических ошибок и являются правильными.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, пояснением заинтересованного лица и административного ответчика, представленное заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и является надлежащим доказательством по делу, которое может быть положено в основу судебного акта, оснований для назначения по делу повторной или дополнительной судебной экспертизы не имеется.
Разрешая вопрос о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы, суд первой инстанции возложил обязанность возмещения указанных расходов на административного истца.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с такими выводами суда.
Согласно разъяснениям, содержащимся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
В данном случае в удовлетворении основного требования административного истца о признании незаконным решений ГБУ Нижегородской области «Кадастровая оценка», которым отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, отказано судом первой инстанции.
В связи с тем, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
Суд апелляционной инстанции, анализируя размер заявленных к взысканию судебных расходов, приходит к выводу о том, что они являются разумными, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взымаются за аналогичные услуги. Вопреки доводам апелляционной жалобы размер взысканных расходов на проведение экспертизы не дает оснований считать завышенной стоимость услуг по оплате судебной экспертизы исходя из поставленных перед экспертом вопросов.
Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам, заявлявшимся заинтересованным лицом и административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.
Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом.
Нарушение норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.
Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:
решение Нижегородского областного суда от 24 августа 2026 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке в Первый кассационный суд общей юрисдикции (город Саратов) по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, через Нижегородский областной суд.
Мотивированное апелляционное определение составлено 11 ноября 2026 г.
Председательствующий
Судьи