ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2026 года г. Улан-Удэ
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Далбановой Е.В.., при секретаре судебного заседания Баглаевой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бабалаевой Галины Убашеевны к ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» о возложении обязанности пополнить счета эскроу, установил:
Бабалаева Г.У., обращаясь в суд с иском, просит обязать ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счета эскроу: ..., открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя Бабалаевой Г.У., на сумму 2 883 000 рублей; ..., открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя Бабалаевой Г.У., на сумму 2 075 500 рублей.
Требования мотивированы тем, что 29.09.2025 между Бабалаевой Г.У. и ООО «СЗ «МосКомСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ... по условиям которого застройщик после завершения строительства МДК обязуется передать жилое помещение площадью 48,05 кв.м. не позднее 31.05.2028, а именно: 2-комнатной квартиры, условный номер объекта ..., общей площадью 48,05 кв.м., на 15 этаже многоквартирного жилого дома в ... квартале <адрес>, 2 очередь, этап ..., секция 15. По условиям договора денежные средства в размере 2 883 000 руб. подлежали зачислению на счет эскроу в ПАО Сбербанк. 29.09.2025 Бабалаевой Г.У. открыт счет эскроу в ПАО Сбербанк. 29.09.2025 Бабалаева Г.У. внесла наличными в кассу ООО «Специализированный Застройщик «МосКомСтрой» 2 883 000 руб. Договор долевого участия зарегистрирован в ЕГРН 01.10.2025 до настоящего времени ответчиком денежные средства на счет эскроу не внесены.
22.10.2025 между Бабалаевой Г.У. и ООО «СЗ «МосКомСтрой» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ..., по условиям которого застройщик после завершения строительства МДК обязуется передать жилое помещение площадью 29,65 кв.м. не позднее 31.05.2028, а именно: 1-комнатной квартиры, условный номер объекта ..., общей площадью 29,65 кв.м., на 15 этаже многоквартирного жилого дома в ... квартале <адрес>, 2 очередь, этап ..., секция 15. По условиям договора денежные средства в размере 2 075 500 руб. подлежали зачислению на счет эскроу в ПАО Сбербанк. 11.11.2025 Бабалаевой Г.У. открыт счет эскроу в ПАО Сбербанк. 02.10.2025 и 11.11.2025 Бабалаева Г.У. внесла наличными в кассу ООО «Специализированный Застройщик «МосКомСтрой» 1 000 000 руб. и 1 075 500 руб. Договор долевого участия зарегистрирован в ЕГРН 12.11.2025 до настоящего времени ответчиком денежные средства на счет эскроу не внесены.
Представитель истца по доверенности Дамбиева Л.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Истец Бабалаева Г.У. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «МосКомСтрой» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Представитель третьего лица Республиканской службы государственного и строительного надзора по доверенности Ламаева И.А. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований не возражала.
Представитель ПАО «Сбербанк» в суд не явился, извещался надлежаще, причины неявки суду не представлены.
Иные стороны в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом, причины неявки не известны.
С учетом мнения представителя истца, не возражавшего против принятия заочного решения, суд в соответствии со ст. 233 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.
Заслушав явившихся лиц, изучив письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными законом.
Исполнение обязанности в натуре означает понуждение должника выполнить действия, которое он должен совершить в силу имеющегося гражданско-правового обязательства.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из разъяснений, изложенных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Часть 1 статьи 56 ГПК РФ, устанавливая общие правила распределения бремени доказывания в гражданском процессе, направлена на реализацию принципа состязательности и равноправия сторон при осуществлении правосудия, выступает процессуальной гарантией правильного рассмотрения и разрешения подведомственных судам общей юрисдикции дел. Правильное распределение бремени доказывания между сторонами - один из критериев справедливого и беспристрастного рассмотрения дел судом.
Как указано в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13,пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1,пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 ГК РФ).
Из содержания п. 2 ст. 6 ГК РФ следует, что права и обязанности сторон определяются, в том числе, исходя из требований добросовестности, разумности и справедливости.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Частью 1 статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ определено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
В силу ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.
Согласно ч. 1 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве.
Исходя из приведенных положений, счет эскроу является разновидностью банковского счета и имеет обеспечительный характер.
Как следует из материалов дела, 29.09.2025 между ООО «СЗ МосКомСтрой» и Бабалаевой Г.У. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома ... многоквартирный дом – «Многоквартирный жилой дом в 148А квартале <адрес>» 2 очередь, этап ..., секция 15. Основные характеристики объекта: условный ..., номер этажа – 15, проектная общая/приведенная/площадь объекта (кв.м.) – 48,05, количество комнат – 2 (пункт 1.2 договора). Договор зарегистрирован в ЕГРН 01.10.2025.
22.10.2025между ООО «СЗ МосКомСтрой» и Бабалаевой Г.У. был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>А-9: многоквартирный дом – «Многоквартирный жилой дом в 148А квартале <адрес>» 2 очередь, этап ..., секция 15. Основные характеристики объекта: условный ..., номер этажа – 15, проектная общая/приведенная/площадь объекта (кв.м.) – 29.,65, количество комнат – 2 (пункт 1.2 договора). Договор зарегистрирован в ЕГРН 12.11.2025.
В соответствии с пунктами 2 договоров предметом договоров являлись обязательства застройщика в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект долевого строительства в срок до 31.05.2028.
В соответствии с пунктом 4.1 договора 226-2-15-148А-9 цена договора составляет 2 883 000 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
В соответствии с пунктом 4.1 договора цена договора 227-2-15-148А-9 составляет 2 075 500 руб., которая подлежала перечислению на счет эскроу, открытый в банке ПАО Сбербанк.
По условиям указанных договоров датой исполнения обязанности участника долевого строительства по оплате признается дата зачисления денежных средств в полном объеме на счет эскроу (п.1.10 договора).
При этом договорами участия не предусматривались права и обязанности застройщика по приему денежных средств непосредственно через кассу организации или третьими лицами.
29.09.2025 денежные средства в размере 2 883 000 руб. были приняты ООО «Специализированный застройщик «Москомстрой», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ....
02.10.2025 и 11.11.2025 денежные средства в размере 1 000 000 руб. и 1 075 500 руб. были приняты ООО «Специализированный застройщик «Москомстрой», что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру ..., ....
Таким образом, вопреки условиям заключенных между сторонами договоров, денежные средства в сумме 2 883 000 руб. и 2 075 500 руб. переданы непосредственно ответчику ООО Специализированный застройщик «Москомстрой», который, в свою очередь, неправомерно, в нарушение вышеуказанных норм закона, принял денежные средства от участника долевого строительства, что не оспаривалось ответчиком.
При этом, как следует из ответа ПАО Сбербанк, счета эскроу ..., ... были открыт на имя Бабалаевой Г.У. 29.09.2025 и 11.11.2025, сведения о внесении на счета денежных средств отсутствуют.
При этом нарушения закона, допущенные в данной части застройщиком, не могут быть поставлены в вину участнику долевого строительства.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что денежные средства в размере 2 883 000 руб. и 2 075 500 руб. подлежат возврату истцу на счета эскроу.
В соответствии с ч. 2 ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.
В силу статьи 206 Гражданского процессуального кодекса РФ суд считает необходимым установить ответчику срок для исполнения – в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Оснований для предоставления большего срока суд не находит, учитывая длящийся характер нарушения прав участника долевого строительства.
Суд также учитывает, что доказательств, объективно подтверждающих невозможность исполнения решения суда в указанный срок, ответчиком суду не представлено.
Таким образом, исковые требования Бабалаевой Г.У. подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» в доход муниципального образования «город Улан-Удэ» государственную пошлину в размере 3 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 -198, 235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования Бабалаевой Галины Убашеевны удовлетворить.
Обязать ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН 0300018859) в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу пополнить счета эскроу: ..., открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя Бабалаевой Галины Убашеевны (паспорт 8102 ...), на сумму 2 883 000 рублей; ..., открытый в ПАО «Сбербанк России» на имя Бабалаевой Галины Убашеевны (паспорт 8102 ...), на сумму 2 075 500 рублей
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «МосКомСтрой» (ИНН 0300018859) в доход муниципального образования городской округ г. Улан-Удэ государственную пошлину в размере 3 000 руб.
Ответчик вправе подать в Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения суда.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья Е.В.Далбанова
УИД 04RS0007-01-2026-003914-74