РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 мая 2026 года
Октябрьский районный суд г. Тамбова в составе
Председательствующего судьи Дьяковой С.А.
при секретаре Шпагиной М.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Долгова Романа Валентиновича и Долговой Марии Ивановны к ООО «Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков, взыскании неустойки и штрафа,
УСТАНОВИЛ:
Долгов Р.В., Долгова М.И. обратились в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков строительных работ в размере 402 038 руб., неустойки в размере 1 173 120 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.
В обоснование иска указав, что 28.08.2023 г. между ними и ООО Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» заключен договор <данные изъяты> участия в строительстве многоквартирного дома по <данные изъяты>
По данному договору ответчик обязался построить и передать истцам двухкомнатную квартиру <данные изъяты> общей приведенной площадью 60,16 кв.м., в том числе, общая площадь квартиры 57,76 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 2,4 кв.м., а истцы оплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 4 692 480 руб.
Согласно акта приема-передачи по данному договору объект был передан истцам - 25.11.2024 г.
10.12.2024 г. истцы обратились в АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр».
Согласно выводам эксперта <данные изъяты> от 10.12.2024 г. квартира не соответствует действующим нормативным строительным техническим требованиям, нормам и правилам, установленным законодательством РФ. Стоимость работ по устранению недостатков составляет 402 038 руб.
13.12.2024 г. истцами в адрес ответчика направлена претензия, в удовлетворении которой ответчиком отказано, в связи с чем обратились в суд с данными требованиями.
В последующем представитель истца Жидков П.С. уточнил исковые требования стоимость устранения выявленных недостатков строительных работ в размере 36 107 руб., неустойку в размере 1 268 377,34 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.
Определением суда от 07.05.2026 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Давыденко Максим Александрович и Давыденко Ольга Николаевна.
Истцы Долгов Р.В., Долгова М.И. в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» в судебное заседание не явились, о дате и времени слушания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Согласно возражениям, представленным в материалы представителем по доверенности Юдиной А.М., возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на то, что истцы утратили право собственности на объект, в связи с продажей спорной квартиры, не доказали наличие убытков, а также на применение моратория на взыскание неустойки и штрафа в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326. Просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из приведенных норм права, требование истцов о возмещении своих расходов на устранение недостатков квартиры или соразмерного уменьшения ее покупной цены является по существу требованием о взыскании убытков.
Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).
Пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1 статьи 469 Гражданского кодекса РФ).
Согласно пункту 1 статьи 470 Гражданского кодекса РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно части 5 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Судом установлено, что 28.08.2023 г. между Долговым Р.В., Долговой М.И и ООО Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» заключен договор <данные изъяты> участия в строительстве многоквартирного дома <данные изъяты>
По данному договору ответчик обязался построить и передать истцам двухкомнатную квартиру <данные изъяты> общей приведенной площадью 60,16 кв.м., в том числе, общая площадь квартиры 57,76 кв.м., площадь лоджии с коэффициентом 0,5 – 2,4 кв.м., а истцы оплатить стоимость объекта долевого строительства в размере 4 692 480 руб.
Согласно акта приема-передачи по данному договору объект был передан истцам - 25.11.2024 г.
10.12.2024 г. истцы обратились в АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» для установления соответствия квартиры проектной документации.
Согласно выводам эксперта <данные изъяты> от 10.12.2024 г. квартира не соответствует действующим нормативным строительным техническим требованиям, нормам и правилам, установленным законодательством РФ. Стоимость работ по устранению недостатков составляет 402 038 руб. 13.12.2024 г. истцами в адрес ответчика направлена претензия, в удовлетворении которой ответчиком отказано.
Определением суда от 27.03.2025 г. по ходатайству представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» по доверенности Юдиной А.М. заявлено ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.
Заключением эксперта <данные изъяты> от 25.06.2025 г., выполненного ООО Оценочно-правовой центр «Альтаир», указано:
Окна
При обследовании оконных рам (коробок) и створок оконных и балконного блоков исследуемой квартиры установлено, что
В кухне (помещение <данные изъяты>):
1) Толщина внутреннего слоя монтажного шва, выполненного из пароизоляционного герметика соответствует значению, указанному в приложении А ГОСТ 30971-2012.
2) Зазор между импостом и рамой дверного полотна обеспечивает герметичность Т-образного соединения и соответствует требованиям п.5.9.3 ГОСТ 30674-99.
3) Монтажный зазор между профилем изделия и кирпичной кладкой соответствует назначению, указанному в п.5.2.1 ГОСТ 30971-2012.
4) Монтаж балконной двери выполнен с нарушением требований ГОСТ 23166-2021. Требуется установка дополнительных монтажных анкеров.
- в жилой комнате (помещение <данные изъяты>):
1) Толщина внутреннего слоя монтажного шва, выполненного из пароизоляционного герметика соответствует значению, указанному в приложении А ГОСТ 30971-2012.
- в жилой комнате (помещение <данные изъяты>
1) Толщина внутреннего слоя монтажного шва, выполненного из пароизоляционного герметика соответствует значению, указанному в приложении А ГОСТ 30971-2012.
- лоджия (помещение <данные изъяты>
1) Толщина внутреннего слоя монтажного шва, выполненного из пароизоляционного герметика соответствует значению, указанному в приложении А ГОСТ 30971-2012.
2) Отклонение смонтированных светопрозрачных конструкций от вертикали соответствует значению, указанному в приложении Г.6 ГОСП 30674-99.
С учетом изложенного, установлено, что смонтированные оконные конструкции соответствуют требованиям технических и градостроительных регламентов, за исключением балконного блока, где требуется установка монтажных анкеров.
Входная дверь
В ходе проведения осмотра смонтированной входной двери в исследуемой квартире <данные изъяты> было установлено, что имеют место следующие недостатки:
- смонтированный дверной блок имеет прогиб, что не соответствует положениям ГОСТ 31173-2016;
- отклонение прямолинейности кромок дверного полотна не выявлено; - отклонение смонтированного изделия от вертикали не выявлено;
Устранение выявленных недостатков возможно путем замены входного дверного блока.
Стены и перегородки
В ходе проведения осмотра было установлено, что выполненные работы по оштукатуриванию стен цементно-песчаным раствором не имеют вертикальных отклонений и соответствуют требованиям СП 71.13330.2017.
Выполненные работы по устройству перегородок из пазогребневых блоков в исследуемой квартире <данные изъяты> соответствуют требованиям СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» и ГОСТ 70.13330.2012.
Санузел
Работы по устройству канализационных труб в исследуемой квартире <данные изъяты> выполнены с нарушением СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий»: врезка унитаза в канализационную трубу ниже уровня пола.
Устранение выявленного нарушения возможно путем демонтажа канализационной трубы Ду110, длиной 2 м с последующим монтажом.
Полы
Полы в исследуемой квартире выполненные из цементно-песчаной стяжки не имеют отклонений от горизонтальной поверхности стяжки и соответствуют требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».
Выводы:
1. Балконный блок: выполнить установку трех монтажных анкеров.
2. Входная дверь: провести замену входного дверного блока.
3. Санузел: выполнить демонтаж канализационной трубы с последующим монтажом согласно СП.
Итого по затратам на строительные работы и материалы – 36 107 руб.
09.09.2025 г. представителем ответчика ООО Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» в адрес истцов направлено письмо в котором просили предоставить доступ в объект долевого строительства, расположенный по адресу: <данные изъяты> для устранения недостатков и выполнения гарантийных обязательств.
Данное предложение истцами оставлено без удовлетворения.
Не согласившись с проведенной экспертизой представителем истца Жидковым П.С. представлено заключение специалиста (рецензия) АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» <данные изъяты> на заключение экспертов ООО ОПЦ «Альтаир» от 25.06.2025 г. в выводах которого указано, что исследования, проведенные экспертами ООО ОПЦ «Альтаир» Комылевичем Р.Е., Нелизановым А.П. при производстве первичной строительно-технической экспертизы, ход и результаты которой отражены в заключении экспертов <данные изъяты> от 25.06.2025 г., выполнены не в полном объеме, не всесторонне, не объективно и не имеют научно-практического обоснования.
Определением суда от 03.10.2025 г. по ходатайству представителя истцов по доверенности Жидковым П.С. по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы.
Во исполнение ходатайства эксперта ФБУ «Тамбовская ЛСЭ Минюста России о предоставлении доступа в спорную квартиру для проведения смотра объекта исследования, истцами направлено сообщение о том, что 18.02.2026 г. квартира ими продана и в настоящий момент у них отсутствует возможность предъявить ее осмотру (Т.2, л.д.185).
Действительно, 18.02.2026 г. между Долговой М.И., Долговым Р.В. и Давыденко М.А., Давыденко О.Н. заключен договор купли-продажи квартиры <данные изъяты>. Стоимость объекта составила 6 300 000 руб.
Данный договор купли-продажи спорной квартиры приобщен в материалы дела (Т.2, л.д.186).
В соответствии с п.3.5. договора купли-продажи, покупатели осмотрели объект и претензий по его качеству не имеют. Продавцы обязуются передать объект в том состоянии, в котором он находится на день подписания договора.
В договоре отсутствуют условия о сохранении за истцами права требования к застройщику об устранении недостатков или возмещении убытков, а также не было произведено снижение цены квартиры с учетом выявленных недостатков.
В соответствии с частью 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
При этом при продаже квартиры, являвшейся объектом долевого участия, к новому собственнику переходят права участника долевого строительства, в том числе, права требовать от застройщика устранения недостатков такой квартиры либо взыскания стоимости устранения недостатков, выявленных в пределах гарантийного срока.
Законом о долевом участии в строительстве не предусмотрено, что гарантийные обязательства застройщика прекращаются в случае продажи объекта недвижимости, являвшегося предметом долевого участия в строительстве, в связи с чем, данные обязательства сохраняются за застройщиком в течение всего гарантийного срока, а права требования в связи с данными обязательствами переходят к новому собственнику соответствующего объекта недвижимости.
Отчуждая объект долевого строительства без передачи прав требования к застройщику и без указания на недостатки в договоре купли-продажи, истцы лишили себя материально-правового интереса в защите своего права на качество передаваемого им объекта. Право требования к застройщику о устранении недостатков или возмещении убытков, возникших вследствие некачественного выполнения работ, перешло к новым собственникам квартиры — Давыденко М.А. и Давыденко О.Н., которые не заявляли самостоятельных требований в данном деле. Таким образом, истцы утратили статус лиц, чьи права нарушены, и не несут убытков, связанных с качеством квартиры, так как реализовали ее по рыночной стоимости, что отражено в договоре купли-продажи.
Действия Истцов, направленные на взыскание с застройщика средств за недостатки, устранение которых они уже не обязаны производить (так как квартира продана), а убытки которых не доказаны, противоречат ст.10 ГК РФ, запрещающей злоупотребление правом. Истцы, реализовав объект и отказавшись от претензий к качеству перед покупателем, не могут затем требовать от застройщика компенсации за те же самые недостатки, не доказав при этом, что именно они понесли реальный финансовый ущерб в результате продажи квартиры с дефектами.
Таким образом, в силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Истцы не представили доказательств того, что они понесли убытки, размер которых находится в причинно-следственной связи с действиями Ответчика, так как право собственности перешло к третьим лицам, а в договоре купли-продажи качество объекта было признано удовлетворительным.
Хотя судом была назначена экспертиза ООО ОПЦ «Альтаир», результаты которой подтверждают наличие отдельных недостатков (установка трех монтажных анкеров; замена входного блока; демонтаж канализационной трубы с последующим монтажом), это не меняет правовой природы спора. Наличие недостатков само по себе не порождает у Истцов права на взыскание стоимости их устранения с Ответчика после того, как Истцы отчуждали объект недвижимости, не сохранив за собой право требования к застройщику. Ответственность за недостатки, выявленные после передачи объекта новому собственнику, должна решаться в отношениях между новым собственником и застройщиком, либо между новым собственником и продавцом (если были скрытые недостатки, не указанные в договоре, что в данном случае не подтверждено).
Требования Долгова Р.В. и Долговой М.И. о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» неустойки и штрафа также удовлетворению не подлежат, поскольку ответчик обоснованно ссылается на применение Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об особенностях регулирования отдельных видов отношений в сфере долевого строительства...», с учетом последующих изменений (Постановления Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, от 19.06.2025 № 925, от 30.12.2025 № 2227).
Согласно указанным нормативным правовым актам, в отношении требований о применении неустойки, штрафа, пени, процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику, предъявленных к исполнению до дня вступления в силу соответствующих постановлений, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 года включительно.
Более того, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2026 года, штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке взысканию с застройщика не подлежит.
В данном случае претензия Истцов была направлена 13.12.2024 г., срок для добровольного удовлетворения требований истек в период действия указанного моратория. Следовательно, в соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, требования о взыскании неустойки и штрафа не подлежат удовлетворению.
Суд также учитывает правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), согласно которой положения Закона РФ «О защите прав потребителей» применяются к отношениям из договора участия в долевом строительстве в части, не урегулированной ФЗ-214. Однако применение Закона о защите прав потребителей не означает автоматического взыскания штрафа и неустойки с нарушением специальных ограничений, установленных Правительством РФ для застройщиков в период действия моратория.
На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований Долгова Р.В. и Долговой М.И. к ООО «Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков, взыскании неустойки и штрафа, не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-198ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Долгова Романа Валентиновича, Долговой Марии Ивановны к ООО «Специализированный застройщик «ДомСтройСервис» о взыскании стоимости устранения выявленных недостатков, взыскании неустойки и штрафа – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тамбовского областного суда через Октябрьский районный суд г.Тамбова в течение месяца.
Судья Дьякова С.А.
Мотивированное решение суда изготовлено 01 июня 2026 года.
Судья Дьякова С.А.