Дело № 2-221/2026, Московский районный суд г. Рязани

Дело № 2-221/2026 (2-2379/2025) (УИД № 62RS0002-01-2025-002659-19)

Решение

именем Российской Федерации

14 июля 2026 года г. Рязань

Московский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Васильевой М.А. при секретаре судебного заседания Феленко Н.В., при помощнике судьи Черных А.С., с участием:

истца Головиной В.Д., её представителя Шашкиной И.А., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ответчика Шабаевой Е.Н., представителя ответчиков Шабаевой Е.Н. и Герасина В.А. – Бойцовой С.Ю., действующей на основании доверенностей, соответственно, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ представителя ответчиков Шабаевой Е.Н. и Герасина В.А. – Иванова С.Ю., действующего на основании доверенностей, соответственно от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, третьего лица Оболонковой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Головиной Вероники Дементьевны к Шабаевой Елене Николаевне и Герасину Виктору Александровичу о признании сделки недействительной и о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, установил:

Головина В.Д. обратилась в суд с иском, уточнённым в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, к Шабаевой Е.Н. и Герасину В.А., в котором просит:

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населённых пунктов по адресу: <адрес> разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Шабаевой Еленой Николаевной и Герасиным Виктором Александровичем, применить последствия недействительности сделки;

признать недействительной и исключить из ЕГРН запись регистрации перехода права № от ДД.ММ.ГГГГ к Герасину В.А.;

взыскать с Герасина Виктора Александровича в пользу Шабаевой Елены Николаевны денежные средства, переданные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № в сумме <данные изъяты> рублей;

обязать Шабаеву Елену Николаевну заключить с Головиной Вероникой Дементьевной основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населённых пунктов по адресу: <адрес>, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

продавец Шабаева Елена Николаевна передаёт в собственность покупателю Головиной Веронике Дементьевне за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>;

цена отчуждаемого земельного участка составляет <данные изъяты> рублей;

оплата указанной в п. 2 стоимости земельного участка осуществляется в полном объёме за вычетом уже ранее оплаченных по предварительному договору денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, то есть в размере <данные изъяты> рублей путём перечисления продавцу с депозитного счёта судебного департамента Рязанской области ранее внесённых Головиной В.Д. денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей;

государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № к Головиной В.Д. осуществляется на основании решения суда;

расходы, связанные с государственной регистрацией права возлагаются на покупателя;

договор купли-продажи земельного участка на изложенных условиях считать заключённым с момента вступления в законную силу решения суда.

В обоснование своих исковых требований Головина В.Д. указывает, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней (Головиной В.Д., покупатель) и ФИО1 в лице его представителя (супруги) Шабаевой Елены Николаевны, действующей на основании доверенности (продавец), был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно указанному предварительному договору стороны обязались не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

жилого дома, назначение – жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: <данные изъяты>, в том числе подземных – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>; кадастровый номер №;

гаража, назначение – нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>-этажный, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населённых пунктов по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>), разрешённое использование – для обслуживания индивидуального жилищного дома;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населённых пунктов по адресу: <адрес>, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства.

Цена отчуждаемых объектов недвижимости составила <данные изъяты> рублей.

В качестве обеспечения исполнения принятых на себя обязательств она (Головина В.Д.) передала продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счёт будущей оплаты по договору.

Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен жилой дом и земельный участок с кадастровым номером №, являются по отношению друг к другу смежными и фактически на местности выглядят единым земельным участком, так как между ними отсутствуют какие-либо ограждения, а по периметру оба участка огорожены металлическим забором. Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером № расположен септик (станция биологической очистки Топас ВТ4) с подведёнными коммуникациями от жилого дома. Волеизъявление покупателя было направлено на приобретение всех названных объектов недвижимости как единого комплекса. На момент заключения настоящего договора продавец являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером №, и им было принято обязательство зарегистрировать своё право на указанный участок к моменту заключения основного договора купли-продажи в установленном законом порядке. <данные изъяты>. ФИО1 умер. Его супруга – Шабаева Елена Николаевна вступила в наследство после смерти ФИО1., и оформила своё право собственности на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, ею оформлено не было по той причине, что право собственности наследодателя на него было зарегистрировано после его смерти. В ДД.ММ.ГГГГ после вступления в наследство Шабаева Е.Н. предложила заключить основной договор в отношении жилого дома и земельного участка с кадастровым номером №, так как ей срочно требовались денежные средства на покупку квартиры, а в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключить отдельный предварительный договор во исполнение всех предыдущих договорённостей с тем, чтобы основной договор заключить после оформления права собственности. ДД.ММ.ГГГГ с Шабаевой Е.Н. был заключён основной договор купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №. Цена договора составила <данные изъяты> рублей, из которых <данные изъяты> рублей – собственные денежные средства покупателя<данные изъяты> рублей кредитные денежные средства, полученные на основании кредитного договора, заключённого с ПАО «Сбербанк России». В этот же день ДД.ММ.ГГГГ. с Шабаевой Е.Н. был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, на основании которого стороны приняли на себя обязанность заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Стороны пришли к соглашению, что:

продавец обязуется зарегистрировать в Управлении Росреестра по Рязанской области право собственности на земельный участок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.;

цена отчуждаемого земельного участка составляет <данные изъяты> <данные изъяты>) рублей, причём между сторонами согласовано, что эта цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине;

расчёты между сторонами производятся в следующем порядке:

<данные изъяты> рублей – уплачиваются покупателем продавцу в качестве задатка;

<данные изъяты> рублей – уплачиваются покупателем продавцу в день подписания основного договора купли-продажи земельного участка в счёт оплаты стоимости земельного участка.

Обязанность по внесению задатка в сумме <данные изъяты> рублей была покупателем исполнена. Предварительный договор в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключался во исполнение ранее заключённого предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и по сути являлся пролонгацией предыдущего договора в части спорного земельного участка в связи с необходимостью оформления права собственности на него.

ДД.ММ.ГГГГ Шабаева Е.Н. обратилась в Московский районный суд г. Рязани с исковым заявлением о признании права собственности на спорный земельный участок. Заочным решением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Шабаевой Е.Н. к Администрации г. Рязани были удовлетворены, и за Шабаевой Е.Н. было признано право собственности на спорный земельный участок.

В течение всего срока действия предварительного договора она (Головина В.Д.), а равно, и после ДД.ММ.ГГГГ проявляла намерение заключить основной договор, о чём Шабаевой Е.Н. было известно.

Кроме того, спорный земельный участок был ей фактически передан, так как он составляет единое целое с земельным участком с кадастровым номером №.

Продажей вышеуказанной недвижимости занималось Центральное агентство недвижимости, с которым у прежнего собственника (наследодателя) ФИО1 был заключён соответствующий договор. Все переговоры с продавцом велись через агентство, оформлением и сопровождением вышеназванных сделок также занималось агентство. Риэлтор Александр информировал её (Головину В.Д.) о ходе судебного процесса, ориентировочных сроках вступления в силу судебного акта, а также о примерных сроках регистрации права на земельный участок за Шабаевой Е.Н. Какой-либо информации о том. что Шабаева Е.Н. намерена расторгнуть предварительный договор либо отказаться от исполнения его условий, не поступало. Со слов риэлтора Александра ей (Головиной В.Д.) стало известно о том, что Шабаева Е.Н. отказалась заключать соглашение о продлении предварительного договора. ДД.ММ.ГГГГ. и ДД.ММ.ГГГГ. в адрес Шабаевой Е.Н. было направлено приглашение на сделку, на которую она не явилась. Шабаева Е.Н. начала выставлять иные материальные требования к ней (Головиной В.Д.), не касающиеся предварительного договора, обозначая их как условие для заключения основного договора купли-продажи земельного участка. В противном случае озвучивается возможность продажи спорного земельного участка иным лицам. В ДД.ММ.ГГГГ ей (Головиной В.Д.) стало известно, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Шабаевой Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ направлена телеграмма с приглашением Шабаевой Е.Н. на заключение сделки, но телеграмма не была получена.

Головина В.Д. указывает, что ей стало известно о том, что собственником спорного земельного участка в настоящее время является Герасин Виктор Александрович, ДД.ММ.ГГГГ рождения, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого с Шабаевой Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ состоялся переход права собственности на спорный земельный участок. Право собственности зарегистрировано. Полагает, что заключённый между ответчиками договор купли-продажи земельного участка является недействительным в силу части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, пункта 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10, пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ, то есть стороны договора допустили злоупотребление своими правами и действовали недобросовестно.

Ответчик Герасин В.А. является соседом. Принадлежащий Герасину В.А. жилой дом расположен на смежном земельном участке по отношению к спорному земельному участку. Герасин В.А. знал о её (Головиной В.Д.) притязаниях на спорный участок. Действия ответчика не могут расцениваться как добросовестные, поскольку приобретаемый им по спорной сделке земельный участок не имеет свободного доступа, со всех сторон имеет сплошное ограждение, объединяющее его с земельным участком, на котором расположен её (Головиной В.Д.) жилой дом. До сделки и после неё Герасин В.А. не осматривал приобретаемый земельный участок, поскольку доступ на него (без демонтажа существующего ограждения) был возможен исключительно через жилой дом и земельный участок, принадлежащие ей (Головиной В.Д.). При должной осмотрительности Герасин В.А. имел возможность проявить интерес и выяснить у Головиной В.А. о наличии у неё притязаний на спорный земельный участок и основания фактического пользования, чего им сделано не было.

В связи с указанными обстоятельствами Головина В.Д. просит удовлетворить её требования.

В судебном заседании истец Головина В.Д., её представитель Шашкина И.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, полностью поддержали исковые требования по тем же основаниям, в том же объёме.

Ответчик Шабаева Е.Н. возражала против удовлетворения исковых требований, пояснив, что её мужу в своё время дали льготу на приобретение данного жилого дома. Позднее приобрели участок. При жилом доме два земельных участка, один из которых в собственности, второй – передан администрацией в аренду. До ДД.ММ.ГГГГ они (Шабаева Е.Н. и её муж ФИО1) пользовалась только автономной канализацией. В ДД.ММ.ГГГГ к ним стало приезжать много людей, поэтому решили поставить септик, чтобы реже пользоваться машиной для откачки канализации. Септик расположили на земельном участке, который находился в аренде у администрации г. Рязани. Изначально дом не планировали продавать, но у мужа с ДД.ММ.ГГГГ врачи диагностировали онкологическое заболевание. В ДД.ММ.ГГГГ заболевание обострилось, в связи с чем, материально было тяжело, и были вынуждены продать дом. В апреле месяце истец с мужем вместе с риелтором приехали покупать дом с участком за <данные изъяты> рублей, другой участок находился в аренде. Фирма решила помочь ускорить сделку. Для этого участок было необходимо выкупить в собственность у администрации, после чего продать его покупателю. Стоимость данной процедуры составляла <данные изъяты> рублей. У неё (Шабаевой Е.Н.) такой суммы не было, поэтому предложили заплатить её покупателям, которые от этого отказались. Ответчик с мужем решили, что стоимость лучше разделить пополам, но покупатели отказались. Тогда фирма сама предоставила <данные изъяты> рублей и выкупила участок у администрации. Риелтор оплатил денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, принёс чек. ДД.ММ.ГГГГ умер её муж. ДД.ММ.ГГГГ из ЕГРН пришло сообщение, что участок находится в собственности мужа. Фирма предложила сдать истцу жилой дом в аренду, так как истец приезжий из другого города. Сдача коттеджа в аренду в среднем была <данные изъяты> рублей, но стороны сошлись на <данные изъяты> рублей. Свои личные вещи ответчик забрала и уехала жить на квартиру. По договору аренды она вывезла все вещи из дома ещё в августе. ДД.ММ.ГГГГ стороны подписали договор, в котором ответчик увидела стоимость жилого дома с земельными участками в размере <данные изъяты> рублей. Оказалось, что <данные изъяты> рублей пойдут в стоимость той земли, которую они будут продавать. Когда пришёл срок подписания договора, за ней приехал риелтор и сказал, что его надо срочно подписать. Сам договор она (Шабаева Е.Н.) подписала, не читая. Между сторонами возник спор по поводу вещей, которые остались в жилом доме. Она полагает, что ей не все вещи отданы, хотя они ей не нужны, она их может раздать соседям или передать на благотворительность. В правоохранительные органы она обращалась в ДД.ММ.ГГГГ, либо в ДД.ММ.ГГГГ, по поводу того, что ей не вернули вещи. В ответ пришёл отказ в возбуждении уголовного дела с разъяснением права обратиться в суд.

В объявлении о продаже дома не было указано, что один участок в собственности, другой в аренде. Размещало объявление агентство недвижимости, не ответчик.

Покупатели готовы были приобрести земельный участок на праве аренды, но риелтор сказал, чтобы быстрее провести сделку, то нужно приобрести его в собственность. Передавать на праве аренды будет долго и сложно. Оформить в собственность будет намного быстрее. Это решение не ответчика, а агентства недвижимости. После смерти супруга ответчик обратилась к нотариусу оформлять наследство, но в декабре она не получила свидетельство, было разъяснено что нужно обращаться в суд, чтобы оформить участок в собственность до заключения основного договора, всем этим занималось агентство недвижимости. Инициатива заключить договор в отношении одного земельного участка была на агентстве недвижимости, всеми вопросами занимались они. Поскольку в договоре была указана заниженная стоимость объектов недвижимости, ей не были отданы все вещи, она решила не заключать с истцом основной договор купли-продажи. После истечения срока предварительного договора купли-продажи она предложила выкупить земельный участок своим бывшим соседям – Герасину В.А., он согласился, стороны заключили договор купли-продажи. Ей не нужны были вещи, которые остались в жилом доме, но поскольку истец, по мнению Шабаевой Е.Н., повела себя не честно, то она решила не заключать с ней договор купли-продажи спорного земельного участка. Никаких требований о заключении основного договора купли-продажи земельного участка она не получала.

Представители ответчиков Шабаевой Е.Н. и Герасина В.А. – Иванов С.Ю., действующий на основании доверенностей, соответственно, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, и Бойцова С.Ю., действующая на основании доверенностей, соответственно, от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, возражали против удовлетворения исковых требований, пояснив, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ответчика Герасина В.А. на основании договора купли-продажи. Данная сделка была заключена в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ. На день заключения договора действия предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка прекратилось. Стороны договора купли-продажи земельного участка (ответчики) действовали добросовестно. Право собственности Герасина В.А. не может быть прекращено. Перед заключением договора купли-продажи продавцом Шабаевой Е.Н. предоставлены все правоустанавливающие документы, подтверждающие её право на распоряжение земельным участком, включая документы, на основании которых у неё возникло право собственности на земельный участок. О наличии каких-либо обременений, притязаний третьих лиц в отношении спорного земельного участка в судебном решении не указано, в ЕГРН на момент рассмотрения судом иска не зарегистрировано. До заключения сделки земельный участок был осмотрен Герасиным В.А. лично, так как будучи соседом имел доступ на спорный земельный участок. Шабаева Е.Н. предоставила выписку из ЕГРН, из которой следовало, что она является единственным собственником спорного земельного участка. Денежные средства по сделке полностью переданы от Герасина В.А. Шабаевой Е.Н.

Также указывают, что Шабаева Е.Н. не получала <данные изъяты> рублей от Головиной В.Д. в счёт задатка, в срок до ДД.ММ.ГГГГ Головина В.Д. не уведомила Шабаеву Е.Н. о готовности заключить основной договор, проект основного договора купли-продажи ей направлен не был. В связи с чем она предполагала, что предварительный договор прекратил своё действие. Головина В.Д. бездействовала на протяжении всего срока установленного предварительным договором и не осуществила действий подтверждающих намерение заключить основной договор купли-продажи в установленные предварительным договором сроки.

Третье лицо Оболонкова О.В. в судебном заседании до перерыва пояснила, что исковые требования, по её мнению, являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В судебное заседание не явились ответчик Герасин В.А., о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, доверил ведение дела своим представителям.

Также в судебное заседание не явились третьи лица: Родионов А.А., Администрация г. Рязани, все извещены надлежащим образом, причины неявки суду не известны, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 401 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определён, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (пункт 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключён в отношении товара, который будет создан или приобретён продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ) (пункт 23).

В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ) (пункт 24).

Для признания предварительного договора заключённым достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определённую вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по её передаче (пункт 25).

Основной договор должен быть заключён в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определён, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока (пункт 27).

По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключённым. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учётом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключённый договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключённым с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ) (пункт 29).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Шабаева Елена Николаевна, ДД.ММ.ГГГГ рождения, действующая от имени ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, на основании доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> Минаевой М.С. ДД.ММ.ГГГГ, («продавец») и Головина Вероника Дементьевна, ДД.ММ.ГГГГ рождения, («покупатель»), заключили предварительный договор купли-продажи о нижеследующем:

продавец и покупатель не позднее ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить договор купли-продажи объектов недвижимости на условиях, предусмотренных настоящим договором:

жилого дома, назначение – жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: <данные изъяты>, в том числе подземных – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

гаража, назначение – нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты>-этажный, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населённых пунктов по адресу: <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, разрешённое использование – для обслуживания индивидуального жилищного дома;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населённых пунктов по адресу: <адрес>, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства.

Отчуждаемый жилой дом принадлежит продавцу по праву собственности. На момент подписания настоящего договора указанный жилой дом находится под обременением, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязуется до момента подписания основного договора купли-продажи погасить вышеуказанное обременение.

Отчуждаемый гараж принадлежит продавцу по праву собственности.

Отчуждаемый земельный участок с кадастровым номером № принадлежит продавцу по праву собственности.

На момент заключения настоящего договора продавец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Продавец обязуется к моменту заключения основного договора купли-продажи зарегистрировать на земельный участок с кадастровым номером № своё право собственности в установленном законом порядке.

Стороны договорились считать существенными условиями основного договора купли-продажи объектов недвижимости следующее:

цена отчуждаемых объектов недвижимости составляет <данные изъяты> рублей, причём между сторонами согласовано, что эта цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине.

Расчёты между сторонами производятся в следующем порядке:

<данные изъяты> рублей – уплачиваются покупателем продавцу на условиях пункта 4 настоящего договора;

<данные изъяты> рублей будут уплачены покупателем продавцу в качестве оплаты отчуждаемых объектов недвижимости после государственной регистрации Управлением Росреестра по Рязанской области перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю, оплата производится с использованием номинального счёта ООО «Домклик», ИНН №, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк <адрес> к/счёт №, БИК №. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещённых на номинальном счёте, является покупатель.

В качестве обеспечения исполнения принятых на себя настоящим договором обязательств покупатель в день заключения настоящего договора передаёт, а продавец принимает в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счёт будущей оплаты по договору купли-продажи. В случае отказа продавца продать данные объекты недвижимости на условиях и в сроки, оговорённые данным договором, продавец обязан вернуть уплаченную сумму задатка в двойном размере не позднее 10 дней с назначенной в данном договоре даты сделки. В случае отказа покупателя от приобретения данных объектов недвижимости на условиях и в сроки, оговорённые данным договором, продавец оставляет у себя указанную выше сумму задатка.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель Головина В.Д. передала представителю продавца ФИО1 – Шабаевой Е.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве задатка согласно пункту № предварительного договора, о чём последняя выдала расписку о получении денежных средств.

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключался при посредничестве сотрудников (риэлторов) ООО «Недвижимость Рязани», с которым ФИО1 заключил договор № «Премиум» об оказании риэлторских услуг от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора об оказании риэлторских услуг исполнитель (ООО «Недвижимость Рязани») обязуется за плату оказать заказчику (ФИО1.) услуги по поиску покупателя и организации проведения сделки купли-продажи объектов, указанных в пункте <данные изъяты> настоящего договора, а заказчик обязуется принять эти услуги и оплатить их на условиях настоящего договора.

Объектами договора являются:

жилой дом, назначение – жилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для обслуживания индивидуального жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>;

земельный участок с кадастровым номером: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, расположенный по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ, то есть до заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 в лице представителя Шабаевой Е.Н., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, обратился к начальнику Управления земельных отношений администрации <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность, цель использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства.

По результатам рассмотрения заявления ФИО1 администрацией города Рязани принято постановление № от ДД.ММ.ГГГГ о продаже в собственность ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства, местоположение: <адрес> цена земельного участка <данные изъяты> рублей; категория земель – земли населённых пунктов.

Постановление главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О передаче в аренду ФИО1 земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства» признано утратившим силу.

На основании постановления администрации города Рязани № от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <адрес> (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключён договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ Грамаковский Е.А. оплатил выкупную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей.

Право собственности на земельный участок за ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами землеустроительного дела № (архивный номер №) (постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ; договором № от ДД.ММ.ГГГГ; актом приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ; планом землеустройства от ДД.ММ.ГГГГ.; заявлением о предоставлении земельного участка в собственность от ДД.ММ.ГГГГ; распиской от ДД.ММ.ГГГГ; копиями паспортов Шабаевой Е.Н. и ФИО1; копией доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; копией договора № от ДД.ММ.ГГГГ; постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ; решением № от ДД.ММ.ГГГГ; выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ; письмо от ДД.ММ.ГГГГ; расчётом цены земельного участка для продажи от ДД.ММ.ГГГГ; заявлением ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ; пояснительной запиской к плану земельного участка; топографической съёмкой; кадастровым планом земельного участка; другими документами).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер.

Таким образом, право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1 после его смерти.

Наследником имущества ФИО1 по завещанию является ответчик Шабаева Е.Н., которая в установленный законом срок вступила в наследство.

В силу статьи 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причинённого жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается названным кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается ГК РФ или другими федеральными законами (ст. 418, часть вторая ст. 1112 ГК РФ). В частности, в состав наследства не входят: право на алименты и алиментные обязательства (раздел V Семейного кодекса Российской Федерации), права и обязанности, возникшие из договоров безвозмездного пользования (ст. 701 ГК РФ), поручения (п. 1 ст. 977 ГК РФ), комиссии (часть первая ст. 1002 ГК РФ), агентского договора (ст. 1010 ГК РФ).

Согласно статье 418 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника.

Из изложенного следует, что обязательство, возникшее из предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), не связано неразрывно с личностью должника, гражданское законодательство не содержит запрета на переход обязанности заключить основной договор купли-продажи в порядке наследования к наследникам, принявшим наследство.

Соответственно Шабаева Е.Н., приняв наследство после смерти ФИО1 получила его права и обязанности в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент.

В связи с этим, юридически значимые действия ФИО1 по заключению предварительного договора и выраженное в нём волеизъявление на возникновение обязательства по заключению основного договора купли-продажи жилого дома и земельных участков являются обязательными для ответчика Шабаевой Е.Н., поскольку при наследовании обязательство, по общему правилу продолжает существовать в неизменном виде, тогда как меняется только субъектный состав данных правоотношений.

На основании изложенного у Шабаевой Е.Н. возникли обязанности, предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимости, связанные с продажей недвижимого имущества, указанного в нём, и на условиях данного предварительного договора. Смерть продавца в данном случае не прекратила обязательства ФИО1 предусмотренные предварительным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, они перешли его правопреемнику.

После оформления наследственных прав, ДД.ММ.ГГГГ между Шабаевой Е.Н. (продавцом) и Головиной В.Д. (покупателем) был заключён договор купли-продажи в отношении следующих объектов недвижимости:

жилого дома, назначение – жилое, площадью <данные изъяты> кв.м, этаж: <данные изъяты>, в том числе подземных: <данные изъяты>; расположенного по адресу: <адрес>; кадастровый номер №;

земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населённых пунктов по адресу: <адрес>; почтовый адрес ориентира: <адрес> разрешённое использование – для обслуживания индивидуального жилого дома.

Как следует из условий указанного договора купли-продажи, отчуждаемый жилой дом расположен на отчуждаемом земельном участке с кадастровым номером №, который подлежит отчуждению одновременно с жилым домом.

Отчуждаемые жилой дом и земельный участок принадлежат продавцу (Шабаевой Е.Н.) по праву собственности.

Право собственности продавца на жилой дом зарегистрировано в Управлении Росреестра <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, на земельный участок – также ДД.ММ.ГГГГ.

По взаимному соглашению продавец и покупатель условились, что цена отчуждаемых жилого дома и земельного участка составляет 12 600 000 рублей, из них стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, стоимость жилого дома – <данные изъяты> рублей. Между сторонами согласовано, что цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине.

<данные изъяты> рублей от покупной цены – уплачены покупателем продавцу за счёт собственных средств<данные изъяты> рублей – уплачены за счёт кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России» в лице <адрес> № 8606 ПАО Сбербанк на основании кредитного договора №, заключённого ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договора купли-продажи подписан акт приёма-передачи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №.

Право собственности на жилой дом и земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано за истцом Головиной В.Д. ДД.ММ.ГГГГ.

Одновременно судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны также заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. До указанной даты они не могли заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, поскольку на день смерти ФИО1 право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано не было.

Согласно условиям указанного договора, продавец и покупатель не позднее ДД.ММ.ГГГГ обязуются заключить договор купи-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного на землях населённых пунктов по адресу: <адрес>, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства.

Продавец обязуется зарегистрировать в Управлении Росреестра по <адрес> право собственности на земельный участок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

По взаимному соглашению продавец и покупатель условились, что цена отчуждаемого земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, причём между сторонами согласовано, что эта цена является окончательной и не подлежит изменению по какой-либо причине. Расчёты между сторонами производятся в следующем порядке:

<данные изъяты> рублей – уплачиваются покупателем продавцу на условиях пункта № настоящего договора (в качестве обеспечения исполнения принятых на себя настоящим договором обязательств покупатель в день подписания настоящего договора передаёт, а продавец принимает в качестве задатка денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей в счёт будущей оплаты по договору купли-продажи земельного участка. В случае отказа продавца продать данный земельный участок на условиях и в сроки, оговорённые данным договором, продавец обязан вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере не позднее 10 дней с назначенной в данном договоре даты сделки. В случае отказа покупателя от приобретения земельного участка на условиях и в сроки, оговорённые данным договором, продавец оставляет у себя указанную выше сумму);

Продавец подтверждает, что земельный участок не имеет скрытого изъяна, известного ему, что земельный участок не обременён правами и притязаниями третьих лиц; на дату заключения договора отчуждаемый земельный участок никому не продан, не подарен, не сдан в аренду, безвозмездное пользование, не находится под залогом, не является предметом судебного спора, под арестом и запрещением не состоит, право собственности продавца никем не оспаривается; на отчуждаемом земельном участке отсутствуют зарегистрированные объекты недвижимого имущества, постройки и сооружения.

ДД.ММ.ГГГГ Шабаева Е.Н. получила от Головиной В.Д. <данные изъяты> рублей в качестве задатка согласно пункту № предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чём Шабаева Е.Н. выдала расписку в получении денежных средств.

Данные обстоятельства подтверждаются копиями: договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; расписки от ДД.ММ.ГГГГ, а также выписками из ЕГРН.

Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № заключён в связи с тем, что Шабаевой Е.Н. необходимо было оформить право собственности на указанный земельный участок посредством подачи иска о признании права собственности в порядке наследования по завещанию, поскольку регистрация права собственности на земельный участок за наследодателем ФИО1 осуществлена после его смерти.

Действие Шабаевой Е.Н. по заключению договора купли-продажи жилого дома с земельным участком с кадастровым номером № и предварительного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № явились исполнением обязательств, которое ей перешли как к правопреемнику (наследнику) ФИО1 по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Московским районным судом <адрес> рассмотрено гражданское дело № по иску Шабаевой Е.Н. к Администрации города Рязани о включении имущества в наследственную массу и признании права собственности на земельный участок в порядке наследования.

Судом принято заочное решение об удовлетворении исковых требований, согласно которому земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м включён в наследственную массу наследодателя ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения‚ умершего ДД.ММ.ГГГГ.

За Шабаевой Еленой Николаевной (паспорт гражданки РФ №) признано право собственности в порядке наследования по завещанию на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м, оставшийся после смерти её супруга ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения‚ умершего ДД.ММ.ГГГГ.

Заочное решение суда сторонами не обжаловалось, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Право собственность на спорный земельный участок зарегистрировано за Шабаевой Е.Н. ДД.ММ.ГГГГ.

В срок до ДД.ММ.ГГГГ между сторонами основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № заключён не был, также как не было подписано соглашение о продлении срока предварительного договора купли-продажи.

Вместе с тем, истец Головина В.Д. в период с ДД.ММ.ГГГГ предпринимала действия, свидетельствующие о намерении заключить основной договор купли-продажи спорного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Головина В.Д. направляла Шабаевой Е.Н. уведомление о необходимости явиться по указанному в уведомлении адресу для заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, регистрации перехода права собственности, либо для заключения дополнительного соглашения к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока предварительного договора.

Уведомления направлялись по почте, посредством мессенджеров.

Шабаева Е.Н. не являлась на заключение договора.

ДД.ММ.ГГГГ Головина В.Д. обратилась в суд с иском к Шабаевой Е.Н. о понуждении к заключению договора купли-продажи спорного земельного участка.

Иск был принят Московским районным судом <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ Шабаева Е.Н. продала земельный участок с кадастровым номером № ответчику Герасину Виктору Александровичу за <данные изъяты> рублей.

Как следует из условий договора купли-продажи, денежные средства по договору уплачиваются покупателем продавцу за счёт собственных средств, посредством аккредитива. Расчёт производится в рублях Российской Федерации в следующем порядке:

по соглашению сторон <данные изъяты> рублей находится на счёте покрытия по аккредитиву в Публичном акционерном обществе «Банк ПСБ»;

расчёт с продавцом производится со счёта покрытия по аккредитиву после государственной регистрации перехода к покупателю право собственности на земельный участок с кадастровым номером № в течение 5 рабочих дней с даты исполнения условий аккредитива на счёт продавца Шабаевой Е.Н.;

условием исполнения аккредитива является предоставление продавца в ПАО «Банк ПСБ» один оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> содержащей сведения, подтверждающие переход права собственности к покупателю;

в случае если в течение 60 календарных дней начиная со дня зачисления денежных средств на оплату земельного участка на счёт покрытия по аккредитиву, выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок не будет предоставлена, денежные средства с аккредитивного счёта перечисляются на счёт покупателя, открытого на имя Герасина В.А.

Условиями договора купли-продажи предусмотрено, что на земельном участке отсутствуют какие-либо строения, сооружения, здания.

Между сторонами был подписан акт приёма-передачи.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № за Герасиным В.А. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно было зарегистрировано ограничение в виде ипотеки в пользу Шабаевой Е.Н. с ДД.ММ.ГГГГ до полной оплаты цены договора.

ДД.ММ.ГГГГ регистрационная запись об ипотеке в отношении земельного участка была погашена.

Данные обстоятельства подтверждаются копиями: заочного решения Московского районного суда г. Рязани от ДД.ММ.ГГГГ; решения № от ДД.ММ.ГГГГ; акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ; договора № от ДД.ММ.ГГГГ; акта приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ; договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; доверенности от ДД.ММ.ГГГГ; заявления от ДД.ММ.ГГГГ; договора № от ДД.ММ.ГГГГ; завещания ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ; заявления о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости Шабаевой Е.Н. от ДД.ММ.ГГГГ; заявления о государственной регистрации ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости Герасина В.А. от ДД.ММ.ГГГГ; заявления о погашении записи об ипотеке Шабаевой Е.Н. от ДД.ММ.ГГГГ; заявления Герасина В.А. о предоставлении на государственный кадастровый учёт дополнительных документов от ДД.ММ.ГГГГ; заявления Шабаевой Е.Н. о предоставлении на государственный кадастровый учёт дополнительных документов от ДД.ММ.ГГГГ; заявления Герасина В.А. о внесении в реестр прав на недвижимость ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника от ДД.ММ.ГГГГ; заявления Шабаевой Е.Н. о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ; заявления Герасина В.А. о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ; заявления Шабаевой Е.Н. о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ; описью документов от ДД.ММ.ГГГГ; письмом Администрации г. Рязани от ДД.ММ.ГГГГ; а также уведомлениями о погашении регистрационной записи об ипотеке; уведомлениями о внесении в ЕГРН определённых сведений от ДД.ММ.ГГГГ; Правилами землепользования и застройки <адрес>; изменениями в Правила землепользования и застройки в <адрес>; планом границ объекта и другими доказательствами; уведомлениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, телеграммой от ДД.ММ.ГГГГ, почтовыми квитанциями; определением о принятии и подготовке дела к судебному разбирательству.

Из материалов дела бесспорно следует, что истец Головина В.Д. была заинтересована в заключении основного договора купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ, когда стороны заключали договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, спорный земельный участок не мог быть объектом договора купли-продажи, поскольку у Шабаевой Е.Н. не были зарегистрированы права на него.

Вместе с тем, данное обстоятельство не свидетельствует, что данные объекты приобретались Головиной В.Д. отдельно.

Головина В.Д., вступая в сделку сначала с ФИО1., а потом с его правопреемником Шабаевой Е.Н., имела намерение приобрести три объекта недвижимости как единый жилищно-земельный комплекс.

Приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером № являлось существенным условием сделки по купле-продаже. Вопрос о продаже земельных участков в качестве самостоятельных объектов недвижимости не рассматривался и не ставился.

На местности земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № огорожены одним забором, между собой никаким образом не разделены, воспринимаются единым земельным участком.

Из материалов землеустроительного дела № (архивный номер №) и землеустроительного дела № (архивный номер № следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 являющийся собственником земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома по адресу<адрес>, расположенного на данному земельном участке, обратился к председателю <адрес> (в комитет по жилищно-коммунальному хозяйству, собственности и строительству) с заявлением о выделении смежного свободного земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, который он использует более 10 лет.

<адрес> <адрес> принято решение за № о разрешении администрации <адрес> предоставить в установленном порядке ФИО1 в аренду без конкурса земельный участок ориентировочной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией <адрес> принято постановление № о передаче ФИО1 земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства. На основании указанного постановления ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО1 был заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №.

В последующем на земельном участке с кадастровым номером № собственник жилого дома № ФИО1 установил септик – станцию биологической очистки Топас ВТ4 и колодец для приёма чистой воды, подключённый к жилому дому №.

Таким образом, при домовладении № по адресу: <адрес> расположены два земельных участка, одни из которых расположен непосредственно под домом и имеет вид разрешённого использования – для обслуживания индивидуального жилищного дома, второй – является смежным земельным участком, на котором расположены инженерные коммуникации жилого дома №, имеет вид разрешённого использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Зданий, сооружений, в том числе гаражей на спорном земельном участке не имеется, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра в отношении земельного участка с кадастровым №, предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сведениями из публичной кадастровой карты, спутниковыми снимками спорного земельного участка и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

Земельный участок с кадастровым номером № всегда использовался собственником жилого дома №, при продаже жилого дома земельный участок также был выставлен на продажу, все три объекта недвижимости продавались единым комплексом.

При продаже жилого дома с земельными участками в объявлениях о продаже объектов недвижимости указывалась общая площадь земельного участка – <данные изъяты> кв.м (<данные изъяты> соток), ни в одном объявлении не шла речь о том, что земельные участки продаются отдельно друг от друга, напротив, из объявлений следовало, что продаётся жилой дом с земельным участком общей площадью <данные изъяты> кв.м, то есть два земельных участка преподносились как один земельный участок.

Воля покупателя, в данном случае Головиной В.Д., при вступлении в сделку была направлена на приобретение жилого дома с двумя земельными участками, данное условие являлось существенным для покупателя.

По ходатайству ответчиков по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

Являются ли земельный участок с кадастровым номером № и смежный с ним земельный участок с кадастровым номером № с расположенным в его границах жилым домом с кадастровым номером № единым жилищно-земельным комплексом?

Имеются ли на земельном участке с кадастровым номером № какие-либо коммуникации, относящиеся к жилому дому с кадастровым номером №, и если имеются, то определить, возможно ли использовать жилой дом с учётом его технических характеристик без коммуникаций, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №?

Производство экспертизы судом была поручено ООО «Академия экспертизы», эксперту Киселеву В.В.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении эксперта №:

Коммуникации (инженерные сооружения), расположенные на земельном участке с кадастровым номером № и смежным с ним земельным участком с кадастровым номером № с расположенным в его границах жилым домом с кадастровым номером № можно разделить. Земельный участок с кадастровым номером № и смежный с ним земельный участок с кадастровым номером № с расположенным в его границах жилым домом с кадастровым номером № не являются единым жилищно-земельным комплексом (единым недвижимым комплексом).

Использовать жилой дом с учётом его технических характеристик без коммуникаций, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № (септик – станция биологической очистки Топас ВТ4 и колодец для приёма чистой воды) возможно, поскольку септик (станция биологической очистки Топас ВТ4), который относится к жилому дому с кадастровым номером №, не является основным видом канализации. Существует индивидуальная хозяйственно-бытовая канализация, расположенная перед жилым домом с кадастровым номером №, которая течёт самотёком. В ходе проведения третьего осмотра был исследован подвал жилого дома с кадастровым номером №, под потолком которого расположены две ветки канализации: одна ветка ведёт в септик, другая ветка ведёт в уличный септик, расположенный непосредственно перед ограждением жилого дома. разводка выполнена из ПВХ труб.

В судебном заседании эксперт Киселев В.В. полностью подтвердил свои выводы.

Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется. Суд принимает заключение в качестве надлежащего доказательства.

Вместе с тем, тот факт, что земельные участки могут быть разделены, а жилой дом может быть использован без септика, расположенного на спорном земельном участке, не опровергает довод истца Головиной В.Д. о том, что жилой дом № и два земельных участка воспринимались ею единым жилищно-земельным комплексом.

Из письменных доказательств, исследованных судом (предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, объявлений, размещённых в открытых источниках информации) следует, что для Головиной В.Д. существенным условием договора купли-продажи недвижимости являлось приобретение всех трёх объектов недвижимого имущества, в противном случае Головина В.Д. не стала бы заключать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Все три объекта она воспринимала как единый жилищно-земельный комплекс, поскольку жилой дом был расположен на земельном участке с кадастровым номером №, на смежном земельном участке с кадастровым номером № расположен септик, относящийся к жилому дому №, земельные участки огорожены одни забором.

Данные обстоятельства также подтверждаются показанием свидетелей.

Так, свидетель Головин К.И. показал, что в связи с переездом в <адрес>, были вынуждены продавать дом в <адрес> и приобрести жильё в <адрес>. Поиском дома занималась Головина В.Д. – его жена. Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является приобретение жилого дома и двух земельных участков, они не бы не стали заключать договор только в отношении жилого дома и одного земельного участка. Их семья была заинтересована в приобретении всех объектов. Никто не рассматривал вариант приобретения части недвижимого имущества. Предметом сделки являлись жилой дом и два земельных участка. Цена формировалась именно за дом и два земельных участка. Брать один участок в аренду их не устраивало, было лучше оформить его в собственность. О том, что один земельный участок в аренде, сказали не сразу, а после того, как стали оформлять сделку. Отношение Шабаевой Елены Николаевны изменилось к ним, когда денежные средства за дом были перечислены. По настоятельной просьбе Шабаевой Е.Н. был заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ поскольку ей требовались срочно денежные средства, чтобы погасить долги. Головина В.Д. вела переговоры с риэлторами Шабаевой Е.Н.

Между сторонами возник спор по поводу вещей, подлежащих передаче Шабаевой Е.Н. Практически все, что было в доме и на участке, все было вывезено. Дизельгенератор должен был остаться у них в собственности, так как без него стоимость дома была бы гораздо меньше. Но он также был вывезен. ДД.ММ.ГГГГ пришла жена Герасина Виктора с выпиской из ЕГРН о том, что дом продан и они являются собственниками. В тот же день приехала газель со строителями. ДД.ММ.ГГГГ с участка был полностью отвернут профлист, который Герасин забрал себе. Между сторонами существуют конфликтные отношения.

Свидетель Кочетков А.С. показал, что Шабаева Е.Н. вместе с супругом обратились в агентство недвижимости, где он работал, что их организация занималась продажей объектов недвижимости, зарегистрированных за ФИО1 Свидетель занимался продажей их недвижимого имущества, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Между риелторской фирмой и свидетелем был составлен договор на оказание риелторских услуг. Головина В.Д. обратилась к ним как потенциальный покупатель. Произошел показ двух участков и жилого дома. Объекты недвижимости продавались как единый объект. Земельные участки огорожены одним общим забором, общая площадь земельных участков составила около 12 соток. Отдельно продать жилой дом и землю не представлялось возможным, в связи с чем, продавцы продавали всё вместе. Продавцы оставлять себе ничего не хотели, так как у них была сложная финансовая ситуация. В период ведения переговоров между продавцом и покупателем выясняется, что один земельный участок находится в аренде. Чтобы продать жилой дом и земельный участок есть два пути решения: переуступить право аренды, либо ФИО1 выкупает земельный участок, который находится в аренде, в собственность, и продает всё вместе. Цена вопроса составляла <данные изъяты> рублей. В ходе переговоров было достигнуто решение, что ФИО1 (Шабаева Е.Н. в его интересах) покупает земельный участок у государства; дом и 2 земельных участка она продает по договору купли-продажи, а не переуступает право по договору аренды. В связи с этим, к сумме <данные изъяты> рублей добавились еще <данные изъяты> рублей по договору, в связи с чем, цена на земельные участки с жилым домом составила <данные изъяты> рублей. Далее умирает ФИО1 – собственник недвижимости. Шабаева Е.Н. вступает в наследство после его смерти. Покупатели приняли решение ждать, пока ответчик оформит наследство. После совершили сделку купли-продажи. С августа истец с мужем стали арендовать жилье, так как им негде было жить. Шабаева Е.Н. была готова съехать из дома и к концу августа забрать все свои вещи. Сначала договорились, что к июлю она всё заберет, она попросила отсрочку, покупатели пошли навстречу, в августе она (ответчик) всё вывезла. Далее в жилой дом заселились Головина В.Д. с супругом. При покупке земельного участка у государства прошла регистрация после смерти собственника, нотариус выдала наследство только на один земельный участок и дом, а в отношении того участка, который выкупили, пришлось оформлять наследство через суд. В связи с этим, надо было ждать 3-4 месяца, чтобы подготовить все документы и выйти на сделку. У Шабаевой Е.Н. были многомиллионные долги, с её же слов, и она хотела купить новую квартиру и очень просила заключить сделку в отношении дома и земельного участка как можно раньше, ей пошли на встречу, подписали кредитные договоры, одновременно подписали обязательство, что по кредитному договору она обязуется продать этот земельный участок. В наследство вступили через суд. Далее Шабаева Е.Н. начала предъявлять новые требования, а именно доплатить <данные изъяты> рублей. С ней велись долгие переговоры. Потом Говорков (руководитель) уже вёл с Шабаевой Е.Н. переговоры по поводу продажи земельного участка. Неоднократно свидетелю звонила истец Головина В.Д., пыталась согласовать дополнительные условия сделки. Компания была готова пойти на все уступки, которые она просила. Когда ответчик попросила еще <данные изъяты> рублей за сделку, истец и её супруг не знали, что дальше делать. Через мессенджер «<данные изъяты>» все действия и вся переписка с Шабаевой Е.Н. зафиксирована. Шабаевой Е.Н. неоднократно направлялись уведомление о необходимости прийти в МФЦ с целью заключения сделки по купле-продаже спорного земельного участка, уведомления направлялись и по почте, по посредствам мессенджеров, но она отказывалась. Потом свидетелю стало известно, что спорный земельный участок она продала совершенно другим людям, без ведома всех.

Головина В.Д. хотела купить жилой дом и два земельных участка вместе, как единый комплекс, так как всё продавалось вместе.

Изначально собственники говорили, что все вещи, которые есть в доме, они оставляют в нём же, так как они покупают однокомнатную квартиру. Единственное, данные обстоятельства не были прописаны в договоре. После того, как Шабаева Е.Н. потребовала забрать свои вещи, ей не отказывали, новые собственники её пускали, она забрала буквально все вещи, всю мебель, которая была в доме, включая розетки и люстры.

Свидетель Говорков М.А.показал, что Шабаева Е.Н. и её муж ФИО1 являются клиентами компании. Компания продавала объекты недвижимости: жилой дом и два земельных участка, продавались единым объектом. Покупатель была намерена купить именно все три объекта недвижимости. Сама сделка по продаже недвижимости проходила сложно. Шабаева Е.Н. и её муж заключили договор с фирмой на оказание риелторских услуг. Продавали дом с земельными участками за сумму <данные изъяты> рублей, появился клиент, которым является Головина В.Д. Был заключён предварительный договор купли-продажи. Далее собственник дома - ФИО1 умер. Покупатель принял решение ждать принятия наследниками наследства после его смерти. В декабре была совершена сделка. Возникла проблема в том, что Шабаевой Е.Н. не дают вывозить вещи, по поводу этого свидетель стал лично договариваться. Между сторонами велись переговоры по поводу данного спора. В ДД.ММ.ГГГГ заканчивался срок договора. Головина В.Д. с её мужем стали просить принять меры по продлению предварительного договора. Шабаева Е.Н. говорила, что не отказывается ни от чего, но также сама тянула время. От истца пришёл документ о вызове Шабаевой Е.Н. и ее риелтора на сделку. Мы встречались с Шабаевой Е.Н., она пояснила, что всё поняла, но все так же тянула время. Такой процесс шёл до июля месяца. Шабаева Е.Н. сказала, что выйдет на сделку с условием компенсации ей <данные изъяты> рублей, а также еще <данные изъяты> рублей за компенсацию потерянных вещей. Покупатели отказались от такого условия.

Суд принимает показания указанных свидетелей в качестве надлежащих доказательств.

Одновременно судом установлено, что Головина В.Д. с семьёй с ДД.ММ.ГГГГ стала проживать в спорном жилом доме, она ежемесячно переводила Шабаевой В.Д. за наём жилого дома по <данные изъяты> рублей, о чём свидетельствуют чеки по операции ПАО Сбербанк от ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей; ДД.ММ.ГГГГ на <данные изъяты> рублей; от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рублей; от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> рулей.

С конца ДД.ММ.ГГГГ она стала собственником жилого дома № и земельного участка с кадастровым номером №, земельный участок с кадастровым номером № находился в её пользовании.

После истечения срока (ДД.ММ.ГГГГ) предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец предпринимала действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи спорного земельного участка, который находился в её пользовании с ДД.ММ.ГГГГ.

Однако продавец Шабаева Е.Н. явно уклонялась от заключения дополнительного соглашения о продлении срока предварительного договора купли-продажи, и от заключения основного договора купли-продажи спорного земельного участка.

Причиной уклонения от заключения основного договора купли-продажи явился спор между сторонами предварительного договора купли-продажи по поводу движимого имущества, оставшегося в жилом доме №, после его передачи от продавца Шабаевой Е.Н. покупателю Головиной В.Д.

После того, как стороны не смогли мирным путём урегулировать данный спор, Шабаева Е.Н. приняла решение не продавать спорный земельный участок Головиной В.Д.

Данные обстоятельства прямо следуют из объяснений ответчика Шабаевой Е.Н., данных в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ, а также скриншотами переписки между Шабаевой Е.Н. и сотрудниками риэлторской организации, где Шабаева Е.Н. предлагала либо ей передать имущество, либо денежную сумму за имущество в размере <данные изъяты> рублей, показаниями свидетелей.

Так, свидетель Стяжкин С.А. показал, что занимается грузоперевозками, ДД.ММ.ГГГГ Шабаева Е.Н. позвонила ему (свидетелю) и попросила помочь перевезти её вещи из жилого дома на грузовой машине. К 19 часам того же дня свидетель приехал с грузчиком, они сняли люстры, забрали и загрузили в машину диван, ковер, кухонный гарнитур, холодильник. Примерно в четыре часа ночи они освободились и отвезли все вещи по адресам, которые указала Шабаева Е.Н., за оказанную помощь Елена Николаевна отдала ему некоторую сумму денег.

Свидетель Трухачева Т.В. показала, что Шабаева Е.Н. попросила её помочь собрать в доме некоторые вещи. ДД.ММ.ГГГГ примерно в 19 часов приехала к жилому дому. Из вещей забрала люстры, посуду, кровать, матрас, генератор.

Свидетель Тишкович О.Л. показал, что являлся бывшим соседом Шабаевой Е.Н., в ДД.ММ.ГГГГ видел, что к дому № приезжали грузовые машины для вывоза личных вещей Шабаевой Е.Н. после продажи дома и земельного участка. Какие именно вещи вывозили – он не знает, но генератор, который был у них, отдали ему (свидетелю).

Показания указанных свидетелей суд принимает в качестве надлежащих доказательств.

Также указанные выше обстоятельства подтверждаются показаниями свидетелей Говоркова М.А. и Кочеткова А.С..

Показания свидетеля Баринова И.В. суд не принимает, поскольку он очевидцем никаких событий не был, ему известно об обстоятельствах дела со слов других лиц.

В связи с разногласиями по поводу вещей, подлежащих передаче от покупателя продавцу, между сторонами возникли конфликтные отношения.

Вместе с тем, данные обстоятельства не могли явиться основанием для отказа продавца в заключении основного договора купли-продажи спорного земельного участка.

В случае, если между сторонами возник спор такого вида, Шабаева Е.Н. вправе была обратиться в суд с требованиями о понуждении покупателя передать вещи, либо о взыскании денежной компенсации эквивалентной стоимости оставшегося в доме имущества.

Данный спор не связан со сделкой купли-продажи земельного участка.

На основании пункта 1 и пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Из материалов дела бесспорно следует, что Шабаева Е.Н. уклоняется от заключения с Головиной В.Д. основного договора купли-продажи спорного земельного участка.

Ответчиком Шабаевой Е.Н. не представлены доказательства отсутствия вины в нарушении обязательств, предусмотренных предварительными договорами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, связанных с заключением основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

На основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Предварительный и основной договоры купли-продажи являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Таким образом, при установлении факта уклонения продавца Шабаевой Е.Н. от заключения основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, покупатель Головина В.Д. в силу прямого указания закона вправе в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи в судебном порядке требовать о понуждении Шабаевой Е.Н. заключить основной договор купли-продажи.

Настоящий иск о понуждении Шабаевой Е.Н. заключить договор купли-продажи земельного участка поступил в суд в пределах шестимесячного срока – договор должен быть заключён ДД.ММ.ГГГГ, последний день для предъявления иска в суд приходится на ДД.ММ.ГГГГ, иск поступил в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Однако ДД.ММ.ГГГГ, то есть до истечения шестимесячного срока, предусмотренного пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, Шабаева Е.Н. продала земельный участок Герасину В.А., несмотря на то обстоятельство, что у неё имелся не разрешённый спор по поводу спорного земельного участка с Головиной В.Д.

Ответчику Шабаевой Е.Н. было достоверно известно, что Головина В.Д. не отказывалась от приобретения спорного земельного участка, поскольку действия Головиной В.Д. при подписании сначала предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, потом основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и предварительного договора купли-продажи спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ были направлены на приобретение всех трёх объектов недвижимости, цель сделки являлось приобретение всех объектов недвижимости, в противном случае сделка бы не состоялась.

Решение о незаключении договора купли-продажи с Головиной В.Д. принято Шабаевой Е.Н. в одностороннем порядке без законных на то оснований.

Герасину В.А. также было известно о том, что между Головиной В.Д. и Шабаевой Е.Н. был заключён предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, об обстоятельствах незаключения основного договора купли-продажи, о нахождении на земельном участке септика, относящегося к жилому дому №, о чём подтвердили допрошенные в судебном заседании свидетели.

Так, свидетель Герасина С.А. показала, что являлась соседкой Шабаевой Е.Н., Герасин В.А. является её мужем. Сделку по купле-продаже земельного участка совершал её муж. Свидетелю известно, что между Шабаевой Е.Н. и Головиной В.Д. был заключён предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка, основной договор купли-продажи не был заключён. Шабаева Е.Н. предложила Головиной В.Д. возместить стоимость всех личных вещей, которые остались в доме, на что Головина В.Д. заблокировала телефон Елены Николаевны и удалила всю переписку. Данное обстоятельство явилось основанием для незаключения основного договора купли-продажи спорного земельного участка. Спорный земельный участок находится в пользовании истца Головиной В.Д. На участке расположен септик «ТОПАС», от которого идет колодец, куда сливается фильтрованная вода. Герасин В.А. об этом знал. У всех соседей перед домом одинаковая система канализации, при домовладении № имеется иная система канализации. Перед тем как заключить договор купли-продажи с Шабаевой Е.Н., её муж консультировался с юристами, в том числе с судьями, по поводу сделки, все сказали, что всё законно. Семья Герасиных является смежным землепользователем с земельным участком с кадастровым номером №. Доступ к спорному земельному участку возможен, если частично демонтировать ограждение, свободного доступа к земельному участку нет.

Суд принимает показания указанного свидетеля в качестве надлежащего доказательства.

Кроме этого, земельный участок на момент его приобретения Герасиным В.А. продолжал находиться в законном пользовании Головиной В.Д., поскольку был предоставлен собственником Шабаевой Е.Н. Головиной В.Д., то есть не был свободен от прав третьего лица, действий по изъятию земельного участка из владения Головиной В.Д. Шабаева Е.Н. не предпринимала.

Мало того, ни Шабаева Е.Н., ни Герасин В.А. не поставили в известность Головину В.Д. о намерении совершить сделку в отношении спорного земельного участка, которым пользуется Головина В.Д., и которая предпринимала действия по заключению с Шабаевой Е.Н. основного договора купли-продажи этого земельного участка.

Суд полагает, что ответчики Шабаева Е.Н. и Герасин В.А., заключая договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, однозначно допустили злоупотребление правами, действовали недобросовестно, с намерением причинить вред Головиной В.Д., о чём свидетельствуют их действия.

Согласно пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии со статьёй 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (пункт 2).

Согласно пункту 1 и пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

На основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как следует из разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ) (пункт 1).

Если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 7).

По смыслу приведённых выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечёт принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающая требования закона.

Суд находит, что договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ответчиками Шабаевой Е.Н. и Герасиным В.А., является недействительным на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса РФ. Об этом свидетельствует обстоятельства, установленные судом и указанные выше.

В исковых требованиях Головина В.Д. при применении последствий недействительной сделки просит взыскать с Герасина В.А. в пользу Шабаевой Е.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что является неверным.

Суд, принимая во внимание основания иска, а также с целью разрешения спора по существу, установления определённости в отношениях сторон, баланса их интересов и стабильности гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, полагает необходимым применить следующие последствия признания договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между Шабаевой Е.Н. и Герасиным В.А. недействительным:

признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации перехода права № от ДД.ММ.ГГГГ Герасину В.А.;

взыскать с Шабаевой Е.Н. в пользу Герасина В.А. денежные средства, переданные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, в сумме <данные изъяты> рублей.

Учитывая, что:

Шабаева Е.Н. уклоняется от заключения с Головиной В.Д. основного договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №;

Головиной В.Д. перечислены на депозитный счёт Управления судебного департамента в <адрес> денежные средства в счёт стоимости спорного земельного участка в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией;

<данные изъяты> рублей переданы Шабаевой Е.Н. в день заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается распиской Шабаевой Е.Н., требования о понуждении к заключению основного договора заявлены в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению требования:

обязать Шабаеву Е.Н. заключить с Головиной В.Д. основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населённых пунктов по адресу: <адрес>, разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

оплата указанной в п. № стоимости земельного участка осуществляется в полном объёме за вычетом уже ранее оплаченных по предварительному договору денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей, то есть в размере <данные изъяты> рублей путём перечисления продавцу с депозитного счёта судебного департамента <адрес> ранее внесённых Головиной В.Д. денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей;

расходы, связанные с государственной регистрацией права возлагаются на покупателя;

На основании изложенного, руководствуясь статьями 192 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд решил:

Исковые требования Головиной Вероники Дементьевны, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), к Шабаевой Елене Николаевне, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), и Герасину Виктору Александровичу, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), о признании сделки недействительной и о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населённых пунктов по адресу: <адрес> разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства, заключённый ДД.ММ.ГГГГ между Шабаевой Еленой Николаевной, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), и Герасиным Виктором Александровичем, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), применить последствия недействительности:

признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись регистрации перехода права № от ДД.ММ.ГГГГ к Герасину Виктору Александровичу;

взыскать с Шабаевой Елены Николаевны в пользу Герасина Виктора Александровича денежные средства, переданные по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, в сумме <данные изъяты> рублей.

Обязать Шабаеву Елену Николаевну, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), заключить с Головиной Вероникой Дементьевной, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный на землях населённых пунктов по адресу: <адрес> разрешённое использование – для ведения личного подсобного хозяйства на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а именно:

продавец Шабаева Елена Николаевна, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), передаёт в собственность покупателю Головиной Веронике Дементьевне, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), за плату земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес> цена отчуждаемого земельного участка составляет <данные изъяты> рублей;

расходы, связанные с государственной регистрацией права, возлагаются на покупателя Головину В.Д.;

Перечислить Шабаевой Елене Николаевне, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), со счёта Управления судебного департамента в <адрес> денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в счёт стоимости земельного участка с кадастровым номером №, внесённые Головиной Вероникой Дементьевной, ДД.ММ.ГГГГ рождения (паспорт гражданина Российской Федерации №), по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Рязанский областной суд через Московский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М.А.Васильева

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2026 года.

Вид жалобы (представления)	Апелляционная жалоба (на не вступивший в силу судебный акт)
Заявитель	ОТВЕТЧИК
Вышестоящий суд	Рязанский областной суд
---=== ДВИЖЕНИЕ ЖАЛОБЫ ===---
Событие Дата Результат Основание для выбранного результата Примечание Дата размещения Информация о размещении событий в движении жалобы предоставляется на основе сведений, хранящихся в учетной системе судебного делопроизводства Регистрация жалобы (представления) в суде 25.08.2026 25.08.2026 Направлено в вышестоящую инстанцию 21.09.2026 21.09.2026

Дело № 2-221/2026 (2-2379/2025) ~ М-1646/2025

Решение

Истец

Ответчик2

Третье лицо3

Представитель3

Жалоба № 1*

Исполнительные листы

Решения

Решение

Участники

Истец

Ответчик2

Третье лицо3

Представитель3

Ход дела

Жалоба № 1*

Исполнительные листы