Дело № 2-593/2026, Сергиево-Посадский городской суд Московской области

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Королевой Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО5, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 об установлении права бессрочного, ограниченного пользования (сервитута) нежилого помещения, установлении платы за сервитут, нечинения препятствий, обязании передать ключи от нежилого помещения, взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ФИО2 об установлении права бессрочного, ограниченного пользования (сервитута) нежилого помещения, установлении платы за сервитут, нечинения препятствий, обязании передать ключи от нежилого помещения, взыскании неустойки.

Требования мотивированы тем, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> выло введено в действие на основании приказа № от ДД.ММ.ГГГГ, поставлено на учет по лит. 17Б. На момент возведения здание имело благоустройство: отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, телефон, сигнализация. Данное нежилое здание было возведено на основании типового проекта № «Клуб воинской части со зрительским залом на 400 мест». Согласно проекту здание имеет сети электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, вентиляции, канализации. Вводы теплосети, водоснабжения, электроснабжения спроектированы и введены в здание через фундамент здания. Выводы канализационных сетей спроектированы и возведены под фундаментом здания на глубине 0,7 м. Данные вводы и выводы являются единственными для всего здания, что установлено в том числе экспертным заключением, согласно которого помещения №, №, №, № в совокупности образуют технически взаимосвязанную зону ввода, размещения оборудования и дальнейшего распределения инженерных коммуникаций здания. При этом каждое из помещений имеет самостоятельное функциональное назначение, а помещение № преимущественно является зоной транзитного прохождения инженерных сетей.

ФИО11 на основании договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Московской областной регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ приобрело 2/3 доли здания клуба общей площадью 1690,6 кв.м.

Поскольку на момент заключения договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание было оборудовано коммуникациями, которые являются неотъемлемой частью объекта недвижимости, то к покупателю (ФИО13») перешло право собственности на указанные коммуникации пропорционально доли в праве собственности (2/3).

ФИО12 приобрело в вышеуказанном здании 1/3 долю. В дальнейшем данная доля получила статус нежилого здания площадью 556,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты>, собственником которого в настоящий момент является ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО14 и ФИО15 был заключен договор о реальном разделе имущества, находящегося в долевой собственности. В соответствии с п.2 Договора ФИО16 перешла часть здания, состоящая из помещений, расположенных в подвале: помещение 1, комн. 1 (23,4 кв.м.), 2 (51 кв.м.), 3 (19,2 кв.м.), 4 (38,3 кв.м.), 2 (94,2 кв.м), 7 (31,0 кв.м), 9 (4,0 кв.м), 10 (2.2 кв.м), 11 (12.1 кв.м), 12 (9.5 кв.м), 18 (6,9 кв.м), 19 (2,8 кв.м), 20 (3,6 кв.м), общей площадью 272 кв.м. Так же в собственность перешли нежилые помещения на 1 и 2 этаже. Общая площадь перешедших нежилых помещений составила 1112,3 кв.м.

ФИО17 перешла часть здания, а именно: помещение подвала помещение 1, ком. № (29,9 кв.м), 13 (8,6 кв.м), 14 (8,5 кв.м), 15 (24,4 кв.м), 16 (11,8 кв.м), 17 (2,1 кв.м) общей площадью 85,1 кв.м. имеющие отдельные входы. Так же в собственность поступили помещения 1 этажа. Общая площадь перешедших в собственность помещений составила 562,0 кв.м.

На основании указанного договора о реальном разделе имущества от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано право собственности ФИО21 и ФИО22

В ходе произведенных перепланировок часть нежилого помещения, являющегося собственностью ФИО20 стала составлять 1078,5 кв.м., а часть нежилого помещения перешедшего ФИО23 - 556,4 кв.м.

Таким образом часть здания истца и часть здания ответчика, были образованы при разделе единого здания, в котором находились единые для обоих частей здания коммуникации. После раздела между ФИО24» и ФИО25 часть инженерных сетей используемые истцом в целях обслуживания принадлежащего ему объекта, оказались расположенными в нежилых помещениях, принадлежащих ответчику.

В связи с тем, что в приобретенной ФИО26 на основании договора купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, 2/3 доли здания по адресу: <адрес> имеющиеся в нем системы отопления, водоснабжения, электроснабжения находились в аварийном состоянии и были не пригодны для фактического пользования и в ДД.ММ.ГГГГ были заменены.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО27 на основании проекта № произвело монтаж системы отопления в принадлежащей части здания площадью 1078,5 кв.м. Данный проект был разработан для закрытой системы отопления с учетом этажности, точки присоединения узла учета, установкой приборов учета тепловой энергии с расчетом тепловой нагрузки, расхода теплоносителя, расчета температуры, розлива систем, годового потребления. Согласно указаний по монтажу указанного проекта была смонтирована система отопления, установлен и опломбирован теплосчетчик, а ДД.ММ.ГГГГ смонтированная в соответствии с условиями вышеуказанного проекта система отопления нежилого помещения площадью 1078,5 кв.м. была принята в эксплуатацию, что подтверждается актом. Так же в 2004 была смонтирована система водоснабжения. Данные работы были проведены до вступления в брак ФИО3 и ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО28 ФИО3 и ФИО6 заключен договор купли-продажи нежилого здания с к.н. <данные изъяты> площадью 1078,5 кв.м., в соответствии с которым каждый приобрел ? долю (ФИО3 -1/2 и ФИО6 – ?).

Данная доля решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ признана личным имуществом ФИО3 и исключена из общего супружеского имущества.

Истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1078.5 кв.м. по адресу<адрес>

Истцу принадлежит ? доля на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО29 и ФИО3 и ФИО6 Данная ? доли решением ФИО1-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ признана личным имуществом ФИО3 и исключена из общего супружеского имущества. Оставшаяся ? доля на основании данного решения выделена в собственность ФИО3 Указанное нежилое здание состоит из помещения 1: подвал ( ком. 1-7, 9-12, 18-26), 1 этаж (ком. 1-18, 28-33), 2 этаж (ком. 1-22), пом. 2, 2 этаж (ком. 1-9). Нежилое здание площадью 556,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ выделено в собственность ФИО2

Вышеуказанные нежилые здания имеют единый ввод общих для зданий коммуникаций: водоснабжения, теплоснабжения и электроснабжения, которые находятся в помещениях подвала №, 14 нежилого здания принадлежащего ответчику, а так же в помещении подвала № находящегося в общем пользовании истца и ответчика. Между ФИО3 и МУП городское поселение Сергиев Посад «Сергиево-Посадская Теплосеть» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор теплоснабжения № на подачу через присоединенную теплосеть тепловой энергии и теплоносителя на объекты теплопотребления. Согласно акту разграничения эксплуатационной ответственности границей эксплуатационной ответственности с ДД.ММ.ГГГГ является наружная сторона стены (наружная сторона фундамента нежилого здания лит. 17б по адресу: <адрес>. Так же между ФИО3 и Сергиево-Посадским филиалом ООО «Газпром теплоэнэрго Московская область» заключен договор теплоснабжения и горячего водоснабжения, поставки горячей воды № от ДД.ММ.ГГГГ на поставку теплоносителя и подписан акт разграничения эксплуатационной ответственности между сторонами. В соответствии с актом разграничения эксплуатационной ответственности границей эксплуатационной ответственности является наружная сторонам стены (наружная сторона фундамента нежилого здания лит. 17б по адресу <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратился в ООО «Газпром теплоэнерго МО» с письмом о возможности переноса узла тепловой энергии систем отопления нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1078,5 кв.м. принадлежащего истцу. Из ответа на данное обращение следует, что в соответствии с Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя» и ФЗ №190-ФЗ от 27.07.2010 «О теплоснабжении» узел теплоносителя устанавливается в точке узла, расположенной на границе балансовой принадлежности. Согласно действующему договору теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ граница разграничения балансовой принадлежности – наружная стена здания. На находящемся в зоне ответственности истца теплоузле установлен счетчик. Аналогичная ситуация с водоснабжением, поскольку согласно единому договору № от ДД.ММ.ГГГГ, акту о разграничении балансовой принадлежности и зон эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям здания, между МУП «Водоканал» и ИП ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ зоне эксплуатационной ответственности МУП "Водоканал" находится наружная водопроводная линия, проходящая в районе здания <адрес> с водопроводным колодцем ВК-1 на ней, включая запорную арматуру, а в зоне ответственности ФИО3 находится внутренние водопроводные сети, так же этим актом установлены зоны ответственности канализационных сетей. В соответствии с указанными актами установлены счетчики учета. Указанные коммуникации (тепло и водоснабжения, канализационные сети заведены в здание и расположены в помещениях подвала №,14) находящихся в собственности ФИО2 Кабели электроснабжения нежилого здания, принадлежащего на праве собственности истцу, заведены через помещение № в подвале здания, находящемся в совместной собственности ФИО3 и ФИО2

Для технического обслуживания коммуникаций истцу необходим доступ и право ограниченного пользования (сервитут) помещением №, общей площадью 21,4 кв.м., назначение согласно поэтажному плану и экспликации БТИ коридор, помещением № площадью 8,6 кв.м., назначение вспомогательное, помещением № площадью 8,5 кв.м. назначение основное, расположенных в подвальном помещении здания по адресу <адрес>, так же необходимо право беспрепятственного прохода и доступа к коммуникациям и объектам электросетевого хозяйства, объектов водоснабжения и объектов теплоснабжения, используемых для электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения указанного нежилого здания, находящихся в помещениях 13,14и принадлежащих сторонам помещении № площадью 4,8 кв.м.

Из комплексной судебной строительно-технической экспертизы усматривается, что проход к помещению № имеется и осуществляется через помещение № и №, которые входят в состав нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты> Организовать проход к помещению № через помещение тира невозможно.

Кроме того экспертным заключением установлено, что идентифицируемое нежило помещение № площадью 4,8 кв.м. входит в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежащим ФИО2 Проход к нему имеется со стороны торцовой части здания через помещения № и №, так же входящих в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>. Непосредственного прохода к данному помещению и объекта с кадастровым номером <данные изъяты> не имеется.

Так же экспертным путем установлено отсутствие у истца доступа к ряду коммуникаций, проходящих в помещении ответчика. Однако истцу имеется необходимость в доступе к указанным коммуникациям, для обслуживания, проверки, снятия показаний прибора учета, иным способом, кроме установления сервитута, истец не может пользоваться инженерными коммуникациями, поскольку в ином месте фундамента установить вводы теплоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, вентиляции, канализации невозможно.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил в адрес ФИО2 заявление с просьбой обеспечить ему доступ и представителю МУП «Водоканал» для составления акта осмотра и снятия показаний приборов учета воды и сточных вод, однако доступ не был обеспечен ответчиком, в связи с чем истец повторно ДД.ММ.ГГГГ направил заявление о предоставлении доступа, которое так же оставлено ответчиком без удовлетворения.

Истец в адрес ответчика направил соглашение об установлении сервитута на нежилое помещение, однако согласия получено не было. Техническая возможность организовать отдельный вход в нежилые помещения у истца отсутствует. На принадлежащее помещение ответчику, последним были установлены замки, ключи от которых истцу не были переданы.

В связи с действиями ответчика, истец лишен возможности обслуживать, находящиеся в его пользовании коммунальные сети, а так же передавать показания приборов учета и обеспечивать доступ к ним поставщикам ресурсов, что влечет для ФИО3 отрицательные последствия.

На основании изложенного истец просит суд:

1. установить право бессрочного, ограниченного пользования (сервитут) нежилого здания площадью 556,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> принадлежащего ФИО2 для прохода к ФИО3, с правом доступа службам и организациям, участвующих в обеспечении, снабжении, поставке ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, воды) в помещения нежилого здания и имеющим коммуникации, требующих технического обслуживания, которые принадлежат данным организациям по варианту № постоянный проход через помещение № и помещение № объекта с кадастровым номером <данные изъяты> с входом в помещение №, помещение № площадью 4.8 кв.м., помещениям № и № для доступа к инженерному оборудованию или по варианту № бессрочного, бесплатного ограниченного пользования (сервитута) нежилого здания площадью 556,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> принадлежащего ФИО2 для прохода ФИО3, с правом доступа службам и организациям, участвующих в обеспечении, снабжении, поставке ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, воды) в помещениях нежилого здания и имеющим коммуникации, требующих технического обслуживания, которые принадлежат данным организациям регламентированный периодический доступ через помещение №, № объекта с кадастровым номером <данные изъяты> с входом в помещение №, № площадью 4.8 кв.м., помещения №, № для доступа к инженерному оборудованию для выполнения плановых или аварийных работ. Для выполнения контроля параметров работы оборудования и снятия показаний с приборов учета установить следующий порядок доступа:

- с 23 по 25 число каждого месяца для передачи показаний приборов учета воды (даты определены на основании требований п.19 Единого договора № от ДД.ММ.ГГГГ холодного водоснабжения и водоотведения,

- с 1 по 7 число каждого месяца для передачи показаний приборов учета и составления акта поставки тепловой энергии, теплоносителя (универсального передаточного документа УПД) (даты определены на основании требований п.6.1 Договора теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ на подачу через присоединенную теплосеть тепловой энергии и теплоносителя на объекты теплопотребления, заключенным между ФИО3 и МУП городского поселения Сергиев Посад «Сергиево-Посадская Теплосеть» и п.6.1 Договора теплоснабжения и горячего водоснабжения (ГВС), поставки горячей воды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для контроля работы, функционирования и регулирования инженерных систем установить следующий порядок доступа:

- к системам холодного водоснабжения, водоотведения и канализации в день планово-предупредительного ремонта водопроводных и канализационных сетей, не реже 2 раз в месяц по 8 часов в рабочее время

- к сетям теплоснабжения в день проведения профилактических или ремонтных работ, не реже 2 раз в месяц по 8 часов в рабочее время.

- к системе вентиляции и вытяжного оборудования в день проведения, не реже 2 раз в месяц по 8 часов в рабочее время;

- к системам электрических сетей, приборов и оборудования для контроля работоспособности оборудования электрических сетей в день проведения, не реже 2 раз в месяц по 8 часов в рабочее время.

- для аварийных ситуаций (прекращение подачи электроэнергии, прорыв системы водоснабжения, канализации, прекращение подачи тепловой энергии, выход из строя оборудования и т.д.) в день и час возникновения аварийной ситуации.

2. Установить плату за сервитут в размере 800 руб. в месяц.

3. Установить право бессрочного, ограниченного пользования (сервитут) нежилого здания площадью 556,4 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> принадлежащего ФИО2 для прохода ФИО3 к принадлежащему ему на праве собственности нежилому помещению № (электрощитовой) расположенному в подвальном помещении нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> через помещение № и помещение № объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

4. Обязать ФИО2 обеспечить доступ и не чинить препятствий ФИО3, службам, организациям, участвующим в обеспечении, снабжении, поставке ресурсов, к коммуникациям, а так же в пользовании коммуникациями (электроснабжение, теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, вентиляция), их обслуживании и ремонте в подвальных помещениях нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес> через помещение № и № объекта с входом в помещение №, № площадью 4.8 кв.м., помещения № и №.

5. Обязать ФИО2 передать ФИО3 ключи от вышеуказанных нежилых помещений в течении 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

6. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 на случай неисполнения решения суда судебную неустойку начиная с 11 дня с момента вступления в законную силу решения по дня фактического исполнения обязательств в размере 1000 руб. в день.

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования поддержал по доводам указанным в заявлении, просил удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что коммуникации проведенные им в здание принадлежат исключительно истцу, поскольку данные коммуникации были установлены до брака и за счет его личных денежных средств, а так же договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены с ФИО3, в рамках которых у него перед организациями имеются обязательства. Ответчиком чинятся препятствия в пользовании нежилым помещением с целью соблюдения ФИО3 условий договора с ресурсоснабжающими организациями. ФИО2 не обеспечивает доступ в помещения, однако в её адрес неоднократно направлялись письма с просьбой предоставить доступ для снятия показаний приборов учета, осмотра коммуникаций. Имелся случай аварийного прорыва труб, которые расположены исключительно в части здания принадлежащего ответчика, который в указанный момент не обеспечил доступ в помещение с целью устранения протечки. Длительное время истец беспрепятственно пользовался помещением 556, кв.м., у него имелись ключи, им производился осмотр коммуникаций, их техническое обслуживание, передавались показания приборов учета, однако ответчик изъявил желание в физическом использовании принадлежащего ей помещения, что послужило основанием для чинения истцу препятствий.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО7 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что истец ввиду наличия препятствий со стороны ФИО2 был вынужден обратиться за судебной защитой, поскольку в едином здании, котором располагаются помещения принадлежащие как истцу так и ответчику, у истца имеется ТИР, который оборудован в силу требований противопожарной безопасности вентиляцией, проходящей по помещениям ответчика. Коммуникации проходящие через помещения ответчика требуют обслуживания истцом, а кроме того, истец ввиду заключенных договоров обязан передавать показания приборов учета для начисления потребления услуги и производить оплату. Ответчик препятствует доступу в помещения где установлены коммуникации, в связи с чем истец несет риски, в том числе в рамках договорных отношений в МУП «Водоканал», ООО «Газпром теплоэнерго МО».

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась, извещена. Обеспечила явку своего представителя по доверенности ФИО8, который возражали против удовлетворения заявленных требований, мотивировав возражения тем, что установление сервитута является крайней мерой, однако в рассматриваемом случае, доказательств того, что ответчиком чинятся препятствия как истцу, так и ресурсоснабжающим организациям в обеспечении доступа к коммуникациям расположенным в части здания принадлежащего ответчику, истцом не представлено. Кроме того, у истца имеется способ произвести оплату за водоотведение и его потребление по нормативу, как производится в настоящий момент, что свидетельствует об отсутствии необходимости в использовании помещений принадлежащих ответчику. Ответчик заинтересована в использовании нежилого помещения, однако в случае удовлетворения требований истца, существенно нарушаются права ФИО2 в пользовании принадлежащего ей имущества, нахождение истца и беспрепятственного его попадания в здание, собственником которого является ответчик. Кроме того указал, что в настоящий момент со стороны ФИО2 ведется работа по переоформлению договоров с ресурсоснабжающими организациями, ввиду смены собственника, а так же готовиться техническое задание с целью заключения договора с ООО «Газпром теплоэнерго Московская область», однако ввиду судебных споров, указанный процесс приостановлен. Учитывая, что ответчик является собственником спорных нежилых помещений, в которых установлены коммуникации, на ФИО2 возлагается обязанность по содержанию данных коммуникаций. При разделе совместно нажито имущества между истцом и ответчиком, ответчику по решению суда было определено здание общей площадью 556,4 кв.м., которое было приведено ответчиком в исполнение и зарегистрировано право собственности на указанную площадь, в то время как площадь помещения № в подвале у ответчика числиться согласно плану БТИ 4,8 кв.м. со ссылкой о наличии перепланировки, которую ответчик не проводила. Перепланировка помещения, учитывая представленные планы БТИ была произведена за долго до разрешения спора о разделе совместно нажитого имущества. Так же представитель пояснил, что истцом не представлено доказательств невозможности технологического подключения коммуникаций в помещения принадлежащие истцу на праве собственности.

Представители третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования ООО «Газпром теплоэнерго МО», МУП «Водоканал», Росреестр Сергиево-Посадский отдел в судебное заседание не явились, извещены.

Руководствуясь ст. 167, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о дате и времени судебного заседания, а так же обеспечившего явку своего представителя.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства на их относимость и допустимость, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются сервитуты (п. 1 ст. 216 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком.

Согласно п. 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 Сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случая/\ когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками, господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Согласно пункту 10 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) устанавливая сервитут, суд должен указать, является ли рассматриваемый случай исключительным, а предоставление такого права истцу - единственным способом обеспечения основных потребностей как собственника недвижимости. Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, при рассмотрении иска следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права о сервитуте.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствуьощего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Пункт 1 статьи 274 ГК РФ предусматривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность использования коммуникаций, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат на праве владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО30 в лице генерального директора ФИО3 и ФИО31 заключено соглашение о реальном разделе имущества, находящегося в долевой собственности.

Из условий соглашения следует, что в соответствии с договором купли-продажи имущества ФИО32 от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрированного в Московской областной регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ ФИО33 принадлежит на праве собственности: доля в праве 2/3, здание клуба, общей площадью 1690,60 кв.м. находящееся по адресу: <адрес> ( п.1.1 Соглашения).

В соответствии с договором купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО34 принадлежит на праве долевой собственности: доля в праве 1/3, здание клуба, общей площадью 1690,60 кв.м. (п.1.2 Соглашения).

Стороны пришли к соглашению о прекращении права долевой собственности на вышеуказанное имущество и реальному разделу его, согласно плану БТИ, являющимся неотъемлемой частью соглашения (п.2 Соглашения).

В результате такого раздела ФИО35 принадлежит часть здания, а именно: помещения подвала: помещение 1, комнаты № (23,4 кв.м.), 2 (5,1 кв.м.), 3 (19,2 кв.м.), 4 (38,5 кв.м.), 5 (20,3 кв.м.), 6 (94,2 кв.м.), 7 (31,0 кв.м.), 9 (4,0 кв.м.), 10 (2,2 кв.м.), 11 (12,1 кв.м.), 12 (9,5 кв.м.), 18 (6,9 кв.м.), 19 (2,8 кв.м.), 20 (3,6 кв.м.) общей площадью 272,8 кв.м. имеющие отдельные входы. Помещение 1 этажа: помещение 1, комнаты №(3,2 кв.м.), 2 (24,3 кв.м.), 3 (19,1 кв.м.), 4 (24,8 кв.м.), 5 (1,5 кв.м.), 6 (1,5 кв.м.), 7 (6,6 кв.м.), 8 (152,7 кв.м.), 9 (11,4 кв.м.), 10 (11,9 кв.м.), 17 (12,3 кв.м.), 18 (11,0 кв.м.) общей площадью 391,8 кв.м. имеющие отдельные входы. Помещения 2 этажа: помещение 1, комнаты № (29,2 кв.м.), 2 (18,1 кв.м.), 3 (8,2 кв.м.), 4 (25,2 кв.м.), 5 (47,2 кв.м.), 6 (15,2 кв.м.), 7 (16,9 кв.м.), 8 (17,3 кв.м.), 9 (16,6 кв.м.), 10 (16,0 кв.м.), 11 (30,5 кв.м.), 12 (20,7 кв.м.), 13 (13,6 кв.м.), 14 (2,4 кв.м.), 15 (2,5 кв.м.), 16 (3,4 кв.м), 17 (11,7 кв.м.), 18 (10,5 кв.м.), 19 (6,8 кв.м.), 20 (6,9 кв.м.), 21 (4,0 кв.м.), 22 (27,8 кв.м.). Помещение 2, комнаты № (4,3 кв.м.), 2 (2,9 кв.м.), 3 (24,6 кв.м.), 4 (4,1 кв.м.), 5 (4,5 кв.м.), 6 (1,7 кв.м.), 7 (1,2 кв.м.), 8 (8,0 кв.м.), 9 (12,1 кв.м.), 10 (23,6 кв.м.) общей площадью 437,7 кв.м., имеющие отдельные входы. Общая площадь помещений ФИО36 в последствии реального раздела составляет 1102,3 кв.м.

ООО «Фирма Коммерческий центр «НИКА-777» принадлежит часть здания, а именно помещение подвала: помещение 1, комнаты № (29,9 кв.м.), 13 (8,6 кв.м.), 14 (8,5 кв.м.), 15 (24,2 кв.м.), 16 (11,8 кв.м.), 17 (2,1 кв.м.), общей площадью 85,1 кв.м., имеющие отдельные входы. Помещения 1 этажа: помещение 1, комнаты 19 (7,4 кв.м.), 20 (14,1 кв.м.), 21 (9,8 кв.м.), 22 (7,8 кв.м.), 23 (1,6 кв.м.), 24 (20,6 кв.м.), 25 (367,8 кв.м.), 26 (7,0 кв.м.), 27 (40,8 кв.м.), общей площадью 476,9 кв.м., имеющие отдельные входы. Общая площадь помещений составляет 562,0 кв.м.

Путем регистрации указанного соглашения, здание было разделено на два самостоятельных объекта, каждому из которых присвоен кадастровый номер (л.д. 50).

Из пояснений истца следует, что при разделе объекта недвижимости, вопрос о разделе коммуникаций не разрешался.

По заказу ФИО37 был подготовлен ФИО39 проект узла учета потребления тепловой энергии офисом расположенным по адресу: <адрес>, согласованный ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51-74).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО38 в лице директора ФИО3 и ФИО40 заключен договор №, предметом которого являлось: разработка технической документации (рабочего проекта) на монтаж узла учета тепловой энергии по отоплению и горячему водоснабжению; монтаж узла учета тепловой энергии по отоплению и горячему водоснабжению по адресу: <адрес> (л.д. 75-76).

Брак заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 расторгнут на основании решения Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24-37 том 1).

Так же указанным решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведен раздел совместно нажитого имущества, в соответствии с которым признано общим супружеским имуществом и выделено в собственность ФИО2 в том числе нежилое здание, площадью 556,4 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <адрес> стоимостью 15 339 536 рублей.

Признано общим супружеским имуществом и выделено в собственность ФИО3 1/2 доля в праве на нежилое здание, площадью 1078,9 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты> по адресу: <адрес>

В требованиях ФИО2 к ФИО3 о признании общим супружеским имуществом 1/2 доли в праве на нежилое здание, площадью 1078,9 кв.м, кадастровый номер <данные изъяты>, по адресу: <адрес> отказано.

Указанным решением установлено, что не является общим супружеским имуществом и подлежит исключению из раздела следующее имущество: 1\2 часть строения, помещения и сооружения общей площадью 1078 кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу : <адрес>, поскольку была приобретена ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ по договору купли- продажи на добрачные денежные средства за 2 488 348 рублей.

При таких обстоятельствах, ФИО3 является единоличным правообладателем помещения с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>

При рассмотрении спора, учитывая, что спорные объекты являлись уже на тот момент самостоятельными объектами недвижимости, требований по коммуникациям не заявлялось, в том числе о выплате компенсации, возможности переоборудования.

После вступления в законную силу решения суда, с целью его исполнения ФИО2 было зарегистрировано право собственности на часть здания площадью 556,4 кв.м., а так же составлено техническое описание (л.д. 209-212).

Стороной истца решение к исполнению не предъявлялось.

Как следует из пояснений представителя истца, необходимости в указанных действиях не имелось, поскольку и до вынесения решения ФИО3 являлся правообладателем нежилого помещения площадью 1078,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО41 и ИП «ФИО3 заключен договор теплоснабжения №, которым Теплосеть обязуется подавать через присоединенную тепловую сеть тепловую энергию и теплоноситель на объекты теплопотребления абонента, а абонент обязуется принять тепловую энергию, теплоноситель и оплатить. Теплопотребляющим объектом абонента является нежилое помещение, общая площадь 1078,5 кв.м. по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты> (л.д. 133-137 том 1).

Согласно условиям договора, фактическое количество тепловой энергии и теплоносителя, потребленное абонентом, определяется: по приборам учета тепловой энергии и теплоносителя. Абонент устанавливает приборы учета тепловой энергии и теплоносителя на границе раздела ответственности за безопасную эксплуатацию тепловых систем приведенной в приложении №, являющимся неотъемлемой частью договора (п.2.3 Договора).

Актом разграничения эксплуатационной ответственности между ФИО43 и ИП ФИО3 установлено, что объект теплоснабжения: нежилое здание лит. 17б по адресу: <адрес> граница эксплуатационной ответственности – наружная сторона стены (наружная сторона фундамента) нежилого здания лит. 17б.

Теплоснабжающая организация МУП «СП Теплосеть» обслуживает находящиеся в её эксплуатационной ответственности трубопроводы до границы эксплуатационной ответственности, т.е. до наружной стороны стены (до наружной стороны фундамента) нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, в то время как абонент обслуживает находящиеся в его эксплуатационной ответственности трубопроводы и теплоэнергоустановки нежилого здания от границы раздела (л.д. 138 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО42» и ИП ФИО3 заключен договор теплоснабжения и горячего водоснабжения, поставки горячей воды, согласно условиям которого потребитель обязан производить оплату за услуги; осуществлять подготовку объекта к отопительному периоду; предоставлять теплоснабжающей организации пакет документов, подтверждающий выполнение критериев и требований, утвержденных правилами оценки готовности к отопительному периоду до 15.08 каждого года; до 31.08 получать в Администрации городского округа акт проверки готовности к отопительному сезону; проводить сверки по расчетам путем подписания актов сверки расчетов; производить снятие показаний приборов учета, сведения о которых направлять в теплоснабжающую организацию; обеспечивать доступ работникам теплоснабжающей организации в целях проведения проверок технического состояние сетей, снятия контрольных показаний приборов учета, иных целей; уведомлять о проведении аварийных работ; незамедлительно уведомлять обо всех нарушениях требований эксплуатации в работе средств измерений и пр. (п. 4 Договора).

Учитывая указанное, истец ссылается на невозможность исполнения указанного договора, а так же невозможность подключения принадлежащего ему объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, поскольку технически это невозможно.

В подтверждении доводов о намерении произвести технологическое подключение к сетям системы отопления, водоотведения, истцом представлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ, адресованное ФИО44 в котором просит последнего разъяснить, какие разрешительные документы необходимо получить в ООО «Газпром теплоэнерго» для переноса узла учета тепловой энергии системы отопления нежилого помещения с кадастровым номером <данные изъяты>

Из ответа ООО «Газпром теплоэнерго МО» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что узел учета тепловой энергии, теплоносителя устанавливается в точке узла, расположенной на границе балансовой принадлежности. Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ граница разграничения балансовой принадлежности – наружная стена здания, в связи чем перенос УУТЭ будет являться нарушением законодательства.

Однако суд критически относиться к заявлению истца, что им был предпринят ряд исчерпывающих попыток для разрешения вопроса о проведении коммуникаций в принадлежащую ему часть нежилого помещения, поскольку доказательств обращения именно с целью установки УУТЭ, а не переноса, а так же технологического подключения принадлежащего исключительно истцу помещения материалы дела не содержат, суду не представлено.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что ответчику ДД.ММ.ГГГГ за исх. №/СП выданы технические условия на проведение работ по реконструкции тепловых сетей, что следует из ответчика ООО «Газпром теплоэнерго МО» и подтверждено документально (л.д. 32, 34-35 том 2).

Так же из разъяснений ООО «Газпром теплоэнерго МО» следует, что истец вправе выполнить подключение (технологическое подключение) теплопотребляющих установок и тепловых сетей к системе теплоснабжения в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности для подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «о теплоснабжении» и правилам подключения к системам теплоснабжения, утвержденными Правительством РФ, путем создания тепловых сетей протяженностью от существующих тепловых сетей или источников тепловой энергии до точки подключения объекта капитального строительства, принадлежащего истцу.

Таким образом, довод истца о невозможности отдельного подключения к сетям судом отклоняется как противоречащий установленным обстоятельствам.

Довод истца о том, что отдельное технологическое подключение будет являться дорогостоящим, судом так же отклоняется, поскольку в силу отсутствия намерения несения расходов на оплату отдельного технологического подключения к принадлежащему истцу объекту недвижимости, не может приводить к нарушению прав собственника иной части здания, в которой расположены существующие вводы коммуникаций.

Между МУП городского поселения ФИО1 «Водоканал» и ИП ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения, предметом которого является, что организация водопроводно-канализационного хозяйства, осуществляя холодное водоснабжение и водоотведение обязуется подать абоненту через присоединенную водопроводную сеть из централизованных систем холодного водоснабжения холодную (питьевую) воду, а абонент в свою очередь обязан производить оплату.

Граница раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по водопроводным и канализационным сетям абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства определяется согласно акту о разграничении эксплуатационной ответственности сторон (п. 2 договора).

Обязательства организации водопроводно-канализационного хозяйства указаны в п.10 гл. IV договора, среди которых указано: осуществлять подачу холодной воды; обеспечивать эксплуатацию сетей; осуществлять контроль качества воды; соблюдать режим подачи воды; осуществлять доступ к эксплуатации приборов учета, узлов учета, устройств и сооружений, предназначенных для подключения к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения; опломбировать приборы; принимать меры по ликвидации аварий и повреждений.

Согласно п. 11 гл. IV договора, организация вправе осуществлять контроль за правильностью учета объемов поданной холодной воды и учета объемов принятых сточных вод; осуществлять контроль за наличием самовольного пользования или подключения абонента к централизованным сетям; иметь беспрепятственный доступ к водопроводным и канализационным сетям, местам отбора проб воды и приборам учета холодной воды; взимать плату с абонента; инициировать проведение сверки расчетов.

Согласно п. 12 гл. IV договора, абонент обязан обеспечивать эксплуатацию водопроводных и канализационных сетей; обеспечивать сохранность пломб и знаков; обеспечивать учет получаемой холодной воды и отводимых сточных вод; установить приборы учета холодной воды и приборы учета сточных вод; производить оплату; обеспечивать беспрепятственный доступ представителям организации или по её указанию представителем иной организации к сетям, местам отбора проб холодной воды, сточных вод и приборам учета; содержать в исправном состоянии системы; уведомлять о невозможности использования пожарных гидрантов из-за отсутствия напора воды; уведомлять о переходе прав на объекты, отношении которых осуществляется водоснабжение, устройства и сооружения, предназначенные для подключения к сетям; сообщать о неисправности сетей; обеспечивать в сроки ликвидацию повреждений или неисправности сетей; предоставлять иным абонентам и транзитным организациям возможность подключения при наличии согласия организации; не создавать препятствий для водоснабжения иных абонентов.

Актом разграничения балансовой принадлежности и зон эксплуатационной ответственности сторон по водопроводным и канализационным сетям здания, расположенного по адресу: <адрес> установлено, что в зоне эксплуатационной ответственности ИП ФИО3 находятся внутренние водопроводные сети здания (л.д. 181 том 1).

Истцом указано на невозможность исполнения условий указанного договора ввиду действий ответчика, которым чиняться препятствия в пользовании помещения, в котором расположены вводы сетей по водоотведению.

Кроме того, истец указывает на то, что ответчик перекрывает вентиля, перекрывает воду, что нарушает его права в пользовании услугой, в подтверждение указанных доводов истцом представлено письмо от ДД.ММ.ГГГГ адресованное МУП «Водоканал», из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ произошло отключение холодного водоснабжения в помещении по адресу: <адрес> (л.д. 193 том 1).

Из ответа на указанное обращение, МУП «Водоканал» сообщает, что сети холодного водоснабжения, находящиеся в зоне эксплуатации организации работают в штатном режиме, ремонтные работы, с отключением сетей централизованного холодного водоснабжения, в районе <адрес> не производилось (л.д. 194 том 1).

В ходе судебного разбирательства ответчиком отрицалось отключение холодного водоснабжения.

Актом отсутствия холодного водоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ зафиксировано отсутствие водоснабжения, указанный акт подписан ИП ФИО3 и иными лицами, деятельность которых осуществляется в помещении с кадастровым номером <данные изъяты>, что не отрицалось сторонами по делу.

Суд критически относится к указанным доводам истца об отключении воды ответчиком, поскольку допустимых и неопровержимых доказательств отключения систем водоснабжения действиями ответчика суду не представлено, доказательств обращений в диспетчерскую службу, акта отключения, подключения материалы дела не содержат, а само по себе направление обращения в МУП «Водоканал», составление актов при наличии крайне конфликтных отношений между ФИО2 и ФИО3 не являются доказательствами отсутствия водоснабжения в следствие действий ответчика.

Из пояснений ответчика следует, что в настоящий момент ФИО2 произведено подключение узла учета, который принят в эксплуатацию МУП «Водоканал», в связи с чем составлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, а так же сотрудниками МУП «Водоканал» произведено опломбирование кранов пожаротушения в количестве 3 шт. в помещениях №, 24, что подтверждено актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 216, 217 том 1).

Кроме того ответчик пояснила, что при совершении указанных действий, ФИО2 известила МУП «Водоканал» о смене собственника, а на основании данных сведений последовали действия организации по подключению узла учета.

С данным доводом ответчика суд соглашается, поскольку в силу п.81 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 354 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил.

Ввод установленного прибора учета в эксплуатацию, то есть документальное оформление прибора учета в качестве прибора учета, по показаниям которого осуществляется расчет размера платы за коммунальные услуги, осуществляется исполнителем в том числе на основании заявки собственника жилого или нежилого помещения, поданной исполнителю, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 80(1) настоящих Правил.

Истец в ходе судебного разбирательства ссылался на отсутствие технической возможности в установке прибора учета, что следует из ответа МУП «Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.2 том 2).

Однако суд отклоняет указанный довод истца как несостоятельный, поскольку из указанного акта следует о невозможности установки прибора учета без реконструкции (капитального ремонта) инженерных сетей холодного водоснабжения, а в п.9 акта не указаны конкретизированных мероприятий, необходимым для установки указанного прибора.

Кроме того, доказательств проведения каких-либо мероприятий с целью установления прибора учета истцом не представлено в материалы дела.

При исследовании технических описаний нежилых помещений по адресу: <адрес>, суд обращает внимание на следующее.

Как следует из технического описания нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, помещение № представляет собой электрощитовую, площадью 5,1 кв.м., что подтверждено экспликацией к поэтажному плану (л.д. 20 том 2).

В то время как из технического описания на помещение № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что помещение № является вспомогательным, площадью 4,8 кв.м. Кроме того. указано, что общая площадь помещения изменилась с 562 кв.м. на 556,4 кв.м. и нумерация комнат в помещении 1 подвал (ком. 8, 13-17), 1 этаж (ком. 199-27), на помещение 1 подвал (ком. 8, 12-17), 1 этаж (комн. 19-27) изменилась за счет внутренней перепланировки (л.д. 213-216 том 1).

Из выписок ЕГРН на нежилое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> следует, что комната № в подвальном помещении относится как в помещению истца, так и ответчика.

Истцом в ходе судебного разбирательства пояснялось, что попасть в принадлежащее ему помещение №, являющегося электрощитовой через свое помещение с кадастровым номером <данные изъяты> он не имеет возможности, поскольку в подвальном помещении организован стрелковый тир, стены которого оборудованы в соответствии техническими характеристиками, предъявляемыми к указанному роду помещениям.

Как поясняет истец, помещение тира оборудовано вентиляционной шахтой, которая проходит вдоль помещения принадлежащего ответчику и подсоединяется к вентиляционной шахте общего здания, что подтверждается согласованием отдела Государственного пожарного надзора, а так же технической документаций (л.д. 156, 226 том 2).

Как указал истец, стрелковый тир представляет собой организацию деятельности связанную со стрелковым оружием, имеется крайняя необходимость в содержании и обслуживании вентиляционных сетей, их очистке, что позволило бы сохранить безопасность для людей.

Как указывает ответчик, что в здании действительно имеются вентиляционные шахты, однако вентиляция в тире организована таким образом, что гофрированная труба большего диаметра проходит по помещениям принадлежащим ФИО2 и лишь потом имеют подсоединение к централизованной шахте вентиляции. С целью проверки доводов истца, по его ходатайству определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена комплексная, строительно-техническая и оценочная экспертиза (л.д. 233-242 том 2).

Из выводов заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы следует, что в процессе осмотра выполнены визуальное обследование и фотофиксация помещений №, №, №, № и связанных с ними участков прохождения инженерных коммуникаций.

Вход в обследуемую подвальную часть здания осуществляется с торцевого фасада по наружному лестничному спуску. Далее проход осуществляется через помещение № - тамбур в помещение №, представляющее собой коридор. Из коридора обеспечивается доступ к помещениям №, №, № и другим помещениям подвальной части здания. Помещение № связано с коридором № и входит в общий путь прохождения инженерных коммуникаций.

В помещении № размещено оборудование систем теплоснабжения и водоснабжения. От расположенного в нем оборудования трубопроводы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения проходят транзитом под потолком помещения № - коридора, далее входят в помещение № и продолжаются в другие части здания.

В помещении № размещены вентиляционное оборудование и воздуховоды. Воздуховоды выходят из помещения №, транзитом проходят через помещение №, далее через помещение № и распределяются по другим частям здания.

В помещении № расположена электроустановка. От нее электрические линии выходят в смежные помещения и далее направляются к потребителям, расположенным в других частях здания. В коридоре № рядом со входом в помещение № также установлен электрический щит.

Через помещение № транзитом проходят все обследованные виды внутренних инженерных коммуникаций: трубопроводы теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, трубопровод водоотведения, вентиляционные воздуховоды и линии электроснабжения. Далее указанные сети распределяются по другим частям здания. Самостоятельного приемно-учетного узла в помещении № не выявлено; его основное функциональное назначение применительно к инженерным сетям заключается в их транзитном прохождении и дальнейшем распределении.

Наружные участки инженерных сетей теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения, а также выпуск системы водоотведения до места их выхода в подвальные помещения проложены подземно и являются скрытыми. Вскрытие грунта, полов и конструкций фундамента при проведении осмотра не производилось, вследствие чего непосредственные места присоединения подземных трасс к городским сетям визуальному наблюдению недоступны.

Функциональное расположение вводов инженерных коммуникаций определяется по местам выхода сетей в подвальные помещения, размещенному в них вводному, приемно-учетному и распределительному оборудованию, а также по направлению дальнейшего прохождения трубопроводов и кабельных линий.

Система вентиляции не соединяется с городской инженерной сетью и представляет собой внутреннюю систему здания. В помещении № размещено вентиляционное оборудование, от которого воздуховоды через помещения № и № распределяются по зданию.

Применительно к системе водоотведения фактически обследован выпуск канализационной сети, проходящий транзитом через помещение № и направленный далее за пределы здания в сторону канализационного колодца.

На основании указанного экспертом установлено, что в помещениях №, №, № и № подвальной части нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, имеются вводы инженерных коммуникаций и связанное с ними вводное, приемно-учетное, распределительное и транзитное оборудование систем теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции и электроснабжения.

Подводящие участки наружных сетей проложены подземно и являются скрытыми, поэтому места их непосредственного присоединения к городским инженерным сетям визуально недоступны. Наличие и функциональное расположение вводов определяются по местам выхода сетей в подвальные помещения, установленному оборудованию и направлению дальнейшего прохождения внутренних инженерных коммуникаций.

В помещении № размещено оборудование систем теплоснабжения и водоснабжения, в помещении № - оборудование системы вентиляции, в помещении № - электроустановка. Через помещение № инженерные коммуникации проходят транзитом и далее распределяются по другим частям здания. Связующим участком трасс является помещение № - коридор, через который трубопроводы, воздуховоды и электрические линии проходят от помещений с установленным оборудованием в помещение № и далее по зданию.

Таким образом, помещения №, №, № и № в совокупности образуют технически взаимосвязанную зону ввода, размещения оборудования и дальнейшего распределения инженерных коммуникаций здания. При этом каждое из помещений имеет самостоятельное функциональное назначение, а помещение № преимущественно является зоной транзитного прохождения инженерных сетей.

Для установления фактического наличия помещения № в составе объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, его местоположения и наличия прохода к нему исследованы сведения Единого государственного реестра недвижимости, судебные акты, техническая документация различных периодов, соглашение о реальном разделе имущества от ДД.ММ.ГГГГ и результаты натурного осмотра, произведенного ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения которой актуальны на ДД.ММ.ГГГГ, в состав подвальной части указанного объекта включены комнаты №, № и №. Правообладателем объекта с кадастровым номером <данные изъяты> указан ФИО3.

В техническом описании объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, содержащемся в томе 2 на листах дела 16-21, помещение № обозначено как электрощитовая площадью 5,1 кв. м.

Одновременно согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения которой актуальны на ДД.ММ.ГГГГ, в состав подвальной части данного объекта входят комнаты № и №. В составе указанного объекта помещение № имеет площадь 4,8 кв. м.

Правообладателем объекта с кадастровым номером <данные изъяты> указана ФИО2. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права - <данные изъяты>

Основаниями государственной регистрации права являются решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное решение от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, а также определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, №

Таким образом, в регистрационных и технических документах формально содержится указание на помещение с номером 12 как в составе объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, так и в составе объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Для установления фактического местоположения помещения № исследовано техническое описание нежилого помещения литеры 17Б, составленное Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

На поэтажном плане подвального этажа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ помещение № имело площадь 9,5 кв. м и располагалось у торцевой части помещения №.

В соглашении о реальном разделе имущества от ДД.ММ.ГГГГ, содержащемся в томе 1 на листах дела 48-49, помещение № площадью 9,5 кв. м включено в состав помещений, передаваемых ФИО52». ФИО53» передавались подвальные помещения № и №.

При сопоставлении поэтажного плана подвального этажа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ с последующей технической документацией и фактической планировкой установлено, что местоположение существующего помещения № площадью 4,8 кв. м соответствует части прежнего помещения № площадью 9,5 кв. м. Изменение его площади и конфигурации произошло вследствие перепланировки данной части подвального этажа и изменения границы со смежным помещением №, обустроенным под тир.

Сопоставление технической документации и результатов натурного осмотра не подтверждает наличия двух различных, отдельно существующих помещений с номером 12. В исследуемой части подвального этажа фактически имеется одно помещение № площадью 4,8 кв. м, входящее в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Указание в техническом описании объекта с кадастровым номером <данные изъяты> на помещение № площадью 5,1 кв. м не соответствует наличию отдельного фактически существующего помещения. Самостоятельный замкнутый объем, который мог бы быть идентифицирован как отдельное помещение № площадью 5,1 кв. м в составе объекта с кадастровым номером <данные изъяты> при натурном осмотре не установлен.

При натурном осмотре, обследовано фактически существующее помещение № площадью 4,8 кв. м, в котором размещена электроустановка.

Проход к данному помещению осуществляется со стороны торцевой части здания по следующему маршруту: торцевой вход в здание - лестничный спуск - помещение № - помещение № - помещение № площадью 4,8 кв. м.

Помещение № площадью 4,8 кв. м, а также помещения № и №, через которые осуществляется проход, входят в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего ФИО2.

Непосредственного прохода из помещений объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в фактически существующее помещение № площадью 4,8 кв. м не имеется.

В связи с изложенным, эксперт приходит к выводу, что отдельное фактически существующее помещение №, входящее в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, отсутствует и как самостоятельное помещение не идентифицируется. В связи с этим установить наличие прохода к помещению № именно в составе объекта с кадастровым номером <данные изъяты> не представляется возможным.

Единственное фактически существующее и идентифицируемое помещение № имеет площадь 4,8 кв. м, входит в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты> и принадлежит ФИО2. Проход к нему имеется со стороны торцевой части здания через помещения № и №, также входящие в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты> Непосредственного прохода к данному помещению из объекта с кадастровым номером <данные изъяты> не имеется.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения которой актуальны на ДД.ММ.ГГГГ, указанный объект представляет собой нежилое помещение общей площадью 1078,5 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>

В состав подвальной части объекта с кадастровым номером <данные изъяты> включены комнаты №, №, №.

Правообладателем объекта с кадастровым номером <данные изъяты> указан ФИО3. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права - <данные изъяты> В качестве оснований государственной регистрации права в выписке указаны договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, сведения которой актуальны на ДД.ММ.ГГГГ, указанный объект представляет собой часть нежилого здания общей площадью 556,4 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>

В состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты> входят комнаты №, № и №. Помещения № и № расположены в подвальной части здания.

В качестве оснований государственной регистрации права ФИО2 на объект с кадастровым номером <данные изъяты> в выписке из Единого государственного реестра недвижимости указаны:

решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №;

дополнительное решение Сергиево-Посадского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №;

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №;

определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, №

Решением Сергиево-Посадского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в состав имущества, выделенного ФИО2, включено нежилое помещение общей площадью 556,4 кв. м с кадастровым номером <данные изъяты>

Таким образом, сведения о зарегистрированном праве ФИО2 на объект с кадастровым номером <данные изъяты> основаны на вступивших в законную силу судебных актах.

Для определения первоначального местоположения и конфигурации помещения № исследовано техническое описание нежилого помещения литеры 17Б, составленное Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с титульным листом технического описания в состав подвальной части нежилого помещения литеры 17Б входили комнаты №, № и №.

В соглашении о реальном разделе имущества от ДД.ММ.ГГГГ, содержащемся в томе 1 на листах дела 48-49, помещение № площадью 9,5 кв. м включено в состав помещений, передаваемых ФИО47 ФИО48 указанным соглашением передавались подвальные помещения № и №.

В дальнейшем указанная часть здания была перепланирована в связи с обустройством помещения № под тир. В результате перепланировки первоначальная конфигурация помещения № изменилась, а его площадь уменьшилась за счет обустройства тира.

В техническом описании объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, содержащемся в томе 2 на листах дела 16-20, помещение № обозначено как электрощитовая площадью 5,1 кв. м. На поэтажном плане подвального этажа, содержащемся в томе 2 на листе дела 17, указанное обозначение расположено смежно с помещением №.

В техническом описании части нежилого здания общей площадью 556,4 кв. м, входящей в объект с кадастровым номером <данные изъяты>, составленном Сергиево-Посадским филиалом ГУП МО «МОБТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и содержащемся в томе 1 на листах дела 213-215, помещение № указано как вспомогательное помещение площадью 4,8 кв. м.

Сопоставление поэтажных планов и результатов натурного осмотра показывает, что фактически существующее помещение № площадью 4,8 кв. м находится в той же части подвального этажа, в которой на плане по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ располагалось помещение № площадью 9,5 кв. м. Существующее помещение № представляет собой сохранившуюся в усеченной конфигурации часть первоначального помещения после перепланировки, связанной с обустройством помещения № под тир.

При этом в регистрационном описании объекта с кадастровым номером <данные изъяты> и в регистрационном описании объекта с кадастровым номером <данные изъяты> использован один и тот же номер помещения - №. Такое дублирование номера образует противоречие между учетными описаниями двух кадастровых объектов.

По совокупности технической документации, регистрационных сведений и результатов натурного осмотра отдельное фактически существующее помещение №, которое может быть однозначно отнесено к объекту с кадастровым номером <данные изъяты> не установлено. Единственное фактически существующее и идентифицированное помещение № имеет площадь 4,8 кв. м и входит в зарегистрированный состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Проектом соглашения об установлении сервитута предложено установить право ограниченного пользования частью объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, в том числе помещениями №, № и №, для прохода и доступа к инженерному оборудованию, размещенному в помещении № площадью 4,8 кв. м.

Содержание обращения и проекта соглашения исходит из необходимости использования помещений объекта с кадастровым номером <данные изъяты>. Предложенный вариант не предусматривает устройство нового прохода из объекта с кадастровым номером <данные изъяты> через помещение №, используемое в качестве тира.

Проект соглашения является предложением одной из сторон, не устанавливает вещного права, не изменяет зарегистрированный состав кадастровых объектов и сам по себе не подтверждает наличие отдельного помещения № в объекте с кадастровым номером <данные изъяты>

При натурном осмотре ДД.ММ.ГГГГ фактически обследовано помещение № площадью 4,8 кв. м, в котором размещена электроустановка. Указанное помещение входит в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, правообладателем которого является ФИО2.

Фактически существующий проход к помещению № площадью 4,8 кв. м осуществляется с торцевой стороны здания через наружный лестничный спуск, помещение № - тамбур, помещение № - коридор и далее через существующий дверной проем непосредственно в помещение №. Помещения № и № также входят в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Со стороны объекта с кадастровым номером <данные изъяты> помещению № площадью 4,8 кв. м примыкает помещение №, используемое в качестве тира. Помещение № отделено от тира глухой защитной ограждающей конструкцией, выполненной с учетом функциональных требований к помещению тира. Дверной проем и проход через указанную конструкцию отсутствуют.

Устройство прохода из помещения № потребовало бы нарушения целостности защитной ограждающей конструкции тира и изменения условий его безопасной эксплуатации. В существующей планировке организация прохода через тир в помещение № не представляется технически возможной. Разработка и выполнение такого мероприятия по представленным материалам не могут быть рекомендованы.

В фактически существующей планировке подвального этажа отдельное помещение №, входящее в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, отсутствует. Указание комнаты № в регистрационном описании объекта с кадастровым номером <данные изъяты> не соответствует отдельному фактически существующему помещению, которое могло бы быть однозначно идентифицировано при исследовании.

Единственное фактически существующее и идентифицированное помещение № имеет площадь 4,8 кв. м, входит в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты> и принадлежит ФИО2. Проход к указанному помещению имеется и осуществляется через помещения № и №, которые также входят в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты> Поэтому строительные мероприятия для организации прохода к фактически существующему помещению № не требуются.

Организовать проход к помещению № из объекта с кадастровым номером <данные изъяты> не представляется возможным. Смежное помещение № используется в качестве тира, а разделяющая помещения глухая конструкция является защитным ограждением тира. Устройство в ней дверного проема нарушит целостность защитного ограждения и условия безопасной эксплуатации тира, в связи с чем такое мероприятие технически не обосновано и не рекомендуется.

Поскольку отдельное фактически существующее помещение № объекта с кадастровым номером <данные изъяты> отсутствует, определить и выполнить строительно-технические мероприятия для организации прохода именно в такое помещение невозможно. Вопрос о предоставлении ФИО3 права доступа через помещения объекта с кадастровым номером <данные изъяты> является организационно-правовым и может разрешаться соглашением сторон либо судом.

По результатам натурного осмотра, произведенного ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что оборудование и участки инженерных коммуникаций расположены в подвальных помещениях объекта с кадастровым номером <данные изъяты>. В помещении № размещено оборудование систем теплоснабжения и водоснабжения, в помещении № - оборудование системы вентиляции, в помещении № - электроустановка. Через помещение № проходят транзитные участки инженерных коммуникаций, в том числе трубопровод водоотведения.

Внутреннего прохода из объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в указанные помещения объекта с кадастровым номером <данные изъяты> не имеется.

Фактически существующий проход к инженерным коммуникациям осуществляется с торцевой стороны здания через наружный лестничный спуск, помещение № - тамбур и помещение № - коридор, из которого обеспечивается доступ к помещениям №, №, № и №.

Помещения № и №, а также помещения, в которых расположены обследованные инженерные коммуникации, входят в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>. Правообладателем указанного объекта согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости является ФИО2.

Таким образом, самостоятельный доступ ФИО3 к указанным инженерным коммуникациям исключительно через принадлежащий ему объект с кадастровым номером <данные изъяты> отсутствует. Доступ технически возможен только по маршруту, проходящему через помещения объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего иному правообладателю.

Самостоятельный внутренний проход истца из объекта с кадастровым номером <данные изъяты> к существующим коммуникациям, расположенным в объекте с кадастровым номером <данные изъяты>, отсутствует.

С технической точки зрения проход к указанным коммуникациям фактически возможен только с торцевой стороны здания через помещение № - тамбур и помещение № - коридор, входящие в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты> и принадлежащие ФИО2.

По результатам натурного осмотра, произведенного ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что в подвальных помещениях объекта с кадастровым номером <данные изъяты> размещены: в помещении № - оборудование систем теплоснабжения и водоснабжения; в помещении № - оборудование системы вентиляции; в помещении № площадью 4,8 кв. м - электроустановка; в помещении № - транзитные участки трубопроводов теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляционные воздуховоды и линии электроснабжения.

Правообладателем объекта с кадастровым номером <данные изъяты> является ФИО2.

Внутреннего прохода из объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащего ФИО3, к указанным инженерным коммуникациям не имеется.

Фактически существующий доступ осуществляется по единственному установленному при натурном осмотре маршруту: торцевая сторона здания - наружный лестничный спуск - помещение № (тамбур) - помещение № (коридор) - помещение №, помещение № площадью 4,8 кв. м, помещения № и №.

Помещения № и № также входят в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Возможность устройства иного прохода непосредственно из объекта с кадастровым номером <данные изъяты> проведенным исследованием не установлена. Со стороны указанного объекта к помещению № площадью 4,8 кв. м объекта с кадастровым номером 50:05:0070706:831 примыкает помещение №, используемое в качестве тира. Указанное помещение № отделено от помещения № глухой защитной ограждающей конструкцией.

Устройство дверного проема и прохода через помещение № потребовало бы нарушения целостности ограждающей конструкции тира и изменения условий его безопасной эксплуатации. Поэтому организация прохода через помещение № не рассматривается в качестве наименее обременительного технического варианта.

Таким образом, самостоятельных альтернативных маршрутов доступа к обследованным инженерным коммуникациям не установлено. Технически возможен один фактически существующий маршрут. Варианты организации прохода и доступа могут различаться объемом пользования помещениями и порядком предоставления доступа. Наряду с ними может быть рассмотрено самостоятельное инженерное обеспечение объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

В томе 1 на листе дела 17 содержится обращение ФИО3 к ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. К обращению приложены не подписанный сторонами проект соглашения, расположенный на листах дела 18-20, и план на листе дела 21.

Проектом предложено установить право ограниченного пользования частью объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, в том числе помещениями №, № и №, для прохода и доступа к инженерному оборудованию, расположенному в помещении № площадью 4,8 кв. м.

План, приложенный ФИО3 на листе дела 21, в целом соответствует фактически существующему транзитному проходу через помещение № к помещению № площадью 4,8 кв. м, помещениям № и №. Вместе с тем на плане не учтено помещение №, через которое проход начинается от наружного входа с торцевой стороны здания, а также не отражена необходимость доступа к проходящим через помещение № коммуникациям.

Предложенный проект не в полной мере соответствует фактически существующему маршруту прохода и составу обследованных инженерных коммуникаций, поскольку: в проекте не указано помещение №, через которое начинается проход с торцевой стороны здания; не предусмотрен доступ в помещение №, через которое транзитно проходят обследованные инженерные коммуникации, включая трубопровод водоотведения; помещения № и № фактически являются местами размещения инженерного оборудования, а не транзитными участками маршрута; не определен порядок использования помещений №, №, №, помещения № площадью 4,8 кв. м, помещений № и № исключительно для транзитного прохода и выполнения работ с инженерными системами; не разграничены порядок планового доступа и порядок доступа при аварийной ситуации; не определены продолжительность нахождения в помещениях, круг допускаемых лиц и порядок восстановления возможных повреждений после выполнения работ.

С учетом указанных выводов эксперта, истцом были уточнены требования.

Экспертом разработано три варианта прохода.

Вариант № предусматривает постоянную возможность прохода по существующему пути: с торцевой стороны здания по наружному лестничному спуску, через помещение № и помещение № с последующим входом в помещения №, № площадью 4,8 кв. м, № и № объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Помещения № и № используются для транзитного прохода, а вход в помещение №, помещение № площадью 4,8 кв. м, помещения № и № осуществляется для осмотра, технического обслуживания, ремонта инженерных систем и устранения аварийных ситуаций. Пределы пользования заданы существующими ограждающими конструкциями и дверными проемами, а выполнение работ требует возможности перемещения лиц, участвующих в осмотре и выполнении работ, а также временного размещения инструментов и материалов.

При данном варианте плановые посещения осуществляются в согласованное сторонами либо установленное судом время. При необходимости срочного контроля параметров работы оборудования либо устранения аварийной ситуации доступ обеспечивается безотлагательно с одновременным уведомлением ФИО2 доступным способом. Вход в помещение №, помещение № площадью 4,8 кв. м, помещения № и № допускается исключительно для выполнения работ, связанных с обследованными инженерными системами.

Данный вариант технически возможен. Необходимая периодичность доступа к инженерному оборудованию, участвующему в инженерном обеспечении обоих кадастровых объектов, определяется фактическим режимом его эксплуатации, требованиями эксплуатационной документации и возникающей технической необходимостью, в том числе потребностью в контроле показаний приборов учета, параметров давления и температуры, регулировании параметров теплоносителя, проведении планового обслуживания, ремонта и устранении аварийных ситуаций. Заранее установить единую периодичность такого доступа по представленным материалам не представляется возможным. Оценка степени обременения помещений и выбор постоянного либо периодического порядка доступа относятся к компетенции суда.

Вариант № предусматривает использование того же фактически существующего пути через помещения № и № с последующим входом в помещение №, помещение № площадью 4,8 кв. м, помещения № и № объекта с кадастровым номером 50:05:0070706:831, однако проход предоставляется только при возникновении необходимости осмотра, технического обслуживания, ремонта инженерных коммуникаций либо устранения аварийной ситуации.

При выполнении плановых работ доступ осуществляется: после заблаговременного уведомления ФИО2 с указанием цели посещения, вида работ и участвующих специалистов; в согласованные сторонами либо установленные судом дату и время; на период, объективно необходимый для выполнения конкретных работ; ФИО3, его уполномоченным представителем либо специалистами организации, выполняющей обслуживание или ремонт соответствующей инженерной системы.

При возникновении аварийной ситуации доступ обеспечивается безотлагательно с одновременным уведомлением ФИО2 любым доступным способом.

Постоянная передача ключей и свободное пользование помещениями при данном варианте не предусматриваются.

Доступ осуществляется в существующих строительных границах помещений. Их размеры и конфигурация должны обеспечивать перемещение лиц, участвующих в осмотре и выполнении работ, а также временное размещение необходимых инструментов и материалов с соблюдением требований безопасности.

После завершения работ лица, осуществлявшие доступ, должны: освободить помещения от принесенных инструментов, оборудования и материалов; обеспечить сохранность имущества ФИО2; восстановить поврежденные строительные конструкции и отделочные покрытия; привести использованные помещения в состояние, существовавшее до начала работ.

В помещении №, помещении № площадью 4,8 кв. м, помещениях № и № не допускаются хранение имущества, постоянное размещение оборудования, не относящегося к существующим инженерным системам, и выполнение работ, не связанных с осмотром, техническим обслуживанием или ремонтом коммуникаций.

Данный вариант технически возможен при условии, что установленная периодичность доступа обеспечивает своевременный контроль параметров работы оборудования, его техническое обслуживание, ремонт и устранение аварийных ситуаций. Возможность применения именно периодического режима доступа определяется с учетом фактических эксплуатационных требований к инженерным системам. Оценка степени обременения помещений и окончательный выбор порядка доступа относятся к компетенции суда.

По варианту № предусмотрено самостоятельное инженерное обеспечение объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

В качестве самостоятельного долгосрочного варианта может быть рассмотрено устройство обособленных систем инженерного обеспечения объекта с кадастровым номером <данные изъяты> исключающих необходимость использования инженерного оборудования, расположенного в помещениях объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, и прохода через принадлежащие ФИО2 помещения для его обслуживания.

По результатам натурного осмотра установлено, что инженерное оборудование и коммуникации, расположенные в помещении №, помещении № площадью 4,8 кв. м, помещениях № и № объекта с кадастровым номером <данные изъяты> образуют технически взаимосвязанный комплекс, участвующий в инженерном обеспечении обеих частей здания.

При произведенном ранее разделе недвижимого имущества отдельный вопрос о технологическом разделении инженерных систем, принадлежности установленного инженерного оборудования и порядке его последующего использования в исследованных судебных актах не разрешен. После раздела недвижимого имущества сохранилось фактическое совместное функциональное использование оборудования и коммуникаций.

Для организации самостоятельного инженерного обеспечения объекта с кадастровым номером <данные изъяты> необходимо выполнить следующие мероприятия: провести техническое обследование существующих инженерных систем с определением состава и технических характеристик установленного оборудования, обслуживаемых помещений и потребителей, фактических и расчетных нагрузок, схем прохождения сетей, существующих точек подключения, мест установки приборов учета, технически возможных мест разделения инженерных систем и границ эксплуатационной ответственности.

Получить в ресурсоснабжающих организациях технические условия на самостоятельное инженерное обеспечение объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Технические условия должны предусматривать возможность устройства: отдельного ввода электроснабжения; отдельного ввода водоснабжения; отдельного подключения к системе теплоснабжения либо самостоятельной системы отопления; самостоятельного выпуска системы водоотведения; отдельных узлов учета и распределения инженерных ресурсов.

Для системы вентиляции требуется разработать самостоятельное техническое решение, поскольку вентиляция является внутренней системой здания и непосредственно к городской инженерной сети не подключается.

На основании полученных технических условий разработать специализированной проектной организацией проектную документацию, предусматривающую устройство самостоятельных вводов инженерных сетей, самостоятельного выпуска системы водоотведения, отдельных приборов учета, распределительного оборудования и внутренних инженерных сетей, технологическое разделение существующих систем и сохранение работоспособности инженерных систем объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Согласовать проектные решения с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями.

На основании разработанной проектной документации определить состав, объемы и стоимость строительно-монтажных и пусконаладочных работ.

Выполнить предусмотренные проектом работы, заключить самостоятельные договоры ресурсоснабжения и ввести созданные инженерные системы в эксплуатацию.

Отключение объекта с кадастровым номером <данные изъяты> от существующего инженерного оборудования допускается только после создания и ввода в эксплуатацию самостоятельных систем, обеспечивающих его нормальную эксплуатацию.

Проектирование и выполнение работ по технологическому разделению инженерных систем должны быть взаимно согласованы по составу, срокам и последовательности. Разъединение, отключение и переключение сетей затрагивают инженерное обеспечение обоих кадастровых объектов, поэтому работы должны выполняться совместно либо в согласованной последовательности, исключающей прекращение их жизнеобеспечения.

До получения технических условий и разработки проектной документации невозможно достоверно определить техническую возможность полного разделения инженерных систем, места устройства самостоятельных вводов и выпуска водоотведения, состав, объем и продолжительность необходимых работ, их стоимость, а также возможность полного исключения последующего доступа в помещения объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Одновременно с решением вопроса о самостоятельном инженерном обеспечении объекта с кадастровым номером <данные изъяты> необходимо произвести инвентаризацию существующего оборудования и определить: состав оборудования, фактически обслуживающего оба кадастровых объекта; техническое состояние и фактический режим использования оборудования; оборудование, которое после разделения инженерных систем останется в объекте с кадастровым номером <данные изъяты> и будет использоваться только для его инженерного обеспечения; оборудование, подлежащее демонтажу, переносу либо дальнейшему совместному использованию.

Экономическая оценка последствий разделения инженерных систем не может быть сведена только к остаточной стоимости отдельных элементов существующего оборудования. Для определения полного объема затрат и возможного компенсационного баланса необходимо раздельно установить: рыночную стоимость существующего инженерного комплекса и доли в нем, если судом будет установлена общая принадлежность данного имущества; текущую рыночную стоимость общих работ, без которых невозможно технологически разделить системы двух кадастровых объектов: обследования, проектирования узлов разделения, отключения, переключения, разъединения сетей и сохранения работоспособности систем обоих объектов; текущую рыночную стоимость получения и реализации технических условий, платы за технологическое присоединение, проектирования, согласования, устройства самостоятельных вводов, выпуска водоотведения, узлов учета, внутренних сетей и пусконаладочных работ для объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Стоимость общих мероприятий по технологическому разделению и создания самостоятельных инженерных систем определяется в текущих ценах на дату расчета после получения технических условий и разработки проектной документации. Стоимость существующего инженерного комплекса определяется оценщиком с учетом поставленного перед ним вопроса.

Если судом будет установлено, что инженерное оборудование принадлежит сторонам на праве общей собственности и после технологического разделения остается в собственности либо исключительном пользовании ФИО2, вопрос о выплате ФИО3 компенсации может быть разрешен с учетом рыночной стоимости остающегося инженерного комплекса и принадлежащей ему доли, если наличие такой доли будет установлено судом.

Стоимость доли в существующем инженерном комплексе, общие расходы на технологическое разделение сетей и расходы на создание самостоятельных инженерных систем объекта с кадастровым номером <данные изъяты> являются самостоятельными расчетными величинами. Вместе с тем они могут учитываться судом в совокупности при определении общего компенсационного баланса между сторонами.

Расходы на обследование, проектирование и выполнение общих узлов технологического разделения непосредственно связаны с сохранением работоспособности систем обоих кадастровых объектов. Порядок участия сторон в этих расходах, в том числе возможность их равного распределения, определяется соглашением сторон либо судом с учетом установленной принадлежности оборудования и принятого технического решения.

Вопрос о том, подлежит ли стоимость создания самостоятельных систем объекта с кадастровым номером <данные изъяты> полному или частичному учету при определении компенсации, также относится к компетенции суда. При его разрешении может учитываться, что существующий технически взаимосвязанный инженерный комплекс после разделения будет обеспечивать преимущественно объект с кадастровым номером <данные изъяты>, тогда как для объекта с кадастровым номером <данные изъяты> потребуется создание эквивалентных систем по текущей рыночной стоимости.

Вопрос о наличии оснований для выплаты компенсации, ее получателе, составе учитываемых затрат, размере и порядке выплаты относится к компетенции суда. Определение технического состава и объемов работ и стоимости относится к компетенции специалистов ресурсоснабжающих организаций.

При подтверждении технической возможности полного разделения инженерных систем реализация данного варианта исключит необходимость дальнейшего планового прохода ФИО3 через помещения объекта с кадастровым номером <данные изъяты> для обслуживания инженерных систем объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что с технической точки зрения доступ к обследованным инженерным коммуникациям возможен по единственному фактически существующему пути: с торцевой стороны здания по наружному лестничному спуску, через помещение № и помещение № объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, с последующим входом в помещение №, помещение № площадью 4,8 кв. м, помещения № и № указанного объекта исключительно для осмотра, технического обслуживания, ремонта коммуникаций и устранения аварийных ситуаций.

По результатам исследования разработаны три технически возможных варианта:

- постоянная возможность прохода через помещение № и помещение № объекта с кадастровым номером <данные изъяты> с входом в помещение №, помещение № площадью 4,8 кв. м, помещения № и № для доступа к инженерному оборудованию;

- регламентированный периодический доступ по указанному пути только для выполнения плановых или аварийных работ;

- устройство самостоятельных инженерных систем объекта с кадастровым номером <данные изъяты> с последующим технологическим разделением инженерных систем двух кадастровых объектов.

При сохранении существующей системы инженерного обеспечения технически возможны как постоянно действующий, так и регламентированный периодический порядок доступа. Выбор между ними зависит от фактической потребности в контроле параметров работы оборудования, регулировании инженерных систем, проведении планового обслуживания, ремонта и устранении аварийных ситуаций. Строительно-техническим исследованием преимущество одного из указанных порядков не устанавливается; оценка их обременительности и определение окончательного режима доступа относятся к компетенции суда.

Альтернативным долгосрочным вариантом является создание самостоятельных инженерных систем объекта с кадастровым номером <данные изъяты>. После полного выполнения работ данный вариант исключит необходимость прохода через помещения объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Возможность реализации самостоятельного инженерного обеспечения определяется после получения технических условий, проведения обследования, разработки проектной документации и определения стоимости работ.

При выборе данного варианта одновременно подлежит разрешению вопрос о принадлежности существующего инженерного оборудования. Если судом будет установлено, что оборудование является общим имуществом сторон и после разделения остается у одного из собственников, общий компенсационный баланс может учитывать рыночную стоимость остающегося инженерного комплекса, общие расходы на технологическое разделение сетей и затраты на создание самостоятельного инженерного обеспечения объекта с кадастровым номером <данные изъяты>. Состав учитываемых затрат, их распределение между сторонами и размер возможной компенсации определяются соглашением сторон либо судом на основании экспертного и оценочного исследований.

Предложенный ФИО3 проект соглашения может быть принят за основу варианта организации доступа после включения в маршрут помещения №, дополнения условиями доступа к коммуникациям в помещении № и ограничения входа в помещение №, помещение № площадью 4,8 кв. м, помещения № и № периодами фактического осмотра, обслуживания, ремонта расположенных в них инженерных коммуникаций и устранения аварийных ситуаций.

В соответствии с пунктом 5 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества, обременяемого правом ограниченного пользования, вправе требовать соразмерную плату. На основании статьи 277 Гражданского кодекса Российской Федерации правила об установлении сервитута применяются также к зданиям, сооружениям и другому недвижимому имуществу.

Согласно пункту 12 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при определении платы учитываются характер деятельности сторон, площадь и срок установления ограничения, объем ограничения прав собственника, интенсивность предполагаемого использования имущества, характер возникающих неудобств, разумные расходы собственника и влияние ограничения на возможность использования и распоряжения недвижимым имуществом. Плата может устанавливаться как в форме единовременного, так и в форме периодических платежей.

По результатам исследования, выполненного при ответе на предыдущий вопрос суда, установлено, что технически возможны различные варианты организации доступа к инженерному оборудованию, расположенному в помещениях объекта с кадастровым номером <данные изъяты>

Указанные варианты предполагают различный объем, продолжительность и интенсивность ограниченного пользования помещениями объекта с кадастровым номером <данные изъяты> и, следовательно, различную степень ограничения прав его собственника.

При регламентированном доступе потребность в проходе может возникать для снятия показаний приборов учета, контроля параметров работы оборудования, проведения технического обслуживания, регулировки, ремонта и устранения аварийных ситуаций. Количество и продолжительность таких посещений в течение года представленными материалами количественно не определены. Вместе с тем обязанность постоянно обеспечивать возможность аварийного доступа также может создавать ограничения для собственника независимо от фактического количества посещений.

Принятие экспертом условного количества посещений - четыре, пять либо иное число раз в год - при отсутствии эксплуатационного регламента, статистических данных или установленного судом условия носило бы предположительный характер.

Кадастровая стоимость объекта с кадастровым номером <данные изъяты> в целом сама по себе не отражает фактический объем и интенсивность ограниченного пользования и не позволяет определить размер годовой платы путем механического выделения части кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость аренды помещений также не может быть непосредственно принята в качестве годовой платы, поскольку предоставление прохода и доступа к инженерному оборудованию не предполагает передачу помещений во владение или исключительное пользование другого лица.

При этом обследованное инженерное оборудование участвует в обеспечении частей здания, входящих как в объект с кадастровым номером <данные изъяты>, так и в объект с кадастровым номером <данные изъяты>. Поэтому для расчета платы необходимо предварительно определить назначение каждого вида доступа, принадлежность обслуживаемого оборудования, объем его использования каждой из сторон и связанные с предоставлением доступа расходы.

В случае устройства самостоятельных инженерных систем для объекта с кадастровым номером <данные изъяты> потребность в последующем доступе через объект с кадастровым номером <данные изъяты> может прекратиться. Расходы на получение технических условий, проектирование, разделение сетей и устройство самостоятельных коммуникаций являются самостоятельными затратами и не тождественны годовой плате за ограниченное пользование недвижимым имуществом.

Таким образом, до выбора конкретного варианта организации доступа и установления его условий не определено содержание ограничения права собственности, экономические последствия которого подлежат денежной оценке.

На основании изложенного эксперт пришел к выводу, что определить годовую стоимость права ограниченного пользования помещениями, входящими в состав объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, по представленным материалам дела не представляется возможным, поскольку на дату проведения экспертизы не избран конкретный вариант организации доступа и не установлены необходимые для расчета срок, режим, периодичность, продолжительность и интенсивность пользования, порядок планового и аварийного допуска, а также объем возникающих у собственника ограничений, расходов и иных экономических последствий.

Использование кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером <данные изъяты> либо рыночных арендных ставок без учета фактического содержания ограничения не обеспечивает достоверного определения соразмерной годовой платы.

Заключение эксперта, соответствует требованиям, предъявленным к его содержанию ст. 86 ГПК РФ, принимается судом как допустимое доказательство и оценено судом в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке ст. 67 ГПК РФ.

Представленное истцом заключение специалиста №Р от ДД.ММ.ГГГГ (рзенция) судом как допустимое доказательство не может быть принято, поскольку рецензия по существу является не экспертным исследованием, а субъективным мнением частного лица, направлена на оценку соответствия заключения специалиста ООО «МОЭК», положенного в основу настоящего решения, требованиям объективности, в то время как оценка доказательств не входит в компетенцию специалиста, а является прерогативой суда.

Каких-либо доводов о необъективности или ошибочности заключения специалиста ООО "МОЭК" не представлено, выводы специалиста не опровергнуты.

Истцом в рамках настоящего дела было заявлено о проведении повторной экспертизы, однако указанное ходатайство определением от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без удовлетворения, ввиду отсутствия оснований для её проведения в соответствии со ст. 87 ГПК РФ.

Заключение специалиста № по результатам строительно-технической экспертизы по определению технической возможности переустройства инженерных систем в помещении принадлежащего ФИО3, расположенного по адресу: <адрес> судом не может быть принято в качестве доказательств опровержения выводов эксперта ООО "МОЭК", поскольку выводы данного исследования не входят к предмету рассматриваемого спора.

Принимая во внимание представленное заключение, которым установлено, что спорное помещение № фактически расположено в помещении с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежащее ответчику, представляет собой электрощитовую, доступ к указанному помещению может быть обеспечен исключительно из помещения ответчика, в то время как возможности организации доступа из помещения истца не имеется, а та же часть помещения № указанная в техническом описании здания с кадастровым номером 50:05:0070706:797 преобразовано в помещение тира.

В ходе судебного разбирательства, истец не отрицал, что помещение претерпело реконструкцию в связи с необходимостью организации тира.

При указанных обстоятельствах, суд критически относиться к пояснениям истца, относительно единоличной принадлежности помещения № и необходимостью его использования, поскольку истец своими силами с целью организации тира в помещении произвел реконструкцию, в то время как вопрос об организации доступа в электрощитовую (помещение №) разрешен не был.

Кроме того, суд учитывает исследовательскую часть экспертного заключения, а так же пояснения истца ФИО3, который подтвердил отсутствие сведений о разрешении вопроса по разделу коммуникаций при разделе здания (клуба) и образовании двух самостоятельных объектов, которым присвоены кадастровые номера <данные изъяты>

При разрешении вопроса о разделе совместно нажитого имущества, супругами вопрос о разделе коммуникаций не заявлялся, судом не рассматривался, в связи с чем довод истца, что он является единоличным собственником коммуникаций является преждевременным.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что раздел здания производился между юридическими лицами ФИО49 и ФИО50 при проведении коммуникаций и получении технической документации ФИО3 действовал от имени юридического лица.

Кроме прочего, суд отмечает, что экспертным путем установлена техническая возможность устройства самостоятельных инженерных систем для объекта с кадастровым номером <данные изъяты>, что согласуется так же с ответом ФИО51 в связи с чем довод истца об отсутствии такой возможности отклоняется.

Ссылка истца о высоком стоимостном эквиваленте затрат на проведение коммуникаций в помещение <данные изъяты> судом не может быть принята во внимание, как безусловное основание для предоставления сервитута.

Так же судом отклоняется довод истца об отсутствии интереса к занимаемому помещению у ответчика, как противоречащий материалам дела.

Из пояснений ответчика следует, что на протяжении длительного времени и беспрепятственно истец использовал принадлежащее ей имущество, в настоящий момент ответчик намерен использовать помещение для осуществления коммерческой деятельности, что послужило основанием для обращения в ресурсоснабжающие организации с требованием о заключении с ней договоров ввиду смены собственника, о смене которого ФИО3 организациям не сообщил.

Кроме того пояснила, что бремя содержания

Приводя вышеуказанные доводы и ссылаясь на нормы права, а так же учитывая, что правообладателем помещения с кадастровым номером <данные изъяты> в котором находятся спорные коммуникации является ФИО2, которая как потребитель в силу п. 34 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 19.12.2025) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") имеет обязательства перед ресурсоснабжающими организациями в силу закона, у истца имеется техническая возможность устройства самостоятельных инженерных систем для объекта с кадастровым номером <данные изъяты> что указывает на отсутствие исключительного случая, когда предоставление сервитута является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для установления сервитута, в связи с чем иск ФИО3 об установлении сервитута, удовлетворению не подлежит.

В случае установления сервитута, пользование истцом помещением с кадастровым номером <данные изъяты> привело бы к значительному нарушению баланса интересов ответчика, а привычно сложившийся порядок пользования указанным помещением истцом не может служить основанием для сохранения за ним права дальнейшего использования под видом установления сервитута.

Истец ссылается на чинение ответчиком препятствий в пользовании нежилым помещением и необходимостью передать ему ключи с целью производить обслуживание коммуникаций.

Однако принимая во внимание вышеуказанные выводы суда, а так же установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для использования истцом помещения с кадастровым номером <данные изъяты> принадлежащего ответчику, поскольку ответчик не выражала согласия и волеизъявления об использовании истцом спорного помещения, в связи с чем требования ФИО3 об обязании обеспечить доступ, не чинить препятствия в пользовании помещением с кадастровым номером <данные изъяты> удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах, производные требования ФИО3 о передаче ключей удовлетворению так же не подлежат.

Принимая во внимание, что иск ФИО3 удовлетворению не подлежит, оснований для взыскания с ФИО2 неустойки на случай неисполнения решения суда не имеется.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2 об установлении права бессрочного, ограниченного пользования (сервитута) нежилого помещения, установлении платы за сервитут, нечинения препятствий, обязании передать ключи от нежилого помещения, взыскании неустойки.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО3 к ФИО2 об установлении права бессрочного, ограниченного пользования (сервитута) нежилого помещения, установлении платы за сервитут, нечинения препятствий, обязании передать ключи от нежилого помещения, взыскании неустойки - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Сергиево-Посадский городской суд Московской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Л.А. Королева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Л.А. Королева

Вид жалобы (представления)	Частная жалоба
Заявитель	ИСТЕЦ
Вышестоящий суд	Московский областной суд
---=== ДВИЖЕНИЕ ЖАЛОБЫ ===---
Событие Дата Результат Основание для выбранного результата Примечание Дата размещения Информация о размещении событий в движении жалобы предоставляется на основе сведений, хранящихся в учетной системе судебного делопроизводства Регистрация жалобы (представления) в суде 09.02.2026 09.02.2026 Направлено в вышестоящую инстанцию 27.02.2026 26.02.2026 Возвращено из вышестоящей инстанции 03.04.2026 03.04.2026
Назначено в вышестоящий суд на дату	23.03.2026
Дата рассмотрения жалобы	23.03.2026
Результат обжалования	Оставить решение (определение) БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ, а жалобу или представление без удовлетворения

Дело № 2-593/2026 (2-6786/2025) ~ М-6918/2025

РЕШЕНИЕ

УСТАНОВИЛ:

РЕШИЛ:

Истец

Ответчик

Третье лицо3

Жалоба № 1*

Решения

РЕШЕНИЕ

УСТАНОВИЛ:

РЕШИЛ:

Участники

Истец

Ответчик

Третье лицо3

Ход дела

Жалоба № 1*