РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 сентября 2026 г. <адрес>
Красногорский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Парменова О.И., при секретаре судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, установил:
Истец ФИО1 обратилась в суд с названным исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп», в котором, с учётом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в свою пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 71 692 руб. 58 коп.; стоимость устранения выявленных недостатков переданного объекта долевого строительства в размере 3% от цены договора долевого участия, что составляет 238 975 руб. 25 коп.; компенсацию морального вреда – 100 000 руб.; расходы на составление доверенности в размере 2 500 руб.; штраф в размере 5% от взысканной судом суммы; расходы на оплату услуг представителя – 50 000 руб.; расходы на проведение досудебной экспертизы – 50 000 руб.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ИУ-2.9(кв)-4/6/11(2)(АК).
В соответствии с п. 3.1. Договора Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта недвижимости передать Участникам долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участники долевого строительства обязуются оплатить обусловленную цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
Акт приема-передачи квартиры был подписан ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истцу была передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>. Однако в ходе эксплуатации жилого помещения истцом были обнаружены в ней недостатки.
Согласно экспертному заключению № П4369/05.26., выполненному по заказу истца, жилое помещение имеет недостатки качества строительно-отделочных работ, стоимость устранения которых составляет 786 122 руб. 53 коп.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письменную претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры, однако до настоящего времени требования истца в добровольном порядке не исполнены, недостатки не устранены, денежные средства не выплачены.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания была извещена надлежащим образом. Представитель истца согласно заявлению просил рассмотреть дело в отсутствие истца и в своё отсутствие.
Представитель ответчика ООО «СЗ «ГрадОлимп» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, направил в суд письменные возражения, где просил отказать в удовлетворении иска, а в случае его удовлетворения – применить к спорным правоотношениям ч. 4 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, взыскав сумму в размере не более 3% от цены Договора долевого участия, снизить размер судебных расходов и предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда.
Принимая во внимание, что лицами, не явившимися в судебное заседание, не представлены сведения о причинах неявки, суд в соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения Договора об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ (в редакции на момент заключения Договора об участии в долевом строительстве) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» был заключен Договор участия в долевом строительстве № ИУ-2.9(кв)-4/6/11(2)(АК).
В соответствии с п. 3.1. Договора, Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого Объекта недвижимости передать Участникам долевого строительства соответствующий Объект долевого строительства, а Участники долевого строительства обязуются оплатить обусловленную цену и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
В соответствии с п. 4.1. Договора цена Договора была определена сторонами в размере 7 965 941 руб. 76 коп., которая была уплачена истцом своевременно и в полном объёме, что подтверждается, в том числе, актом приема-передачи объекта долевого строительства.
Квартира передана истцу по акту приема-передачи объекта долевого строительства ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время адресом объекта является: <адрес>, г.о. Красногорск, <адрес>.
В ходе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки.
С целью определения перечня недостатков и их стоимости ФИО1 обратилась к ИП ФИО3 «Центр экспертизы и оценки» для составления заключения.
Согласно экспертному заключению № П4369/05.26., выполненному по заказу истца, жилое помещение имеет недостатки качества строительно-отделочных работ, стоимость устранения которых составляет 786 122 руб. 53 коп. (л.д.27-53).
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письменную претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, а также стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры, однако до настоящего времени требования истца в добровольном порядке не исполнены, недостатки не устранены, денежные средства не выплачены (л.д.24-26).
Суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 61, 67 ГПК РФ, установив, что ответчик в нарушение своих обязательств по Договору участия в долевом строительстве передал участникам долевого строительства недвижимое имущество, которое имеет ряд недостатков, что подтверждается экспертным заключением № № П4369/05.26., согласно которого стоимость устранения строительных недостатков в квартире составляет 786 122 руб. 53 коп., приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании в свою пользу стоимости устранения выявленных недостатков качества отделки квартиры в размере 3% от цены договора долевого участия, что составляет 238 975 руб. 25 коп., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Приходя к вышеизложенным выводам, суд принимает во внимание то обстоятельство, что Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу в данной части с ДД.ММ.ГГГГ, ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ дополнена частью 4, в силу которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.
По общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при разрешении судами дел после ДД.ММ.ГГГГ, так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).
В связи с изложенным суд приходит к выводу о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» в пользу истца суммы расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 238 975 руб. 25 коп.
Разрешая требования иска о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, суд приходит к следующему.
Как указано в ст. 6 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно ч. 1-3 ст. 8 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 5.1 Договора Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако застройщик свои обязательства по передаче квартиры участнику долевого строительства исполнил ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается передаточным актом объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.23), тем самым нарушил установленный договором срок.
Истцами рассчитан период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также размер неустойки – 71 692 руб. 58 коп.
Поскольку истцом не заявлялись требования о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, в течение которого размер неустойки на основании постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № подлежал исчислению исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации (7,5%), действовавшей по состоянию на 01.07.2023г., то суд не может согласиться с возражениями ответчика о применении при расчете неустойки ключевой ставки в размере 7,5%.
При таких обстоятельствах, суд находит исковое требование о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательств по договору обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.
Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 71 692 руб. 58 коп. (7 965 941,76 ? (1/150 ? 15%) ? 9).
С учётом изложенного, оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, суд считает необходимым снизить размер неустойки, взыскав с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 000 рублей.
Руководствуясь положениями ч. 2 ст. 10 Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», учитывая установленную вину ответчика в нарушении прав истца в части исполнения обязательств по договору, суд считает требование о взыскании компенсации морального вреда обоснованным.
Исходя из фактических обстоятельств дела, степени вины ответчика в нарушении прав истца ненадлежащим исполнением обязательств по договору, последствий ненадлежащего исполнения условий договора, известных из материалов дела, суд взыскивает с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей, так как такой размер компенсации отвечает требованиям разумности и справедливости. В большем размере компенсация морального вреда взысканию с ответчика не подлежит.
При удовлетворении судом требований участника долевого строительства, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд в дополнение к присужденной в пользу дольщика сумме взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф. С ДД.ММ.ГГГГ (в том числе, если договор участия в долевом строительстве заключен до указанной даты) его размер составляет 5% от присужденной суммы (ч. 3 ст. 10 Закона N 214-ФЗ; ст. ст. 2, 3 Закона N 266-ФЗ).
Согласно положениям Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Материалами дела подтверждается, что письменная претензия ответчику была направлена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.24-26), то есть после окончания периода действия моратория.
Основываясь на вышеназванном, а также принимая во внимание положения п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ и п.п.3 п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, суд взыскивает с ООО «СЗ «ГрадОлимп» в пользу истца штраф в сумме 3 000 рублей. Оснований для снижения суммы штрафа суд не усматривает.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесённые сторонами; другие признанные судом необходимые расходы.
В силу ч.ч. 1, 4 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Судебные издержки, понесенные третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт по делу, могут быть возмещены им, если их фактическое поведение как участников судебного процесса способствовало принятию данного судебного акта.
Имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что истцы понесли расходы на оформление доверенности в размере 2 500 рублей (л.д.69), а также расходы на оплату услуг представителя – 50 000 руб. (л.д.67-68), расходы на проведение досудебной экспертизы – 50 000 руб.
В силу разъяснений, данных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Из представленной в материалы дела копии доверенности, выданной истцом на имя представителя ФИО5 следует, что истец уполномочил представителя представлять интересы по вопросу взыскания с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» по договору участия в долевом строительстве № ИУ-2.9(кв)-4/6/11(2)(АК) от ДД.ММ.ГГГГ.
С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что расходы на оформление доверенности в размере 2 500 рублей, а также расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 50 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
С учётом характера рассмотренного спора, объёма выполненной работы и удовлетворенных требований, обращая внимание на сложность настоящего дела, а также руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд, полагает возможным частично удовлетворить требования истца и взыскать в его пользу 30 000 рублей в счёт компенсации расходов по оплате услуг представителя.
Заявленное ответчиком ходатайство об отсрочке исполнения решения суда на основании Постановления Правительства РФ от № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит, поскольку требование о выплате стоимости устранения выявленных недостатков качества объекта долевого строительства было заявлено истцами ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, в соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ отсрочка не предоставляется.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 9 369 рублей 00 коп.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» (ИНН 7703788074) в пользу ФИО1 (паспорт РФ 4507 403263) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 238 975 рублей 25 коп., неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 40 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей 00 коп., штраф в размере 3 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей 00 коп., расходы по оплате услуг эксперта в размере 50 000 рублей 00 коп., расходы по нотариальному удостоверению полномочий представителя в размере 2 500 рублей 00 коп., а всего взыскать 384 475 рублей 25 коп.
В удовлетворении требований иска о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов в большем размере – отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «ГрадОлимп» (ИНН 7703788074) в пользу местного бюджета судебные расходы по государственной пошлине, от уплаты которой при подаче иска был освобожден истец в размере 9 369 рублей 00 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Парменов О.И.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.