РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 сентября 2026 г. г. Видное Московской области
Видновский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ильяшенко И.Е., при секретаре Мехтиевой А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-9891/2026 по иску Петрушиной Анны Юрьевны к ООО «СЗ «Территория комфорта» о признании недействительным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, установил:
Петрушина А.Ю. обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Территория комфорта» о признании недействительным пункта 9.2 Договора участия в долевом строительстве № № от 16.09.2023, взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства – 162 579, 42 руб., компенсации морального вреда – 85 000 руб., штрафа в размере 5% от суммы, присужденной судом, судебных расходов по оплате досудебного исследования – 85 000 руб.
В обоснование иска указано, что 16.09.2023 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым истец приобрела право требование в отношении квартиры с условным номером – №, расположенной в многоквартирном жилом доме № № по строительному адресу: <адрес> Поскольку объект долевого строительства передан истцу 20.06.2026 с наличием строительных недостатков, которые в досудебном порядке не возмещены и не устранены, а также принимая во внимание, что пункт 9.2 Договора участия в долевом строительстве ограничивает право истца на выбор территориальной подсудности, Петрушина А.Ю. обратилась в суд с заявленными требованиями.
Истец, а также ее представитель в судебное заседание не явились, извещены, что подтверждается отчетами об отслеживании почтовых отправлений; просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ООО «СЗ «Территория комфорта» в судебное заседание не явился, извещен, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления; представил письменные возражения, согласно которым в случае удовлетворения исковых требований просил ограничить размер недостатков 3% от цены договора, снизить размер компенсации морального вреда, а также судебных расходов.
Представитель ООО «Первый Домостроительный комбинат» в судебное заседание не явился, извещен, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.
Суд, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения договора), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).
Как усматривается из материалов дела, 16.09.2023 между истцом и ООО «СЗ «Территория комфорта» заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым истец приобрела право требование в отношении квартиры с условным номером – №, расположенной в многоквартирном жилом доме № № по строительному адресу: <адрес>.
Объект долевого строительства по условиям договора передается с выполнением работ по отделке в соответствии с Приложением № 2 к договору.
Цена данного договора составила 5 419 314 руб.
Истцом все условия по договору исполнены надлежащим образом. Объект долевого строительства – квартира № №, расположенная по адресу: <адрес> передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи 20.06.2026.
Строительное состояние, в котором квартира передана истцу, не соответствовало условиям договора, а также обязательным требованиям. Стоимость устранения выявленных недостатков в квартире на основании заключения специалиста, установившего недостатки качества объекта долевого строительства, составила 214 907, 14 руб.
25.06.2026 истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о возмещении стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, которая оставлена застройщиком без удовлетворения.
Поскольку выводы досудебного исследования в установленном порядке ответчиком не оспорены и оснований сомневаться в их правильности у суда не имеется, признавая заключение специалиста относимым и допустимым доказательством, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается заключением специалиста и не оспорен, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры и сумму подлежащую взысканию суд определяет следующим образом.
Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые подлежат применению с 01.01.2025.
Так, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего права и обязанности.
Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ связывает определение факта ненадлежащего исполнения обязательств и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.
Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных как до, так и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025, поскольку установленные судом права и обязанности будут возникать с даты вступления судебного акта в законную силу.
При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается, что переданная ответчиком квартира не соответствует действующим строительным нормам и правилам, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, суд находит требования истца о взыскании с ответчика денежных средств на устранение недостатков квартиры подлежащими удовлетворению в размере трех процентов от цены договора, что составляет – 162 579, 42 руб. (5 419 314 руб. х 3%).
Учитывая, что в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, имеются основания для ограничения общего размера взыскания до 3% от цены договора участия в долевом строительстве, включающего в себя стоимость устранения строительных недостатков, неустойку за неисполнение требований о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, а также штраф, требования истца о взыскании с ответчика штрафа, удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как стороны договора об участии в долевом строительстве, принимая во внимание степень нравственных страданий, причиненных истцу в результате нарушения условий договора, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда – 15 000 руб.
Из разъяснений, изложенных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" следует, что расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска.
Из материалов дела следует, что истцом представлено досудебное исследование специалиста на предмет определения стоимости выявленных строительных недостатков объекта. Оплата досудебного исследования в размере 85 000 руб. произведена истцом в полном объеме.
Указанные расходы истца суд признает необходимыми, поскольку они были понесены истцом с целью представления доказательств по делу и определения цены иска, а также установления факта нарушения прав истца, в связи с чем суд считает необходимым взыскать их с ответчика в пользу истца в заявленном размере.
В силу ч. 7 и 10 ст. 29 ГПК РФ, по искам о защите прав потребителей истец по своему выбору вправе подать иск по месту своего жительства или по месту пребывания либо по месту заключения или месту исполнения договора. Такое же положение содержится в п. 2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Включение ответчиком в договор долевого участия условий подсудности спора нарушает права истца, установленные Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", в связи с чем требование Петрушиной А.Ю. о признании недействительным пункта 9.2 Договора участия в долевом строительстве обоснованное и подлежит удовлетворению.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Ленинского г.о. Московской области подлежит взысканию государственная пошлина – 8 877 руб.
Оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2026 включительно, суд не усматривает, поскольку в силу абзаца 11 п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" такая отсрочка предоставляется до 31 декабря 2026 г. в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 01.01.2025, в настоящем деле требования к застройщику предъявлены 25.06.2026, т.е. после 01.01.2025.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Петрушиной Анны Юрьевны – удовлетворить частично.
Признать недействительным пункт 9.2 Договора участия в долевом строительстве № № от 16.09.2023, заключенного между Петрушиной Анной Юрьевной и ООО «СЗ «Территория комфорта».
Взыскать с ООО «СЗ «Территория комфорта» (ИНН №) в пользу Петрушиной Анны Юрьевны (СНИЛС №) стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства – 162 579, 42 руб., компенсацию морального вреда – 15 000 руб., судебные расходы по оплате досудебного исследования – 85 000 руб.
В удовлетворении остальной части иска, отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «Территория комфорта» (ИНН №) в доход бюджета Ленинского г.о. Московской области государственную пошлину – 8 877 руб.
В удовлетворении ходатайства ООО «СЗ «Территория комфорта» о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2026 включительно, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий И.Е. Ильяшенко
Мотивированное решение суда изготовлено 04.11.2026.