РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 октября 2026 г. г. Видное Московской области
Видновский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Ильяшенко И.Е., при секретаре Хубиеве А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-11042/2026 по иску Колотилиной Марины Михайловны к ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, установил:
Колотилина М.М., с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском, к ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства – 199 707 руб. 56 коп., неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2026 по 14.02.2026 - 319 532 руб. 10 коп., компенсации морального вреда – 80 000 руб., штрафа в размере 5% от суммы, присужденной судом, расходов по оплате досудебного исследования – 70 000 руб., по оформлению доверенности – 2 500 руб., почтовых расходов – 359 руб.
В обоснование иска указано, что 31.05.2022 между истцом и ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым истец приобрела право требования в отношении квартиры с проектным номером – №. Срок передачи объекта долевого строительства истцу – не позднее 30.09.2024. Объект долевого строительства передан истцу с нарушением срока 14.02.2026 и с наличием строительных недостатков. Поскольку досудебная претензия о выплате стоимости устранения недостатков, расходов на досудебное исследование и неустойки за нарушение срока передачи объекта, оставлена без исполнения, Колотилина М.М. вынуждена обратиться в суд с заявленными требованиями.
Колотилина М.М., а также ее представитель в судебное заседание не явились, извещены, что подтверждается распиской об извещении, а также отчетами об отслеживании почтовых отправлений.
Представитель ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» в судебное заседание не явился, извещен, что подтверждается распиской об извещении; представил письменные возражения, согласно которым в случае удовлетворения исковых требований просил ограничить размер недостатков 3% от цены договора, снизить размер неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, а также судебных расходов.
Суд, в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд находит требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения договора), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2).
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6).
Как усматривается из материалов дела, 31.05.2022 между истцом и ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым истец приобрела право требование в отношении квартиры с проектным номером – №, расположенной в многоквартирном жилом доме № № по строительному адресу: <адрес>, «Комплексная жилая застройка с объектами инфраструктуры».
Объект долевого строительства по условиям договора передается с выполнением работ по отделке в соответствии с Приложением № 3 к договору.
Цена данного договора составила 6 656 918 руб. 82 коп.
Истцом все условия по договору исполнены надлежащим образом. Объект долевого строительства, расположенный по адресу: <адрес> передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи 14.02.2026.
Строительное состояние, в котором квартира передана истцу, не соответствовало условиям договора, а также обязательным требованиям. Стоимость устранения выявленных недостатков в квартире на основании заключения специалиста ИП Флатова В.В. № № от 25.02.2026, установившего недостатки качества объекта долевого строительства производственного характера, составила 200 036 руб. 95 коп.
Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о возмещении стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, которая оставлена застройщиком без удовлетворения.
Поскольку выводы досудебного исследования в установленном порядке ответчиком не оспорены и оснований сомневаться в их правильности у суда не имеется, признавая заключение специалиста относимым и допустимым доказательством, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении недостатков, допущенных застройщиком при строительстве жилого помещения, подтверждается заключением специалиста и не оспорен, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков квартиры и сумму подлежащую взысканию суд определяет следующим образом.
Федеральным законом от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые подлежат применению с 01.01.2025.
Так, согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент принятия решения суда) при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего права и обязанности.
Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ связывает определение факта ненадлежащего исполнения обязательств и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.
Следовательно, по общему правилу, положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных как до, так и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 01.01.2025, поскольку установленные судом права и обязанности будут возникать с даты вступления судебного акта в законную силу.
При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается, что переданная ответчиком квартира не соответствует действующим строительным нормам и правилам, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, суд находит требования истца о взыскании с ответчика денежных средств на устранение недостатков квартиры подлежащими удовлетворению в размере трех процентов от цены договора, что составляет – 199 707, 56 руб. (6 656 918, 82 руб. х 3%).
Поскольку имеются основания для ограничения общего размера взыскания, включающего в себя стоимость устранения строительных недостатков, неустойку, а также штраф, до 3% от цены договора участия в долевом строительстве, требования истца о взыскании с ответчика штрафа от суммы расходов на устранение недостатков удовлетворению не подлежат.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Согласно п. 2.5 Договора, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – до 30.09.2024.
Ответчик, являясь застройщиком, нарушил условия договора в части срока передачи объекта, квартира передана истцу по акту приема-передачи 14.02.2026.
При таких данных, суд находит обоснованными требования истца о применении к ответчику меры гражданско-правовой ответственности в виде взыскания неустойки.
Согласно представленного истцом расчета, за период с 01.01.2026 по 14.02.2026 размер неустойки составит 319 532 руб. 10 коп.
Вместе с тем суд не может согласиться данным расчетом, поскольку при исчислении неустойки истцом применена неверная ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
По смыслу ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ при расчете неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, необходимо применять ставку рефинансирования, действовавшую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения ответчиком своих обязательств по передаче истцу объекта.
По состоянию на 30.09.2024 ставка рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации составляла 19%.
Таким образом, размер неустойки за период с 01.01.2026 по 14.02.2026 составит 379 444, 37 руб. (6 656 918, 82 x 45 x 2 x 1 / 300 x 19%). При этом в силу ст. 196 ГПК РФ суд не вправе выйти за пределы заявленных истцом требований – 319 532 руб. 10 коп.
В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Принимая во внимание отсутствие доказательств того, что просрочка по передаче участнику долевого строительства объекта привела к неблагоприятным последствиям для истца и возникновению у него значительных убытков от такого нарушения, период просрочки, последствия нарушения обязательств, компенсационный характер неустойки, заявление представителя ответчика о несоразмерности заявленного размера неустойки последствиям нарушения обязательства, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, суд приходит к выводу об уменьшении заявленной к взысканию суммы неустойки, подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца до 160 000 руб., определив период взыскания с 01.01.2026 по 14.02.2026.
Доводы представителя ответчика о необходимости применения при расчете неустойки ставки 7,50% подлежат отклонению, как несостоятельные, поскольку указанная ставка применялась только в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 (в период с 01.07.2023 до 31.12.2025 включительно). В данном случае исчисление неустойки производится за период с 01.01.2026 по 14.02.2026, находящийся за пределами действия моратория.
Таким образом, с 01.01.2026 размер неустойки подлежит исчислению в общем порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.
Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как стороны договора об участии в долевом строительстве, в части срока передачи и качества объекта, принимая во внимание степень нравственных страданий, причиненных истцу в результате нарушения условий договора, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда – 15 000 руб.
Частью 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено, что при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
25.04.2026 истец обращалась в адрес застройщика по вопросу выплаты неустойки, однако претензия оставлена ответчиком без ответа.
При таких данных, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф – 8 750 руб. (160 000 + 15 000) х 5%).
Оснований для применения к размеру начисленного штрафа положений ст. 333 ГК РФ, суд не усматривает, доказательств, свидетельствующих о том, что такой размер явно несоразмерен последствиям нарушенного обязательства, не представлено.
При определении размера штрафа судом не учитывалась сумма расходов на устранение недостатков квартиры, присужденная судом, поскольку ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлено ограничение в 3%, включающее в себя стоимость устранения недостатков, неустойку и штраф. При этом указанные ограничения не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.
Из разъяснений, изложенных в п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" следует, что расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд. Например, истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска.
Истцом представлено досудебное исследование специалиста на предмет определения стоимости выявленных строительных недостатков объекта. Оплата досудебного исследования в размере 70 000 руб. произведена истцом в полном объеме, что подтверждается договором № № от 20.02.2026 и кассовым чеком от 05.03.2026.
Указанные расходы истца суд признает необходимыми, поскольку они были понесены истцом с целью представления доказательств по делу и определения цены иска, а также установления факта нарушения прав истца.
Возражая против размера расходов, ответчик представил информационные письма и коммерческие предложения экспертных организаций о стоимости досудебной строительно-технической экспертизы от 16 000 руб. до 40 000 руб. Суд не принимает их в качестве доказательств чрезмерности понесенных истцом расходов, поскольку они носят характер предложений о сотрудничестве, в том числе адресованных застройщику, составлены в марте 2025 г. либо не датированы, без осмотра спорной квартиры и без учета объема выполненного специалистом исследования (визуально-инструментальный осмотр, ведомость объемов работ, сметный расчет). Кроме того, в одном из таких предложений стоимость судебной экспертизы аналогичной квартиры с отделкой указана в размере 80 000 руб.
Принимая во внимание, что в силу абзаца второго п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 суд вправе уменьшить размер судебных издержек, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер, а таких доказательств ответчиком не представлено, суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате досудебного исследования в заявленном размере – 70 000 руб.
В абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Поскольку представленная доверенность выдана для участия представителя по конкретному делу, с указанием в ней о представлении интересов истца как стороны заключенного с ответчиком вышеназванного договора участия в долевом строительстве, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по оформлению доверенности – 2 500 руб.
Оснований для взыскания с ответчика почтовых расходов в размере 359 руб. суд не усматривает, поскольку доказательств, подтверждающих несение таких расходов со стороны истца, материалы дела не содержат и суду не представлено.
В силу ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Ленинского г.о. Московской области подлежит взысканию государственная пошлина – 14 493 руб.
Согласно п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно.
В отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно.
Оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда суд не находит, поскольку в настоящем деле требования о возмещении стоимости устранения недостатков и неустойки застройщику предъявлены 25.04.2026, т.е. после 01.01.2025 и после даты вступления в силу настоящего постановления.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд решил:
исковые требования Колотилиной Марины Михайловны – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» (ИНН №, ОГРН №) в пользу Колотилиной Марины Михайловны (паспорт №) стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства – 199 707 руб. 56 коп., неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.01.2026 по 14.02.2026 – 160 000 руб., компенсацию морального вреда – 15 000 руб., штраф – 8 750 руб., судебные расходы по оплате досудебного исследования – 70 000 руб., нотариальные расходы – 2 500 руб.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» (ИНН №) в доход бюджета Ленинского г.о. Московской области государственную пошлину – 14 493 руб.
В удовлетворении ходатайства ООО «СЗ «Самолет-Юрлово» о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2026 включительно отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий И.Е. Ильяшенко
Мотивированное решение суда изготовлено 05.11.2026.