РЕШЕНИЕ
ИФИО1
21 сентября 2026 года <адрес>
Домодедовский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи
О.Б. Рагулиной при секретаре
ФИО9 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО6, ФИО15 Яны ФИО8 к ФИО2, ФИО7 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, взыскании материального ущерба; третьи лица: ФИО5 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО3, ФИО4
УСТАНОВИЛ:
ФИО6, ФИО15 (до перемены фамилии - Пынзарь) обратилась с иском о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером <адрес> и земельного участка с кадастровым номером <адрес>, расположенных по адресу: <адрес>, городской округ Домодедово, д. Жеребятьево, <адрес> (далее – спорное недвижимое имущество), заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2; применении последствий недействительности сделки; солидарном взыскании в пользу ФИО15 150 000 руб. 00 коп.
В обоснование требований истцы указали, что по оспариваемой сделке дом и земельный участок были проданы ФИО6 ФИО2 за 12 000 000 руб., расчет между сторонами производился после регистрации перехода права собственности, при этом сделка совершена ФИО6 под влиянием обмана со стороны ответчиков и третьих лиц, ФИО6 не имела намерение произвести отчуждение недвижимого имущества. Дочь истца – ФИО15 состояла в близких отношениях с ФИО3, который попросил у семьи истца крупную сумму на бизнес, в связи с отсутствием денежных средств у истца, ФИО3 вместе с ФИО7 убедили истца и ее дочь передать спорные объекты недвижимости в качестве «гарантии» возврата инвестиций, которые внесет ФИО7 в бизнес ФИО3. ФИО6 убедили подписать оспариваемый договор купли-продажи, пообещав, что это «формальность», дом останется у нее, позже истица под влиянием обмана, не получив деньги, подписала расписки о получении 12 000 000 руб.. Обманывая истца, ответчики устроили экскурсию на якобы принадлежащее ФИО3 производство, обещали дивиденды, покупку квартиры в Москве и обеспеченную жизнь. Не выполнив свои обещания, летом 2021 г. ФИО3 перестал выходить на связь, осенью 2021 г. ФИО10 начал требовать либо возврата денег, которые задолжал ФИО3 либо выселения из дома. Истцы желая выкупить спорные объекты недвижимости заключили предварительный договор, ФИО15 оплатила 150 000 руб., подлежащих взысканию. По факту мошенничества возбуждено уголовное дело, истцы признаны потерпевшими, ответчики - обвиняемыми, однако расследование затянулось, что повлекло позднее обращение в суд с настоящим иском.
В судебном заседании ФИО5 неявившейся ФИО6 –ФИО11 (доверенность - т. 1 л.д. 185) требования поддержала, полагала, что срок исковой давности не пропущен, так как гражданский иск был подан в ходе расследования уголовного дела, а если суд сочтет срок пропущенным, то имеются уважительные причины для его восстановления – длительность расследования уголовного дела, состояние здоровья истца. ФИО5 указала, что сделка также является мнимой, так как цель приобретения недвижимости – обеспечение обязательства по возврату долга, а не купля-продажа имущества.
ФИО15, уведомлённая надлежащим образом, в суд не явилась.
ФИО16, ее ФИО5 – адвокат ФИО12 (ордер - т. 1 л.д 163), ФИО7 иск не признали, отметив, что не вводили истца в заблуждение, истец понимала, что продает имущество, ФИО3 действовал от истца по доверенности, получая деньги. ФИО7 отметил, что неоднократно передавал в долг деньги ФИО3, он надлежащим образом долг не вернул, предложив в качестве оплаты долга купить недвижимость ФИО6, которая не возражала против продажи, зачесть в оплату долга, а оставшуюся часть перечислить ему, действующему по доверенности от ФИО6. После согласования всех условий договора купли-продажи с ФИО6, спорное недвижимое имущество было оформлено на супругу ФИО7, как общее супружеское. ФИО16 пояснила, что нотариальное письмо о согласии вернуть недвижимое имущество написала, в ходе следствия по уголовному делу, после ареста супруга, боясь за себя и своих детей. Ответчики заявили о пропуске срока исковой давности, настаивали на законности сделки, указали, что сами являются потерпевшими от действий ФИО3; пояснения ФИО3, даваемые им в ходе следствия, не соответствуют действительности.
ФИО4 в суде возражал против удовлетворения иска, по доводам, изложенным в письменных пояснениях (т.2 л.д. 128-131, 150-152), полагая, что оспариваемый договор соответствует закону, ни заблуждения, ни обмана со стороны покупателя не было, задаток возврату не подлежит, так как договор не был заключен по вине покупателя.
ФИО5 службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО3 в суд не явились, пояснений, возражений не направили.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, которых суд признает извещенными о времени и месте судебного разбирательства, исходя из положений главы 10 ГПК РФ, ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), с учетом размещения сведений о судебном заседании по делу на сайте суда в сети «Интернет» и отсутствия доказательств неполучения лицами, участвующими в деле, судебной корреспонденции в течение срока хранения по объективным, уважительным причинам, не зависящим от воли адресата.
Выслушав участников процесса, исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 3 ст. 1 ФИО5 закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт, которым признаются и подтверждаются возникновение, изменение, переход, прекращение права определенного лица на недвижимое имущество или ограничение такого права и обременение недвижимого имущества.
Часть 5 ст. 1 названного закона устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Пункт 1 ст. 166 ГК РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо; требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1 ст. 167 ГК РФ).
Пункт 1 ст. 170 ГК РФ гласит, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В силу п.2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (оспоримая сделка). Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее ФИО5 или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 был заключен Договор купли-продажи жилого дома № и земельного участка №, по адресу: <адрес>, <адрес> (договор - т. 1 л.д. 7-8, акт – т. 1 л.д. 211, реестровое дело – т. 1 л.д. 192-211).
Продавец и покупатель подписывали договор лично, пункты 12, 15, 16 Договора содержат разъяснение последствий недействительности договора, сведения о том, что продавец осознает суть договора, отсутствуют обстоятельства совершения сделки на крайне невыгодных условиях.
Пункт 8 Договора возлагает на продавца обязанность снять с регистрационного учета по месту жительства всех лиц, зарегистрированных в доме до ДД.ММ.ГГГГ, выселиться из дома до ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, ФИО6, подписав договор, прочла его, поняла его условия, следовательно, довод о том, что договор носил формальный характер, суд отклоняет; на продавца возложены обязанности освободить дом до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждает намерение покупателя владеть и пользоваться недвижимостью.
ФИО15 (до перемены фамилии Пынзарь) распиской подтвердила осведомленность о продаже дома и участка матерью, указав на намерение сняться с регистрационного учета по месту жительства до ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д. 36,37).
На дату совершения сделки ФИО6 на учете у врача-психиатра, нарколога не состояла (справки – т. 1 л.д. 175).
Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО3, действуя по доверенности от ФИО6, выданной ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 176-177) получил у ФИО13 12 000 000 руб., при этом ФИО3, представляя интересы ФИО6 согласился, что часть денежных средств была получена ФИО3 от ФИО7 ранее (л.д. 9).
Довод ФИО6 о неполучении от покупателя денег за проданную недвижимость опровергается распиской, не возврат доверителю поверенным, полученного по доверенности не влечет недействительность сделки.
Доказательств несоответствия стоимости спорного имущества по договору рыночной стоимости не представлено.
В Постановлении от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении ФИО2 в качестве обвиняемой имеется указание на результаты экспертизы, определившей стоимость спорных объектов недвижимости соразмерную стоимости, указанной в оспариваемом договоре (т. 1 л.д. 21-31, сведения о стоимости – т. 1 л.д 27).
Переход права собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрирован надлежащим образом (т. 1 л.д. 81-94, 103-109, 112-119, 129-162).
По заявлению истцов от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 168) в отношении ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело № (постановление т. 1 л.д. 95-96, 235), истцы признаны потерпевшими постановлениями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 70-76).
ФИО16, ФИО3, ФИО4, ФИО7 привлечены в качестве обвиняемых постановлениями от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 21-69, т. 2 л.д. 41-58, материалы уголовного дела - т. 1 л.д. 232-250, т. 2 л.д. 1-58).
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее ФИО5 или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Судом не установлено наличие обмана со стороны покупателя при совершении оспариваемого договора.
Приговор, вступивший в законную силу, о наличии в действиях ответчика состава преступления не выносился.
ФИО16 приобретала спорное имущество в собственность по договору, содержащему все существенные условия, прочитанному и подписанному продавцом лично, денежные средства за недвижимость передавались доверенному лицу продавца, переход права собственности зарегистрирован надлежащим образом, недвижимость передана по акту.
По смыслу нормы п. 1 ст. 170 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания сделки мнимой необходимо установить, что каждая из ее сторон действовала недобросовестно, в обход закона и не имела намерения совершить сделку в действительности. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений исполнить ее в действительности либо требовать ее исполнения.
Судом не установлено обстоятельств, влекущих мнимость оспариваемого договора.
Каждая из сторон намеревалась заключить договор купли-продажи, мотивы заключения такого договора не имеют правового значения. ФИО6 намеревалась вложить полученные от продажи недвижимости деньги в бизнес ФИО3, ФИО16 - получить в собственность спорную недвижимость.
Из исследованных доказательств усматривается намерение покупателя осуществлять права собственника недвижимости, исполнить сделку, покупатель предпринимал меры для освобождения жилого помещения от проживающих в нем лиц, опровергая тем самым доводы о мнимости сделки.
Цену объектов недвижимости ФИО6 получила, что исключает возможность признания оспариваемого договора купли-продажи мнимой сделкой.
Аналогичная правовая позиция высказана в Тематическом обзоре Верховного Суда Российской Федерации N12/2026 (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 15А/2026)
То обстоятельство, что после заключения оспариваемого договора стороны вели переговоры об обратном выкупе объектов недвижимости, не подтверждает мнимость сделки (т. 1 л.д. 10-20) законом не ограничена такая возможность, свобода договора декларируется ст. 421 ГК РФ.
Суд соглашается с заявлением ответчиков о пропуске срока исковой давности (заявление - т. 1 л.д. 163).
Статья 195 ГК РФ гласит, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).
В силу ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Оспариваемая сделка совершена ДД.ММ.ГГГГ, иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами срока исковой давности, как по оспоримым, так и по ничтожным сделкам.
Истец знала о сделке, подписывала договор купли-продажи лично, имела возможность обратиться в суд с соответствующим иском.
Кроме того, ФИО16 предлагала ДД.ММ.ГГГГ обсудить условия возврата спорного имущества истцу, однако истец не отреагировала на данное предложение, не обратилась в суд еще в течение 2,5 лет (т.1 л.д. 77).
Ссылка заявителя на возбуждение уголовного дела по признакам мошенничества, не свидетельствует о наличии обстоятельств, препятствующих своевременному обращению в суд. Возбуждение уголовного дела не являются основанием для приостановления или прерывания течения срока исковой давности, поскольку не относятся к обстоятельствам, препятствующим предъявлению иска в гражданском порядке.
Представленное в материалах дела исковое заявление ФИО6 к ФИО2 с отметкой о принятии органами следствия ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 100, 165-166) суд оценивает критически.
В материалах уголовного дела, обозреваемого в суде ДД.ММ.ГГГГ (протокол от ДД.ММ.ГГГГ – т. 2 л.д. 59-65), данное заявление отсутствует, Постановление о привлечении ФИО6 в качестве гражданского истца не принималось, выписка из книги регистрации корреспонденции не содержит сведений о регистрации данного заявления (т. 2 л.д. 80), при этом исковое заявление ФИО15 о взыскании 150 000 руб. с ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ имеется в материалах уголовного дела (т. 1 л.д. 101, 212), Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 признана гражданским истцом по иску о взыскании морального вреда (т 1 л.д. 78-80, т. 2 л.д. 40).
Доказательств наличия уважительных причин для восстановления срока исковой давности, оснований его перерыва, приостановления суду не представлено.
Медицинская документация о состоянии здоровья ФИО6 датирована 2026 годом, тогда как сделка совершена в ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 104-113).
На основании изложенного, иск о признании недействительным Договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежит.
Рассматривая требование ФИО15 о солидарном взыскании с ответчиков 150 000 руб., суд не находит основания для такого взыскания.
Указанная денежная сумма была внесена в качестве задатка ФИО15 ФИО7 по Договору от ДД.ММ.ГГГГ, по которому спорные объекты недвижимости должны были быть приобретены одним из истцов у ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ за 12 000 000 руб. (т. 1 л.д. 10-12).
Предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцами и ответчиками о приобретении спорных объектов также устанавливал необходимость заключения основного договора до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д.13-17, 18-20). В связи с тем, что покупатели отказались от приобретения недвижимости, в соответствии со ст.380 ГК РФ основания для возвращения задатка отсутствуют, иск в данной части также судом отклоняется.
Кроме того, по требованию о взыскании задатка с ФИО7 в рамках уголовного дела не заявлялся, следовательно, исковая давность по требованию о взыскания с него задатка пропущена, срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ.
При отказе в иске судебные расходы истцов не возмещаются (ст. 98 ГПК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать ФИО6, ФИО15 Яне ФИО8 в удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2; применении последствий недействительности сделки.
Отказать ФИО15 Яне ФИО8 в удовлетворении иска о солидарном взыскании с ФИО2, ФИО7 150 000 руб. 00 коп.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Московский областной суд через Домодедовский городской суд.
Председательствующий судья О.Б. Рагулина
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ