РЕШЕНИЕ
ИФИО1
03 сентября 2026 года <адрес>
Домодедовский городской суд <адрес> в составе:
Председательствующего Никитиной А.Ю.
при секретаре ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО5, ФИО4 о признании недействительными договора купли-продажи, последующих сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ФИО5, ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ней и ООО «Негус»; признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Негус» и ФИО2; признании недействительным свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданного ФИО5; истребовании квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>, из незаконного владения ФИО5, аннулировании записи в ЕГРН и восстановлении права собственности истца.
В обоснование требований указала, что являлась собственником спорной квартиры. В 2015 году, находясь в трудной жизненной ситуации, под влиянием обмана со стороны ФИО4, позиционировавшего себя как инвестора, заключила договор займа и договор залога с ООО «Негус». Впоследствии подписала договор купли-продажи квартиры, полагая, что обеспечивает возврат займа, однако фактически лишилась жилья. Вступившим в законную силу приговором Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 признан виновным в совершении мошенничества (ч. 4 ст. 159 УК РФ) в отношении истца. В дальнейшем квартира была перепродана ФИО2, после смерти которого перешла в порядке наследования к ФИО5 Полагала, что сделки являются ничтожными, а квартира выбыла из ее владения помимо ее воли.
В судебном заседании истец ФИО3 и ее представитель ФИО7 исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении. Пояснили, что в 2017 году истец обращалась в суд с иском о признании сделки недействительной по основаниям ст. 178, 179 ГК РФ (заблуждение, кабала), однако ей было отказано, так как на тот момент не было установлено факта мошенничества. Впоследствии, после вступления в силу приговора, основания иска изменились, поскольку преступный характер действий был официально подтвержден судом.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО8 иск не признал. В возражениях указал, что ФИО5 является добросовестным приобретателем, получив квартиру по наследству после смерти брата ФИО2, который, в свою очередь приобрел квартиру по возмездной сделке в 2018 году, полностью оплатил ее, на момент покупки арестов не было. Полагал, что истцом пропущен срок исковой давности, а в силу п. 4 ст. 302 ГК РФ жилое помещение не может быть истребовано у добросовестного приобретателя по истечении трех лет.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, находится в местах лишения свободы, извещен надлежащим образом.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, судом извещались надлежащим образом.
Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая открытость сведений на сайте Домодедовского городского суда <адрес> и направление в их адрес уведомлений.
Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Применительно к основанию признания сделки недействительной обман представляет собой умышленное (преднамеренное) введение другого лица в заблуждение в целях формирования его воли на вступление в сделку, путем ложного заявления, обещания, либо умолчания о качестве, свойствах предмета, иных частей сделки, действительных последствиях совершения сделки, об иных фактах и обстоятельствах, имеющих существенное значение, могущих повлиять на совершение сделки, которые заведомо не существуют и наступить не могут, о чем известно этому лицу в момент совершения сделки.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО3 являлась собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Негус» и ФИО3 был заключен договор займа на сумму 600 000 рублей и договор залога указанной квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ООО «Негус» (покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры за 1 500 000 рублей, а также подписано соглашение о взаимозачете. Право собственности ООО «Негус» зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор найма, по которому истец продолжала проживать в квартире и нести расходы.
Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ ООО «Негус» продало квартиру ФИО2 за 2 500 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер. Право собственности в порядке наследования перешло к его сестре – ФИО5 (свидетельство от ДД.ММ.ГГГГ, запись в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ).
Вступившим в законную силу приговором Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 признан виновным в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Апелляционным определением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ приговор оставлен без изменения.
В силу части 4 статьи 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.
Приговором установлено, что ФИО4 в составе организованной группы путем обмана и злоупотребления доверием похитил у ФИО3 принадлежащую ей квартиру, лишив права на жилое помещение. Под видом выдачи займа под залог недвижимости потерпевшую убедили подписать договор купли-продажи. Для сокрытия факта хищения и создания видимости законности с ней был заключен договор найма. Денежные средства по договору купли-продажи фактически не передавались, а были зачтены в счет фиктивного долга.
Анализируя данные обстоятельства, суд приходит к выводу о наличии порока воли при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Внутренняя воля истца была направлена на заключение договора займа с обеспечением в виде залога. Волеизъявление, выраженное в подписании договора купли-продажи, было навязано ей преступным путем. В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной. Умысел на обман (введение в заблуждение относительно правовой природы сделки) установлен приговором суда.
Кроме того, договор купли-продажи является притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), поскольку прикрывал собой залоговые обязательства.
Разрешая заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 195, 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года. В силу п. 2 ст. 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".
В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу положений статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ранее, ДД.ММ.ГГГГ, истец уже обращалась в суд с иском о признании сделки недействительной по мотивам заблуждения и кабальности (дело №). Решением Домодедовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в иске было отказано, так как отсутствовали доказательства обмана. В силу п. 1 ст. 204 ГК РФ, срок исковой давности не течет со дня обращения в суд на протяжении всего времени судебной защиты.
Уголовное дело было возбуждено в 2019 году; приговор вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ. Только с этого момента истец получила реальную возможность доказать факт преступного умысла контрагента. До этого момента (с учетом отказа суда в 2017 году) истец объективно не могла знать о том, что сделка является следствием преступления.
Более того, апелляционным постановлением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ право заинтересованных лиц (включая истца) на разрешение спора о принадлежности квартиры в порядке гражданского судопроизводства было официально признано. До этого момента квартира имела статус вещественного доказательства с наложенным арестом.
С настоящим иском ФИО3 обратилась ДД.ММ.ГГГГ. Суд приходит к выводу, что истец непрерывно и добросовестно защищала свои права. С учетом периода судебной защиты с 2017 года, периода уголовного судопроизводства и вступления приговора в силу, срок исковой давности истцом не пропущен. 10-летний срок также не может считаться истекшим в отрыве от периода, когда истец была лишена возможности реализовать право на иск.
Кроме того, до момента вынесения приговора истец объективно не могла знать о том, что сделка совершена в результате преступного посягательства и является ничтожной, а также не знала, кто является надлежащим ответчиком (конечным приобретателем).
Поскольку первоначальная сделка (договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) является недействительной, она не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ). ООО «Негус» не приобрело права собственности и не имело права отчуждать квартиру. Следовательно, последующий договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Негус» и ФИО2, а также свидетельство о праве на наследство, выданное ФИО5, являются недействительными.
Рассматривая требование об истребовании имущества, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 35 и 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Суд отмечает, что спорная квартира выбыла из владения ФИО3 помимо ее воли в результате преступных действий (хищения). В таком случае собственник вправе истребовать имущество даже у добросовестного приобретателя.
Довод ответчика о применении п. 4 ст. 302 ГК РФ (защита добросовестного приобретателя жилья по истечении 3 лет) суд отклоняет.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель) (абз. 1 п. 37абз. 1 п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Ссылка ответчика на добросовестность ФИО2 также не имеет правового значения, поскольку, как следует из материалов дела и пояснений сторон, ФИО2 приобрел квартиру у ООО «Негус» в 2018 году, когда в отношении квартиры уже было возбуждено гражданское дело № об оспаривании сделки, а также впоследствии был наложен арест. При должной осмотрительности покупатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Более того, ФИО5 приобрела квартиру в порядке наследования, то есть безвозмездно, что в силу п. 2 ст. 302 ГК РФ дает собственнику право истребовать имущество во всех случаях.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3 и ООО «Негус».
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Негус» и ФИО2.
Признать недействительным свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ, выданное ФИО5 после смерти ФИО2, умершего ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированное в реестре №н/50-2020-4-565, на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>.
Истребовать квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>, из чужого незаконного владения ФИО5 и обязать последнюю в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу освободить и передать квартиру ФИО3.
Настоящее решение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о правах ФИО5 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, мкр. Западный, <адрес>, и для восстановления записи о праве собственности ФИО3 на указанную квартиру в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.
Председательствующий А.Ю. Никитина
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.