РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 декабря 2025 года г. Кострома
Ленинский районный суд г. Костромы в составе:
председательствующего судьи Спицыной О.А.
при секретаре судебного заседания Бурнадзе А.Г., с участием представителя ответчика ООО «МС Инвест» Цымбал О.В., представителя ответчика ООО «Терем» и 3-го лица Коломиной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скиловой Светланы Александровны к ООО «МС Инвест», ООО «Терем» о взыскании убытков в виде стоимости работ по устранению недостатков, допущенных при строительстве объекта долевого строительства, о взыскании компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Скилова С.А., с учетом уточнения иска в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предъявила требования к ООО «МС Инвест» ИНН 4401196069 и ООО «Терем» ИНН 4401100610 о взыскании стоимости работ по устранению недостатков, допущенных при строительстве объекта долевого строительства, просит взыскать с надлежащего ответчика сумму 477 948,623 руб., включающую в себя стоимость: установка унитаза 1 шт., подводка канализационной трубы 80мм по второму этажу 2,5 п.м., проводка водопровода 25мм на втором этаже 9,6 п.м., установка умывальника 1 шт., замена снегодержателей (деформация под воздействием снеговой нагрузки) 27,2 м.п., установка подоконников ПВХ шириной 300 мм – 9,1 п.м., отделка откосов с утеплителем (отсутствует под всеми оконными проемами) 9,93/33,1 кв.м/п.м., установка фурнитуры – ручки на окна 14 шт., оштукатуривание стен на 300 мм от пола по периметру первого этажа (в связи с протечкой радиаторов отопления в виду разморозки системы отопления) – 5,2 кв.м., шпатлевка стен (кухонная зона+лестничная+саузел 2-й этаж+входная группа+санузел 1-й этаж) 133,3 кв.м., смена радиаторов стальных прямоугольных 9 шт., окраска металлических элементов ограждения балкона и крыльца с грунтовкой+уголок над проемами 4,01 кв.м., ремонт стяжки внутри помещения 100 м.м. 0,25 кв.м., демонтаж покрытия отмостки асфальт 2,5 кв.м., устройство покрытия асфальт 2,5 кв.м., устройство металлического отлива 27,2 кв.м., смена кабель-канала 70*40 3 м.п., устройство натяжных потолков матовых 78,2 кв.м., устройство деревянных перил по лестнице 5,5 п.м., устройство деревянных ступеней сосна 300 мм 15 шт., устройство площадки на лестнице сосна 1,44 кв.м. также взыскать компенсацию морального вреда 50 000 рублей.
Требования мотивированы тем, что 25.09.2018 между Скиловой С.А. и ООО «Терем» был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить 2-х этажный многоквартирный жилой дом по адресу: <данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером № и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность жилое помещение общей площадью 78 кв.м., расположенное в блок-секции № 3 на 1-2 этажах дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в соответствующие сроки и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31.12.2018. Характеристика внутренней отделки объекта долевого строительства указана в Приложении № 3 «Техническое описание объекта долевого строительства» (п. 1.4 договора). Цена договора с учетом стоимости одного квадратного метра 30 769,23 руб. составляет 2 400 000 руб. (п. 3.1 договора). По договору было оплачено дополнительно 100 000 рублей. Уплата цены договора производится в соответствии с графиком платежей 1 200 000 руб. в срок до 08.10.2018 и 1 200 000 руб. в срок до 01.11.2018 (п. 3.3 договора). Денежные средства 2 500 000 рублей были выплачены в полном объеме. Со своей стороны ООО «Терем» свои обязательства не выполнил, многоквартирный дом в установленные договором сроки выстроен не был. В рамках инвестиционного проекта между ООО «Терем» (застройщик) и ООО «МС Инвест» (технический заказчик), Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области и Администрация г. Костромы заключили соглашение о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства по адресу: ... и передаче объекта участникам долевого строительства от 24.07.2021, в рамках которого застройщик передает а технический заказчик (инвестор) принимает на себя обязанность по завершению строительства (организация, осуществление и финансирование комплекса строительных работ), вводу в эксплуатацию объекта, признанного в установленном порядке «проблемным объектом долевого строительства, а также подготовки к передаче введенного в эксплуатацию объекта участникам долевого строительства (осмотр жилых помещений с участниками долевого строительства посредством составления Акта осмотра) (п. 2.1 соглашения). Срок ввода объекта в эксплуатацию и подготовки в передаче участникам долевого строительства до 30 сентября 2021 года (п. 3.2 соглашения). В соответствии с п. 4.1 соглашения техническому заказчику предоставляются земельные участки в аренду без торгов для целей реализации инвестиционного проекта в качестве компенсации (встречного предоставления) собственных денежных средств технического заказчика (инвестора), вложенных в завершение строительства объекта и его ввода в эксплуатацию. В рамках соглашения технический заказчик принял на себя следующие обязательства: обеспечение проведения пусконаладочных работ и сдачи объекта, получения разрешения на ввод в эксплуатацию, постановка объекта на кадастровый учет, заключить договоры подряда в целях достройки объекта (п. 9.3.9), осуществить строительные работы по завершению строительства объекта, вводу в эксплуатацию и сдаче объекта участникам долевого строительства (обеспечить направление извещений о готовности к передаче объекта в адрес участников долевого строительства) как своими силами, так и с привлечением 3-х лиц без дополнительного согласования с застройщиком; выполнять иные обязанности, прямо не предусмотренные соглашением, но вытекающие из его содержания и необходимые для достижения целей и задач инвестиционного проекта (п. 6.3.10). На застройщика возложена обязанность - передать техническому заказчику все заключенные договоры долевого участия в строительстве на объект (п. 6.1.2). Истец, исходя из условий соглашения, считает, что одной из целей заключения соглашения в пользу третьего лица является окончание строительства многоквартирного дома, сдача в эксплуатацию и передача квартир участникам долевого строительства в объеме и комплектации, обусловленном договором долевого участия в строительстве. Поскольку застройщик и технический заказчик являются профессиональными участниками в области строительства, а приобретаемая квартира предназначается для проживания в ней, на возникшие правоотношения помимо ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….» распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей», положения ГК РФ. в жилом помещении, выстроенном для истца, обнаружены недостатки, не выполнены или недовыполнены работы: некачественная окраска металлических конструкций по периметру дома (крыльцо, ограждение балконов), отмостки по периметру дома выполнены без уклона, наличие ям и впадин, в которых застаивается вода, отсутствуют стяжка и отливы на цокольном поясе дома, отсутствуюn перила и подступенки на всей лестнице, отсутствие колпака на отверстии для поступления воздуха у котла, металлические перемычки над окнами плохо защищены, в связи с чем необходимо установление сетки и последующая штукатурка, наличие разбитого пластикового короба снаружи, поврежденная, деформированная входная металлическая дверь, которая не закрывается, с явными элементами коррозии и признаками товара бывшего в употреблении, недостаточное утепление чердачного перекрытия (отсутствие гидроизоляции), отсутствие откосов и подоконников у окон в жилом помещении, отсутствие шпатлевки на стенах по всему периметру помещения на всех этажах, отсутствие утепления окна с присутствием пароизоляции, не выполнен монтаж (отсутствие) системы водоснабжения в кухне-столовой и двух санузлах на первом и втором этажах, отсутствие унитазов и двух раковин в санузлах, отсутствие раковины в кухне-столовой, отсутствие натяжных потолков по всей площади помещения, отсутствие оконных и балконных ручек, отсутствие откосов входных дверей внутри помещения, отсутствие гидроизоляции и недостаточное утепление по периметру пола первого этажа. Со ссылкой на нормы ГК РФ, закон РФ «О защите прав потребителей», ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости….», просит взыскать с надлежащего ответчика стоимость устранения выявленных недостатков, рассчитанную в рамках судебной экспертизы, компенсацию морального вреда.
В связи с выплатой директором ООО «Терем» Коломиной О.А. истцу Скиловой О.А. в период рассмотрения дела следующих сумм, подтвержденных расписками: 30 000 руб. – компенсация за смену входной двери, 15 000 руб. – компенсация за установку раковины и унитаза, истец исключила из размера убытков следующие позиции в соответствии с заключением эксперта: за установку унитаза 9 268,16 руб., за умывальник 3 052,96 руб., за пьедестал под умывальник 3 242,12 руб., за смену и установку входной двери 21 898,60 руб., всего 37 461,84 руб., в связи с чем просит взыскать с надлежащего ответчика сумму убытков 440 486,79 руб. из расчета 477 948,63 руб. - 37 461,84 руб.
К участию в деле в качестве 3-х лиц привлечены Департамент строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, Администрация города Костромы, Коломина О.А.
Истец Скилова С.А. извещена, в судебном заседании участия не принимает, направила в суд представителей Григорова А.А. и Ковальчук Н.И., которые уточненный иск поддержали. Представители в обоснование позиции дополнили, что ООО «МС Инвест» в рамках инвестиционного проекта приняло на себя обязательство по завершению строительства - организация, осуществление и финансирование комплекса строительных работ и ввод в эксплуатацию объекта, а также же передача объекта участнику долевого строительства, и учитывая, что истец в разработке соглашения участия не принимала и стороной соглашения не являлась, обязанность по доведению жилого помещения до состояния, определенного в договоре долевого участия в строительстве, так и обязанность по устранению выявленных недостатков, лежит на ООО «МС Инвест» как участнике соответствующих правоотношений, и лице, осуществившем достройку дома, ввод его в эксплуатацию и лице на котором лежит обязанность передать квартиру участнику долевого строительства. Поскольку недостатки строительства установлены экспертным заключением, истец вправе требовать от ответственного лица возмещения убытков, которые возникнут у истца в связи с необходимостью производства ремонтных работ 440 486,79 руб. Просили суд определить надлежащего ответчика. Представитель Григоров А.А. также указал, что при отсутствии требования о взыскании штрафа в соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», суд обязан взыскать штраф в размере 50% от взысканной суммы.
Представитель ООО «МС Инвест» Цымбал О.В. иск не признала, поддержала письменные возражения директора ООО «МС Инвест», согласно которым между Скиловой С.А. и ООО «МС Инвест» материально-правовых отношений, связанных со спорным строительством, не имелось и не имеется, ООО «МС Инвест» не являлось стороной договора участия в долевом строительстве, на который ссылается истец. Из этого следует, что ООО «МС Инвест» не может являться надлежащим ответчиком по данному делу. Соглашение о завершении строительства и вводе в эксплуатацию объекта от 24.06.2012 прямо указывает на отсутствие у Общества каких-либо обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве объекта по адресу: <данные изъяты> что содержится в п. 2 данного соглашения: «с момента подписания настоящего соглашения все финансовые права и обязанности несет технический заказчик (инвестор) за исключением обязательств по договорам долевого участия в строительстве, заключенных застройщиком». Какой-либо правовой нормы, прямо указывающей на то, что ООО «МС Инвест» является лицом, отвечающим по обязательствам, на нарушение которых указывает истец, также не существует, истцом такая норма в исковом заявлении не указывается. Из буквального толкования договора об участии в долевом строительстве от 25.09.2018, соглашения от 24.06.2021 следует, что ООО «МС Инвест» обязанным лицом не является. При этом, ссылаясь на п. 7.2 соглашения, представитель не оспаривала наличие дефектов отмостки и обязанность ответчика по выплате стоимости работ по устранению недостатков в соответствии с заключением судебной экспертизы. Просила в иске к ООО «МС Инвест» о взыскании компенсации морального вреда, штрафа отказать в связи с отсутствием правоотношений, регулируемых законодательством о защите прав потребителей. Считала заявленную сумму компенсации морального вреда чрезмерной и не отвечающей принципу разумности и справедливости.
Представитель ответчика ООО «Терем» директор Коломина О.А., она же 3-е лицо, иск в заявленном размере не признала, дала пояснения о том, что в соответствии с соглашением о завершении строительства и вводе в эксплуатацию объекта ООО «МС Инвест» было обязано выполнить все необходимые строительные работы, чтобы сдать объект в эксплуатацию. В связи с чем считает, что ответственность за все наружные работы несет именно ООО «МС Инвест». Что касаемо внутренних работ на объекте, то она частично возместила истцу стоимость унитаза, раковины, входной двери. Ее представитель (подрядчик) частично работы выполнил, не отказывается их доделать, нужен только доступ на объект. Не исключает, что причиной падения снегозадержателей с крыши является скопление снежных масс. Сами снегозадержатели пригодны к использованию, нужно только поменять крепления. Не возражает возместить Скиловой С.А. расходы на устройство внутренней лестницы в соответствии с заключением эксперта. Не согласна с требованиями о взыскании компенсации морального вреда и штрафа, поскольку строительство объекта заканчивало не ООО «Терем»; их размер является чрезмерным; она не отказывается принять меры к выполнению работ; следует учитывать, что истец сама отказалась подписать акт о принятии объекта, в связи с чем некоторое время объект оставался без присмотра.
Представитель 3-го лица Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области извещен, в судебном заседании участия не принимает, просит рассматривать дело в его отсутствие. В отзыве указал, что соглашением от 24.07.2021 технический заказчик обязался обеспечить завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, а именно: организация строительных работ на объекте, техническое присоединение к сетям жизнеобеспечения, проведение пусконаладочных работ, получение разрешительно документации, постановка объекта на кадастровый учет (п. 6.3-6.3.10). Технический заказчик не несет ответственности за технические ошибки и неточности при заключении договоров на долевое участие в строительстве, неисполнении обязательств застройщиком по договорам на долевое участие в строительстве, любые подобного рода претензии разрешаются застройщиком самостоятельно без привлечения технического заказчика (п. 7.1). Технический заказчик несет перед участниками долевого строительства гарантийные обязательства по непосредственно выполненным техническим заказчиком работам – 2 года с даты введения объекта в эксплуатацию (п. 7.2). Требования истца фактически направлены на принуждение ООО «МС Инвест» к исполнению обязательств застройщика ООО «Терем» в части выполнения отделочных работ, возникших в силу договора долевого участия в строительстве от 25.09.2018. в то же время, п. 6.3 – п. 6.3.10 соглашения, при учете положений п. 7.1-7.2 не содержат обязанности технического заказчика на выполнение ремонтных и отделочных работ жилого помещения истца (подготовка стен, установка сантехнического оборудования, установка оконной и дверной фурнитуры и другие работы). Такие работы, определенные в договоре от 25.09.2018, представляют собой комплекс дополнительных услуг, предоставляемых застройщиком заказчику по индивидуальному согласованию с участником долевого строительства, наличие (отсутствие) которых не является обязательным условием, оценка которого проводится при вводе объекта в эксплуатацию. Обязательства по достройке и вводу в эксплуатацию объекта капитального строительства, возникшие в силу соглашения, исполнены перед истцом в полном объеме. Поскольку ООО «МС Инвест» не являлся непосредственным участником правоотношений в качестве застройщика, возникших между истцом и ООО «Терем», при достройке объекта не определена обязанность технического заказчика по проведению ремонтных и отделочных работ на объекте, Департамент полагает, что надлежащим ответчиком по настоящему иску является застройщик ООО «Терем».
Представитель 3-го лица Администрации города Костромы извещен, в судебном заседании участия не принимает, просит рассматривать дело в его отсутствие.
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, изучив надзорное производство № 7-870-2020 (прокуратура города Костромы), исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщик: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
В соответствии с частью 6 статьи 7 ФЗ N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.
По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
В соответствии с ч.ч. 1-2 ст. 4 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.
Согласно ст. 724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.
Если иное не предусмотрено договором подряда, гарантийный срок (пункт 1 статьи 722) начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком.
Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 25.09.2018 между ООО «Терем» (застройщик) и Скиловой Светланой Александровной (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым застройщик обязался в установленный договором срок построить 2-хэтажный многоквартирный жилой дом по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в собственность жилое помещение общей площадью 78 кв.м., расположенное в блок-секции № 3 на 1-2 этажах жилого дома, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в соответствующие сроки и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – не позднее 31.12.2018. цена объекта недвижимости по договору составляет 2 400 000 рублей. Уплата производится в соответствии с графиком платежей: 1 200 000 рублей – в срок до 08.10.2018, 1 200 000 рублей – в срок до 01.11.2018. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Костромской области 17.11.2018.
Строительство указанного многоквартирного дома осуществлялось на основании разрешения на строительство от dd/mm/yy №
Проектная документация разработана ООО «СтройИнвестПроект».
Из представленных в дело документов следует, что истец Скилова С.А. свои обязательства об уплате суммы 2 400 000 рублей исполнила в срок, имеются платежные чеки на 1 200 000 руб. от 15.10.2018, на 1 200 000 руб. от 31.10.2018, а также расписка от 14.09.2018 о передаче Скиловой С.А. ООО «Терем» в лице директора Коломиной О.А. суммы 100 000 рублей по предварительному договору долевого участия от 14.09.2018.
В свою очередь, ООО «Терем» обязательства по договору не исполнило, объект в установленный срок в полном объеме не возвело, участнику долевого строительства не передало.
Объект был включен в «Единый реестр проблемных объектов», размещенный в Единой информационной системе жилищного строительства (наш.дом.рф).
ООО «СтройЭксперт» по заданию, выданному ООО «А-Строй», провело обследование данного объекта в июне 2021 года. Согласно отчету, на период июль 2020 года процентная готовность объекта составила 60%; выполнены участки наружных инженерных сетей газоснабжения, водоснабжения, водоотведения. Рекомендовано выполнить площадки крылец с устройством ступеней, по контуру наружных стен выполнить бетонную или асфальтобетонную отмостку; в местах базальтопластиковой сетки по высоте выполнить установку дополнительных гибких связей; в кладке облицовочного слоя наружных стен выполнить вертикальные деформационные швы, металлические элементы перемычек наружных стен оштукатурить по сетке, поверхности внутренних стен ошьукатурить; монолитные участки (перекрытия), опирающиеся на смежные стены, демонтировать, выполнить самонесущими, выполнить утепление чердачного перекрытия; выполнить лестничные марши в осях «А-Б», «В-Г», усиление косоуров в осях «Б-В», обшивку и ограждение лестницы в осях «Б-В»; установить дополнительную стойку (кровля) на месте диагональной ноги, увеличить количество нагелей до 16 шт., усиление или установка подстропильных конструкций, крепление существующих стропильных ног; выполнить вентиляцию канализационных стояков, выполнить устройство полов, устройство перегородок первого этажа, перегородки оштукатурить.
24.07.2021 между ООО «Терем» (застройщик), ООО «МС Инвест» (технический заказчик), Департаментом строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области и Администрацией г. Костромы было заключено соглашение о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, расположенного по адресу: ... и передаче объекта участникам долевого строительства от 24.07.2021, в рамках которого застройщик передает, а технический заказчик (инвестор) принимает на себя обязанность по завершению строительства (организация, осуществление и финансирование комплекса строительных работ), вводу в эксплуатацию объекта, признанного в установленном порядке «проблемным объектом долевого строиетльства», а также подготовки к пересдаче введенного в эксплуатацию объекта участникам долевого строительства посредством составления акта осмотра. Срок ввода объекта в эксплуатацию и подготовки к пересдаче объекта участникам долевого строительства был установлен до 30.09.2021. на застройщика возложена обязанность передать техническому заказчику все заключенные договоры участия в долевом строительстве на объект.
Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы от 29.09.2021 № 2165-р земельному участку с кадастровым номером № был присвоен адрес: РФ, <данные изъяты> земельный участок <данные изъяты>. прежний адрес <данные изъяты> аннулирован.
28.06.2019 ООО «Терем» в лице директора Коломиной О.А. и ПАО «МРСК Центра» филиал «Костромаэнерго» подписали акт о технологическом присоединении объекта.
29.09.2021 ООО «Терем» в лице директора Коломиной О.А. и АО «Газпром газораспределение Кострома» подписали акт о готовности сетей газопотребления и газоиспользующего оборудования объекта к подключению (приложение № 2 к договору № 1 115 от 19.10.2020).
11.10.2021 ООО «Терем» в лице директора Коломиной О.А. и АО «Газпром газораспределение Кострома» подписали акт о подключении (технологическом присоединении) объекта (приложение № 2 к договору № 1 115 от 19.10.2020).
26.10.2021 ООО «Терем» в лице директора Коломиной О.А. и МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» подписали акт о технологическом присоединении объекта (приложение № 5 к договору № 052/ТП/18 от 09.04.2018), акт о подключении (технологическом присоединении) объекта к централизованной системе водоотведения (приложение № 5 к договору № 204/ТП/21 от 06.08.2021).
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №, жилой дом по адресу: ..., введен в эксплуатацию.
30.12.2021 между ООО «МС Инвест» в лице директора Михайлова А.А., и ООО «Терем» в лице директора Коломиной О.А., составлен и подписан акт осмотра объекта долевого строительства блок № 3 по адресу: ..., согласно которому застройщик подтверждает, что в жилом помещении (блоке) выполнены все работы, предусмотренные соглашением о завершении строительства, вводе в эксплуатацию объекта долевого строительства, стороны взаимных претензий не имеют; на момент подписания акта обязательства технического заказчика (инвестора), возникшие в рамках соглашения, считаются исполненными своевременно и в полном объеме, надлежащим образом. Настоящий акт не подменяет собой передаточный акт между застройщиком и участником долевого строительства, а служит подтверждением факта передачи жилого помещения (блока) застройщику (ввиду отказа в подписании настоящего акта участником долевого строительства).
После завершения строительства объект долевого строительства истцу Скиловой С.А. не передан, акт приема-передачи подписан не был по причине наличия у Скиловой С.А. претензий к качеству объекта долевого участия, в связи с чем она обращалась с заявлениями в прокуратуру г. Костромы, а также обратилась с настоящим иском в суд.
Заочным решением Димитровского районного суда г. Костромы от 28.08.2024 иск Скиловой С.А. к ООО «Терем» о признании права собственности удовлетворен, за Скиловой С.А. признано право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>
Решение вступило в законную силу, право собственности Скиловой С.А. на объект зарегистрировано в установленном порядке.
В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от 25.09.2018, п. 4.1.12, жилые помещения: внутренние стены чистовая штукатурка, стены – газосиликатный блок, облицованы красным керамическим кирпичом, поверхность стен оштукатурена, потолки без отделки, выполнена выравнивающая стяжка полов, установлена входная дверь, межкомнатные двери не установлены, установлены оконные блоки, имеющие ройное остекление (двухкамерный стеклопакет), и оконные отливы из оцинкованной стали, подоконные доски установлены, установлены балконные двери, имеющие тройное остекление (двухкамерный пакет).
Пункт 4.1.13 коммуникации: выполнен ввод в квартиру с установкой узла электроэнергии, разводка по всему помещению. Отопление: выполнена разводка отопительной системы с установкой радиаторных обогревателей. Горячее и холодное водоснабжение: выполнена разводка системы горячего и холодного водоснабжения, обеспечивающее ввод в квартиру холодной и горячей воды, с установкой запорных кранов, без приобретения и установки оконченных устройств (смесителей, подводки к ним). Канализация: выполнена разводка системы канализации без приобретения установки и подключения оконченных устройств (ванна, унитаз, умывальник, мойка) и подводки к ним.
В приложении № 3 к договору указано, что застройщик выполняет в квартире следующие виды работ: установка в тамбуре входной металлической квартирной двери, установка окон ПВХ с готовой белой отделкой, двухкамерные стеклопакеты (по проекту), ограждение балконов – металлический профиль (по проекту), монтаж системы водоснабжения – подводка труб (кухня-столовая 2 с/у), монтаж стояков канализации – подводка труб 2 с/у, установка сантехнических приборов – кухня-столовая (1 раковина), с/у 2 раковины, 2 унитаза, монтаж системы электроснабжения – по всей площади помещения, монтаж системы отопления (двухконтурный котел, трубы системы отопления), покрытие пола - чистовая стяжка по всей площади помещения, отделка стен – штукатурка шпаклевка по всей площади помещения, отделка потолков – натяжные потолки по всей площади помещения.
С целью установления наличия (отсутствия) недостатков, допущенных при строительстве объекта, соответствия объекта условиям ДДУ, стоимости необходимых ремонтных работ, на основании ходатайства истца, определением суда от 23.12.2024 была назначена судебная строительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЦСЭ Импульс» (г. Кострома).
В заключении № 06-К-25 от 25.05.2025, выполненном экспертом ООО «ЦСЭ Импульс», указано, что многоквартирный жилой дом по адресу: ..., является двухэтажным, блокированным, состоит из трех блок-секций. Фундаменты ленточные сборные ж/б, наружные стены слоистая кладка, выполненная из ячеисто-бетонных блоков с наружной облицовкой из силикатного кирпича. Горизонтальный диск жесткости обеспечен ж/б плитами перекрытия на чердачном перекрытии, частично монолитный ж/б участок. Кровля стропильная двускатная фальцевая. Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом. Перегородки из ячеисто-бетонных блоков толщиной 100мм. Инженерные сети: водопровод центральный, водоотведение центральное, электроснабжение центральное, отопление индивидуальный газовый котел. Обследуемая блок-секция № 3 имеет площадь 78 кв.м. обследование производилось визуально и инструментально. При проведении осмотра фиксировались: объемы выполненных работ, дефекты, отклонения, производились частичные обмеры размеров, также производилось фотографирование.
После проведения натурных обследований экспертом установлены невыполненные работы, а также работы, выполненные с нарушением требованиям строительных норм и правил, технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям:
- не установлен сантехнический прибор унитаз на втором этаже, 1 шт., что является несоответствие условиям ДДУ от 25.09.2018,
- не выполнена канализационная подводка (труба канализационная 80 мм) по второму этажу, 2,5 п.м., что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- не установлен водопровод 25мм на втором этаже, 9,6 п.м., что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- не установлен умывальник 1 шт. на втором этаже, что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- не установлен смеситель на 2-й этаже, 1 шт., что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- деформация снегозадержателей под воздействием снеговой нагрузки из-за крепления к конструкции кровли, 27,2 м.п., что является нарушением технологии выполнения работ,
- не установлены подоконники ПВХ шириной 300 мм, 9,1 п.м., что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- отсутствует отделка откосов с утеплителем под всеми оконными проемами, 9,93/33, 1 кв.м/п.м., что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- отсутствует фурнитура – ручки на окна, 14 шт.,
- выявлено отслоение штукатурного слоя на высоту 300 мм от пола по периметру первого этажа, 5,2 кв.м. Причина - протечка радиаторов отопления в виду разморозки системы отопления в период 2022-2023г.г., протечка произошла в результате аварии на системе отопления (стр. 60 т. 2). Авария произошла до передачи ключей истцу осенью 2024 года, в связи с чем недостаток отнесен к нарушению производства работ;
- не выполнена шпатлевка стен: кухонная зона+лестничная+саузел 2-й этаж+входная группа+санузел 1-й этаж, 133,3 кв.м., что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- имеется необходимость смены радиаторов стальных прямоугольных, 9 шт., радиаторы имеют недостаток – вздутие, нарушение окрасочного слоя, нарушение товарного вида, причина – разморозка системы отопления в период 2022-2023г.г. (л.д. 60 том 2). Авария произошла до передачи ключей истцу осенью 2024 года, в связи с чем недостаток отнесен к нарушению производства работ;
- необходима окраска металлических элементов ограждения балкона и крыльца с грунтовкой+уголок над проемами, 4,01 кв.м. При обследовании установлено, что металл подвергся коррозии, работы по огрунтовке и окраске металла выполнены с нарушением норм СП 72.13330.2016 «Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии», содержит общие технические требования к производству работ по защите от коррозии при строительстве новых, расширении, реконструкции и перевооружении действующих предприятий, зданий и сооружений, СП 28.13330.2017 «Защита строительных конструкций от коррозии», актуализированная редакция СНиП 2.03.1 1-85,
- требуется ремонт стяжки внутри помещения, 100 м.м. 0,25 кв.м. В левом дальнем углу в комнате второго этажа выявлены провалы по стяжке пола. Данный дефект возник в результате продавливания и требует незамедлительного устранения. Причина - нарушение технологии выполнения работ,
- требуется демонтаж покрытия отмостки – асфальт, 2,5 кв.м. Установлено отсутствие уклона от обследуемого объекта в направлении от здания. Отмостка, по определению СП 82.13330.2016 «Благоустройство территорий» — это элемент благоустройства придомовой территории, выполненная из различных материалов водонепроницаемая дорожка, проходящая по периметру фундамента и имеющая небольшой уклон в стороны от его стен. Уклон должен быть в диапазоне от 1-10 градусов, в исследуемом объекте имеется противоуклон, а также провалы асфальтового покрытия. Причина - нарушение технологии выполнения работ,
- требуется устройство покрытия – асфальт, 2,5 кв.м. (см.выше),
- требуется устройство металлического отлива 27,2 кв.м. Установлено, что со стороны фасада дома выполнен декоративный кирпичный «пояс» с нарушением СП 15.13330.2020 «Каменные и армокаменные конструкции», п.п. 9.8 - для подоконников, поясков, парапетов и тому подобных выступающих, особо подверженных увлажнению частей стен следует предусматривать защитные покрытия из цементною раствора, кровельной стали и др. Выступающие части стен должны иметь уклоны, обеспечивающие сток атмосферной влаги. Причина - нарушение технологии выполнения работ,
- требуется смена кабель-канала 70*40 3 м.п., пластиковый кабель канал имеет трещины и «сломы», причина дефекта не установлена;
- отсутствуют натяжные потолки матовых 78,2 кв.м., что не соответствует условиям ДДУ от 25.09.2018,
- устройство деревянных перил по лестнице 5,5 п.м.,
- устройство деревянных ступеней, сосна, 300 мм 15 шт.,
- устройство площадки на лестнице, сосна, 1,44 кв.м.
Расчет стоимости для приведения выполненных работ в нормативное состояние, а также соответствие строительных работ установленному договором долевого участия от 25.09.2018, выполнены экспертом в программном комплексе ПР РИК (версия 1.3.250331).
Согласно сметам, стоимость работ по приведению объекта, расположенного по адресу...., условиям договора долевого участия от 25.09.2018, составляет: 462 673,06 руб. (385 560,88 руб.+20%НДС 77 112,18 руб.): в т.ч. сантехнические работы (водопровод, канализация, отопление) 154 549,89 руб., электромонтажные работы 5 838,31 руб., наружные работы 51 381,49 руб., внутренние отделочные работы 173 791,19 руб., а также стоимость работ по отделке внутренней лестницы между 1 и 2 этажом 15 275,57 руб. (12 729,64 руб.+ 20%НДС 2 545,93 руб.).
Итого 477 948,63 руб. (в т.ч. НДС 20%).
Не доверять заключению эксперта оснований у суда не имеется, оно мотивировано, выводы эксперта последовательны, подкреплены соответствующей нормативной базой и соответствуют материалам дела, содержит необходимые расчеты, фотографии объекта и выявленных нарушений, экспертное учреждение имеет соответствующие свидетельства на осуществление оценочной деятельности на территории РФ.
В процессе рассмотрения дела Коломина О.А. предприняла действия по частичному возмещению Скиловой С.А. убытков и выплатила следующие суммы: 30 000 руб. – компенсация за смену входной двери, 15 000 руб. – компенсация за установку раковины и унитаза, что подтверждено расписками и не оспаривалось истцом.
Истец не имела возражений относительно размера выплаченной компенсации.
На основании указанного, истец исключила следующие позиции по смете: установка унитаза (стр.28-30 сметы), умывальник и пьедестал под умывальник (стр. 31), смена и установка входной двери (стр.61-62). Заявляет ко взысканию сумму 440 486,79 руб. (477 948,63 - 37 461,84).
При определении надлежащего ответчика суд исходит из следующего.
Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Из п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) следует, что застройщик – это физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
В соответствии с п. 22 ст. 1 ГрК РФ технический заказчик – это юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности. Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 2.1 Соглашения о завершении строительства от 24.07.2021, застройщик передает, а технический заказчик (инвестор) принимает на себя обязанность по завершению строительства (организация, осуществление и финансирование комплекса строительных работ), вводу в эксплуатацию объекта, признанного в установленном законом порядке «проблемным» объектом долевого строительства, а также подготовки к передаче введенного в эксплуатацию объекта участникам долевого строительства (осмотр жилых помещений с участниками долевого строительства посредством составления Акта осмотра).
В п. 2.2 соглашения при реализации принятых на себя в соответствии с соглашением обязательств техническим заказчиком (инвестором), его уполномоченные представители действуют от имени и по поручению застройщика на правах технического заказчика (инвестора). С момента подписания соглашения все финансовые права и обязанности несет технический заказчик (инвестор), за исключением обязательств по договорам долевого участия в строительстве, заключенным с застройщиком.
Технический заказчик (инвестор) обязался обеспечить завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, а именно: организация строительных работ на объекте, техническое присоединение к сетям жизнеобеспечения, проведение пусконаладочных работ, получение разрешительной документации, постановка объекта на кадастровый учет (п. 6.3- п.6.3.10).
Технический заказчик (инвестор) не несет ответственности за технические ошибки и неточности при заключении застройщиком договора на долевой участие в строительстве, неисполнение обязательств застройщиком по договорам на долевое участие в строительстве, любые подобного рода претензии разрешаются застройщиком самостоятельно без привлечения технического заказчика (инвестора) (п. 7.2 соглашения).
В п. 7. 3 установлено, что технический заказчик (инвестор) несет перед участниками долевого строительства гарантийные обязательства по непосредственно выполненным техническим заказчиком (инвестором) работам – 2 (два) года с даты ввода объекта в эксплуатацию.
Исходя из п. 22 статьи 1 ГрК РФ и условий Соглашения, технический заказчик (инвестор) представляет интересы застройщика на этапе строительства, отвечает за контроль качества выполненных им строительных работ, обеспечивает завершение строительства и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Технический заказчик (инвестор) несет ответственность перед застройщиком за ненадлежащее исполнение только своих обязанностей. Технический заказчик (инвестор) не являлся лицом, осуществляющим строительство. Каких-либо договоров (и иных обязательств) с физическими лицами, в том числе, участниками долевого строительства, предусматривающие обязанность ООО «МС Инвест» устранить недостатки объекта долевого строительства, не заключал.
Из приведенных выше положений следует, что лицом, отвечающим за недостатки объекта долевого строительства перед участниками долевого строительства, является застройщик.
Технический заказчик несет ответственность перед застройщиком за ненадлежащее исполнение только своих обязанностей в рамках Соглашения.
Оснований полагать, что ООО «МС Инвест» в рамках Соглашения выполнило работы не в полном объеме и ненадлежащего качества, у суда не имеется, поскольку было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.11.2021, что подтверждает готовность объекта для эксплуатации и отсутствие у комиссии претензий, а также между ООО «МС Инвест» и ООО «Терем» подписан акт осмотра от 30.12.2021, из содержания которого следует, что надлежащим образом выполнены все работы на объекте, предусмотренные Соглашением о завершении строительства, стороны взаимных претензий не имеют. Акт замечаний по качеству выполненных работ не содержит.
Следует отметить, что документ, подтверждающий конкретный перечень работ, выполненных ООО «МС Инвест» на объекте, отсутствует. Такие документы отсутствуют в Департаменте строительства, Администрации г. Костромы. Как представитель ООО «МС Инвест», так и представитель ООО «Трем» не смогли четко назвать, какие работы выполнял ООО «МС «Инвест».
Вместе с тем, в акте визуального осмотра объекта от 25.04.2022, составленного специалистом ОГКУ «Облстройзаказчик» по поручению Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, указано, что отмостка по периметру дома выполнена из асфальтобетона, имеются локальные проседания отмостки.
На этот же дефект указано и в заключении эксперта, установлено, что дефект следует устранить на площади 2,5 кв.м.
Представитель ответчика ООО «МС Инвест» не отрицала, что работы по устройству отмостки выполнены ООО «МС Инвест». Также не оспаривала факта наличия дефектов отмостки и необходимости выполнения работ, указанных экспертом.
Исходя из содержания п. 7.3 Соглашения, п. 22 статьи 1 ГрК РФ, суд приходит к выводу, что обязанность по возмещению стоимости работ по устранению федектов отмостки (отсутствие уклона, провалы асфальтового покрытия), а также по восстановлению асфальтового покрытия, должна быть возложена на ООО «МС Инвест». Согласно заключению эксперта, смете, стоимость ремонта тротуара (№ 18) в общей сумме составляет 6 105,87 руб., плюс НДС 20% 1 221,17 руб., всего 7 327 руб. 04 коп.
При определении суммы, подлежащей взысканию с ООО «Терем», как с застройщика объекта на основании условий ДДУ, суд исходит из следующего.
Объем невыполненных работ или работ, выполненных с недостатками, определен экспертом. Доказательств, которые бы опровергали выводы эксперта, сторонами по делу суду не представлены.
По спорным пунктам: снегозадержатели, металлический отлив, внешний электрический ящик для узла учета и пластиковый кабель-канал, отслоение штукатурного слоя на высоту до 300 мм от пола по периметру первого этажа; вздутие стальных радиаторов, нарушение окрасочного слоя следует отметить следующее.
Согласно акту визуального осмотра объекта от 25.04.2022, составленному специалистом ОГКУ «Облстройзаказчик» по поручению Департамента строительства, ЖКХ и ТЭК Костромской области, в ходе осмотра установлено, что снегозадержатели частично отсутствуют, лежат на отмостке. При этом, на фотографиях, содержащихся в Отчете по результатам технического обследования объекта, незавершенного строительством «многоквартирный жилой дом по адресу: ...», составленном ООО «СтройЭксперт» в июне 2021 года, видно, что снегозадержатели на крыше дома уже установлены (том 1 л.д. 167, 168). Поскольку обследование проводилось до заключения Соглашения, это указывает на производство данного вида работ застройщиком. Согласно заключению эксперта, снегозадержатели частично подверглись деформации под воздействием снеговой нагрузки из-за крепления к конструкции кровли, что является нарушением технологии выполнения работ. Таким образом, стоимость работ по устранению недостатка подлежит взысканию с ООО «Терем».
Устройство металлического отлива – пояска по выступу кирпича по фасаду дома 27,2п/м не предусмотрено проектом, архитектурными решениями, однако, отсутствие отлива является существенным нарушением (указано экспертом) п. 9.8 СП 15.13330.2020 Каменные и армокаменные конструкции, в соответствии с которым для парапетов, поясков и тому подобных выступающих частей стен, особо подверженных увлажнению, следует предусматривать защитные покрытия из кровельной стали, цементного раствора и др. Выступающие части стен должны иметь уклоны, обеспечивающие сток атмосферной влаги. Таким образом, данный вид работ исключению не подлежит, стоимость подлежит взысканию с застройщика ООО «Терем».
Экспертом установлено, что внешний электрический ящик для узла учета и пластиковый кабель-канал имеют внешние повреждения, имеются замятия, трещины, сломы. Причины повреждений установить не представляется возможным. Поскольку в Акте осмотра объекта от 30.12.2021 о повреждениях ящика и канала не указано, а из технических условий для присоединения к электрическим сетям от 13.11.2017 (п. 11.2) следует, что данный вид работ филиал «Костромаэнерго» не выполняло, следует вывод о том, что повреждения внешнего электрического ящика для узла учета и пластикового кабель-канала образовались после передачи объекта застройщику, и, соответственно, до признания права собственности на объект за истцом, что означает возложение обязанности по возмещению стоимости работ по устранению недостатков на застройщика ООО «Терем».
В ходе рассмотрения дела участники процесса не отрицали что в 2022-2023г.г. в связи с аварией на системе отопления произошла авария на системе отопления, из строя вышел котел, произошла разморозка системы, в связи с чем помещение было затоплено. Экспертом установлены повреждения вследствие затопления и аварии на системе отопления: отслоение штукатурного слоя на высоту до 300 мм от пола по периметру первого этажа; вздутие стальных радиаторов, нарушение окрасочного слоя, нарушение их товарного вида. Поскольку ключи от квартиры были переданы истцу только осенью 2024 года, стоимость устранения перечисленных недостатков подлежит возмещению застройщиком ООО»Терем». Недобросовестности в действиях истца (отказ в подписании акта приема-передачи объекта) суд не усматривает в связи с тем, что объект был не доделан, имел недостатки, что не отрицалось ответчиком ООО «Терем» в ходе рассмотрения дела.
Остальные позиции перечня работ №№ 2,3,5,7,8,9,11,13,14,21 (л.д. 101-103 том 3, заключение эксперта) исключению также не подлежат, причина их возникновения – несоответствие условиям договора участия в долевом строительстве.
Что касаемо не предусмотренных ДДУ от 25.09.2018 работ по устройству деревянных перил по расположенной в квартире лестнице, устройства деревянных ступеней, устройства площадки на сумму 15 275,57 руб., то Коломина О.А. в судебном заседании 25.12.2025 признала необходимость выполнения застройщиком таких работ в помещении квартиры и согласилась с выплатой истцу суммы 15 275,57 руб. Суд также принимает во внимание, что соответствии с Отчетом обследования объекта от июня 2021 года, составленного ООО «СтройЭксперт», отсутствие ограждения лестницы и обшивки лестницы отнесено к дефектам элементов внутренней лестницы, рекомендовано выполнить обшивку и ограждение лестницы.
Расчет убытков будет выглядеть следующим образом: в связи с выплатой компенсации из общей суммы убытков по смете следует исключить сумму 46 067,30 руб.: 11 121,79 руб. (9268,16 руб. (установка унитаза, раздел 2) + НДС 1 853,63 руб.) + 8 667,19 руб. (7 222,66 руб. (раковина, раздел 3) + НДС 1 444,53 руб.) + 26 278,32 руб. (21 898,60 руб. (дверь, раздел 34) + НДС 4 379,72 руб.).
Итого с ООО «Терем» подлежит взысканию сумма 424 554,29 руб. (477 948,63 руб. (сумма по смете) - 7 327, 04 руб. (ООО «МС Инвест») - 46 067,30 руб. (выплачена компенсация ООО «Терем»)).
Истцом заявлено требование о взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.
В силу части 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.
В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда
Судом установлено, что истцу передан объект долевого строительства с наличием строительных дефектов.
Разрешая требование истца о компенсации морального вреда, учитывая, что факт нарушений прав истца как участника долевого строительства на передачу объекта долевого строительства надлежащего качества подтвержден собранными по делу доказательствами, учитывая фактические обстоятельства дела, степень нравственных страданий истца, степень вины ответчика, период нарушения права, меры, предпринятые ответчиков к возмещению убытков, а также требования разумности и справедливости, суд приходит к выводу о взыскании с ООО «Терем» в пользу истца компенсации морального вреда в размере 25 000 руб. Заявленную сумму 50 000 рублей при установленных по делу обстоятельствах суд находит чрезмерной.
Согласно пункту 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
По смыслу приведенной нормы, суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда.
Размер штрафа составит: 424554,29+25 000=449554,29*50%=224 777,14 руб.
В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
Согласно пункту 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 73 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств, является одним из предусмотренных в законе правовых способов, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки.
Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Из разъяснений, данных в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7, следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.
Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.
Учитывая, что степень соразмерности заявленных к взысканию процентов последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела.
Оценив представленные доказательства, учитывая заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание все имеющие для дела обстоятельства, в том числе, срок неисполнения обязательства, действия ООО «Терем» по частичной выплате денежной компенсации истцу в период рассмотрения дела, учитывая компенсационную природу неустойки, отсутствие доказательств убытков понесенных истцом, принцип разумности и справедливости, суд приходит к выводу о снижении размера неустойки с 224 777,14 руб. до 120 000 руб. По мнению суда, данный размер неустойки отвечает принципу соблюдения баланса прав участников спорных правоотношений, а взыскание штрафной санкции в большем размере будет противоречить правовым принципам обеспечения восстановления нарушенного права и соразмерности ответственности правонарушителя. Снижение размера неустойки до указанного размера не приведет к необоснованному освобождению должника от ответственности за нарушение права потребителя.
Всего с ООО «Терем» в пользу Скиловой С.А. подлежит взысканию сумма 569 554,29 руб.: 424 554,29+25 000+120 000.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Исходя из суммы убытков, подлежащей ко взысканию, госпошлина составит: 431 881,33 – 300 000*2,5%+10 000=13 297,03 руб.
С ООО «МС Инвест» подлежит уплате госпошлина 266 руб. (пропорционально удовлетворенным требованиям), с ООО «Терем» 13 031,03 + 3 000 (компенсация морального вреда)=16 031,03 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Скиловой Светланы Александровны к ООО «МС Инвест», ООО «Терем», о взыскании убытков в виде стоимости работ по устранению недостатков, допущенных при строительстве объекта долевого строительства, о взыскании компенсации морального вреда удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Терем» (ИНН 4401100610) в пользу Скиловой Светланы Александровны (<данные изъяты> года рождения, паспорт <данные изъяты>) убытки в размере 424 554,29 руб., компенсацию морального вреда 25 000 рублей, штраф в соответствии со ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» 120 000 рублей, всего взыскать сумму 569 554 (пятьсот шестьдесят девять тысяч пятьсот пятьдесят четыре) руб. 29 коп.
В остальной части иска к ООО «Терем» отказать.
Взыскать с ООО «МС Инвест»» (ИНН 4401196069) в пользу Скиловой Светланы Александровны убытки в размере 7 327 (семь тысяч триста двадцать семь) рублей 04 коп.
В остальной части иска к ООО «МС Инвест» отказать.
Взыскать с ООО «Терем» в доход бюджета Муниципального образовании городской округ город Кострома государственную пошлину в сумме 16 031 (шестнадцать тысяч тридцать один) руб. 03 коп.
Взыскать с ООО «МС Инвест» в доход бюджета Муниципального образовании городской округ город Кострома государственную пошлину в сумме 266 (двести шестьдесят шесть) рублей.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Костромы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.А.Спицына
Решение в окончательной форме изготовлено 12 января 2026 года