РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 ноября 2025 года г. Кострома
Ленинский районный суд г. Костромы в составе судьи Сиротиной Д.И., при секретаре Петуховой В.Н., с участием истца Буйниченко А.Ю., её представителя Плошкиной И.С., представителя ответчика Ларионовой Г.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буйниченко А. Ю. к ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» о признании недействительными договоров денежного займа, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, установила:
Буйниченко А.Ю. (истец) обратилась в суд с иском (основным и двумя уточненными исками) к ООО Специализированный застройщик «СтроймеханизацияИнвест» (далее - ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест», ответчик) о признании недействительными договоров денежного займа, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов.
Требования мотивированы тем, что в 2021 году ответчик опубликовал на своем сайте https://stroymex.com/ публичную оферту о продаже квартир в новой секции к дому №, расположенного по адресу: .... dd/mm/yy Буйниченко А.Ю. приняла данную публичную оферту и явилась в офис продаж специализированного застройщика (ответчика), где было заключено два договора: на приобретение однокомнатной квартиры общей площадью 36,62 м2 на 4 этаже, в новой секции к дому по адресу: .... по цене 2 090 000 руб.; на приобретение однокомнатной квартиры общей площадью 36,87 м2 на 5 этаже, в новой секции к дому по адресу: .... по цене 2 102 000 руб.; со сроком исполнения обязательств ответчиком до dd/mm/yy, что подтверждается переданному ответчиком истцу планом этажа с индивидуально определенными характеристиками квартир. Передача денежных средств ответчику была оформлена договорами займа и осуществлена истцом, что подтверждается платежным поручением № от dd/mm/yy. Обязательства ответчика до настоящего момента не исполнены. Согласно отчету оценщика на dd/mm/yy двух аналогичных однокомнатных квартир составляет 8 555 000 руб. После обращения истца в органы прокуратуры dd/mm/yy ответчик на депозит нотариуса для Буйниченко А.Ю. внес в счет возврата переданных по договорам займа денежных средств и процентов сумму 4 914 499 руб. Истец убеждена, что договоры займа были совершены под влиянием обмана со стороны ответчика, поскольку менеджер Н. заверила ее, что по данному договору истец приобретает две квартиры; ответчик намеренно умолчал об оформлении не договоров купли-продажи или договоров долевого участия в строительстве жилья, а договоров займа. Договоры займа с ответчиком содержат крайне невыгодные для истца условия. Оспариваемые сделки были заключены в офисе продаж ответчика по адресу: ..., из обстановки и фактических обстоятельств следовало, что полномочия самого ответчика и менеджера Носовой А.В., с которой обсуждались условия покупки квартир, предполагали действовать от имени ООО «Строймеханизация Инвест» в целях покупки квартир. Обязательства ответчика по предоставлению квартир до настоящего момента не исполнены. В мае 2024 года ответчик вернул истцу деньги в сумме 4 914 499 руб. Данной денежной суммы хватает на приобретение одной квартиры (согласно отчета оценщика от 22.04.2024г о рыночной стоимости аналогичной однокомнатной квартиры общей площадью 36,62 м2 на 4 этаже, по адресу: ... составляла 4 264 000 руб.), по состоянию на 13.05.2025г стоимость второй однокомнатной квартиры общей площадью 36,87 м2 на 5 этаже стала составлять 4 731 000 руб.). Соответственно 4731000 руб. - 650 499 руб. = 4 080 501 руб. Таким образом по расчетам истца сумма ущерба составляет 4 080 501 рубль. В связи с недобросовестными действиями ответчика истец считает необходимым заявить требование о взыскании компенсации морального вреда: истица откровенно подверглась обману со стороны ответчика при заключении оспариваемых сделок, испытывает в связи с указанными событиями чувство глубокой обиды и несправедливости, чувство унижения со стороны ответчика и вытирания ног об ее человеческие чувства при изъявлении доброй воли, более двух лет не имеет возможности получить приобретенню ею недвижимость или денежную сумму кратную той недвижимости. У истца ухудшилось соматическое состояние здоровья, регулярно повышенное артериальное давление, головные боли, отсутствие спокойного сна, нескончаемое чувство тревоги и волнения, постоянная мысль о случившемся, отсутствие должного внимания к детям, своему здоровью и быту в целом, невозможность в связи с произошедшими и происходящими по сей день обстоятельствами вести привычный образ жизни и работать. Была вынуждена обращаться к врачам. Полагает, что сумма компенсации морально вреда соответствует 200 000 руб. Кроме того, в целях рассмотрения настоящего гражданского дела истцом для защиты прав и интересов к участию в деле была привлечена представитель - адвокат Ковальчук Н.И., в рамках заключённого соглашения оплачено – 50 тысяч рублей. Так же истец получала консультации от адвокатов Соснина С.А., Знароченковой А.Г., Падагова Н.А. Всего, истец понесла расходов за оказание юридической помощи в сумме 55 500 руб. Кроме того истцом понесены расходы на проведение оценки рыночной стоимости квартир ЗАО «Аудит-Центр» в размере 4 000 руб.
На основании изложенного истец просит признать недействительными договор денежного займа № от dd/mm/yy на сумму 2 102 000 руб., договор денежного займа № от dd/mm/yy на сумму 2 090 000 руб.; применить последствия недействительности сделок в виде взыскания ущерба в размере 4 080 501руб.; взыскать с ООО «СтроймеханизацияИнвест» - компенсацию морального вреда в сумме 200 000 руб.; судебные расходы на оплату представителей в сумме 55 500 руб.; судебные издержки на оплату услуг оценщика в сумме 4 000 руб.
Судом в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Строймеханизация», Н. А.В., АО «Инвестторгбанк».
В судебном заседании Буйниченко А.Ю. и ее представитель Плошкина И.С. поддержали доводы искового заявления, представили письменные пояснения к исковому заявлению, которые приобщены к материалам дела.
В судебном заседании действующая на основании доверенности представитель ответчика ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» Ларионова Г.П., исковые требования не признала в полном объёме, дала пояснения, аналогичные ранее данным в ходе рассмотрения дела.
Генеральный директор третьего лица ООО «Строймеханизация» Романова А.А. представила письменный отзыв на исковое заявление, в котором полагает требования истца не обоснованными и не подлежащими удовлетворению. По имеющимся у ООО «Строймеханизация» сведениям, квартиры в ЖК «Ленинский» ... продавались от застройщика ООО СЗ «Строймеханика» с декабря 2020 года. ООО СЗ «Строймеханизация Инвест» не являлось и не является застройщиком данного объекта. Согласно размещенной проектной декларации на сайте наш.дом.РФ многоквартирный жилой дом по адресу ... является одноподьездным. Иные объекты недвижимости входящие во II этап строительства в продажу от Застройщика ООО СЗ «Строймеханика» в 2021 года не поступали. В 2021 году ООО «Строймеханизация» не предлагало к продаже строящиеся в ЖК «Ленинский» объекты недвижимости входящие во II этап строительства. Полагает, что доводы изложенные истцом в исковом заявлении содержат собственные суждения заявителя и противоречат существу взятых на себя обязательств сторонами.
Третье лицо Носова А.В. в ходе рассмотрения дела пояснила, что с Буйниченко А.Ю. познакомились в агентстве недвижимости, куда Н. приходила для презентации квартир, к ней Буйниченко А.Ю. обратилась после продажи квартиры для инвестиций в недвижимость, а не для детей. Заключение договора происходило достаточно долгое время, сначала была экскурсия на объекты, так как истец хотела приобрести две квартиры, затем беседа после которой она ушла думать над предложением, и никакой спешки не было. Так как на тот момент не было старта продаж по квартирам, в ту сумму, которую хотела Буйниченко А.Ю., было возможно приобрести квартиру только на самом низком этапе. Ей было предложено разместить денежные средства по договору займа, так как вклад открывается на определенный срок у компании, начисляются проценты и как только открывается старт продаж, я созваниваюсь с клиентом, мы встречаемся, подтверждаем объекты недвижимости и сумму, на момент открытия старта продаж. После этого выводим денежные средства из ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» и производим расчет с застройщиком. Когда было заключение договора займа с Буйниченко А.Ю., эти все действия происходило в течение месяца. Она передавала истцу эскизы планировок квартир, но многие объекты ей не понравились, и истец остановилась на ЖК «Ленинский», переживала она, так как время шло, старта продаж не было, а ставки в банке росли, и ключевая стоимость не определена.
Остальные участники процесса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, выслушав лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со ст. 153 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.
Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Согласно ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронной подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
Согласно п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки юридических лиц между собой и с гражданами.
Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 данного Кодекса, если иное не установлено этим же Кодексом (пункт 2).
В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). При этом сделка может быть признана недействительной как в случае нарушения требований закона (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и по специальным основаниям в случае порока воли при ее совершении, в частности при совершении сделки под влиянием существенного заблуждения или обмана (статья 178, пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.
В силу ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
На основании п.1 ст.810 ГК РФ заёмщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
В соответствии с положениями ст. 812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от займодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.
Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (статья 808), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или стечения тяжелых обстоятельств.
Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от займодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от займодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей.
Статьёй 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.
Как видно из материалов дела и установлено судом, согласно договору денежного займа № от dd/mm/yy, заключенного между Буйниченко А.Ю. в качестве займодавца и ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» в качестве заемщика, заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 2 090 000 руб. Заемщик, в свою очередь, обязуется вернуть Заимодавцу сумму займа и уплатить проценты по ставке 4,5% годовых в сроки и в порядке, предусмотренные договором (пункт 1.1 указанного договора).
Из содержания аналогичного пункта второго договора денежного займа № от dd/mm/yy, заключенного между займодавцем Буйниченко А.Ю. и ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» как заемщиком следует, что заимодавец передает в собственность заемщику денежные средства в размере 2 102 000 руб., а заемщик обязуется вернуть займодавцу сумму займа и уплатить проценты по ставке 4,5% годовых в сроки и в порядке, предусмотренные договором.
Пунктом 1.4 каждого из указанных договоров предусмотрено, что суммы займа предоставляются на срок до dd/mm/yy. Возврат денежных средств осуществляется путем зачисления денежных средств на счет займодавца, указанный в договорах займа.
dd/mm/yy ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» получена претензия от Буйниченко А.Ю., аналогичная исковым требованиям, на которую ей был дан ответ о возврате денежных средств.
Из материалов дела следует, что dd/mm/yy ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» внесены на депозит нотариуса Конышевой И.А. денежные средства в сумме 4 914 499 руб. для передачи Буйниченко А.Ю., которая в итоге эти денежные средства получила, что подтверждено в ходе судебного разбирательства.
Как усматривается из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела (по материалу проверки КУСП 6613) нотариусом Конышевой И.А. по заявлению Буйниченко А.Ю. последней выданы денежные средства с депозита в сумме 4 914 499 рублей.
В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ и п. 1 ст. 516 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства.
Для признания заключенной между сторонами сделки конкретным договором необходимо установить, что заключенная сделка содержит все существенные условия заявленного договора и по этим условиям сторонами достигнуто соглашение.
При этом согласно абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор долевого участия должен содержать:1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;4) гарантийный срок на объект долевого строительства;5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору; В соответствии с ч. 5 указанной нормы при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.
Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.
В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности предусмотренные им.
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 04 июля 2024 года исковые требования МОО ЗПП «БЛОК-ПОСТ», Буйниченко А.Ю. к ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» о взыскании по договорам займа, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, расходов, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения Костромского областного суда от dd/mm/yy, оставлены без удовлетворения (т.1 л.д.4-17).
Суды, проанализировав положения действующего законодательства, условия заключенных сторонами договоров займа, совершения сторонами действий во исполнение принятых обязательств, учитывая, что в ходе рассмотрения дела не представлено объективных безусловных доказательств передачи Буйниченко А.Ю. денежных средств в целях строительства квартир в многоквартирном доме с конкретными адресными и техническими характеристиками, пришли к выводу о том, что к спорным правоотношениям не подлежат применению нормы федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Что исходя из буквального толкования содержащихся в вышеуказанных договорах займа слов и выражений следует, что Буйниченко А.Ю. и ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» заключены договора займа, согласно которых истец передал ответчику в долг, а ответчик принял на себя обязательства по возврату истцу денежных сумм и процентов в установленный срок.
Истец обратилась в Ленинский районный суд с требованием о признании договоров займа недействительными, ввиду заключения под влиянием обмана со стороны ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из п. 2 ст. 179 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.
В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как разъяснено в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.
Как разъяснено в пункте 87 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Однако по материалам настоящего дела нельзя сделать вывод о наличии у ответчика намерения совершить договоры займа в качестве притворных, с целью прикрыть иные, на самом деле совершаемые, договоры.
В материалах гражданского дела (в копиях) представлен материал проверки № ОЭБ и ПК УМВД РФ по Костромской области, КУСП УМВД России по г. Костроме № от dd/mm/yy по заявлению Буйниченко А.Ю. в отношении неустановленных лиц из числа руководителей ООО «СтроймеханизацияИнвест» по факту возможных мошеннических действий при приобретении недвижимого имущества.
Из материала проверки следует, что Буйниченко А.Ю. обратилась в прокуратуру с аналогичным иску заявлением, в котором указала, что dd/mm/yy в офисе продаж ООО «СтроймеханизацияИнвест» по адресу: ... менеджер по продажам Н. Анна предложила ей приобрести 2 квартиры на стадии проекта. Квартиры должны были быть переданы в новой секции к дому по адресу: .... При этом Н. Анна ввела ее (Буйниченко А.Ю.) в заблуждение и вместо договоров участия в долевом строительстве заключила с ней договоры займа на сумму 2 090 000 руб. и 2 102 000 руб. сроком возврата до dd/mm/yy.
В своих объяснениях в рамках проверки Буйниченко А.Ю. неоднократно давала аналогичные объяснения.
Опрошенный в рамках проверки директор ООО «СтроймеханизацияИнвест» Румянцев М.Л. пояснил, что Н. Анна юридически отношения к ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» не имеет, вероятно работает в ООО «Строймеханизация». Между ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» и ООО «Строймеханизация» заключено соглашение о сотрудничестве. С Буйниченко А.Ю. он как директор ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» подписывал два договора займа, денежные средства с процентами по которым Буйниченко А.Ю. выплачены. Из разговора с Буйниченко А.Ю, ему известно, что она хотела приобрести квартиры и осуществлялся подбор ей квартир, а на время подбора она решила положить свои деньги под проценты. Само Общество (ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест») принимало денежные средства под проценты в долг и ни о каких квартирах при заключении договоров займа речи не было.
Из переписки Буйниченко А.Ю. и Румянцева М.Л. следует, что Буйниченко А.Ю. настаивает на том, что в мае 2021 года она купила у ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» две квартиры, подписав вместо договоров долевого участия договоры займа. Румянцев М.Л., отвечая Буйниченко А.Ю., сообщает об их обязанности вернуть ей денежные средства в связи с истечением сроков договоров займа и просит уточнить банковские реквизиты для возврата средств.
Из объяснений, данных в рамках проверки, Н. Анной следует, что она является менеджером ООО «Строймеханизация», которая занимается подбором и бронированием объектов недвижимости; в обязанности самой Н. входит подбор объектов недвижимости клиентам, оформление сделок. ООО «СтроймеханизацияИнвест» ей известна в качестве поставщика котлов в новостройки. По поводу Буйниченко А.Ю. Носова А.В. пояснила, что та действительно обращалась в 2020-2021 г.г. в офис продаж «Строймеханизации» с целью приобретения 2-3 объектов недвижимости, ей было предложено несколько вариантов в строящихся домах, однако ни один из вариантов Буйниченко А.Ю. не устроил по разным причинам. Тогда Н. предложила ей дать имеющиеся денежные средства ООО «СтроймеханизацияИнвест» для вложения под проценты, на что Буйниченко А.Ю. согласилась и подписала с указанной организацией договоры займа № и № от dd/mm/yy, которые не подразумевали приобретение объектов недвижимости. При подписании этих договоров было обговорено, что при появлении подходящего для Буйниченко А.Ю. варианта договор займа будет расторгнут и данные денежные средства будут вложены в объект недвижимости.
Из соглашения о сотрудничестве от dd/mm/yy между ООО «Строймеханизация» и ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» следует, что стороны осуществляют сотрудничество, в том числе по таким направлениям как поиск клиентов, разработка и реализация совместных акций и пр.
Из имеющейся в материале проверки справки от dd/mm/yy следует, что при анализе счетов ООО СтроймеханизацияИнвест выявлено, в период 2021 – 2024 г.г. поступили денежные средства по договорам займа от 52 граждан, включая Буйниченко А.Ю.
Часть этих граждан была опрошена в рамках проверки; из них одни (Колупаев К.Н., Шилова Н.В., Грибкова С.В.) пояснили, что заключили с ООО «СтроймеханизацияИнвест» договоры денежного займа под проценты, чтобы потом после решения вопросов по расселению граждан из старых жилых домов и начала строительства новых эти средства пошли в счет приобретения квартир; другие (Староверова Н.А., Кузьмичева Н.Е.) пояснили, что целью заключения договоров займа было вложение денежных средств под проценты, жилье в последующем они приобретать не желали. Опрошенными гражданами представлены договоры денежного займа с ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест», условия которых (за исключением размеров процентных ставок и сроков возврата сумм займа и процентов) являются идентичными условиям, содержащимся в договорах займа с Буйниченко А.Ю.
Буйниченко А.Ю. представлено постановление от dd/mm/yy о признании ее потерпевшей по уголовному делу № (в отношении неустановленных лиц), по признакам состава преступления, предусмотренного ч.2 ст.200.3 УК РФ.
Согласно разъяснениям в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.
Истец Буйниченко А.Ю. в ходе рассмотрения дела указывала, что была нацелена на приобретение квартир, при заключении договоров займа, была уверена, что заключила договоры на покупку двух квартир.
По ходатайству стороны истца в качестве свидетелей допрошены Сизая Е.Ю., Свидетель №1,
Свидетель Свидетель №2 суду пояснила (протокол судебного заседания от dd/mm/yy), что знала Романову Анастасию и Н. Анну еще ранее, приобретая квартиры в 2019 году по договорам участия в долевом строительстве с ООО «Волга Строй», квартиры по данным договорам были получены. В дальнейшем намереваясь купить квартиру в другом районе города, Свидетель №2 с матерью обратились к Романовой А., которая пригласила их с матерью в офис на ...-а в ООО «Строймеханизация» сообщила, что есть квартира по адресу: ...; дом только начинают строить, нужны заемные средства; сейчас им необходимо внести денежные средства, а когда они (Строймеханизация) начнут строить, то они с матерью получат все документы на руки, их заверили и они согласились. Н. Анна также подтвердила им, что это нормально, такая практика существует, что сейчас подписывают договор займа, так как дома еще нет, а потом подпишут документы на квартиру. Договор займа был заключен с «СтроймеханизацияИнвест» (Румянцев) на срок до декабря 2023 года. Они оплатили 130 тыс. рублей риэлтерскую комиссию за оказание услуг. При заключении договора займа были уверены, что приобретают квартиру в ЖК «Ленинский» ... на 8 этаже. Однако в декабре 2023 года договор долевого участия с ними не заключили, пояснив, что дом не начали строить, что еще не расселили жильцов. Они с матерью подписали продление договора займа до 2026 года.
Представлен договор денежного займа между Свидетель №2 и ООО СК «СтроймеханизацияИнвест», по которому Свидетель №2 как займодавец передала ООО СК «СтроймеханизацияИнвест» как заемщику денежные средства в размере 3 270 000 руб. на срок до dd/mm/yy под 7,5 % годовых. Иные условия договора аналогичны условиям договор с Буйниченко А.Ю.; условий относительно передачи квартиры или обязательства в будущем заключить какой-либо договор, подразумевающий передачу в собственность квартиры, там не содержится.
Представлено дополнительное соглашение № от dd/mm/yy к Договору денежного займа № от dd/mm/yy между Свидетель №2 и ООО СК «СтроймеханизацияИнвест», по которому сумма займа указанная в п 1.1 Договора займа предоставляется на срок до dd/mm/yy.
Представлен договор участия в долевом строительстве между Свидетель №2 и ООО СК «Волга Строй» от dd/mm/yy.
Представлена также переписка с телефона Свидетель №2 с абонентом «Настя Строймезани…» (по сведениям Сизой Е.Н., это директор ООО «Строймеханизация» Романова Анастасия), суть переписки сводится к тому, что Свидетель №2 выясняет у собеседника, в каком доме и какую (с какими характеристиками; цена, метраж, этаж) она купила квартиру, начал ли строиться дом, когда планируется окончание строительства; а собеседник отвечает на указанные вопросы.
Представлена также переписка с телефона Свидетель №2 с абонентом « Анна Н. С.…», суть которой сводится к тому, что Носова А. сообщает собеседнику о необходимости предоставления реквизитов счета для составления договора, внесения оплаты наличными 130 тысяч рублей в офисе, об участии в подписании договора ее коллеги Анастасии; предложения Свидетель №2 приобретения газового котла (цена, доставка)
Свидетель Свидетель №1 суду пояснила (протокол судебного заседания от dd/mm/yy), что является дочерью Буйниченко А.Ю., родители в 2021 году им с сестрой купили по 1-комнатной квартире в ... на 4 и на 5 этажах, она видела этот дом, в доме только один подъезд, их квартиры должны находиться в другом подъезде, который еще не был построен; квартиры не были предоставлены родителям, мама переживала, поняла, что ее обманули.
Третье лицо Носова А.В. в суде сообщила (протокол судебного заседания от dd/mm/yy), что работает в ООО «Строймеханизация», у которой заключен договор сотрудничества по предоставлению клиентов с ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест». Буйниченко А.Ю. она знает, поскольку та – агент по недвижимости, работает со свидетелем на протяжении многих лет. Буйниченко А.Ю. обратилась к Носовой А.В. для приобретения квартир, с целью инвестирования таким образом денежных средств: купить по одной цене, а продать дороже. Они изучили рынок, но не смогли в указанную Буйниченко А.Ю. сумму подобрать два объекта недвижимости, и она предложила Буйниченко А.Ю. подождать старта продаж объекта – ЖК «Ленинский», который будет расположен на .... Когда «Строймеханизация» знают о том, что у застройщика будет строительство какого – то дома, то ведут запись клиентов, когда могут стартовать с продажами, на самом старте продаж на несколько квартир могут давать достаточно низкую цену и такие предложения очень выгодны. Буйниченко А.Ю. этот вариант подходил, так как за небольшую стоимость она могла приобрести две квартиры, как и хотела, они выходили на объекты, Буйниченко А.Ю. обдумывала варианты, ее никто не торопил. Старта продажи квартир еще не было. Дальше ей было предложено внести денежные средства по договору займа, так как если деньги находятся на вкладе, то при старте продаж выгодных квартир решение нужно принимать быстро, а на вкладах можно потерять в процентах. Есть организация ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест», которая готова взять денежные средства под процент, а при расторжении договора они готовы выплачивать денежные средства с процентами по день пользования. В этой связи Буйниченко А.Ю. было предложено пока внести денежные средства в ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» по договорам займа, в дальнейшем был бы старт продаж у застройщика по дому, который только планировалось строить и Буйниченко А.Ю. заключала бы договор на долевое участие с ООО «Строймеханика». Действия по заключению договоров займа с Буйниченко А.Ю. происходили в течении месяца.
Оценив имеющиеся по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Доказанности того, что ответчик ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест», заключая с Буйниченко А.Ю. договоры займа, дал ей недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения или исполнения этих договоров (о том, что в итоге, заключив договоры займа, она получит квартиры), в ходе рассмотрения дела не добыто.
Напротив, из условий договоров займа ясно следует, что истица передает ответчику денежные средства в определенных суммах и на определенный срок, по истечении которого ответчик эти суммы истице возвращает и одновременно уплачивает проценты за пользование ими. В итоге эти условия договоров и были исполнены, денежные средства с процентами ответчиком возвращены Буйниченко А.Ю.
Другие собранные по делу доказательства (переписка сторон, договоры займа с иными лицами, показания свидетелей, аудиозапись телефонного разговора), также не позволяют прийти к выводу о том, что заключенные договоры подразумевали не возврат истице переданных ею ответчику денежных средств с уплатой процентов за пользование ими, а передачу ей в собственность квартир во вновь выстроенном многоквартирном доме, либо что ответчик при заключении договоров займа давал ей подобные заверения о передаче квартир.
Доказательств введения истца в заблуждение, обмана при заключении договоров займа, истцом также не представлено.
Кроме того, в судебном заседании была прослушана аудиозапись телефонного разговора между Буйниченко А.Ю. и Н. Анной, в ходе которого Буйниченко А.Ю. сообщает абоненту, что согласилась на условия, оформляя договоры займа, о каком-либо заблуждении с её стороны по существу сделок речи не было.
Учитывая, что истец собственноручно подписала договоры займа на условиях, оговоренных в договорах, доказательств, с достоверностью свидетельствующих о том, что ответчик обманом заставил истца заключить оспариваемые договоры займа, суду не представлено, неполучение квартир по договорам займа, на которые ссылается истец, как на основание своих требований и как на обстоятельство, свидетельствующее о заключении ею указанных договоров под влиянием обмана со стороны ответчика, не может служить основанием для признания оспариваемых договоров займа недействительными как совершенными под влиянием обмана, поскольку не свидетельствует о создании ответчиком у истца ложных представлений о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на принятие решения о заключении договоров займа, при таких обстоятельствах, учитывая положения ст. 196 ГПК РФ, согласно которым суд принимает решение по заявленным требованиям, суд оснований для удовлетворения требования признать недействительными договоры займа не усматривает и в удовлетворении этого требования отказывает, и как следствие отсутствуют основания для приминения последствий недейтсвительности сделки.
Буйниченко А.Ю. заявлены требования о взыскании ущерба в размере 4 080 501 руб., мотивированные тем, что ответчик вернул деньги в сумме 4 914 499 руб. По ценам 2024 года данной денежной суммы хватает на приобретение одной квартиры (согласно отчета оценщика от 22.04.2024г о рыночной стоимости аналогичной однокомнатной квартиры общей площадью 36,62 м2 на 4 этаже, по адресу: ... составляла 4 264 000 руб.), по состоянию на 13.05.2025г стоимость второй однокомнатной квартиры общей площадью 36,87 м2 на 5 этаже стала составлять 4 731 000 руб.). Соответственно 4 731 000 руб. - 650 499 руб. = 4 080 501 руб.
Такое требование, с учетом положений пункта 6 статьи 178 и пункта 4 статьи 179 ГК РФ может быть удовлетворено при доказанности того, что ответчик ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест», не имея на то права и в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, привлек денежные средства Буйниченко А.Ю. для строительства многоквартирного дома, заключив с ней вместо договоров участия в долевом строительстве договоры займа, либо дал ей недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения или исполнения этих договоров (о том, что в итоге, заключив договоры займа, она получит квартиры).
Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 04 июля 2024 года по исковым требованиям МОО ЗПП «БЛОК-ПОСТ», Буйниченко А.Ю. к ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» о взыскании по договорам займа, убытков, компенсации морального вреда, штрафа, расходов, оставленным без изменения апелляционным определением Костромского областного суда от dd/mm/yy установлено, что застройщиком домов, где, по утверждениям Буйниченко А.Ю., должны были располагаться подлежащие передаче ей квартиры, ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» не является, в качестве такового выступает иное юридическое лицо – ООО СЗ «Строймеханика». Таким образом, ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» не может рассматриваться в качестве лица, осуществляющего строительство этих домов, и лица, управомоченного на распоряжение квартирами в них.
В этой связи оснований для удовлетворения требований о возмещении ущерба, заявленных Буйниченко А.Ю. в рамках настоящего иска, не имеется.
Истцом заявлены требования о компенсации морального вреда.
Поскольку компенсация морального вреда, о взыскании которой заявлено истцом, является одним из видов гражданско-правовой ответственности, нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 1064), устанавливающие основания ответственности в случае причинения вреда, применимы как к возмещению имущественного, так и морального вреда.
Следовательно, для привлечения к ответственности в виде компенсации морального вреда юридически значимыми и подлежащими доказыванию являются обстоятельства, связанные с тем, что потерпевший перенёс физические или нравственные страдания в связи с посягательством причинителя вреда на принадлежащие ему нематериальные блага, при этом на причинителе вреда лежит бремя доказывания правомерности его поведения, а также отсутствия его вины, то есть установленная законом презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия его вины должен представить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательства, подтверждающие факт наличия вреда (физических и нравственных страданий - если это вред моральный), а также доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.
Истец по делу о компенсации морального вреда должен доказать факт нарушения его личных неимущественных прав либо посягательства на принадлежащие ему нематериальные блага, а также то, что ответчик является лицом, действия (бездействие) которого повлекли эти нарушения, или лицом, в силу закона обязанным возместить вред (п. 12 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда»).
Из материалов дела установлено, что ответчик каких-либо противоправных действий в отношении истца не совершал, доказательств противоправности действий со стороны ответчика, которыми бы был причинен вред истцу, в судебном заседании не добыто.
Исходя из изложенного, оснований в удовлетворении требований Буйниченко А.Ю. о взыскании с ответчика компенсации морального вреда суд не усматривает.
Требования о взыскании судебных расходов в силу ст.98 ГПК РФ также подлежат оставлению без удовлетворения.
Доказательств для принятия иного решения по заявленным требованиям суду не представлено.
Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении исковых требований Буйниченко А. Ю. к ООО СЗ «СтроймеханизацияИнвест» о признании недействительными договоров денежного займа, применении последствий недействительности сделки, взыскании убытков, компенсации морального вреда, судебных расходов, отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья «подпись» Д.И. Сиротина
Мотивированное решение изготовлено 10 декабря 2025 года