АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
«11» ноября 2026 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Веремьевой И.Ю., судей Коровкиной Ю.В., Ворониной М.В., при секретарях Балдиной Н.В. и Вайчайтис Д.Ю., судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Останиной Ольги Владимировны на решение Островского районного суда (п. Судиславль) Костромской области от 28 мая 2026 года по гражданскому делу №2-133/2026 по исковому заявлению администрации Судиславского муниципального округа к Ваняну Сергею Юрьевичу, Яблоковой Ольге Владимировне, Останиной Ольге Владимировне, Кудреватых Сергею Николаевичу о понуждении к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия.
Заслушав доклад судьи Коровкиной Ю.В., ответчика Останину О.В., судебная коллегия, установила:
Администрация Судиславского муниципального округа Костромской области обратилась в суд с иском к Ваняну С.Ю., Яблоковой О.В., Кудреватых С.Н., в котором просила обязать ответчиков исполнить обязательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой Крыгиных», 2-я пол. XIX в., расположенного по адресу: <адрес>, а именно: организовать в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», выполнение работ по сохранению вышеуказанного объекта культурного наследия (в части проведения работ по ремонту и реставрации), в соответствии с проектной документацией, разработанной организацией, имеющей лицензию Министерства культуры Российской Федерации на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия и согласованной уполномоченным органом в области охраны объектов культурного наследия, а также организовать приемку выполненных работ, получить акт приемки выполненных работ в течение 36 (тридцати шести) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
Требования мотивированы тем, что здание по адресу: <адрес> принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой Крыгиных», 2-я пол. XIX в. Собственниками помещений в здании являются ответчики, в адрес которых было направлено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, содержащее в себе перечень мероприятий по сохранению Объекта и сроки их выполнения, а именно, в срок до: 1) 01.06.2023 - установить информационную надпись на Объекте по согласованному с уполномоченным органом проектом (макетом); 2) 01.12.2025 - организовать выполнение работ по ремонту кровли и фасадов Объекта в установленном законодательством порядке. По результаты контрольного (надзорного) мероприятия от 28.08.2023 установлено, что требование об установке на Объекте информационной надписи и обозначения выполнено в полном объеме, требование о выполнении работ по ремонту кровли и фасадов Объекта не исполнено. В связи с тем, что до настоящего времени Ответчиками не организовано проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, а также в связи с тем, что вышеуказанный объект культурного наследия требует безотлагательных мер по их сохранению, администрация вынуждена обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.
Решением суда исковые требования удовлетворены, на Ваняна С.Ю., Яблокову О.В., Останину О.В. и Кудреватых С.Н. возложена обязанность исполнить обязательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия в отношении вышеуказанного объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой Крыгиных», 2-я пол. XIX в., расположенного по адресу: <адрес>, пгт Судиславль, <адрес>, пропорционально доле в праве собственности на объект культурного наследия, а именно: организовать в порядке, предусмотренном статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», выполнение работ по сохранению вышеуказанного объекта культурного наследия (в части проведения работ по ремонту и реставрации), в соответствии с проектной документацией, разработанной организацией, имеющей лицензию Министерства культуры Российской Федерации на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия и согласованной уполномоченным органом в области охраны объектов культурного наследия, а также организовать приемку выполненных работ, получить акт приемки выполненных работ в течение 36 (тридцати шести) месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.
С Ваняна С.Ю., Яблоковой О.В., Останиной О.В. и Кудреватых С.Н. взыскана государственная пошлина в доход бюджета Судиславского муниципального округа Костромской области в сумме 3 000 руб. в долевом порядке по 750 руб. с каждого.
В апелляционной жалобе Останина О.В. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Указывает, что объект принят под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия, однако предмет охраны до настоящего времени не утвержден, не понятно, что именно подлежит охране: стены, окна, перекрытия и прочее. В открытых сведениях Росреестра в отношении Объекта в целом запись об обременении в виде охранного обязательства отсутствует, соответствующие записи имеются в отношении помещений в доме, но они внесены в разное время. Также согласно сведениям БТИ по состоянию на 08.06.1988 износ дома составлял 54 % и в соответствии со строительными нормами нуждался в капитальном ремонте. Первая квартира в указанном доме приватизирована 12.08.1993. Доказательств проведения капитального ремонта дома до первой приватизации в материалы дела не представлено. С 1988 года процент износа не снизился.
В возражениях Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции ответчик Останина О.В. до перерыва в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала по основаниям в ней изложенным, после перерыва в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть апелляционную жалобу без её участия.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие иных участников процесса, не явившихся в судебное заседание и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.
Изучив материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Материалами дела, установлено, что постановлением главы администрации Костромской области от 30.12.1993 № 598 «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры» объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> принят под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой Крыгиных» сер. ХIХ в.».
Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 07.10.2015 №-р Объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером №.
В соответствии с приказом Инспекции от 10.11.2022 № 191 утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, содержащее в себе перечень мероприятий по сохранению спорного объекта культурного наследия и сроки выполнения таких мероприятий по сохранению объекта культурного наследия.
Из Приложения № 2 к охранному обязательству собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, определен состав (перечень) и сроки (периодичность) работ по сохранению объекта культурного наследия:
1. Организовать выполнение работ по ремонту кровли и фасадов Объекта в установленном законодательством порядке, (срок исполнения до 01.12.2024;
2. Установить информационную надпись и обозначение на Объекте по согласованному с уполномоченным органом проектом (макетом) в срок до 01.06.2023.
Из Приложения № 3 к вышеуказанному охранному обязательству вынесено требование к обеспечению доступа граждан РФ, иностранных граждан и лиц без гражданства к объекту культурного наследия в соответствии со ст. 47.4 Федерального закона № 73-ФЗ.
Из паспорта Объекта культурного наследия, рег.№, следует – наименование объекта – Дом жилой Крыгиных, сведения о времени возникновения 2-я пол. ХIХ в., категория – регионального значения, вид объекта – памятник, номер и дата принятия решения о включении объекта культурного наследия в ЕГР объектов культурного наследия – Постановление главы администрации Костромской области «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую, культурную и научную ценность, памятниками истории и культуры) № 598 от 30.12.1993, местонахождение – <адрес>, описание предмета охраны объекта культурного наследия – на дату оформления предмет охраны объекта культурного наследия не утвержден, дата оформления паспорта 09.11.2022.
Приказом № 163 от 28.11.2024 в Приказ инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от 10.11.2022 № 191 внесены изменения: состав (перечень) и сроки (периодичность) работ по сохранению объекта культурного наследия (приложение № 2 к охранному обязательству) изложить в новой редакции: организовать выполнение работ по ремонту кровли и фасадов Объекта в установленном законодательством порядке до 01.12.2025.
15.11.2024 собственники жилых помещений в жилом <адрес> обратились в администрацию с заявлением о продлении срока проведения работ по ремонту кровли и фасадов до 01.12.2026, в ответ на обращение указана ссылка на Приказ инспекции от 28.11.2024 № 163.
По информации из Единого государственного реестра недвижимости от 25.02.2026 объект культурного наследия представляет собой многоквартирный 2-х этажный жилой дом, общей площадью 83,5 кв.м., с кадастровым номером №, состоящий из 4 х жилых помещений (квартир).
Собственниками помещений в Объекте, по данным Единого государственного реестра недвижимости, являются:
1. жилое помещение, <адрес>, общей площадью 23.5 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности Ваняну Сергею Юрьевичу, право собственности зарегистрировано – ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Объект культурного наследия;
2. жилое помещение, <адрес>, общей площадью 17.8 кв.м, с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности Яблоковой Ольге Владимировне, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Объект культурного наследия;
3. жилое помещение, <адрес>, общей площадью 24,6 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежит на праве собственности Останиной Ольге Владимировне, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Объект культурного наследия;
4. жилое помещение, <адрес>, общей площадью 30,2 кв.м, с кадастровым номером № принадлежит на праве собственности Кудреватых Сергею Николаевичу, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: Объект культурного наследия;
Здание, расположенное по адресу: <адрес>, инв. №, общей площадью 83,5 кв.м., назначение жилой дом, кол. этажей 2, КН №, дата присвоения номера 28.11.2011, является выявленным объектом культурного наследия, №, сведения о включении объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия: представляет собой историко-культурную ценность, Памятник и Дом жилой Крыгиных, 2-я пол. ХIХ в., 1993- -12-30,2015-10-07,598,3023-р решения органов охраны объектов культурного наследия – в отношении объекта недвижимости, являющегося выявленным объектом культурного наследия., дата завершения кадастровых работ 29.08.1994.
На основании распоряжений главы администрации Судиславского муниципального района от 02.06.2023 № 299-р, срок проведения проверки до 01.06.2023, и 03.12.2025 № 895-р утверждена программа проверок в отношении объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой Крыгиных» 2-я пол. ХIХ в., последняя проверка определена на январь-февраль 2026, протоколом осмотра от 28.08.2023 установлено, что требование охранного обязательства в части установления информационной надписи и обозначения на Объекта по согласованному с уполномоченным органом проектом (макетом) исполнены в полном объеме. Протоколом осмотра от 14.01.2026 установлено, что стены здания бревенчатые, обшиты тесом, между досками наблюдаются щели, покрытие крыши шиферное, (скрыто снежным покровом), подшив крыши местами имеет следы гниения. Вывод: требуется проведение работ по сохранению объекта культурного наследия.
По состоянию на 13.03.2026 заявлений на предоставление государственных услуг по выдаче заданий на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, разрешений на проведение работ по сохранению Памятника в Инспекцию по охране объекта культурного наследия Костромской области не поступало.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчики являются собственниками жилого дома – объекта культурного наследия регионального значения, который находится в неудовлетворительном состоянии и требует принятия мер по его сохранению, в связи с чем на них лежит обязанность по сохранению объекта, в то время как со стороны ответчиков действия по организации и выполнению таких мероприятий не предприняты.
Рассматривая данное дело, суд по мотивам, приведенным в решении суда, пришел к выводу об удовлетворении данного иска, признав его по существу правомерным.
Между тем с выводом суда о наличии оснований для удовлетворения иска согласиться нельзя, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания.
В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статьей 7 Закона об объектах культурного наследия гражданам Российской Федерации гарантируется обеспечение сохранности объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений многонационального народа Российской Федерации.
Одной из особенностей использования объекта культурного наследия является обременение пользователя таким объектом обязательствами по его сохранению.
Исходя из совокупности норм права, закрепленных в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Законе об объектах культурного наследия, правомочия пользователя обременены его обязанностью провести работы по сохранению объекта культурного наследия.
Сохранение объекта культурного наследия – меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ (п. 1 ст. 40 Закона об объектах культурного наследия).
Пунктом 1 ст. 47.2 Закона об объектах культурного наследия определено, что требования к сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны предусматривать консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер.
Состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 7 статьи 47.6 этого закона, с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия на основании составленного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия акта технического состояния объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия с учетом вида данного объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования объекта культурного наследия (пункт 2).
Согласно статье 47.6 Закона об объектах культурного наследия в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 данного Закона (пункт 1).
Охранным обязательством устанавливаются требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 данного Закона (подпункт 1 пункта 2 этой статьи).
В соответствии с п. 11 ст. 47.6 Закона об объектах культурного наследия, если иное не установлено данным пунктом, охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.
В случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из указанных лиц.
Содержащиеся в охранном обязательстве требования, предусмотренные статьями 47.2 - 47.4 названного Закона, в отношении объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным домом либо жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме, подлежат выполнению лицами, указанными в статье 56.1 этого Закона (абзац 9 пункта 11 статьи 47.6).
Статьей 56.1 Закона об объектах культурного наследия установлены особенности государственной охраны объекта культурного наследия, являющегося жилым помещением или многоквартирным домом.
В силу п. 1 указанной статьи, обязательства собственников жилых помещений, приватизированных гражданами в домах, требовавших капитального ремонта, по выполнению требований к сохранению объекта культурного наследия определяются с учетом обязанности бывшего наймодателя соответствующего жилого помещения производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами жилищного законодательства.
Таким образом, указанной нормой установлено специальное правило выполнения требований к сохранению объекта культурного наследия собственниками жилых помещений, приватизированных в домах, требовавших капитального ремонта.
Пунктом 3 ст. 56.1 Закона об объектах культурного наследия предусмотрено, что охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.
Таким образом, согласно положениями ст. 56.1 Закона об объектах культурного наследия, в редакции, действующей на дату вынесения судом решения, выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в объекте культурного наследия можно было квалифицировать в качестве выполнения работ по сохранению, требующих соблюдения общего порядка, установленного действующим законодательством.
При этом соблюдение установленного порядка проведения работ по сохранению было обязательно без учета того, затрагивается ли при проведении таких работ предмет охраны или нет.
Однако Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 365-ФЗ «О внесении изменений в статьи 57 и 166 Жилищного кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» были внесены изменения, вступившие в силу с 01 сентября 2023 года, направленные на упрощение процедуры капитального ремонта объектов культурного наследия - многоквартирных домов при соблюдении ряда условий.
Так, не являются работами по сохранению объектов культурного наследия и выполняются в соответствии с ЖК РФ с учетом особенностей, установленных ст. 56.1 Закона об объектах культурного наследия:
1) работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, включенным в реестр, не затрагивающие предмета охраны (п. 5 ст. 56.1 Закона об объектах культурного наследия);
2) работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия, включенным в реестр, предмет охраны которого не определен, либо выявленным объектом культурного наследия, при условии, что такие работы не изменяют облика, объемно-планировочных и конструктивных решений и структур, интерьера этого многоквартирного дома (п. 6 ст. 56.1 Закона об объектах культурного наследия).
Выполняются в соответствии с ЖК РФ работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не являющемся объектом культурного наследия, включенным в реестр, или выявленным объектом культурного наследия, расположенным на территориях объектов культурного наследия.
Государственная историко-культурная экспертиза в целях выполнения работ по капитальному ремонту в отношении многоквартирного дома в указанных выше случаях не проводится (п. 12 ст. 56.1 Закона об объектах культурного наследия).
Положения п. п. 2 и 3 ст. 36 (требования к содержанию проектной документации), ст. 45 Закона об объектах культурного наследия не применяются к вышеуказанным работам.
Согласно п. 1 ст. 40 Закона об объектах культурного наследия сохранение объекта культурного наследия - меры, направленные на обеспечение физической сохранности и сохранение историко-культурной ценности объекта культурного наследия, предусматривающие консервацию, ремонт, реставрацию, приспособление объекта культурного наследия для современного использования и включающие в себя научно-исследовательские, изыскательские, проектные и производственные работы, научное руководство проведением работ по сохранению объекта культурного наследия, технический и авторский надзор за проведением этих работ.
Согласно п. 1 ст. 45 Закона об объектах культурного наследия работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в п. 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в п. 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного контроля (надзора) в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.
Подпункт 2 п. 2 ст. 45 Закона об объектах культурного наследия предусматривает, что выдача задания на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, разрешения на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласование проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия осуществляются региональным органом охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия.
С учетом приведенных выше правовых норм работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в реестр, не затрагивающие предмета охраны, или предмет охраны которого не определен, не являются работами по сохранению объекта культурного наследия и выполняются в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.
В силу п. 1 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Ст. 681 Гражданского кодекса Российской Федерации капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством при разрешении требований о возложении обязанности по выполнению ремонта является наличие на момент приватизации первой квартиры в доме технических недостатков, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
Отклоняя доводы собственников помещений о том, что неудовлетворительное состояние дома вызвано, в том числе неисполнением обязательств по его содержанию (ремонту) предыдущим собственником объекта культурного наследия и соответственно о необходимости возложения обязанности исполнения требований по сохранению объекта культурного наследия на органы местного самоуправления, суд первой инстанции, исследовав представленные доказательства, пришел к выводу о том, что представленные в материалы дела доказательства о состоянии дома не содержат информации о необходимости проведения капитального ремонта дома на дату первой приватизации жилого помещения в нем.
С указанным выводом судебная коллегия не может согласиться.
Впервые жилое помещение в доме по адресу: <адрес> было приватизировано ФИО10 12.08.1993 (<адрес>) (т.1 л.д. 241 оборот).
Между тем, из справки о данных технического учета по <адрес>. 4, <адрес> (т.1, л.д.149-150), а также из полученных судом апелляционной инстанции материалов инвентарного дела следует, что уровень износа дома по адресу: <адрес> составляет 54%. Дата обследования 8.06.88.
Капитальному ремонту подлежит имущество, нормативное техническое состояние которого невозможно обеспечить в процессе текущего содержания и проведения текущего ремонта, за исключением случаев, когда МКД признаны в установленном Правительством РФ порядке аварийными, подлежащими расселению и сносу (п. 4.2 ГОСТ Р 56193-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования", утвержденного приказом Росстандарта от 27.10.2014 № 1445-ст).
Методическими рекомендациями по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" установлено, что основанием для проведения немедленного капитального ремонта зданий является процент износа: от 40 до 70% для каменных зданий, и от 40 до 65% - для деревянных зданий.
Таким образом, уже на дату 08.06.1988 требовалось проведение капитального ремонта спорного многоквартирного дома.
Доказательств того, что в период с 08.06.1988 до 12.08.1993 или позднее проводился капитальный ремонт многоквартирного дома не имеется.
Согласно ответу НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов» от 30.10.2026, жилой дом расположенный по адресу: <адрес> был включен в региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов постановлением администрации Костромской области №100-а от 26.03.2014.
Постановлением администрации Костромской области № 531-а от 26.12.2016 указанный дом исключен из региональной программы на основании п.1 ч.2 ст. 168 ЖК РФ в связи с тем, что совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Согласно постановлению администрации Костромской области №100-а от 26.03.2014 срок проведения капитального ремонта жилого дома расположенного по адресу: <адрес> был установлен 2017-2036 гг.
Таким образом, поскольку спорный объект культурного наследия требует проведения капитального ремонта, его ненадлежащее состояние вызвано отсутствием капитального ремонта, который требовался и до проведения первой приватизации, состоявшейся 12 августа 1993 года, что свидетельствует о том, что в силу вышеприведенных норм обязанность по капитальному ремонту здания сохранилась за собственником здания на момент передачи помещений в собственность граждан, и принимая во внимание то, ввиду не определения предмета охраны, работы по капитальному ремонту общего имущества в указанном многоквартирном доме не относятся к работам по сохранению объекта культурного наследия и выполняются в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, то оснований для возложения соответствующей обязанности на граждан – собственников помещений в многоквартирном доме у суда первой инстанции не имелось.
То обстоятельство, что капитальный ремонт не проводится длительное время и собственники помещений в доме не обращаются с соответствующим иском в суд к администрации, не могут повлечь иного вывода, поскольку указанное не приведено в законе в качестве обстоятельств, исключающих ответственность органа местного самоуправления в данной ситуации, обратившегося в суд с настоящим иском.
Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Определении от 01 марта 2012 года № 389-О-О, определяя в Законе Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации» основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (статья 16). Это законоположение, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной категории граждан.
Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, должно исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества, как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.
По смыслу указанных выше положений законодательства и Определения Конституционного Суда Российской Федерации, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства. После исполнения им указанной обязанности обязанность по производству последующих капитальных ремонтов перейдет к собственникам жилых помещений.
При таких данных, судебное решение является явно необоснованным, в связи с чем законным признано быть не может и подлежит отмене в апелляционном порядке с одновременным принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска в полном объеме по ранее приведенным мотивам.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия определила:
Решение Островского районного суда (п. Судиславль) Костромской области от 28 мая 2026 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска администрации Судиславского муниципального округа к Ваняну Сергею Юрьевичу, Яблоковой Ольге Владимировне, Останиной Ольге Владимировне, Кудреватых Сергею Николаевичу о понуждении к проведению работ по сохранению объекта культурного наследия отказать.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение трёх месяцев с момента изготовления в окончательной форме во Второй кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 12.11.2026.