РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 апреля 2026 г. г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре Шкиневой Т.С., с участием представителя административного истца ИП Хамгушкеевой Г.А. - ФИО8 рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-63/2026 по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хамгушкеевой Галины Александровны к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области, администрация Хомутовского муниципального образования, о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
в обоснование административных исковых требований указано, что ИП Хамгушкеева Г.А. является собственником объекта недвижимости - здания, наименование: супермаркет, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, общей площадью 1 612,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, с кадастровым номером Номер изъят.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 23.11.2023 № 1068-пп в размере 41 581 829,67 руб. по состоянию на 01.01.2023.
Административный истец с данной стоимостью не согласилась, обратилась к независимому оценщику (данные изъяты) Согласно отчету № Номер изъят от 31.10.2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 25.09.2025 составляет 24 646 000 руб.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 01.12.2025 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.
Административный истец полагает, что решение бюджетного учреждения незаконно, не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика.
Просит суд признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № Номер изъят от 01.12.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания, наименование: супермаркет, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, общей площадью 1 612,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, кадастровый номер Номер изъят размере его рыночной стоимости 24 646 000 руб. по состоянию на 25.09.2025.
В судебном заседании представитель административного истца ИП Хамгушкеевой Г.А. - Номер изъят действующая на основании доверенности, административные исковые требования поддержала, просила суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания в размере его рыночной стоимости 24 646 000 руб. согласно отчету № Номер изъят от 31.10.2025. Считает, что расчет рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость спорного объекта недвижимости на дату ее определения.
Административный истец ИП Хамгушкеева Г.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.
Административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просит в удовлетворении административных исковых требований отказать, рассмотреть дело в его отсутствие. Указало, что оспариваемое решение принято в рамках полномочий учреждения, в соответствии с нормами действующего законодательства, а также, что отчет об оценке, на основании которого принято оспариваемое решение, составлен с нарушениями требований законодательства об оценочной деятельности. Также указывает, что требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости может быть заявлено только одновременно с требованием о признании незаконным решения учреждения. Возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представило.
Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в отсутствие представителя; указывает, что у бюджетного учреждения имелись основания для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не представило.
Заинтересованное лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило заявление с просьбой рассмотреть административное дело в его отсутствие, указав, что по существу административных исковых требований не возражает, разрешение требований оставляет на усмотрение суда, поскольку материально-правовой интерес у Управления отсутствует.
Заинтересованное лицо - ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, ранее представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, указав, что ППК «Роскадастр» не является субъектом спорного правоотношения.
Заинтересованное лицо - администрация Хомутовского муниципального образования в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, ранее представила возражения на административное исковое заявление, в которых указала, что спорный объект недвижимости расположен в центральной части муниципального образования и занимает одно из ключевых мест в торговой инфраструктуре поселения. Поскольку расчет налоговых платежей производится исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, а изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории муниципального образования, оказывает прямое влияние на доходы муниципального образования, просила отказать в установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, рассмотреть административное дело в отсутствие представителя администрации с учетом представленных возражений.
Суд, с учетом мнения представителя административного истца, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав представителя административного истца, допросив эксперта, проводившего судебную экспертизу, изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ урегулирован порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 269-ФЗ до 01.01.2026 (с учетом внесенных изменений) устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ. В течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.
Постановлением Правительства Иркутской области от 01.02.2021 № 46-пп «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 27.12.2021 № 1056-пп) установлено, что в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ч. 4 ст. 66, ст. ст. 67 Устава Иркутской области, установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.07.2022.
Таким образом, с указанной даты, в отношении всех объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке и не могут применяться ни положения ст. 22 указанного Федерального закона, ни положения ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, а также с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В силу ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Таким образом, с 01.07.2022 на территории Иркутской области введен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). С 01.07.2022 кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной только на основании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости». При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости.
В судебном заседании установлено, что Хамгушкеева Г.А. является собственником объекта недвижимости - здания с кадастровым номером Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>. Данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет 02.06.2011.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа субъекта Российской Федерации.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, Правительством Иркутской области определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
Постановлением Правительства Иркутской области от 23.11.2023 № 1068-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Иркутской области, по кадастровым номерам зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест по состоянию на 01.01.2023.
Кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 23.11.2023 № 1068-пп в размере 41 581 829,67 руб. по состоянию на 01.01.2023.
В соответствии со ст. ст. 399 НК РФ административный истец является плательщиком налога на имущество в отношении нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят
Согласно п. 1 ст. 403 НК РФ если иное не установлено настоящим пунктом, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
Как разъяснено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, вправе обратиться с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Соблюдая порядок, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административный истец 01.11.2025 обратилась в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости с приложением отчета ФИО13 № Номер изъят от 31.10.2025, согласно которому по состоянию на 25.09.2025 рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят составляет 24 646 000 руб.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 01.12.2025 № Номер изъят в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как собственника и плательщика налогов.
Административный истец 29.12.2025 обратилась в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости (о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции), то есть в пределах установленного ч. 1 ст. 219 КАС РФ трехмесячного срока.
В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями подлежит удовлетворению при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением прав либо свобод заявителя.
По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
В соответствии со ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из п. п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, Федерального закона № 135-ФЗ юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие представленного административным истцом отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях установления данного обстоятельства, а также в целях установления размера рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, определением суда от 03.02.2026 была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту государственной судебно-экспертной организации - ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
В заключении судебной оценочной экспертизы № Номер изъят от 24.03.2026, выполненной экспертом ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России, указано следующее:
- отчет от 31.10.2025 № Номер изъят по определению рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, назначение: нежилое, наименование: супермаркет, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, общей площадью 1 612,3 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят> по состоянию на 25.09.2025, выполненный оценщиком Номер изъят - ФИО14 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки не соответствует;
- рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером Номер изъят, назначение: нежилое, наименование: супермаркет, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, общей площадью 1 612,3 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят> по состоянию на 25.09.2025 составляет 57 953 630 руб.
Заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер. Заключение подготовлено экспертом государственного учреждения - ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющего квалификацию судебного эксперта, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Не согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, представитель административного истца представила возражения на заключение судебной экспертизы.
В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом была допрошена эксперт ФИО9., которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла доводы возражений представителя административного истца по поводу недостатков экспертного заключения.
В ходе допроса экспертом ФИО10 были даны следующие пояснения относительно каждого замечания на заключение экспертизы:
- замечание, согласно которому административный истец считает, что эксперт при проведении анализа рынка отказалась от принятия в качестве аналогов объектов, находящихся в нижнем диапазоне цен на сопоставимые объекты; в качестве объектов-аналогов № 2 и № 3 экспертом взяты объекты, несопоставимые со спорным зданием. Эксперт пояснила, что указанные замечания являются необоснованными. Согласно принципам обоснованности и однозначности, которые указаны в ФСО № 6 и ФСО № 7, главной задачей при определении рыночной стоимости, в том числе при подборе объектов-аналогов является проведение анализа структуры рынка, выявление диапазона данного рынка, выявление средней цены и подбор объектов-аналогов. Подбор объектов-аналогов осуществляется на основании диапазона, который является средним. Экспертом в рамках сравнительного подхода в расчет были выбраны три объекта-аналога, выбор данных аналогов был осуществлен на основании анализа рынка продажи зданий (помещений) коммерческого назначения в Российской Федерации, Иркутской области, Иркутском районе, с. Хомутово и в непосредственной близости по состоянию на 25.09.2025. Анализ рынка продажи зданий отражен в таблице № 5 заключения эксперта. Иные объекты, отраженные в указанном анализе, не были выбраны в качестве объектов-аналогов, поскольку объявления иных предложений не содержат сведений о ценообразующих факторах. Подбор объектов-аналогов осуществлялся на основании диапазона, который является средним. Объявление, содержащееся на стр. 31 заключения, не было принято по той причине, что рыночная стоимость объекта недвижимости находится ниже диапазона, кроме того, объявление не содержало детальной информации о данном объекте-аналоге, а также сведений о материале стен. По объекту-аналогу № 2 эксперт пояснила, что в объявлении о продаже данного объекта недвижимости (стр. Номер изъят заключения) указано, что площадь помещения составляет 800 кв.м. В выписке из Росреестра может быть указана иная дата, на дату оценки площадь отчуждаемого объекта составляла 800 кв.м., как указано в тексте объявления. На основании фотографий, прикрепленных к объявлению, установлено, что состояние здания является удовлетворительным, при этом необходимо учитывать, что здание построено в 2020 г. и ему уже 5 лет, здание не может находиться в хорошем состоянии. Объект-аналог № 2 был опубликован 29.05.2025, что свидетельствует о том, что указанный объект попадает в срок экспозиции. Материал стен определен на основании фотографий, прикрепленных к объявлению, кроме того, на сайте «2Гис» указано, что здание является кирпичным, при оценке объектов недвижимости во внимание принимаются материал несущих конструкций, несущие конструкции данного здания являются кирпичными. По объекту-аналогу № 3 эксперт пояснила, что на стр. 38 экспертного заключения приведены фотографии, по которым видно, что стены данного объекта-недвижимости выполнены из кирпича. Учитывая, что кирпичные стены имеют более низкую стоимость, чем панельные, при расчетах по отношению к объекту-аналогу № 3 была применена соответствующая корректировка. Согласно данным кадастровой карты, указанное помещение является коммерческим, что сопоставимо с объектом оценки.
- замечание, согласно которому административный истец указывает, что согласно п. 24б ФСО № 7 затратный подход рекомендуется применять при низкой активности рынка, когда недостаточно данных для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, вместе с тем, в нарушение указанного пункта экспертом применен затратный подход к оценке объекта исследования. Кроме того, в экспертном заключении имеется указание на достаточность данных для применения сравнительного подхода. Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным, поскольку п. 24а ФСО № 7 предусмотрено, что затратный подход может быть использован, если предоставляется возможность воссоздать точный объект с точной копией на рынке недвижимости. При оценке спорного объекта недвижимости такая возможность имелась. Выбор данного подхода был обусловлен наличием необходимых данных. Рыночная стоимость объекта оценки была посчитана с использованием затратного подхода, а также с использованием сравнительного подхода. При оценке спорного объекта был применен не только сравнительный подход, но и затратный, поскольку имелись данные, благодаря которым можно было воссоздать такой же объект на дату оценки. Также в материалах дела имелся технический паспорт данного объекта, где было указано на основании какого сборника можно рассчитать стоимость, кроме того, были прописаны все конструктивные элементы, которые в ходе проведения экспертного осмотра были сопоставлены. На стр. 86 заключения приведена таблица согласования результатов оценки и определения итоговой стоимости, где указаны какие подходы были применены. Стоимость за 1 кв.м. спорного объекта недвижимости, определенная по результатам исследования, получилась ниже рыночной стоимости иных сопоставимых объектов недвижимости.
- замечание, согласно которому на стр. 24 экспертного заключения указано, что в случае определения рыночной стоимости зданий при оспаривании кадастровой стоимости исключается стоимость земельных участков, на которых они расположены, на стр. 71 также указано, что объекты-аналоги, как и объект исследования, являются отдельно стоящими зданиями и по закону они отчуждаются вместе с земельными участками, на которых они расположены. Однако в таблице № 12 на стр. 72 скорректированная стоимость объекта-исследования определена с учетом стоимости земельного участка, стоимость объектов-аналогов не скорректирована на стоимость земельного участка в их составе). Эксперт пояснила, что данное замечание необоснованно, поскольку вычет стоимости земельного участка был произведен (стр. 61), где указана стоимость единого объекта недвижимости, указана стоимость земельного участка на основании коэффициента, который отражен на стр. 24. Стоимость одного квадратного метра здания указана без учета земельного участка. При исследовании оцениваются здания, расположенные на земельном участке. Поскольку в объявлениях о продаже объектов-аналогов указано, что отчуждается и здание и земельный участок, из единой стоимости был произведен вычет стоимости земельного участка, которая указана в объявлении. Коэффициент вычета из единой стоимости объекта недвижимости в размере 0,79 указан на стр. 24. В таблице 12 экспертного заключения стоимость уже указана без учета стоимости земельного участка.
- замечание, согласно которому административный истец считает, что указание на стр. 72 экспертного заключения, что экспертом определяется рыночная стоимость помещения вводит в заблуждение, поскольку фактически по результатам экспертизы определялась стоимость здания. На указанное замечание эксперт пояснила, что по тексту заключения указано о том, что оценивается здание. В определении суда о назначении экспертизы имелась описка, ходатайство суду об исправлении описки заявлено не было, потому как такое ходатайство может быть заявлено при условии наличия противоречивых сведений. В данном случае вопрос, поставленный судом, содержал кадастровый номер здания, его наименование и площадь, таким образом, у эксперта имелась возможность определить объект оценки. В заключении эксперта отсутствуют указания о том, что оценивается помещение, такое указание имеется только при перечислении вопросов, поставленных судом. При проведении экспертизы предметом оценки было здание.
- замечание, согласно которому при расчете рыночной стоимости в рамках затратного подхода экспертом стоимость затрат увеличена на НДС (20 %). Пунктом 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке установлено, что в рамках определения кадастровой стоимости методом затратного подхода при определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину НДС в сторону увеличения в случае использования справочных показателей, определенных без учета НДС. В случае если типичные для рынка элементы затрат не содержат НДС, корректировка использованных справочных показателей на величину НДС по этим элементам не производится. Типичными подрядными организациями по строительству торговых зданий в п. Хомутово являются юридические лица, применяющие упрощенную систему налогообложения и физические лица, не являющиеся плательщиками НДС. Следовательно, налог не добавляется, но и не исключается из стоимости, так как на типичном рынке стоимость по договорам подряда на строительство таких объектов не включает НДС. Эксперт пояснила, что указанное замечание также является необоснованным, т.к. при выборе процента НДС эксперт руководствовалась положениями Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которым на дату оценки НДС составлял 20%, экспертом принято минимальное значение НДС на дату оценки. Также указала, что расчет НДС при затратном подходе на рыночную стоимость не влияет.
- замечание, согласно которому при расчете в рамках затратного подхода был использован индекс удорожания СМР с 1991 г. по состоянию на дату оценки (209,94), указанный коэффициент увеличивает стоимость объекта в 210 раз, однако в заключении отсутствует копия документа, на основании которого используется данный коэффициент, интернет-ссылка, указанная экспертом на стр. 5 заключения не работает. На указанное замечание эксперт пояснила, что интернет-ссылка, указанная на стр. 5 работает, ссылка проверялась экспертом, используется без точки, указанной в конце. Кроме того, на стр. Номер изъят заключения эксперта указаны источники информации, на основании которых применен коэффициент. На сайте «www.fedstat.ru» публикуются цены, которые актуальны на любую дату. Поскольку справочник содержит цены 1969 г., а с того времени уже прошло значительное количество времени, имеется необходимость применения данного коэффициента, возможность применения коэффициента обоснована на стр. 74 экспертного заключения.
- замечание, в котором указано, что эксперт в рамках сравнительного подхода отказался от использования объектов-аналогов № 2, № 5 и № 10, однако в полной мере не указана причина такого отказа. Эксперт пояснила, что для расчетов были выбраны объекты-аналоги, которые по стоимости ниже рынка. На стр. Номер изъят заключения эксперта указано, что средняя стоимость объектов-аналогов составляет - 55 тыс. руб. за кв. м., в расчет были приняты объекты-аналоги по стоимости 38 тыс. руб. за кв. м., 49 тыс. руб. за кв. м. и 57 тыс. руб. за кв.м. Таким образом, выбранные объекты-аналоги не превышают среднего значения, а два из них находятся даже на нижнем диапазоне. Рыночная стоимость оцениваемого объекта получилась в районе 35 тыс. руб. за кв.м, что намного ниже рынка. В заключении эксперта указаны причины, по которым экспертом не были применены иные объекты-аналоги, указано, что в качестве объектов-аналогов были выбраны нежилые здания, которые можно сопоставить с фактическим использованием объекта оценки, а также здания, расположенные в непосредственной близости, также указано об исключении из расчетов объектов-аналогов с ценами, значительно отличающимися от общей выборки (стр. Номер изъят экспертного заключения).
Показания эксперта ФИО11 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию представителя административного истца. Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, является лицом, которое обладает специальными знаниями, а также является незаинтересованным по делу лицом.
Несогласие представителя административного истца с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности.
При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО № 5, ни Федеральный закон № 135-ФЗ, ни иные федеральные стандарты оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 4 и ФСО № 7) не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО № 5.
Кроме того, стоит отметить, что в силу п. п. 1 и 2 ФСО № 5 при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.
В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки. Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки. В то же время оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.
Пунктом 25 ФСО № 7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Таким образом, выбор подходов и методов оценки является прерогативой оценщика, в экспертном заключении, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, экспертом приведены основания для применения затратного и сравнительного подходов, а также приведены обстоятельства, на основании которых эксперт посчитал доходный подход не подлежащим применению.
Учитывая изложенные обстоятельства и давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.
Кроме того, представитель административного истца заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.
Определением Иркутского областного суда от 14.04.2026 в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по данному административному делу отказано.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что отчет ФИО15 Номер изъят об оценке рыночной стоимости объекта оценки, который был представлен административным истцом в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», имеет недостатки, которые препятствовали ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости по данному отчету.
Проверив компетенцию, полномочия и соблюдение процедуры принятия оспариваемого решения, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом и с соблюдением порядка его принятия.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 01.12.2025 № Номер изъят об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости законно и обоснованно, принято в соответствии с п. 2 ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237, в связи с чем, требование административного истца о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 01.12.2025 № Номер изъят об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.
Общими принципами налогового законодательства предусмотрено, что правовое положение налогоплательщика при разрешении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса, не может быть ухудшено.
В соответствии с п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Как отмечено в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П в силу требований Конституции Российской Федерации, предъявляемых к обеспечению исполнения обязанности платить законно установленные налоги и сборы (статья 57) и осуществления права на судебную защиту (статья 46) на основе общеправовых принципов равенства и справедливости, сама процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в любом случае не сводится к реализации обратившимся в суд лицом права на ее установление в размере, равном рыночной стоимости этого объекта, а предполагает проверку законности решений и действий, связанных с таким установлением, и обеспечение судебной защиты оспоренных или нарушенных прав.
При этом общее правило, возлагающее обязанность доказывания законности решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на соответствующие орган, организацию и должностное лицо (ч. 2 ст. 62 КАС РФ), корректируется обращенным к административному истцу требованием доказать основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, включая, соответственно, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247 и п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят не нашел своего подтверждения, равно как факт нарушения данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как налогоплательщика, плательщика сборов, а поскольку целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых обязательств в связи с завышением суммы налога на принадлежащее ему здание, которая подлежит исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта, а не установление факта рыночной стоимости объекта недвижимости в определенном размере, в связи с чем установление судом кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, превышающей установленную кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, как налогоплательщика, что, исходя из положений налогового законодательства, недопустимо. Установленная заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости в размере 57 953 630 руб. выше кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Иркутской области от 23.11.2023 № 1068-пп по состоянию на 01.01.2023 в размере 41 581 829,67 руб., то есть нарушение прав административного истца отсутствует.
Поскольку из содержания экспертного заключения установлено, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят превышает его кадастровую стоимость, то исходя из приведенных положений материального права, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае правовое положение налогоплательщика при рассмотрении спора, возбужденного в целях улучшения налогового статуса заявителя, по смыслу налогового законодательства не может быть ухудшено.
При таких обстоятельствах административное исковое требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером Номер изъят, в размере его рыночной стоимости, также не подлежит удовлетворению. При этом доводы представителя административного истца, что необходимо установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке, являются необоснованными, поскольку допустимым доказательством, соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд признал заключение судебной оценочной экспертизы.
Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении административного искового заявления ИП Хамгушкеевой Галины Александровны о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 01.12.2025 № Номер изъят об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости - здания, наименование: супермаркет, назначение: нежилое, количество этажей, в том числе подземных этажей: 1, в том числе подземных 0, общей площадью 1 612,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят> с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости 24 646 000 руб. по состоянию на 25.09.2025 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Судья И.В. Ларичева
Мотивированное решение изготовлено 24 апреля 2026 г.