РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 июня 2026 года город Брянск
Фокинский районный суд города Брянска в составе:
председательствующего судьи Устинова К.А., при секретаре Лосевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных отношений Брянской области к Алексееву М.А. о принудительном изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, установил:
Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что в целях завершения строительства объектов недвижимого имущества между сторонами заключены договоры аренды находящихся в собственности Брянской области земельных участков.
Так, по условиям договора № от <дата> Алексееву М.А. на срок с <дата> по <дата> в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м., расположенный по <адрес> вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками.
Согласно договору № от <дата> ответчику на срок с <дата> по <дата> в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м, расположенный по <адрес>, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж с придомовым участком).
Решением Фокинского районного суда г.Брянска от 12 февраля 2018 года удовлетворены исковые требования Управления к Алексееву М.А. о расторжении договоров аренды, взыскании арендной платы, возврате земельных участков. Суд обязал Алексеева М.А. передать (возвратить) земельные участки с кадастровым №, № Управлению по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу. До настоящего времени указанные земельные участки истцу переданы не были.
На указанных земельных участках также возведены объекты незавершенного строительства.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, на положения статьи 239.1 ГК РФ, Управление имущественных отношений Брянской области с учетом уточнений просит суд: изъять у Алексеева М.А. объект незавершенного строительства с кадастровым № расположенный по <адрес>, степень готовности объекта 18%, путем продажи с публичных торгов; изъять у Алексеева М.А. объект незавершенного строительства с кадастровым №, расположенный по <адрес>, степень готовности объекта 11%, путем продажи с публичных торгов, установив способ определения начальной цены предмета аукциона - посредством определения его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Представитель истца Управления имущественных отношений Брянской области Русакова Е.А. в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования, просила суд их удовлетворить.
Представитель ответчика Холшевников А.А. в судебном заседании заявил о признании исковых требований.
Третье лицо судебный пристав-исполнитель Фокинского РОСП г.Брянска УФССП России по Брянской области Рубан О.М. полагала возможным принять решение на усмотрение суда, пояснив, что в настоящее время все запреты и ограничение по спорным объектам в рамках имеющихся в отношении Алексеева М.А. исполнительных производств отменены.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки не известны.
Информация о времени и месте судебного разбирательства своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». Суд в соответствии со статьей 167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 ГК РФ).
При этом пунктом 2 статьи 621 ГК РФ закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с положениями статьи 39.6 ЗК РФ по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, распространяется на все отношения, возникшие после 1 марта 2015 года, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.
В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.
Для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 1 марта 2015 года, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).
Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 года в соответствии с Законом № 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).
Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до 1 марта 2015 года).
На основании статьи 35 Федерального закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 1 марта 2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м., расположенный по <адрес>, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками, и земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м, расположенный по <адрес>, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж с придомовым участком), находятся в собственности субъекта Российской Федерации - Брянской области.
По результатам аукциона между сторонами заключены договоры аренды:
-по условиям договора № от <дата> Алексееву М.А. на срок с <дата> по <дата> в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м., расположенный по <адрес>, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж) с придомовыми участками.
-по условиям договора № от <дата> ответчику на срок с <дата> по <дата> в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым №, площадью <...> кв.м, расположенный по <адрес>, вид разрешенного использования: отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж с придомовым участком).
В соответствии с пунктами 1.2, 1.5 договора аренды № от <дата> и договора аренды № от <дата> земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов, предоставлены арендатору под отдельно стоящие жилые дома на одну семью от 1 до 3 этажей (включая мансардный этаж); для строительства индивидуального дома.
В границах земельного участка с кадастровым № находится объект недвижимости с кадастровым № (степень готовности 18%), в границах земельного участка с кадастровым № - объект недвижимости с кадастровым № (степень готовности 18%).
По сведениям ЕГРН указанные объекты принадлежат Алексееву М.А. на праве собственности и являются объектами незавершенного строительства.
Решением Фокинского районного суда г.Брянска от 12 февраля 2018 года удовлетворены исковые требования Управления к Алексееву М.А. о расторжении договоров аренды, взыскании арендной платы, возврате земельных участков. Суд обязал Алексеева М.А. передать (возвратить) земельные участки с кадастровым №, № Управлению по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу (решение суда вступило в законную силу <дата>).
При этом, на указанных земельных участках по сведениям ЕГРН были возведены по два объекта незавершенного строительства.
Решением Фокинского районного суда г.Брянска от 21 апреля 2025 года признано отсутствующим право собственности Алексеева М.А. на одноэтажный жилой дом площадью <...> кв.м с кадастровым № (земельный участок с кадастровым №), прекращено его право собственности на указанный объект, постановлено снять данный объект с кадастрового учета.
Решением Фокинского районного суда г.Брянска от 07 апреля 2025 года признано отсутствующим право собственности Алексеева М.А. на одноэтажный жилой дом с кадастровым № (земельный участок с кадастровым №), прекращено его право собственности на указанный объект, постановлено снять данный объект с кадастрового учета.
Вместе с тем, как установлено судом, спорные земельные участки до настоящего времени арендодателю по акту приема-передачи не возвращены, продолжают использоваться Алексеевым М.А. в личных целях. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
<дата> Алексеев М.А. обратился к ответчику с заявлениями о предоставлении земельных участков в аренду сроком на три года без проведения торгов, для завершения строительства индивидуального жилого дома. Иные основания предоставления спорных земельных участков (собственность или аренда под объектом недвижимости – жилым домом) истцом не заявлены.
Вышеуказанные обстоятельства установлены апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Брянского областного суда №33а-1036/2020 от 17 марта 2020 года. Указанным судебным решением на Управление имущественных отношений Брянской области возложена обязанность рассмотреть заявление Алексеева М.А. от <дата> о предоставлении спорных земельных участков в аренду без проведения торгов.
<дата> Управлением имущественных отношений Брянской области издан приказ №, согласно которому ответчику предоставлен в аренду сроком на три года спорный земельный участок с целью использования: завершение строительства жилого дома. Издавая данный приказ и распространяя действие договоров аренды земельных участков на прошедший период, с <дата> по <дата>, Управление имущественных отношений Брянской области, действуя во исполнение вступивших в законную силу судебных актов, урегулировало возникшие между сторонами правоотношения по пользованию спорными земельными участками, которые фактически не прекращены.
Ссылаясь на истечение срока действия договоров аренды и невыполнения ответчиком обязательства по завершению строительства объектов недвижимости, степень готовности которых составляет 18%, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в суд с иском об изъятии у ответчика объектов незавершенного строительства путем их продажи с публичных торгов.
Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 ГК РФ и части 1 статьи 3 ГПК РФ правом на судебную защиту обладает лицо, права и охраняемые законом интересы которого нарушены либо оспорены.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, в том числе иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Доказательств тому, что строительство объектов завершено, либо сроки строительства спорных объектов нарушены по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц ответчиком в материалы дела не представлено.
Таким образом, из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что объекты с кадастровыми №, №, в эксплуатацию до настоящего времени, в порядке установленном статьей 55 ГрК РФ, не введены.
Учитывая приведенные положения закона, а также обстоятельства, установленные вступившими в законную силу решениями суда, свидетельствующими о том, что после 1 марта 2015 года арендатором (ответчиком) было реализовано предусмотренное Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» право на однократное заключение договоров аренды без проведения торгов для завершения строительства, а строительство объектов недвижимости не завершено, срок действия договоров аренды истек, суд полагает, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ об изъятии у собственника объектов незавершенного строительства: в границах земельного участка с кадастровым № - объект недвижимости с кадастровым № (степень готовности 18%), в границах земельного участка с кадастровым № - объект недвижимости с кадастровым № (степень готовности 18%), путем продажи с публичных торгов.
Федеральный законодатель, предусматривая в ГК РФ возможность публичного собственника земельного участка принять решение о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.
Также суд, разрешая заявленные требования, учитывает следующее.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее – Правила № 1299).
В силу пункта 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости. В соответствии с пунктами 2, 3 Правил № 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт «з» пункта 7 Правил № 1299). При этом рыночная стоимость предмета аукциона подлежит определению в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При этом ни нормами статьи 239.1 ГК РФ, ни Правилами № 1299 обязанность суда по установлению начальной продажной цены объекта незавершенного строительства при принятии решения об его изъятии не предусмотрена.
Истцом требование об определении начальной продажной стоимости имущества не заявлено, в связи с чем, установление начальной продажной стоимости имущества в отсутствие соответствующего требования обязательным при рассмотрении спора об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не является, обязанность по проведению такой оценки возлагается на организатора аукциона и реализуется им в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
При таких обстоятельствах, поскольку в рассматриваемом случае незаконность действий публичных и иных органов судом не установлена, а к правоотношениям сторон подлежат применению правила статьи 239.1 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области об изъятии у ответчика объектов незавершенного строительства с кадастровыми №, № (степень готовности 18%) путем продажи с публичных торгов являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
С учетом удовлетворения заявленных истцом требований к ответчику, на основании статьи 103 ГПК РФ с ответчика Алексеева М.А. в доход бюджета муниципального образования «город Брянск» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме <...>.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области к Алексееву М.А. о принудительном изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить.
Изъять у Алексеева М.А. объект незавершенного строительства с кадастровым №, степень готовности объекта 18%, расположенный по <адрес>, на земельном участке, площадью <...> кв. м, с кадастровым №, путем продажи с публичных торгов.
Изъять у Алексеева М.А. объект незавершенного строительства с кадастровым №, степень готовности объекта 18%, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке, площадью <...> кв. м, с кадастровым №, путем продажи с публичных торгов.
Изъять у Алексеева М.А. объект незавершенного строительства с кадастровым №, степень готовности объекта 18%, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке, площадью <...> кв. м, с кадастровым №, путем продажи с публичных торгов.
Взыскать с Алексеева М.А. в доход бюджета муниципального образования «город Брянск» государственную пошлину в размере <...>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Фокинский районный суд города Брянска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 13 июля 2026 года.
Председательствующий судья подпись К.А.Устинов