РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Иркутск Дата изъята г.
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при секретаре Клепцовой Л.В., с участием представителя административного истца администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» - ФИО10 представителя административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО11 представителей заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт» - ФИО12 рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-483/2026 по административному исковому заявлению администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Правительство Иркутской области, Управление Росреестра по Иркутской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области, Прокуратура Иркутской области, АО «Саянскхимпласт», ООО «Независимая Экспертная Оценка», о признании незаконным решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа муниципального образования «город Саянск» обратилась в Иркутский областной суд с административным иском к ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», АО «Саянскхимпласт» о признании незаконным решения № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости. В обоснование административных исковых требований с учетом дополнительных пояснений указано, что АО «Саянскхимпласт» является собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес изъят> общей площадью Номер изъят кв.м., с кадастровым номером Номер изъят
Постановлением Правительства Иркутской области от 25.11.2022 № 924-пп кадастровая стоимость земельного участка определена в размере 2 112 832 669,19 руб.
26.04.2023 оценщиком ООО «Независимая Экспертная Оценка» проведена оценка рыночной стоимости данного земельного участка, на основании отчета № Номер изъят от Дата изъята ООО «Независимая: Экспертная Оценка» было подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта - земельного участка кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости - 212 257 000 руб.
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023 кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости.
Правительство Иркутской области направило в администрацию городского округа МО «город Саянск» информацию, что министерством имущественных отношений Иркутской области проведена проверка отчетов об установлении кадастровой стоимости земельных участков - земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения экономической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. По результатам проверки установлено, что кадастровая стоимость спорного земельного участка снижена на 90%. По результатам рассмотрения отчетов Министерством выявлены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации. Нарушения требований законодательства при проведении оценки, повлекшие за собой неправильное определение рыночной стоимости спорного земельного участка, выявлены только при проведении министерством имущественных отношений Иркутской области проверки отчетов об установлении кадастровой стоимости земельных участков, информационная справка с результатами проверки поступила в администрацию из Правительства Иркутской области 19.03.2026. С учетом изложенного, срок обращения в суд с административным иском пропущен по уважительным причинам. Учитывая, что в результате уменьшения кадастровой стоимости занижена налогооблагаемая база, искусственно уменьшен размер обязательных платежей, местный бюджет недополучил ожидаемый доход, что затрагивает права муниципального образования, административный истец в целях пресечения искусственного уменьшения доходной части местного бюджета вправе обратиться в суд с указанными требованиями.
Просит суд признать незаконным и отменить решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости 212 257 000 руб. Также просит суд восстановить срок для обращения в суд с административным иском.
Определением Иркутского областного суда от 18.05.2026 (протокольно) АО «Саянскхимпласт» исключено из числа административных ответчиков, суд определил круг лиц, участвующих в деле: административный истец - администрация городского округа муниципального образования «город Саянск», административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Правительство Иркутской области, Управление Росреестра по Иркутской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области, АО «Саянскхимпласт». Также к участию в деле привлечена Прокуратура Иркутской области, поскольку участие прокурора обусловлено необходимостью защиты интересов субъекта Российской Федерации, муниципального образования в сфере взыскания обязательных платежей (налоги), что предусмотрено ч. 1 ст. 39 КАС РФ и п. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации».
В судебном заседании представитель административного истца администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» - ФИО16 административные исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд административное исковое заявление удовлетворить. Дополнительно пояснила, что о наличии нарушений в отчете об оценке администрации муниципального образования стало известно 19.03.2026 - после поступления из Правительства Иркутской области справки о результатах проверки отчетов и наличии нарушений. Считает, что орган местного самоуправления обладает правом на обращение в суд, поскольку оспариваемым решением нарушены имущественные интересы муниципального образования, указала, что в результате установления оспариваемой кадастровой стоимости произошло существенное снижение налогооблагаемой базы по земельному налогу, объем поступлений земельного налога напрямую зависит от величины кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В судебном заседании представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» - ФИО17 просила в удовлетворении административных исковых требований отказать на основании доводов, изложенных в возражениях на административное исковое заявление, в которых указано, что в результате рассмотрения заявления об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и приложенного к нему отчета об оценке рыночной стоимости № Номер изъят от Дата изъята специалистом учреждения не было выявлено оснований для отказа в удовлетворении заявления, оспариваемое решение принято в рамках полномочий учреждения, в соответствии с нормами действующего законодательства, в связи с чем, учреждением решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было принято в соответствии с п. 1 ч. 11 ст. 22.1 Закона об оценке. Считает, что срок для обращения в суд с требованиями о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», установленный ч. 3.1. ст. 245 КАС РФ, администрацией городского округа муниципального образования «город Саянск» пропущен без уважительных причин, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Сведения о решении об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят а также о величине кадастровой стоимости были размещены в общедоступных источниках информации, в установленные законом сроки, соответственно административный истец имел возможность обратиться в суд в установленные законом сроки. Кроме того, в ходе рассмотрения дела представила возражения на заключение эксперта, составленное по результатам проведения судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт» - ФИО13 просил суд в удовлетворении административных исковых требований отказать по доводам, изложенным в отзыве и объяснениях на административное исковое заявление. Пояснил, что для разработки прогноза социально-экономического развития муниципального образования «город Саянск» на текущий год и на плановый период двух последующих лет АО «Саянскхимпласт» ежегодно предоставляет в отдел экономического развития и потребительского рынка Управления по экономике администрации заполненную форму документа «Прогноз показателей социально-экономического развития базовых предприятий», таким образом муниципальному образованию в 2024 году уже было известно о прогнозируемых доходах по налогам, поступающим в городской бюджет, в том числе по земельному налогу АО «Саянскхимпласт». Кроме того, из сообщений об исчисленных налоговым органом суммах земельного налога в отношении спорного земельного участка налоговая база по земельному налогу в 2022 г. и в 2023 г. составляла 104 440 946,50 руб. (сумма налога 1 566 614 руб.), в 2024 г. налоговая база по земельному налогу составляла 212 257 000 руб. (оспариваемым решением кадастровая стоимость была установлена в данном размере) - сумма исчисленного налога 3 183 853 руб. Применение оспариваемого решения не привело к уменьшению налоговой базы по земельному налогу в отношении спорного земельного участка, напротив, налоговая база в 2024 г. оказалась больше налоговой базы 2023 г. на 103 %, в связи с чем, права и законные интересы административного истца, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет, оспариваемым решением не были затронуты, следовательно, у административного истца не возникло право на иск. Считает, что доводы административного истца о недостоверности рыночной стоимости, определенной оценщиком в отчете от Дата изъята № Номер изъят, являются необоснованными, также выражает несогласие с заключением судебной экспертизы, считает, что заключение экспертизы не может являться доказательством того, что отчет, представленный в Центр, противоречит требованиям законодательства об оценочной деятельности Российской Федерации, а также федеральным стандартам оценки.
В судебном заседании представитель заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт» - ФИО14 поддержал позицию представителя ФИО15 просил в удовлетворении административных исковых требований отказать.
Заинтересованное лицо - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя, ранее представило отзыв на административное исковое заявление, в котором просило удовлетворить административные исковые требования. В обоснование указало, что анализ данных, приведенных в отчете, а именно количественные и качественные характеристики объектов-аналогов (площадь, конфигурацию, местоположение и др.), размер корректировок и информация, содержащаяся в справочниках, используемых оценщиком для определения размера корректировок, позволяет прийти к выводу о том, что в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, несопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим параметрам, таким образом, у учреждения были основания для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на основании представленного отчета. Кроме того, указало, что срок на обращение в суд с административным иском администрацией городского округа муниципального образования «город Саянск» пропущен по уважительным причинам, просило восстановить пропущенный административным истцом срок на подачу административного искового заявления.
Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило заявление с просьбой рассмотреть административное дело в его отсутствие, указав, что по существу административных исковых требований не возражает, разрешение административных исковых требований оставляет на усмотрение суда. Ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока на обращение в суд полагает подлежащим удовлетворению в связи с уважительностью причин пропуска.
Заинтересованное лицо - ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Иркутской области в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, указав, что филиал не является субъектом спорного правоотношения.
Заинтересованные лица - Прокуратура Иркутской области, ООО «Независимая Экспертная Оценка» в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, проводившего судебную экспертизу, изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон № 269-ФЗ).
Статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ урегулирован порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ до 01.01.2026 устанавливается переходный период применения ст. ст. 22 и 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, в частности, предусмотрено, что в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; в течение переходного периода до дня, указанного в решении (в случае отсутствия принятого решения - до завершения переходного периода), в субъекте Российской Федерации положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке не применяются; с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: применяются положения ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости и не применяются положения ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не осуществляется.
Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021, если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 01.01.2026 или с даты, указанной в решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Постановлением Правительства Иркутской области от 01.02.2021 № 46-пп «Об установлении даты перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 27.12.2021 № 1056-пп) установлено, что в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ч. 4 ст. 66, ст. ст. 67 Устава Иркутской области, установлена дата перехода к применению положений ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01.07.2022.
Таким образом, с 01.07.2022 на территории Иркутской области введен внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, предусмотренный ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (в редакции Федерального закона № 269-ФЗ). С 01.07.2022 кадастровая стоимость объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, может быть пересмотрена и установлена в размере рыночной только на основании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости». При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 269-ФЗ).
В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.
Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В силу ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (здесь и далее - в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (ч.2 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (ч. 4 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (ч. 5 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (ч. 7 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В судебном заседании установлено, что собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят является АО «Саянскхимпласт». Земельный участок поставлен на кадастровый учет 04.06.2003.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации.
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, Правительством Иркутской области определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
В судебном заседании установлено, что в 2022 г. на территории Иркутской области была проведена массовая оценка кадастровой стоимости земельных участков, в том числе спорного земельного участка.
Постановлением Правительства Иркутской области от 25.11.2022 № 924-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым номерам и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области по состоянию на 01.01.2022. Данным постановлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят определена в размере 2 112 832 669,19 руб. по состоянию на 01.01.2022, дата применения с 01.01.2023.
Вместе с тем, АО «Саянскхимпласт» не согласилось с данной кадастровой стоимостью, определенной в результате массовой оценки, и 03.05.2023 обратилось с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к данному заявлению приложило отчет ООО «Независимая Экспертная Оценка» № Номер изъят от 26.04.2023 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, площадь Номер изъят кв.м., кадастровый № Номер изъят адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят> согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 06.03.2023 составляет 212 257 000 руб.
01.06.2023 ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» принято решение № УРС-38/2023/000775 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости № Номер изъят от Дата изъята (Номер изъят
Также в судебном заседании установлено, что 23.10.2024 в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в соответствии с ч. 2 ст. 16 Закона о кадастровой оценке поступил перечень вновь учтенных, ранее учтенных в ЕГРН объектов недвижимости, в сведения ЕГРН которых внесены изменения. В данный перечень был включен спорный объект недвижимости, в связи с изменившимися характеристиками об объекте недвижимости (изменение площади земельного участка - площадь увеличена с 5 012 413, 81 кв.м. до 5 014 100 кв.м.). В соответствии со ст. 16 Закона о кадастровой оценке, п. 73 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, 05.11.2024 ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 212 328 403,85 руб. путем увеличения кадастровой стоимости, установленной в размере его рыночной стоимости, - 212 257 000 руб. (установленной на основании решения № УРС- 38/2023/000775 от 01.06.2023) пропорционально изменению его площади, составлен акт об определении кадастровой стоимости № Номер изъят от 05.11.2024 (тНомер изъят
02.12.2024 от филиала Публично-правовой компании «Роскадастр» в адрес ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» поступил перечень вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, в который были включены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером Номер изъят, а именно: об уменьшении площади с 5 014 100 кв.м. до 5 010 692 кв.м. В соответствии со ст. 16 Закона о кадастровой оценке, п. 73 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336, 12.12.2024 ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» была определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 212 184 087,78 руб. путем уменьшения кадастровой стоимости пропорционально изменению его площади (с 5 014 100 кв.м. до 5 010 692 кв.м.), о чем составлен акт об определении кадастровой стоимости № Номер изъят от 12.12.2024 (Номер изъят), в соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 18 Закона о кадастровой оценке сведения о кадастровой стоимости подлежат применению с 27.11.2024.
Согласно выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости от 02.06.2026 (Номер изъят кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят по состоянию на 01.01.2022 в размере 212 184 087,78 руб. установлена на основании акта об определении кадастровой стоимости № Номер изъят от 12.12.2024.
Таким образом, на момент обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят была установлена по состоянию на 01.01.2022 в размере рыночной стоимости, содержащейся в отчете об оценке рыночной стоимости № Номер изъят от Дата изъята , на основании решения № УРС- 38/2023/000775 от 01.06.2023, с учетом изменений, внесенных актом об определении кадастровой стоимости № Номер изъят от 12.12.2024 в размере 212 184 087,78 руб. При этом суд учитывает, что изменение стоимости спорного земельного участка вызвано только изменением площади земельного участка, при этом данные изменения рассчитывались исходя из рыночной стоимости спорного земельного участка, установленной решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС- 38/2023/000775 от 01.06.2023.
Требование о признании незаконным указанного решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» заявлены административным истцом.
Обращаясь в суд с административным исковым заявлением, администрация городского округа муниципального образования «город Саянск» указала, что в результате уменьшения кадастровой стоимости занижена налогооблагаемая база, искусственно уменьшен размер обязательных платежей в местный бюджет, что затрагивает права муниципального образования.
Разрешая вопрос о наличии у административного истца права на оспаривание решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», суд приходит к следующим выводам.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), который налоговым законодательством относится к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований (ч. 1 ст. 65 ЗК РФ и п. 1 ст. 387 НК РФ).
Согласно п. 1 ст. 391 НК РФ если иное не установлено настоящей статьей, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу положений ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами публичной власти федеральной территории, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
При этом в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2016 № 15-П «По делу о проверке конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования города Братска» суд дал оценку конституционности положения части первой статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оспоренное положение являлось предметом рассмотрения постольку, поскольку на его основании решается вопрос о праве органов местного самоуправления оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, не находящихся в собственности муниципального образования, но расположенных на его территории. Конституционный Суд признал оспоренное положение не противоречащим Конституции Российской Федерации, как устанавливающее в целях обеспечения прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, расположенных на территории муниципального образования, общий порядок оспаривания органами местного самоуправления результатов определения кадастровой стоимости, который предусматривает возможность такого оспаривания в отношении объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности. Оспоренное положение было при этом признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно препятствует органам местного самоуправления оспаривать в судебном порядке результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на его территории, в случаях, когда по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлениями налоговых доходов в местный бюджет.
При рассмотрении данного административного дела установлено существенное снижение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. Так, по результатам определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят на основании Постановления Правительства Иркутской области от 25.11.2022 № 924-пп кадастровая стоимость данного объекта недвижимости составляла 2 112 832 669,19 руб., после установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основании оспариваемого решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС- 38/2023/000775 от 01.06.2023, с учетом изменения площади земельного участка, по результатам которого произведена корректировка стоимости, внесенная актами № Номер изъят от 05.11.2024, № Номер изъят от 12.12.2024, кадастровая стоимость данного земельного участка стала составлять 212 184 087,78 руб., таким образом, в результате установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основании оспариваемого решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» кадастровая стоимость спорного земельного участка снизилась почти на 90 %.
Учитывая, что на основании оспариваемого решения было произведено существенное снижение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят что повлекло уменьшение поступающих в бюджет муниципального образования налоговых доходов, суд приходит к выводу, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости напрямую затрагивают права и законные интересы административного истца, в связи с чем, администрация городского округа муниципального образования «город Саянск» вправе обратиться в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Доводы представителя заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт», что применение оспариваемого решения не привело к уменьшению налоговой базы по земельному налогу в отношении спорного земельного участка, напротив, налоговая база в 2024 г. оказалась больше налоговой базы 2023 г. на 103 %, в связи с чем, права и законные интересы административного истца, оспариваемым решением не были затронуты, следовательно, у административного истца не возникло право на иск, являются необоснованными. Так, согласно представленным документам сумма исчисленного налоговым органом земельного налога в отношении спорного земельного участка в 2022 г. и в 2023 г. составляла 1 566 614 руб., налоговая база по земельному налогу в 2022 г. и в 2023 г. составляла 104 440 946,50 руб., при этом в 2024 г. налоговая база по земельному налогу составляла 212 257 000 руб., т.к. оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» кадастровая стоимость была установлена в данном размере, сумма исчисленного налога составила 3 183 853 руб. Вместе с тем, суд учитывает, что до принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» оспариваемого решения № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляла 2 112 832 669,19 руб. (постановление Правительства Иркутской области от 25.11.2022 № 924-пп, по состоянию на 01.01.2022, дата применения с 01.01.2023), после принятия оспариваемого решения Центра подлежала применению стоимость, установленная на основании решения № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023, - 212 257 000 руб. Таким образом, в результате принятия оспариваемого решения налоговая база по земельному налогу снизилась с 2 112 832 669,19 руб. до 212 257 000 руб., в связи с чем, доводы АО «Саянскхимпласт» о том, что применение оспариваемого решения не привело к уменьшению налоговой базы по земельному налогу в отношении спорного земельного участка, подлежат отклонению.
Разрешая ходатайство административного истца о восстановлении срока на обращение в суд с данным административным исковым заявлением, суд приходит к следующему выводу.
Административное исковое заявление о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС- 38/2023/000775 от 01.06.2023 в областной суд подано 16.04.2026 (согласно штампу входящей корреспонденции), т.е. с пропуском срока, установленного ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ.
Обращаясь с ходатайством о восстановлении срока на подачу данного административного искового заявления в суд, административным истцом в обоснование уважительности причин пропуска срока указано, что нарушение требований законодательства при проведении оценки, повлекшее за собой неправильное определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, было выявлено только при проведении проверки отчетов об установлении кадастровой стоимости земельных участков земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения министерством имущественных отношений Иркутской области. Информационная справка с результатами проверки поступила в администрацию городского округа муниципального образования «город Саянск» из Правительства Иркутской области 19.03.2026.
Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (п. 2 и п. 4 ст. 3 КАС РФ).
Условием судебной проверки решений бюджетного учреждения, принятых в порядке ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, является, в том числе соблюдение административным истцом сроков обращения в суд.
Так, согласно ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии таким бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом.
Исходя из положений ч. 1 ст. 219 КАС РФ, если данным кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
Согласно ч. 5 ст. 219 КАС РФ пропуск установленного срока обращения в суд не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления к производству суда. Причины пропуска срока обращения в суд выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании.
В силу ч. 7 ст. 219 КАС РФ пропущенный по указанной в части 6 данной статьи или иной уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом, за исключением случаев, если его восстановление не предусмотрено данным кодексом.
При этом суд учитывает правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, касающиеся сроков обращения в суд с заявлениями. Как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, установление в законе сроков для обращения в суд с административным исковым заявлением обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан, поскольку в соответствии с ч. 5 и ч. 7 ст. 219 КАС РФ несоблюдение установленного срока не является основанием для отказа в принятии таких заявлений: вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в предварительном судебном заседании или в судебном заседании; заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом (определения от 20.12.2016 № 2599-О, от 25.06.2019 № 1553-О и др.).
Определение судом момента начала течения установленного законом срока предполагает для суда необходимость при рассмотрении поданного заявления принять во внимание все значимые для правильного решения дела фактические обстоятельства, позволяющие доподлинно установить момент, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов (определения от 02.12.2013 № 1908-О, от 28.01.2021 № 161-О и др.).
Под уважительными должны пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие (определение от 18.07.2006 № 308-О).
Таким образом, основанием для восстановления административному истцу пропущенного процессуального срока на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения бюджетного учреждения, является установление объективных причин, препятствующих своевременной подаче заявления в течение 3-х месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии такого решения.
Доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда (п. 7 ст. 6 и ч. 1 ст. 14 КАС РФ). Данный принцип выражается, в том числе в принятии судом предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения административного дела (ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 63, ч. 8 и ч. 12 ст. 226 КАС РФ).
Необходимо отметить положения п. 3 ст. 6, ст. 9 КАС РФ, согласно которым одними из принципов административного судопроизводства являются законность и справедливость при рассмотрении и разрешении административных дел, которые обеспечиваются не только соблюдением положений, предусмотренных законодательством об административном судопроизводстве, точным и соответствующим обстоятельствам административного дела правильным толкованием и применением законов и иных нормативных правовых актов, в том числе регулирующих отношения, связанные с осуществлением государственных и иных публичных полномочий, но и получением гражданами и организациями судебной защиты путем восстановления их нарушенных прав и свобод.
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 42 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, пропуск срока на обращение в суд сам по себе не может быть признан достаточным основанием для принятия судом решения об отказе в удовлетворении административного искового заявления без проверки законности оспариваемых административным истцом решений и возможности восстановления пропущенного процессуального срока для рассмотрения настоящего административного искового заявления по существу. Непринятие судом мер, направленных на выяснение и исследование фактических обстоятельств дела является недопустимым и противоречит задачам административного судопроизводства.
Учитывая, что подача административного искового заявления обусловлена необходимостью защиты интересов муниципального образования, в бюджет которого, в соответствии с п. 3 ст. 397 НК РФ уплачивается земельный налог, а также учитывая, что несоответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности отчета об оценки спорного объекта недвижимости, на основании которого принято оспариваемое решение, было выявлено по результатам проведенной министерством имущественных отношений Иркутской области проверки отчетов об установлении кадастровой стоимости земельных участков, результаты которых административному истцу стали известны лишь 19.03.2026, в целях обеспечения доступа к правосудию, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления административному истцу срока для обращения в суд с требованием о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023, поскольку указанные административным истцом причины пропуска срока обращения в суд являются уважительными, объективно препятствующими своевременной подаче административного искового заявления. Доказательств, подтверждающих умышленное затягивание административным истцом сроков на обращение в суд с данными требованиями, не представлено.
Рассматривая административные исковые требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 2 ст. 227 КАС РФ заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями подлежит удовлетворению при наличии совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушения этим решением прав либо свобод заявителя.
По данной категории административных дел на административного истца возложена обязанность доказывания нарушения своих прав, свобод и законных интересов и соблюдения сроков обращения в суд, а обязанность по доказыванию соответствия оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам - на орган, организации, лицо, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, принявшие оспариваемые постановления либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).
В силу ч. 11 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:
1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;
2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).
В соответствии со ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Как следует из п. п. 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, Федерального закона № 135-ФЗ юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению судом для правильного рассмотрения дела, является соответствие или несоответствие представленного административным истцом в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях установления данного обстоятельства определением суда от 03.06.2026 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту государственной судебно-экспертной организации - ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Проверяя отчет ООО «Независимая экспертная оценка» № Номер изъят от Дата изъята , согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 06.03.2023 составляет 212 257 000 руб., на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, экспертом были установлены нарушения.
Согласно заключению судебной экспертизы № Номер изъят от Дата изъята , выполненной экспертом ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России, отчет ООО «Независимая экспертная оценка» № Номер изъят от Дата изъята «Об оценке рыночной стоимости земельного участка, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: под промышленные предприятия, площадь 5 012 413,81 кв.м., кадастровый № Номер изъят, адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес изъят>», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.
Не согласившись с выводами о несоответствии отчета ООО «Независимая экспертная оценка» № Номер изъят от Дата изъята об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, изложенными в заключении судебной экспертизы, представителями административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» и заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт» были представлены письменные возражения.
В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения судебной экспертизы судом была допрошена эксперт ФИО18 которая подтвердила изложенные в заключении судебной экспертизы выводы, а также опровергла доводы письменных возражений представителя административного ответчика и представителя заинтересованного лица по поводу недостатков экспертного заключения.
В ходе допроса экспертом Петренко М.А. были даны следующие пояснения относительно каждого замечания представителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» на заключение экспертизы:
- замечание № 1, согласно которому административный ответчик указывает на несогласие с нарушениями, указанными на стр. 10-12 заключения эксперта о необоснованном принятии оценщиком в расчет объектов-аналогов № 1 и № 4. Административный ответчик указывает, что на стр. 62 и 71 отчета об оценке рыночной стоимости № Номер изъят от Дата изъята оценщиком были представлены копии объявлений о продаже объектов-аналогов №1 и №4, в тексте которых не указано, что на данных земельных участках расположены какие-либо сооружения, следовательно, можно допустить, что наличие указанных в заключении эксперта сооружений на объектах-аналогах не оказывает влияния на цену предложения, так как продавцы, как правило, указывают в объявлениях о наличии на объектах дополнительных улучшений, которые повышают стоимость предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Кроме того, проверить информацию о том, что на момент предложения на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят (объект-аналог №4) было расположено сооружение не представляется возможным, на рисунках 2-3 на стр. 11 заключения эксперта, не указана дата, по состоянию на которую сделаны данные снимки.
Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным. Данные фотоснимки актуальны на дату производства экспертизы, они также приведены в отчете об оценке, представленном в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости». Фотоснимки взяты из публичной кадастровой карты, указанными фотоснимками эксперт проверяла сведения об объектах-аналогах, которые использовались в отчете об оценке. Выявлено, что на объектах-аналогах расположены сооружения. Сведения относительно расположения на указанных земельных участках сооружений отражены в отчете об оценке, однако, оценщик данный факт не учитывает, не приводит полную информацию об объекте. Кроме того, при корректировке на расчет экономических показателей, в которой указано, что земельные участки являются сопоставимыми, из чего следует, что оценщиком факт наличия сооружений не проанализирован. Исследуемый земельный участок, оценивается как условно свободный, следовательно, объекты-аналоги также должны быть свободными от застройки. Данные объекты-аналоги вводят в заблуждение, поскольку текст объявлений не содержит сведений о застройке территории, что не соответствует сведениям, приведенным в публичной кадастровой карте. Таким образом, данные земельные участки не могут быть использованы в качестве объектов-аналогов. Также эксперт дополнила, что все фотоснимки, приведенные в заключении эксперта, взяты из публичной кадастровой карты. Методы исследования отчета об оценке указаны на стр. 6, 7 заключения эксперта.
- замечание № 2, согласно которому административный ответчик указывает на несогласие с выводом эксперта, что оценщик допустил нарушение при расчете величины корректировки на местоположение.
На указанное замечание эксперт пояснила, что величина корректировки на местоположение была рассчитана оценщиком на основании данных о средней стоимости квартир на вторичном рынке в городах Ангарске, Шелехове и Саянске. В отчете оценщика отсутствует надлежащее обоснование применения величины расчета корректировки на местоположение на основании данных рынка квартир. При этом использование указанного сегмента рынка допустимо лишь в исключительных случаях, поскольку рынки различных видов недвижимости, в частности, квартир и земельных участков, являются несопоставимыми. Кроме того, в отчете не проведен анализ рынка земельных участков с иным видом разрешенного использования. Оценщик, минуя анализ иных корректировок, способных обеспечить более достоверные результаты, непосредственно переходит к расчету корректировки по стоимости квартир, что представляется методологически некорректным и свидетельствует о нарушении требований ФСО № 7. Некорректность расчета также обусловлена применением оценщиком сведений о средней стоимости квартир в разных городах без учета сопоставимости самих объектов по техническому состоянию, материалу стен, этажности и иным значимым параметрам. При этом в отчете отсутствует информация о конкретных объектах, отобранных в Ангарске, Шелехове и иных населенных пунктах, в связи с чем, возможность их сопоставления не может быть проверена. Таким образом, расчет корректировки на местоположение выполнен с нарушениями. Также эксперт указала, что в соответствии с п. 25 ФСО № 7 в отчете должен быть реализован принцип обоснованности, в силу которого любая информация, приведенная оценщиком, подлежит надлежащему обоснованию. В рассматриваемом отчете отсутствует мотивированное объяснение того, по какой причине оценщик приступил к исследованию рынка квартир, не проведя предварительного анализа рынка земельных участков с иными видами разрешенного использования, потенциально сопоставимыми с объектом оценки. В отчете не содержится обоснование избранного подхода к подбору рыночных данных, в связи с чем, достоверность выводов оценщика не может быть признана подтвержденной. Данное обстоятельство влияет на допустимость и надежность итоговой величины стоимости, указанной в отчете.
- замечание № 3, согласно которому административный ответчик выражает несогласие с нарушением, установленным экспертом при проверке отчета, - что оценщиком рассмотрены не все ценообразующие факторы. Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным. В отчете об оценке не учтен такой значимый ценообразующий фактор, как расположение объекта относительно автомагистралей, влияние которого на рыночную стоимость составляет 12 %. Указанная величина является существенной и способна оказать заметное влияние на итоговую стоимость объекта оценки. Кроме того, в расчетах не отражены и иные значимые факторы: наличие свободного подъезда (8 %), результаты инженерно-геологических изысканий (5 %), а также наличие асфальтирования земельного участка (5 %). Отсутствие в отчете анализа указанных обстоятельств свидетельствует о неполноте проведенной оценки и может вводить в заблуждение относительно достоверности итоговой величины стоимости, поскольку совокупное влияние неучтенных факторов является значимым.
- замечание № 4, согласно которому административный ответчик считает необоснованным нарушение, содержащееся на стр. 15 заключения эксперта в таблице № 2 «Проверка на соблюдение принципов в оценке ФСО № 6 п. 2, ФСО №7 п. 25». В данной таблице в строках 2-5 в столбце результат проверки проставлен знак «-», по мнению эксперта оценщиком при составлении отчета не соблюдены принципы в оценке ФСО № 6 п. 2, ФСО № 7 п. 25, в том числе, принципы обоснованности и принципы проверяемости. При этом в экспертном заключении не содержится информации по какой причине эксперт делает вывод о несоблюдении принципа обоснованности, а также принципа проверяемости.
На указанное замечание эксперт пояснила, что в отчете об оценке усматривается нарушение принципа проверяемости, поскольку отсутствует возможность произвести корректировку на местоположение, а также проверить состав выборки, на основании которой определены сведения о средней стоимости одного квадратного метра жилых помещений. В силу этого достоверность используемых усредненных показателей не может быть подтверждена. Кроме того, имеет место нарушение принципа обоснованности: объекты-аналоги № 1 и № 4, принятые оценщиком к расчету, содержат противоречивые сведения, что подтверждается данными публичной кадастровой карты. При этом в отчете отсутствует анализ указанных расхождений и мотивированное обоснование целесообразности включения данных объектов в расчет.
На замечания представителя АО «Саянскхимпласт» на заключение экспертизы в ходе допроса эксперт ФИО19 пояснила следующее:
- замечание № 1, согласно которому представитель заинтересованного лица указывает на то, что экспертом в заключении приведены фотоснимки, которые не являются идентичными с фотоснимками, содержащимися в отчете об оценке, ранее в материалах административного дела не содержались. Эксперт пояснила, что указанное замечание является необоснованным. Все фотоснимки, приведенные в заключении эксперта, взяты из публичной кадастровой карты. Методы исследования отчета об оценке указаны на страницах 6, 7 заключения эксперта.
- замечание № 2, согласно которому представитель заинтересованного лица полагает, что вывод эксперта о том, что объекты-аналоги № 1 и № 4 необоснованно приняты в расчет оценщиком, является неверным. В судебном заседании представителем заинтересованного лица даны пояснения о том, что в экспертном заключении экспертом указано, что объект-аналог застроен, при этом эксперт не указала точного наименования сооружения в соответствии с положениями ГрК РФ. Данное обстоятельство вводит в заблуждение, поскольку невозможно установить, какими признаками, по мнению эксперта, обладает объект, который относится к категории сооружений, строений или иных объектов, которые неразрывно связанны с земельным участком. Также указал, что содержание экспертного заключения не позволяет определить на основании каких критериев эксперт пришел к выводу о том, что указанные объекты являются сооружениями. При этом не исключены иные варианты трактовки зафиксированных на изображениях элементов - в частности, их можно расценить как строительный мусор, проявление игры теней, особенности рельефа местности. Отсутствие в заключении эксперта описания идентификационных признаков объектов свидетельствует о недостаточной обоснованности соответствующих выводов эксперта.
На указанное замечание эксперт пояснила, что при проведении экспертизы она не руководствовалась понятием «сооружение», приведенным в ГрК РФ. В заключении эксперта не указан капитальный либо некапитальный характер сооружений, поскольку невозможно установить данный факт на основании публичной кадастровой карты. Объявление содержит противоречивые сведения, в нем не указана информация о том, что на земельном участке расположено сооружение. Эксперт пояснила, что объектом оценки является земельный участок, свободный от застройки, поэтому в данном случае исключено использование объектов-аналогов, на которых расположены сооружения, поскольку любое сооружение влияет на рыночную стоимость земельного участка. В заключении эксперта термин «сооружение» использован в отношении объекта, который влияет на рыночную стоимость земельного участка. Из сведений, представленных в публичной кадастровой карте, можно установить, что на земельном участке расположено непоименованное сооружение. В отчете об оценке данный факт не проанализирован, не указан характер сооружения, не отражено его влияние на рыночную стоимость земельного участка, таким образом, использование указанных земельных участков в качестве объектов-аналогов недопустимо. Также указала, что при назначении экспертизы судом не был поставлен вопрос об установлении признаков сооружений, расположенных на объектах-аналогах. Из представленных сведений о земельном участке невозможно достоверно определить, что именно находится на участке - в том числе отнести объект к категории капитального либо некапитального строительства, либо квалифицировать его иным образом. Данное обстоятельство исключает возможность корректного использования земельного участка в качестве объекта-аналога при проведении оценки. Согласно общепринятым методологическим подходам наличие на земельном участке как капитального, так и некапитального объекта недвижимости оказывает влияние на рыночную стоимость участка, соответственно, данный фактор подлежит обязательному учету при расчете стоимости. Также эксперт пояснила, что перед экспертом была поставлена задача - выполнить землеустроительную экспертизу, суть которой заключалась в проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, при этом вопросы об определении рыночной стоимости объекта оценки, об определении объектов, расположенных на объектах-аналогах, перед экспертом не ставились. При проведении экспертизы выявлена несогласованность данных, приведенных в отчете об оценке, со сведениями, содержащимися в публичной кадастровой карте. Наличие не устраненных противоречий между данными отчета и официальными сведениями публичной кадастровой карты указывает на допущенные нарушения и не позволяет признать итоговые выводы отчета обоснованными.
Показания эксперта ФИО20 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию представителей административного ответчика и заинтересованного лица. Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, является лицом, которое обладает специальными знаниями, а также является незаинтересованным по делу лицом.
В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Только при соответствии заключения эксперта предъявляемым законом требованиям, оно может быть принято в качестве надлежащего доказательства и положено в основу решения суда.
Следовательно, заключение эксперта должно быть выполнено с соблюдением требований Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и обязательных для применения федеральных стандартов оценки, а также других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе в отношении субъекта, выполняющего оценку объекта недвижимости на основании соответствующего определения суда.
Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки, а также иные сведения, имеющие существенное значение. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющего квалификацию судебного эксперта, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Кроме того, суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства эксперт подробно пояснила о причинах сделанных выводов. Несогласие лиц, участвующих в деле, с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. Экспертом даны подробные пояснения по каждому замечанию.
Учитывая изложенные обстоятельства и давая оценку заключению судебной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений, суду не представлено.
Кроме того, суд учитывает, что суд разъяснял лицам, участвующим в деле, право на заявление ходатайства о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы, вместе с тем, представитель административного ответчика и представители заинтересованного лица пояснили, что ходатайство о назначении повторной либо дополнительной экспертизы по данном делу они не заявляют, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не усматривает.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу, что отчет ООО «Независимая экспертная оценка» № Номер изъят от Дата изъята об оценке рыночной стоимости объекта оценки, который был представлен в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», имеет недостатки, которые препятствовали ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» принять решение об определении кадастровой стоимости объекта оценки в размере его рыночной стоимости по данному отчету.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что административные исковые требования администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, законны, обоснованы и подлежат удовлетворению. При этом дополнительного указания на отмену оспариваемого решения не требуется, поскольку суд признал данное решение незаконным. Также суд учитывает, что при рассмотрении данного административного дела судом неоднократно было разъяснено заинтересованному лицу АО «Саянскхимпласт» право на вступление в дело в качестве административного соистца с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, поскольку требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения, вместе с тем, АО «Саянскхимпласт» данные требования заявлены не были.
Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
административные исковые требования администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» удовлетворить.
Признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-38/2023/000775 от 01.06.2023 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы, представления через Иркутский областной суд.
Судья И.В. Ларичева
Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2026 г.