РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 сентября 2026 г. город Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Трофимовой Э.В., при секретаре судебного заседания Пестеревой Д.Ю., с участием:
представителя административного истца администрации города Саянска ФИО11 представителя административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО3, представителя административного ответчика Правительства Иркутской области ФИО4, представителей заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт» ФИО5, ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-462/2026 по административному исковому заявлению Администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», Правительству Иркутской области о признании незаконным решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установил:
в обоснование заявленных требований указано, что АО «Саянскхимпласт» является собственником земельного участка площадью 3447261,61 кв.м., кадастровый Номер изъят, кадастровая стоимость которого в размере 1 453 089 713,85 руб. определена по результатам государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Иркутской области от 02 ноября 2018 г. № 808-пп.
По заявлению АО «Саянскхимпласт» и на основании отчета Номер изъят от 26 апреля 2023 г., выполненного оценщиком ООО «Независимая экспертная оценка», решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-Номер изъят от 01 июня 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 162 349 000 руб., что на 89 % ниже кадастровой стоимости.
Ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации и полагая, что указанное решение не соответствует закону, нарушает публичные интересы в связи с недополучением бюджетом городского округа налогового дохода в виде земельного налога, административный истец, уточнив административное исковое заявление, просит признать незаконным и отменить решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 01 июня 2023 г. № УРС-Номер изъят об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, взыскать судебные расходы в размере 67 500 руб. на оплату экспертизы; восстановить срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ППК «Роcкадастр» филиал ППК «Роcкадастр» по Иркутской области, прокуратура Иркутской области, ООО «Независимая экспертная оценка».
Представитель административного истца администрации города Саянска ФИО9 в судебном заседании поддержала уточненные требования в полном объеме по доводам административного искового заявления. Настаивала на том, что наличие у органа местного самоуправления права оспорить в судебном порядке решение бюджетного учреждения обусловлено нарушением имущественных интересов муниципального образования в виде уменьшения размера налоговых поступлений в бюджет города, формируемый в том числе, за счет земельного налога. Просила восстановить пропущенный срок для обращения в суд по заявленному требованию, с учетом того, что справка Правительства Иркутской области о результатах проверки отчетов об оценке поступила в администрацию города 19 марта 2026 г.
Представитель административного ответчика ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» ФИО3 просила отказать в удовлетворении требований по доводам письменных возражений на административное исковое заявление и возражений на заключение эксперта. Полагала оспариваемое решение является законным, административным истцом без уважительных причин пропущен срок для обращения в суд, так как сведения об оспариваемом решении, о величине кадастровой стоимости являются общедоступными, о снижении налоговых поступлений административный истец не мог не знать в силу публичного статуса.
Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области ФИО4 поддержала письменный отзыв на административное исковое заявление с доводами о том, что анализ количественных и качественных характеристик объектов-аналогов (площадь, конфигурация, местоположение и др.), размера корректировок и информации, содержащейся в справочниках, используемых оценщиком для определения размера корректировок, позволяет прийти к выводу о том, что в качестве объектов-аналогов оценщик использовал земельные участки, несопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим параметрам. Тем самым у бюджетного учреждения имелись основания для отказа в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости на основании представленного отчета. Просила признать уважительными причины пропуска срока для обращения администрации города Саянска в суд, в адрес которой Правительством Иркутской области направлена соответствующая информация, восстановить пропущенный процессуальный срок.
Представитель заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт» ФИО5 просил отказать в удовлетворении административного иска по доводам, изложенным в отзыве и письменных объяснениях, в том числе по основаниям пропуска срока для обращения за судебной защитой. Пояснил, что еще в 2024 г. административному истцу было известно о размере прогнозируемых налоговых доходах бюджета, поскольку предприятие ежегодно предоставляет в администрацию города прогноз показателей социально-экономического развития базовых предприятий, учитываемый при разработке прогноза социально-экономического развития муниципального образования на текущий год и на плановый двухлетний период. Полагал, что оспариваемое решение не затрагивает права и законные интересы муниципального образования, поскольку не привело к уменьшению размера земельного налога ни в одном из налоговых периодов. Следовательно, у административного истца не возникло право на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Представитель заинтересованного лица АО «Саянскхимпласт» ФИО6 поддержал указанную позицию.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Иркутской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в представителя судебное заседание не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие, оставило разрешение спора на усмотрение суда, полагало возможным восстановить пропущенный процессуальный срок, признав причины уважительными.
Заинтересованное лицо Публично-правовая компания «Роскадастр» филиал ППК «Роскадастр» по Иркутской области, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в представителя судебное заседание не направила, представила отзыв на административное исковое заявление с доводами, что не является субъектом спорного правоотношения, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Заинтересованное лицо ООО «Независимая Экспертная Оценка», надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в представителя судебное заседание не направило, об отложении судебного заседания не просило.
Руководствуясь частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Выслушав объяснения участников процесса, изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона применение статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ осуществляется с учетом особенностей, и в частности: высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (пункт 1).
С даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется (пункт 3).
Из приведенных норм следует, что если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то пересмотр результатов определения такой кадастровой стоимости возможен только по правилам названной статьи (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный 30 июня 2021 г.).
В Иркутской области таким решением является постановление Правительства Иркутской области от 01 февраля 2021 г. № 46-пп «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которым дата перехода определена - 01 июля 2022 г.
Статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка устанавливается бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 4).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, (часть 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).
По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11).
Постановлением Правительства Иркутской области от 09 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
Судом установлено и подтверждается материалами административного дела, что АО «Саянскхимпласт» является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, категория земли «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», поставленного на кадастровый учет 02 декабря 2002 г.
Результаты проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Иркутской области по кадастровым номерам земельных участков по состоянию на 1 января 2018 г. утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 02 ноября 2018 г. № 808-пп. Данным постановлением (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 16 октября 2019 г. № 851-пп) для указанного участка установлена кадастровая стоимость 27,28 руб. за квадратный метр (л.д. 33-36 т. 3).
Постановлением Правительства Иркутской области от 25 ноября 2022 г. № 924-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков по кадастровым номерам и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков по муниципальным районам и городским округам на территории Иркутской области по состоянию на 01 января 2022 г. Данным постановлением кадастровая стоимость принадлежащего АО «Саянскхимпласт» земельного участка определена в размере 1 453 089 713,85 руб., дата применения с 01 января 2023 г. Такие сведения внесены в ЕГРН 21 января 2023 г. (л.д. 37 т. 3).
Посчитав кадастровую стоимость завышенной, АО «Саянскхимпласт» 04 мая 2023 г. обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, приложив отчет от 26 апреля 2023 г. Номер изъят, выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная оценка» (далее также отчет). Данным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена в размере 162 349 000,00 руб. по состоянию на 06 марта 2023 г.
Решением бюджетного учреждения от 01 июня 2023 г. № УРС-Номер изъят кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной 162 349 000 руб. Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 05 июня 2023 г. и являются актуальными на момент судебного разбирательства (л.д. 40, 51 т. 3).
Административный истец просит признать незаконным решение, нарушающее, по его мнению, права и законные интересы муниципального образования город Саянск, бюджет которого формируется за счет налоговых поступлений, в том числе земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка.
Заинтересованное лицо АО «Саянскхимпласт» полагает, что административным истцом не доказан факт нарушения оспариваемым решением прав и законных интересов, поэтому не возникает права на судебную защиту.
Положения статьи 24.18 (абзацы первый, второй) Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», части 2.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» предусматривают право органов местного самоуправления оспорить решение бюджетного учреждения в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности других лиц.
В то же время, в силу положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Из приведенного регулирования и руководящих разъяснений следует, что правовое значение имеет то обстоятельство, затронуты ли результатами определения кадастровой стоимости права и обязанности инициатора судебного спора.
В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату. Одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость).
Положениями Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог отнесен к местным налогам (статьи 15, 387); объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен земельный налог (пункт 1 статьи 389); если иное не установлено настоящей статьей, налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (пункт 1 статьи 391).
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджеты городских округов зачисляются налоговые доходы от земельного налога по нормативу 100 процентов.
По смыслу правовых позиций, выраженных Конституционным Судом Российской Федерации в постановлениях от 20 декабря 2010 г. № 22-П, от 29 марта 2011 г. № 2-П и от 30 марта 2012 г. № 9-П, поступающие в бюджет муниципального образования налоговые доходы представляют собой объект муниципальной собственности и наряду с другими ее объектами входят в состав имущества, необходимого для решения вопросов местного самоуправления.
Соответственно, оспариваемое по настоящему делу решение о перерасчете кадастровой стоимости земельного участка в сторону девятикратного уменьшения ее размера, безусловно, нарушает права и законные интересы административного истца как публичного участника налоговых и бюджетных правоотношений.
Доводы АО «Саянскхимпласт» о том, что принятие оспариваемого решения не привело к уменьшению размера налоговых поступлений в местный бюджет, являются несостоятельным.
Как следует из представленных заинтересованным лицом в материалы дела сообщений об исчисленных налоговым органом суммах налоговых обязательств, земельный налог в отношении спорного участка за 2022 г., 2023 г. исчислен в размере 1 410 552 руб., исходя из налоговой базы 94 036 797,22 руб. (л.д. 154, 195, 208 т. 3); за 2024 г. в размере 2 435 235 руб., исходя из налоговой базы 162 349 000 руб. (л.д. 174 т. 3).
При этом при расчете земельного налога за 2023 г. налоговая база определена по постановлению Правительства Иркутской области от 02 ноября 2018 г. № 808-пп (94 036 797,22 руб. = 3 447 261,61 кв.м. (площадь земельного участка) * 27,28 руб. (кадастровая стоимость 1 кв.м).
В случае применения налоговой базы в виде кадастровой стоимости, определенной по результатам государственной кадастровой оценки постановлением Правительства Иркутской области от 25 ноября 2022 г. № 924-пп, земельный налог за 2023 г., 2024 г. составил бы 21 796 345,70 руб. (=1 453 089 713,85*1,5%*1), то есть почти в девять раз больше размера налога, исчисленного от кадастровой стоимости равной рыночной и установленной оспариваемым решением. Именно с этим обстоятельством администрация города Саянска связывает нарушение имущественных интересов муниципального образования.
Административный истец, обратившись в Иркутский областной суд с настоящим административным исковым заявлением 16 апреля 2026 г., просит восстановить пропущенный процессуальный срок, ссылаясь на информационную справку Правительства Иркутской с результатами проверки, поступившую в администрацию города 19 марта 2026 г.
В соответствии с частью 1.1 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения подается в суд в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением соответствующего решения, совершении оспариваемых действий (бездействия). Срок подачи указанных заявлений, пропущенный по уважительной причине, может быть восстановлен судом (часть 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации определение судом момента начала течения установленного законом срока предполагает для суда необходимость при рассмотрении поданного заявления принять во внимание все значимые для правильного решения дела фактические обстоятельства, позволяющие доподлинно установить момент, когда заинтересованному лицу стало известно о нарушении его прав и законных интересов (определения от 2 декабря 2013 г. № 1908-О, от 28 января 2021 г. № 161-О и др.). Под уважительными причинами должны пониматься любые причины, которые действительно или с большой долей вероятности могли повлиять на возможность лица совершить соответствующее процессуальное действие (определение от 18 июля 2006 г. № 308-О).
Оценивая обстоятельства, с которыми административный истец связывает уважительный характер пропуска процессуального срока, а также доказательства, представленные в обоснование ходатайства о его восстановлении, суд находит их заслуживающими внимание.
Письмом Правительства Иркутской области от 18 марта 2026 г., поступившим в администрацию города Саянска 19 марта 2026 г., мэру городского округа предложено оспорить в судебном порядке решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об изменении кадастровой стоимости, в том числе, в отношении земельного участка кадастровый Номер изъят (изменение «- 89%»). К письму приложена информационная справка, составленная министерством имущественных отношений Иркутской области по результатам проверки отчетов об установлении кадастровой стоимости земельных участков земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в размере их рыночной стоимости, подготовленных ООО «Независимая Экспертная Оценка», с выводами о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартах оценки.
С учетом этого, принимая во внимание, что обращение в суд обусловлено защитой публичных интересов муниципального образования, административное исковое заявлено подано в суд в пределах трехмесячного срока после информирования Правительством Иркутской области о наличии оснований для судебного оспаривания решений бюджетного учреждения, суд признает причины пропуска административным истцом срока для обращения за судебной защитой уважительными и восстанавливает пропущенный процессуальный срок.
Позиция ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», АО «Саянскхимпласт» о необходимости исчисления срока на обращение в суд с момента внесения в ЕГРН сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка, судом не может быть поддержана, поскольку сами по себе такие сведения, хоть и являются общедоступными, однако не могут свидетельствовать о нарушении прав заинтересованного лица. О том, что снижение кадастровой стоимости стало возможным в результате принятого бюджетным учреждением как законного и обоснованного отчета о рыночной стоимости, который не соответствует требованиям закона, административному истцу стало известно только из письма высшего государственного органа государственной власти Иркутской области.
По указанным мотивам суд отклоняет доводы АО «Саянскхимпласт» о том, что о нарушении своего права администрация города Саянска должна была знать еще в 2024 г., когда предприятие предоставило прогнозные показатели налоговых отчислений на 2024 г. и двухлетний плановый период значения.
Высказанные в возражениях ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» на административное исковое заявление сомнения относительно полномочий министерства имущественных отношений Иркутской области по проведению проверки отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости правового значения при разрешении судом вопроса о восстановлении пропущенного процессуального срока не имеют. При этом в соответствии с Положением о названном министерстве, утвержденном постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 г. № 264/43-пп, министерство обеспечивает проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Иркутской области, осуществляет необходимые действия, связанные с государственной кадастровой оценкой (подпункт 15 пункта 6, подпункт 105 пункта 7).
Рассматривая по существу и разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, лежит на административном истце.
На основании части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ бюджетное учреждение в отношении заявления об установлении рыночной стоимости вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (пункт 1).
Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судам разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.
В целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки определением суда от 10 июня 2026 г. назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее также Иркутская ЛСЭ Минюста России, государственное экспертно-судебное учреждение).
Согласно заключению эксперта Номер изъят от 13 июля 2026 г., выполненный оценщиком ООО «Независимая экспертная оценка» и положенный в основу оспариваемого решения бюджетного учреждения отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (пункта 7.12 ФСО VI, ФСО-7 р. V. пунктов 4-10 ФСО Vпункта 22 ФСО-7), и в частности:
- оценивая земельный участок кадастровый Номер изъят, как свободный от застроек, оценщик принял в качестве объекта-аналога № 1 земельный участок кадастровый Номер изъят, на котором расположено сооружение, его наименование не указано, оценщиком не рассмотрено при расчете корректировки на экономические характеристики; аналогичным образом объект-аналог № 4 земельный участок кадастровый Номер изъят
- величина корректировки на местоположение рассчитана оценщиком на основании данных о средней стоимости квартир на вторичном рынке в <адрес изъят>, в то время как рынок квартир и земельных участков является несопоставимым, при этом сами по себе рынки этих городов могут быть несопоставимы (уровень развития инфраструктуры, транспортная доступность, престижность отдельных районов, демографические особенности, спрос и предложение);
- при описании ценообразующих факторов для земельных участков под индустриальную застройку оценщиков не рассмотрены такие ценообразующие факторы как расположение относительно автодорог (автомагистралей), свободный подъезд, инженерно-геологические изыскания, асфальтирование участка, что оказывает существенное влияние на итоговую рыночную стоимость объекта недвижимости.
Не соглашаясь с выводами эксперта и настаивая на отсутствие в отчете таких недостатков, административный ответчик ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» и заинтересованное лицо АО «Саянскхимпласт» представили письменные возражения.
В соответствии со статьями 49, 51, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом допрошена эксперт ФИО7, которая подтвердила изложенные в заключении выводы, опровергла доводы письменных возражений о недостатках экспертного заключения.
Эксперт пояснила, что сделанные оценщиком из публичной кадастровой карты фотоснимки земельных участков как объектов-аналогов № 1 и № 4 актуальны на дату судебной экспертизы и с очевидностью свидетельствуют о наличии на них сооружений, при этом текст объявлений не содержит сведений о застройке территории. Однако, оценщик данный факт не учитывает, не приводит полную информацию об объектах, принимает данные объекты в качестве аналогов исследуемому земельному участку, который оценивается как условно свободный.
Поддерживая свои выводы о нарушении, допущенном оценщиком при расчете величины корректировки на местоположение, эксперт пояснила, в отчете отсутствует надлежащее обоснование применения величины расчета корректировки на местоположение на основании данных рынка квартир. При этом использование указанного сегмента рынка допустимо лишь в исключительных случаях, поскольку рынки квартир и земельных участков, как различных видов недвижимости, являются несопоставимыми. При отсутствии анализа рынка земельных участков с иным видом разрешенного использования оценщик произвел расчет корректировки на местоположение корректировки по средней стоимости квартир, на вторичном рынке, да еще в разных города. При этом в отчете отсутствует информация о конкретных объектах, отобранных для анализа, что исключает возможность проверить соответствующие сведения. В этой части отчет не соответствует принципу обоснованности, в силу которого любая информация, приведенная оценщиком, подлежит надлежащему обоснованию. Соответственно достоверность выводов оценщика не может быть признана подтвержденной. Данное обстоятельство влияет на допустимость и надежность итоговой величины стоимости, указанной в отчете.
Возражая на доводы административного ответчика и заинтересованного лица об отсутствии требований учитывать все ценообразующие факторы, эксперт пояснила, что с учетом вида разрешенного использования расположение объекта относительно автомагистралей, наличие свободного подъезда является значимым и не может не влиять на рыночную стоимость. Равно как результаты инженерно-геологических изысканий и наличие асфальтирования земельного участка. Даже если процент такого влияния незначительный, соответствующий анализ должен быть приведен в отчете, что оценщиком не сделано, и что говорит о не полноте проведенной оценки и может вводить в заблуждение относительно достоверности итоговой величины рыночной стоимости.
Отвечая на вопросы относительно не соответствия отчета принципам обоснованности и проверяемости, эксперт повторила, что в первом случае это касается объектов-аналогов № 1 и № 4 с противоречивыми данными о наличии/отсутствии на земельных участка строения, однако принятых оценщиком к расчету. Во втором случае, это невозможность произвести корректировку на местоположение и проверить состав выборки, на основании которой определены сведения о средней стоимости одного квадратного метра жилых помещений.
На замечания представителя АО «Саянскхимпласт» о том, что приведенные в заключении эксперт фотоснимки не являются идентичными с фотоснимками, содержащимися в отчете об оценке, эксперт повторила, что все фотоснимки, приведенные в заключении, взяты из публичной кадастровой карты, что можно проверить.
Отклоняя доводы заинтересованного лица о том, что при указании в заключении на застройку земельных участков объектов-аналогов сооружением, экспертом не приведено точного наименования сооружения в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации, что не позволяет установить такого признака как неразрывная связь с землей, эксперт пояснила, что с учетом поставленного судом вопроса, она не оперировала понятием «сооружения», приведенным в Градостроительном кодексе Российской Федерации, перед ней не стояла задача, определить капитальный либо некапитальный характер сооружений. На этот счет должен был высказаться оценщик, принимая земельные участки со строениями в качестве аналогов оцениваемому земельному участку, условно свободному, без какого-либо анализа и обоснования. Согласно общепринятым методологическим подходам наличие на земельном участке как капитального, так и некапитального объекта недвижимости оказывает влияние на рыночную стоимость участка.
Показания эксперта ФИО7 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, является лицом, обладающим специальными знаниями, сведений и обстоятельств, указывающих на наличие заинтересованности эксперта в исходе настоящего административного спора, административными ответчиками и заинтересованными лицами на их стороне не представлено и материалы дела не содержат.
Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает у суда сомнений в достоверности, в связи с чем является надлежащим доказательством по делу.
Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты. Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило, оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не находит.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу, что отчет ООО «Независимая экспертная оценка» Номер изъят от 26 апреля 2023 г. об оценке рыночной стоимости объекта оценки, представленный АО «Саянскхимпласт» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, имеет недостатки, которые препятствовали ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» принять оспариваемое решение.
В ходе судебного разбирательства АО «Саянскхимпласт» активно возражало против заявленных требований, представляло доказательства, однако правом заявить о вступлении в административное дело административным соистцом с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, которое может быть заявлено только одновременно при оспаривании решения бюджетного учреждения (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, пункт 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации), несмотря на соответствующие разъяснения суда, не воспользовалось.
При установленных обстоятельствах, административное исковое заявление о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» № УРС-Номер изъят от 01 июня 2023 г. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.
Признание незаконным решения означает, что такое решение с момента его принятия не порождает правовые последствия и не требует дополнительного указания в судебном акте на отмену оспариваемого решения, что согласуется с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которому суд удовлетворяет заявленные требования о признании оспариваемого решения незаконным, если оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца.
Административный истец, реализуя процессуальное право уточнить предмет или основания административного искового заявления, указал административным ответчиком Правительство Иркутской области.
Поскольку надлежащим ответчиком по требованию о признании незаконным решения об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости является ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», в удовлетворении требований к Правительству Иркутской области надлежит отказать.
Заявляя ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, административным истцом в соответствии с требованиями части 1 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации внесены на счет Иркутского областного суда для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, денежные средства в размере (данные изъяты) руб. (платежное поручение от Дата изъята Номер изъят).
Указанные расходы, о взыскании которых заявлено требование, признаются судом применительно к части 1 статьи 103, пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебными расходами и подлежат возмещению за счет ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, по смыслу которой общим принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
Руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление удовлетворить частично.
Признать незаконным решение областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 01 июня 2023 г. № УРС-Номер изъят об установлении кадастровой стоимости земельного участка кадастровый Номер изъят в размере его рыночной стоимости.
В удовлетворении административного искового заявления к Правительству Иркутской области отказать.
Взыскать с областного государственного бюджетного учреждения «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в пользу Администрации городского округа муниципального образования «город Саянск» судебные расходы в размере (данные изъяты)
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Э.В. Трофимова
Мотивированное решение изготовлено Дата изъята