РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 октября 2026 г. город Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Трофимовой Э.В., при секретаре судебного заседания Бабенко В.А., в отсутствии лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-792/2026 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный центр» к областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», Правительству Иркутской области о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, установил:
в обоснование требований, указано, что общество с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный центр» (далее - ООО «ТРК», Общество) является собственником нежилого здания, площадью (данные изъяты) кв.м., кадастровый номер Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, кадастровая стоимость которого в размере 59 009 461,56 руб., утверждена постановлением Правительства Иркутской области от 23 ноября 2023 г. № 1068-пп и применяется для целей налогообложения с 01 января 2024 г.
ООО «ТРК» обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной равной 25 992 000,00 руб., определенной на основании отчета Номер изъят частнопрактикующего оценщика ФИО7
Решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от Дата изъята Номер изъят в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости отказано.
Полагая, что указанное решение не соответствует закону, нарушает права и законные интересы Общества как плательщика налога на имущество организаций, поскольку кадастровая стоимость здания превышает рыночную стоимость на 55,95% и влечет увеличение размера налогового обязательства, административный истец, уточнив требования, принятые в судебном заседании Дата изъята (протокольно), просит признать незаконным решение бюджетного учреждения; установить кадастровую стоимость нежилого здания кадастровый номер Номер изъят равной его рыночной стоимости в размере 31 970 819,00 руб. с Дата изъята , взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб.
Административный истец ООО «ТРК», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило.
Административный ответчик ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило, представило письменные возражения, просило в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Административный ответчик Правительство Иркутской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в отсутствие представителя. Выразило мнение о необходимости назначения по делу судебной оценочной экспертизы с возложением соответствующих расходов на административного истца.
Заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направило, представило письменный отзыв на административное исковое заявление с доводами об отсутствии заинтересованного в административном споре, просило рассмотреть административное дело в отсутствие представителя.
Заинтересованное лицо публично-правовая компания «Роскадастр» филиал ППК «Роскадастр» по Иркутской области, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направила, представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть административное дело в отсутствие представителя, полагая, что не является субъектом спорных правоотношений.
Заинтересованное лицо администрация муниципального образования «город Черемхово», извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, представителя в судебное заседание не направила, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не ходатайствовала, возражений на административное исковое заявление не представила.
Руководствуясь частью 2 статьи 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.
Изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующему.
Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).
В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона применение статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ осуществляется с учетом особенностей, и в частности: высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (пункт 1).
С даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации: применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости; не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ; рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется (пункт 3).
Из приведенных норм следует, что если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, то пересмотр результатов определения такой кадастровой стоимости возможен только по правилам названной статьи.
В Иркутской области таким решением является постановление Правительства Иркутской области от 01 февраля 2021 г. № 46-пп «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», которым дата перехода определена - 01 июля 2022 г.
Статья 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка устанавливается бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц (часть 1).
Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).
Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 4).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, (часть 5).
Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).
По результатам рассмотрения указанного заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 11).
Постановлением Правительства Иркутской области от 09 октября 2017 г. № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что с Дата изъята ООО «ТРК» является собственником нежилого здания площадью 1146,9 кв.м., кадастровый номер Номер изъят, расположенного по адресу: <адрес изъят>, поставленного на государственный кадастровый учет Дата изъята (выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от Дата изъята ).
В отношении указанного имущества ООО «ТРК» признается плательщиком налога на имущество в отношении спорного объекта недвижимости, налоговая база по которому определяется как его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 373, пункт 2 части 1 статьи 374, пункт 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации).
Кадастровая стоимость принадлежащего ООО «ТРК» нежилого здания утверждена постановлением Правительства Иркутской области от Дата изъята № Номер изъят в размере 59 009 461, 56 руб. по состоянию на Дата изъята , дата начала применения кадастровой стоимости Дата изъята Соответствующие сведения внесены в Единый государственный реестр недвижимости Дата изъята (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от Дата изъята ).
Не согласившись с размером кадастровой стоимости, ООО «ТРК» Дата изъята обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» с заявлением об установлении рыночной стоимости, приложив отчет Номер изъят от Дата изъята , выполненного оценщиком ФИО3» (далее также отчет).
Данным отчетом определена рыночная стоимость нежилого здания в размере 25 992 000 руб. по состоянию на Дата изъята
Решением бюджетного учреждения от Дата изъята № Номер изъят в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано, что послужило основанием для обращения ООО «ТРК» в суд с настоящим административным исковым заявлением.
Поскольку в отношении указанного объекта ООО «ТРК» признается плательщиком налога на имущество, налоговая база по которому определяется как его кадастровая стоимость (часть 1 статьи 373, пункт 2 части 1 статьи 374, пункт 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации), решение бюджетного учреждения затрагивает права и обязанности административного истца, который вправе оспорить его в судебном порядке применительно к части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Административное исковое заявление подано в суд Дата изъята (согласно штампу регистрации входящей корреспонденции), то есть за пределами установленного частью 31 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячного срока (Дата изъята ).
Заявляя ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока, административный истец указывает, что с Дата изъята дважды направлял в суды административное исковое заявление, которое в обоих случаях возвращено в связи с неподсудностью (определение Арбитражного суда Иркутской области от 23 апреля 2026 г. по делу А19-10126/2026 и определение Ангарского городского суда Иркутской области от 30 апреля 2026 г.).
При указанных обстоятельствах, с учетом незначительного пропуска срока, при отсутствии в материалах дела доказательств недобросовестного поведения административного истца при реализации права на судебную защиту, суд полагает возможным признать причины пропуска срока для обращения в суд уважительными и восстановить ООО «ТРК» пропущенный процессуальный срок.
Стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.
При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной (часть 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).
Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Пункт 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, предусматривает, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Как указано в разделе V оспариваемого решения причинами, послужившими к отказу, являются: использование в Отчете неполных и недостоверных сведений; расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, а именно:
- на стр. 32 отчета оценщик, выявив четыре предложения к аренде зданий и помещений коммерческого назначения, отвечающего критериям поиска, пришел к выводу о неразвитости данного рынка в <адрес изъят> за период с Дата изъята по Дата изъята (дата оценки), в связи с чем расширил территорию исследования рынка аренды за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта и принял в качестве объектов-аналогов доходного подхода объекты, расположенные не только в <адрес изъят> (город расположения объекта оценки), но и в городах Зима, Усолье- Сибирское и Усть-Илимск. Вместе с тем, на рынке аренды торговых объектов в <адрес изъят> за указанный период присутствовали объекты, которые могли быть использованы в качестве объектов-аналогов доходного подхода, но не указанные в выборке оценщика. Данное нарушение является существенным, так как напрямую влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки;
- на стр. 47 отчета в качестве объекта-аналога № 1 сравнительного подхода оценщиком принят объект с датой предложения Дата изъята и ценой продажи 55 млн. руб. Вместе с тем, на рынке есть предложение к продаже данного объекта на дату более приближенную к дате оценки Дата изъята и с более высокой ценой 60 млн. руб. При этом согласно публичным данным и данным со стр. 31 отчета, на сайте Авито объект был предложен к продаже с марта по ноябрь 2024 г. по цене 55 млн. руб., а в декабре цена продажи возросла до 60 млн. руб. и в январе 2025 г. объект сменил собственника. Тем самым, оценщиком не выполнено требование подпункта 3 пункта 10 ФСО V, согласно которому сделки, совершенные ближе к оценке, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок. Данное нарушение является существенным и напрямую влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки;
- на стр. 64 отчета некорректно произведен расчет средневзвешенной стоимости 1 кв.м. объекта оценки с учетом рассчитанных оценщиком удельных весов, что напрямую влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки;
- на стр. 67 в таблице 32 отчета оценщик принял в качестве объекта-аналога № 4 доходного подхода нежилое помещение в ТЦ «Ель», указав материал стен «кирпич». Вместе с тем, согласно фотографиям и объявлениям, представленным на стр. 121-122 отчета помещение аналог № 4 расположено в ангаре с металлическими стенами, что допускает неоднозначное толкование, расчет корректировки на материал стен в объекте-аналоге № 4 не обоснован. Данное нарушение является существенным и влияет на рыночную стоимость объекта оценки (статья 11 Федерального закона № 134-ФЗ);
- на стр. 69-73 отчета оценщик в рамках доходного подхода при описании корректировки на территориальную зону города отнес расположение объекта-аналога № 4 к территории «средней ценности», при отсутствии обоснования. При этом объект-аналог расположен на окраине города, что также не было предметом анализа оценщиком (статья 11 Федерального закона № 134-ФЗ);
- на стр. 76 отчета в рамках доходного подхода корректировка на вид объекта определена для всех объектов-аналогов 8,33%, как встроенных помещений без отдельного входа. Однако объект оценки является встроенным помещением с отдельным входом, тем самым формула расчета корректировки иная, что напрямую влияет на рыночную стоимость объекта оценки;
- на стр. 80 в таблице 46 отчета некорректно произведен расчет удельных весов;
- стр. 82-83 в таблице 51 отчета некорректно указана площадь объекта оценки; некорректно произведен расчет величины операционных расходов в рублях, которую оценщик определил от потенциального валового дохода от потенциального валового дохода, при том, что на сайте «Стариелт» (использован оценщиком) указано, что доля операционных расходов определяется от действительного валового дохода, что напрямую влияет на размер рыночной стоимости объекта оценки; некорректно произведен расчет доли стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости(статья 11 Федерального закона № 134-ФЗ);
- на стр. 85 отчета при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки некорректно указана рыночная стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода 29424020,39 руб. Согласно данным таблицы 31 (стр. 62-65 отчета) рыночная стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 36 713 989,68 руб.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, а именно: соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и определение размера рыночной стоимости нежилого здания, на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по ходатайству административного истца определением суда от Дата изъята назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.
Согласно заключению эксперта Номер изъят от Дата изъята государственный эксперт, проведя экспертный осмотр объекта оценки, пришел к выводу о несоответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта Номер изъят от Дата изъята требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.
В частности экспертом выявлены нарушения: при выполнении оценщиком анализа рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки (пункт 7.12 ФСО VI, раздел V ФСО-7); при описании процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценки (пункт 7.13 ФСО VI); при рассмотрении возможности и целесообразности применения доходного подхода (пункт 11-23 ФСО V, пункт 23 ФСО-7); при рассмотрении возможности и целесообразности применения затратного подхода (пункт 24-33 ФСО V, пункт 24 ФСО-7 (отказ в применении затратного подхода не обоснован); при рассмотрении возможности и целесообразности применения сравнительного подхода (пункт 4-10 ФСО V, пункт 22 ФСО-7):
- на стр. 29-30 отчета при анализе предложений зданий коммерческого назначения отсутствует обоснование, почему проанализированы предложения в <адрес изъят>, при наличии 12 объявлений о продаже зданий коммерческого назначения в <адрес изъят> по состоянию на Дата изъята ;
- на стр. 35-36, 49-50 отчета величина корректировки на местоположение рассчитана оценщиком на основании данных о средней стоимости квартир на вторичном рынке в <адрес изъят>, однако рынок квартир и нежилых зданий, равно как рынки этих городов, несопоставимы. Применение разнородной выборки приводит к некорректному результату. Расчет корректировки на условия продажи (чистота сделки) для объекта-аналога № 1 выполнен неверно, поскольку объявление о его продаже обновлено Дата изъята , в то время как дата предложения влияет на размер данной корректировки;
- на стр. 32, 67-68 отчета при анализе предложений к аренде зданий и помещений коммерческого назначения отсутствует обоснование, почему проанализированы предложения в <адрес изъят>, а также не приведены сведения о среднерыночной стоимости в указанных городах, в связи с чем корректность выбора объектов-аналогов является не проверяемой;
- на стр. 67 отчета при выборе объекта-аналога № 4 по ставкам аренды объявление на стр. 121 не раскрывает полной информации о ценообразующих факторов, а именно: отсутствует информация о включении/не включении коммунальных платежей в арендную плату, что влияет на коэффициент (процент) операционных расходов.
- на стр. 85 отчета при определении итоговой рыночной стоимости объекта оценки некорректно указана рыночная стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода 29 424 020,39 руб. Согласно данным таблицы 31 (стр. 62-65 отчета) рыночная стоимость, определенная в рамках сравнительного подхода, составляет 36 713 989,68 руб.
Отвечая на второй вопрос, эксперт определил рыночную стоимость спорного нежилого здания по состоянию на Дата изъята в размере 31 970 819,00 руб.
В силу предписаний части 2 статьи 59 и части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта, как одно из доказательств по делу, не является для суда обязательным и оценивается им по правилам, установленным статьей 84 названного кодекса.
Суд считает, что заключение эксперта от Дата изъята Номер изъят соответствует требованиям части 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положениям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, точное описание объектов исследования и факторов, влияющих на их стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенные в заключении ответы на поставленные вопросы носят исчерпывающий характер. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющего квалификацию судебного эксперта, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом, заключение судебной экспертизы отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает у суда сомнений в достоверности, в связи с чем является допустимым и надлежащим доказательством по делу.
Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, не представлено. Выводы судебного эксперта не опорочены и не опровергнуты. Ходатайств о допросе эксперта, назначении повторной судебной экспертизы от лиц, участвующих в деле, не поступило, оснований для допроса эксперта, назначения такой экспертизы по своей инициативе суд не находит.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, что в отчете Номер изъят от Дата изъята об оценке рыночной стоимости нежилого здания имеются нарушения, указанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от Дата изъята Номер изъят, суд приходит к выводу, что при рассмотрении заявления ООО «ТРК» у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере равной рыночной.
Следовательно, оснований для удовлетворения требований о признании незаконным оспариваемого решения не имеется.
Рассматривая и разрешая требование об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной, суд приходит к следующему.
Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» даны разъяснения о том, что на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.
По смыслу приведенной нормы и руководящих разъяснений по их применению, разрешение требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, несмотря на производный его характер, не поставлено в зависимость от результатов разрешения основного требования административного истца об оспаривании решения бюджетного учреждения. Соответственно, несмотря на отказ судом в удовлетворении требования о признании незаконным оспариваемого решения, административный истец вправе просить установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной рыночной, поскольку размер кадастровой стоимости затрагивает его права.
В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости спорного нежилого здания его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается заключением эксперта от Дата изъята Номер изъят по результатам судебной экспертизы.
Принимая во внимание, что стороны не оспаривают размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленный в соответствии с заключением судебной экспертизы, доказательств, опровергающих достоверность определенной экспертом величины рыночной стоимости в порядке статей 62, 63, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется, суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости равной 31 970 819,00 руб.
Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты государственного кадастрового учета объекта недвижимости (внесения сведений о ранее учтенном объекте недвижимости) и не ранее дня начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
Днем подачи заявления об оспаривании в комиссию считается день его представления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг (часть 6 статьи 22 названного Федерального закона).
В соответствии с подпунктом 2 пункта 26, подпунктом 5 пункта 28 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, установленного приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514 в сведениях о кадастровой стоимости здания указываются сведения о документе, которым утверждена, определена, установлена, рассчитана кадастровая стоимость объекта, в том числе решение суда об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Поскольку юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости является дата подачи соответствующего заявления в бюджетное учреждение, которая подлежит указанию в составе сведений Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости нежилого здания, соответствующая информация должна содержаться в резолютивной части решения, на что обращено внимание судов в абзаце третьем пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
Как следует из материалов дела, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «ТРК» обратилось в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» Дата изъята
При этом в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
С учетом данной нормы, рыночная стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания должна быть определена по состоянию на Дата изъята , то есть на дату оценки согласно отчету Номер изъят, а не как просит административный истец с Дата изъята
Административный истец просит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 15 000 руб. за подачу административного искового заявления.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 1, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 названного Кодекса, определяющей общим принципом распределения судебных расходов возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.
Поскольку в удовлетворении требований о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости отказано, а удовлетворенное требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости является производным и не может быть заявлено в качестве самостоятельного способа защиты по правилам главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда и имеющей право на возмещение судебных расходов с другой стороны.
Руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:
административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Торгово-развлекательный центр» удовлетворить частично.
Установить кадастровую стоимость нежилого здания кадастровый номер Номер изъят, площадью (данные изъяты) кв.м., расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости в размере 31 970 819,00 (Тридцать один миллион девятьсот семьдесят тысяч восемьсот девятнадцать) рублей по состоянию на Дата изъята
Дата подачи заявления подачи заявления об установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости Дата изъята
В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от Дата изъята Номер изъят об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости с Дата изъята , взыскании судебных расходов, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Иркутский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Э.В. Трофимова
Мотивированное решение изготовлено 20 октября 2026 г.