РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
8 апреля 2026 г. г. Ломоносов
Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе председательствующего судьи Амелькович Е.С.
при секретаре Плехановой О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации Лебяженского городского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области к Струку Вячеславу Михайловичу о признании договора передачи жилого помещения недействительным в силу ничтожности, признании договора социального найма заключенным в исходном состоянии жилого помещения,
Установил:
Истец администрация Лебяженского городского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области обратилась в суд с иском к Струку Вячеславу Михайловичу в котором просил суд признать договор о передаче ответчику жилого помещения № 329 от 11.05.2017 года в порядке приватизации, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> - недействительным в силу его ничтожности; признать Договор № социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ответчику жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес> - заключённым на квартиру расположенную но адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес>, с общей площади 28.9 кв.м., из которых: комната 17.7 кв.м., кухня 5.5 кв.м., прихожая 5 кв.м., кладовая 0.7 кв.м.
В обоснование иска указано, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> на основании Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ был передан с баланса Санкт-Петербург-Витебской дистанции гражданских сооружений на баланс Местной Администрации МО Лебяженское городское поселение. В соответствии с Техническим паспортом на дом от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> данном доме, была указана в размере общей площади 28.9 кв.м., из которых: комната 17.7 кв.м., кухня 5.5 кв.м., прихожая 5 кв.м., кладовая 0.7 кв.м. После передачи истцу указанного дома, в соответствии с Техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, Кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь <адрес> увеличилась до 35.8 кв.м., при этом площадь комнаты увеличилась с 17.7 кв.м, до 18.9 кв.м., кухня с 5.5 кв.м, до 8.4. кв.м, прихожая с 5 кв.м, до 6.4 (коридор), кладовая 0.7 кв.м, исчезла, появился туалет 2 кв.м. При этом данная техническая документация не содержит сведений о разрешении для переустройства и перепланировки, также не представлены решения органа местного самоуправления в соответствии с требованиями ст. 26 ЖК РФ. Многоквартирный дом по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, на основании постановления Местной Администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области от 27.05.2016 года № 182 «О признании дома аварийным и подлежащим сносу», включён в Региональную адресную программу «Переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах» и запланирован к переселению в 2024-2025г.г.
В соответствии с Договором № социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда от 21.03.2012 года, Местная Администрация муниципального образования Лебяженское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области на основании Постановления № 57 от 10.07.2008 года Местной Администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области «Об изменении нумерации жилых домов», <адрес> по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, была передана ответчику.
В соответствии с Договором передачи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира, расположенная по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес>, была передана в собственность ответчика. В соответствии с выпиской ЕГРН, право собственности зарегистрировано за ответчиком.
Договор № социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ, о передаче ответчику квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, не соответствует в части технических характеристик, указанных в Техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ.
Договор передачи жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, квартиры, расположенной по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, является ничтожной сделкой, поскольку заключен в отношении жилого помещения, находящегося в аварийном состоянии, что запрещено ст. 4 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В судебное заседание представитель истца по доверенности Стефанчишена Е.Г. явилась, исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что ответчик произвел несогласованную перепланировку квартиры; дом подлежит расселению, в таком виде квартира не может быть принята Комитетом по строительству; нужно признать квартиру муниципальной, после чего истец готов переселить ответчика из аварийного жилья.
Представители ответчика по доверенности Борисенко М.Ю., Чесноков-Посадский А.В. в судебное заседание явились, против удовлетворения иска возражали, представили письменные возражения, заявили суду ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности со стороны истца.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что на основании акта приема-передачи от 27 августа 2007 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>. (далее –дом, жилой дом) был передан с баланса Санкт-Петербург-Витебской дистанции гражданских сооружений (ОАО «Российские железные дороги» - филиал «Октябрьская железная дорога, Санкт-Петербург –Витебское отделение) в муниципальную собственность Лебяженское городское поселение согласно Распоряжения Минимущества РФ, Минфина РФ, МПС № 1499-Р/110А/Т-92Р от 08.04.2004 (л.д.11, 12).
Постановлением главы местной администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение от 10.07.2008 № 57 «Об изменении нумерации жилых домов» указанному жилому дому присвоен <адрес> <адрес> <адрес> (л.д.15).
В соответствии с Техническим паспортом на дом от 10 октября 2005 года, <адрес> данном доме, была указана в размере общей площади 28.9 кв.м., из которых: комната 17.7 кв.м., кухня 5.5 кв.м., прихожая 5 кв.м., кладовая 0.7 кв.м. (л.д.29).
В соответствии с Техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, Кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь <адрес> составляет 35.8 кв.м., из которых площадь комнаты – 18,9 кв.м, кухня - 8.4. кв.м, прихожая с (коридор) -6.4 м, туалет - 2 кв.м., кладовая не указана (л.д. 33,35).
ДД.ММ.ГГГГ местной администрацией Лебяженского городского поселения в лице главы ФИО7 (наймодатель) заключен договор социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда № с гражданином Струком Вячеславом Михайловичем (нанимателем), предметом которого является изолированное помещение, состоящее из одной комнаты в однокомнатной квартиры общей площадью 35,8 м.кв, в том числе жилой 18,9 м.кв, по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> (п. 1.3 Договора, л.д.39).
На основании постановления Местной Администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области от 04.05.2016 года № 152 «Об утверждении акта заключения МВК о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу» жилой дом по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.145).
Постановлением Местной Администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области от 27.05.2016 года № 182 «О признании дома аварийным и подлежащим сносу», жилой дом включён в Региональную адресную программу «Переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2019-2025 годах» и запланирован к переселению в 2024-2025г.г.
11.05.2017 местной администрацией Лебяженского городского поселения в лице главы ФИО8 и гражданином Струком Вячеславом Михайловичем заключен договор передачи жилого помещения № (далее договор приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ), согласно п. 1 которого администрация передала, а Струк В.М. бесплатно приобрел в собственность одного человека занимаемую однокомнатную квартиру, состоящую из 1 комнаты, общей площадью 35,8 кв.м., по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> (л.д.46).
При этом, п. 7.1 Договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ на гражданина возложено обязательство использовать жилое помещение только под жилые цели, не ущемляя прав и свобод других граждан.
Из выписки из ЕГРН по состоянию на 12.03.2024 квартира по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> имеет кадастровый номер №, площадь 28,9 кв.м, правообладателем является Струк В.М., дата государственной регистрации права – 30.10.2017 (л.д. 53-56).
Согласно сведениям из выписки из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> кадастровым номером № составляет 35,8 кв.м (л.д. 57-61).
Из ответа Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № исх/02139 на обращение ответчика следует, что Управлением в результате анализа технической документации было установлено, что в объекте недвижимости с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, была исправлена ДД.ММ.ГГГГ техническая ошибка в ЕГРН, а именно: изменена площадь квартиры с 28.9 кв.м на 35.8 кв.м. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ (с инвентарным №) <адрес> по вышеуказанному адресу имела площадь в 28.9 кв.м. При обнаружении и исправлении устаревших сведений в ЕГРН по объекту недвижимости с кадастровым номером №, государственный регистратор на основании более нового Технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ (с инвентарным номером №) на <адрес>, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, внес верную площадь квартиры с «28.9» кв.м на «35.8» кв.м (л.д. 195).
В настоящее время в ЕГРН содержатся актуальные сведения о площади <адрес> кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, площадью 35.8 кв.м (л.д.196).
Из иска следует, что истец просит суд признать договор приватизации спорной <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в силу ничтожности, как нарушающий статью 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающей приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии.
В силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статья 168 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было знать о нарушении своего права.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Из материалов дела следует, что на дату заключения истцом с ответчиком договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом, в котором расположена квартиры, уже был признан аварийным и подлежащим сносу, о чем истцу было известно, поскольку постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении акта заключения МВК о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу» на жилой дом по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> вынесено Местной Администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области (л.д.145).
Учитывая, что истец - местная администрация Лебяженского городского поселения - являлся стороной оспариваемой сделки (договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ), о заключении договора приватизации истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ, сделка исполнена – право собственности на квартиру на основании оспариваемого договора зарегистрировано Струком В.М. ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации права, л.д. 53-56), с настоящим исковым заявлением обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ (спустя более, чем 7 лет с момента заключения сделки и ее исполнения), ответчиком по делу заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, отсутствие доказательств наличия уважительных причин, препятствующих истцу обратиться в суд за защитой нарушенных прав в пределах срока исковой давности, суд приходит к выводу об истечении срока исковой давности по требованию о признании договора о передаче ответчику жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в порядке приватизации, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> - недействительным в силу его ничтожности и полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
Довод представителя истца о том, что договор приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ заключался предыдущим главой местной администрации - правового значения не имеет и на течение срока исковой давности не влияет, поскольку при заключении договора глава действовал в интересах местной администрации Лебяженского городского поселения – истца по настоящему делу, в рамках предоставленных полномочий.
Требования о признании Договора № социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ о передаче ответчику жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес> - заключённым на квартиру расположенную но адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, <адрес>, с общей площади 28.9 кв.м., из которых: комната 17.7 кв.м., кухня 5.5 кв.м., прихожая 5 кв.м., кладовая 0.7 кв.м. удовлетворению не подлежат, поскольку ответчик с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время является собственником указанного жилого помещения, в то время, как договор социального найма заключается в отношении жилья, находящегося в муниципальной собственности.
Кроме того, после заключения с ответчиком договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ истец перестал быть собственником указанного жилого помещения, ввиду чего Договор № социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ утратил силу.
Также, при вынесении решения суд учитывает, что вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ доказательств перепланировки жилого помещения силами ответчика истцом суду не представлено, как и не представлено доказательств того, что верными сведениями о размере общей площади квартиры и расположенных в ней помещений являются данные, содержащиеся в Техническом паспорте на дом от ДД.ММ.ГГГГ, а не в более свежей редакции Технического паспорта на дом от ДД.ММ.ГГГГ.
При этом, из материалов дела следует, что при заключении истцом с ответчиком ДД.ММ.ГГГГ договора социального найма жилого помещения в домах муниципального жилого фонда № и ДД.ММ.ГГГГ и договора приватизации № общая площадь квартиры указана - 35,8 м.кв, в том числе жилая- 18,9 м.кв, что соответствует данным, содержащимся в техническом паспорте на дом от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, исходя из указанных доказательств – спорная квартира предоставлялась истцом ответчику общей площадью 35,8 м.кв, доказательств передачи истцом ответчику квартиры меньшей площадью в материалах дела не имеется.
Кроме того, из ответа Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № исх/02139 следует, что Управлением в результате анализа технической документации на спорную квартиру было установлено наличие технической ошибки в ЕГРН в части указания площади квартиры. При обнаружении и исправлении устаревших сведений в ЕГРН по объекту недвижимости с кадастровым номером №, государственный регистратор на основании более нового Технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ (с инвентарным номером №) на <адрес>, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, внес верную площадь квартиры с «28.9» кв.м на «35.8» кв.м (л.д. 195).
руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решил:
Исковое заявление Администрации Лебяженского городского поселения Ломоносовского муниципального района Ленинградской области к Струку Вячеславу Михайловичу о признании договора передачи жилого помещения недействительным в силу ничтожности, признании договора социального найма заключенным в исходном состоянии жилого помещения оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд Ленинградской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Решение суда изготовлено в окончательной форме 24.06.2026
Судья Е.С. Амелькович