РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 августа 2026 г. г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе председательствующего судьи Прокопьевой В.Э., с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – Козловской А.Ю., третьего лица Комаровской Ж.В., при секретаре Александровой И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» к Ревт Антонине Владимировне о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и перепланированного жилого помещения, встречному иску Ревт Антонины Владимировны к комитету городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» обратился в суд с иском к Ревт (Жужома) А.В., указав, что ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: г<адрес>.
В ходе проверки по обращению жильца многоквартирного дома, Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области был установлен факт выполнения собственником жилого помещения № 7 самовольных работ по переустройству и перепланировке жилого помещения.
На основании поступивших из Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области результатов проведенного выездного обследования, комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» издал распоряжение о приведении указанного жилого помещения № 7 в прежнее состояние в срок до 3 мая 2024. В установленный срок распоряжение исполнено не было.
Ссылаясь на отсутствие необходимого согласования с органом местного самоуправления при выполнении ответчиком переустройства и (или) переоборудования жилого помещения, истец просил суд принять решение в отношении собственника Ревт (Жужома) А.В. о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения по адресу: г. Калининград, ул. Л. Голикова, д. 1, кв. 7, с выплатой ответчику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника вышеуказанного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Ревт (Жужома) А.В. предъявила встречный иск, в котором, ссылаясь на те обстоятельства, что произведенные переустройство и перепланировка не нарушают прав и законных интересов других граждан, а также не представляют угрозу для их проживания, просила суд сохранить жилое помещение в перепланированном и переустроенном состоянии, обязать ответчика внести изменения в технический паспорт жилого помещения в соответствии с планом переустройства и перепланировки жилого помещения.
Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) - Козловская А.Ю. в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить. Пояснила, что исходя из заключения судебного эксперта, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.
Третье лицо Комаровская Ж.В. поддержала исковые требования комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград».
Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) Ревт А.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом.
Представителем ответчика Ревт А.В. по доверенности Грязновым Е.Г. в материалы дела представлены письменные возражения на экспертное заключение, в которых указано, что выводы эксперта о возможном негативном влиянии на конструкции многоквартирного дома и о создании угрозы жизни и здоровью граждан носят предположительный (вероятностный) характер. Эксперт не выполнил сбор нагрузок, не произвел проверочный расчет прочности простенка и надоконной перемычки с учетом уменьшения их сечения. При проведении натурного осмотра экспертом не зафиксировано признаков деформации или разрушения строительных конструкций. Многолетняя безаварийная эксплуатация проема в измененном виде подтверждает, что незначительное расширение укладывается в нормативный запас прочности здания и фактически не создает никаких угроз.
Представители третьих лиц ООО «Управляющая компания Ленинградского района» и АО «Калининградгазификация» в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку, суд приходит к следующему.
На основании ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии с ч. 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с положениями статьи 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
В силу части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ.
Учитывая, что переустройством и переоборудованием жилых помещений в многоквартирных домах могут быть затронуты публично-правовые интересы, интересы иных проживающих в доме граждан, законодатель в статье 26 ЖК РФ установил для собственника жилого помещения необходимость соблюдения процедуры согласования проведения соответствующих работ, определил пределы компетенции органа местного самоуправления или иного органа, наделенного административно-властными полномочиями, осуществляющего согласование данных работ, и предусмотрел негативные последствия перепланировки или переустройства, проведенных без соблюдения установленных законом требований.
Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Согласно требованиям ГрК РФ для осуществления реконструкции требуется получение соответствующего разрешения.
Статьей 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (часть 1). Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (часть 2).
В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Согласно подпункту 1 пункта 5 данной статьи, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
В то же время в соответствии с частью 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
По смыслу приведенных выше норм, подаче иска о прекращении права собственности на жилое помещение должно предшествовать предупреждение органа местного самоуправления о необходимости устранить нарушения с назначением срока для приведения жилого помещения в прежнее состояние.
Если собственник не прореагировал на предупреждение органа местного самоуправления, последний вправе обратиться в суд с иском о продаже данного жилого помещения с публичных торгов.
Как следует из материалов дела, Ревт (Жужома) А.В. на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 16.05.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 10-11).
29 сентября 2023 г. в администрацию городского округа «Город Калининград» из Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области поступило письмо за исх № ЖК-9138/1, из которого следует, что Министерством было рассмотрено обращение Комаровской Ж.В. по вопросу перепланировки и переустройства квартиры № 7, расположенной по адресу: <адрес>. В ходе проведенного 28 сентября 2023 г. сотрудником Министерства выездного обследования, факт самовольной перепланировки и переоборудования квартиры № 7 подтвердился. В связи с чем, Министерство направило в адрес администрации городского округа «Город Калининград» результаты проведенного выездного обследования и просило принять меры по установлению сроков и порядка приведения квартиры № 7 в прежнее состояние в соответствии с паспортом БТИ (л.д. 19).
Из акта выезда на место от 28.09.2023 № 5072-о следует, что в квартире № 7 проведена перепланировка, а именно: в помещении № 5 выполнены работы по расширению оконного проема; между помещениями № 5 и № 6 демонтирован дверной блок; в помещениях № 3 и № 4 демонтированы дверные блоки, изменена конфигурация перегородок; демонтировано сантехническое оборудование. В акте отмечено, что документы, подтверждающие разрешение на производство указанных работ у собственника отсутствуют (л.д. 20).
31 октября 2023 г. в адрес Жужома (Ревт) А.В. председателем Комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» внесено распоряжение № КГХиС/р-111 о приведении самовольно перепланированного и переустроенного помещения в многоквартирном доме по адресу: г. <адрес>, в прежнее состояние, соответствующее техническому паспорту помещения, оформленному по состоянию на 22 апреля 2004 г., в срок до 3 мая 2024 г. В распоряжении также содержалось требование в срок до 3 июня 2024 г., после завершения работ, предоставить технический паспорт помещений, составленный после приведения помещения в прежнее состояние, технический отчет, выполненный организацией, имеющей выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к данным видам работ, и подтверждающий соответствие выполненных работ техническим регламентам, в том числе, устанавливающим требования по обеспечению безопасной эксплуатации многоквартирного дома и обеспечивающим несущую способность конструкций дома в целом (л.д. 16-17).
Письмом от 02.11.2023 № и-КГХиС-19275 в адрес Жужома (Ревт) А.В. была направлена копия распоряжения (л.д. 29).
Поскольку доказательств исполнения распоряжения в установленные сроки представлено не было, комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» обратился в суд с настоящими требованиями.
Настаивая на том, что произведенные работы не нарушают прав и законных интересов других граждан, а также не создают угрозу для их проживания, Ревт А.В. просила сохранить помещение в перепланированном и переустроенном состоянии.
В целях установления юридически значимых обстоятельств дела, судом по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Калининградская ЛСЭ Минюста России.
Согласно заключению эксперта № 466/6-2-25 от 29.07.2026 в результате осмотра квартиры № 7 (с учетом сопоставления результатов осмотра с планом квартиры до проведения работ) определено, что фактически в квартире № 7 произведены реконструкция, перепланировка и переустройство.
В рамках переустройства:
- помещение «5» кухни переустроено в помещение кабинета. Демонтированы раковина и газовая плита;
- помещение «6» коридора и помещение «3» ванной переустроено в помещение кухни «3». Демонтировано сантехническое оборудование, установлен двухконтурный газовый котел и раковина.
В рамках перепланировки:
- ранее существовавшая перегородка (с дверным проемом) между помещениями «5» и «6» демонтирована. Устроена новая перегородка (с дверным проемом) между помещениями «5» и «3»;
- путем изменения конфигурации перегородок бывшие помещения «3» и «4», образовали новое помещение совмещенного санузла «4», площадью 2,9 кв.м.
В рамках реконструкции:
- в помещении «5» выполнены работы по расширению оконного проема.
Обследуемая квартира на дату осмотра представляет собой однокомнатную квартиру, в состав которой входят: жилая комната (1) площадью 12,5 кв.м.; гостиная (2) площадью 24 кв.м.; кухня (3) площадью 7,9 кв.м.; санузел (4), площадью 2,9 кв.м.; кабинет (5), площадью 12,1 кв.м.
На основании данных, полученных в результате натурных исследований в процессе экспертного осмотра квартиры № 7, расположенной по адресу: г<адрес> и их сопоставления нормативным документам, эксперт пришел к выводу о том, что работы по реконструкции, перепланировке, переустройству, проведенные в квартире № 7, не соответствуют требованиям, отраженным в ст. ст. 7, 16 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 5.7 СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные», п. 5.11 СП 402.1325800.2018 «Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления».
Так, помещение кухни-ниши не оборудовано приточно-вытяжной вентиляцией, а электрическая варочная панель расположена в соседнем помещении «2». В помещении кухни установлена мойка, однако электрическая варочная панель расположена в соседнем помещении «2».
Проведение работ по расширению оконного проема в квартире № 7 без разработки проектной документации, проведения прочностных расчетов и получения согласия собственников помещений недопустимо, так как это создает угрозу разрушения несущих конструкций здания и нарушает требования Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
На дату осмотра между помещениями «3» и «2» устроен открытый проем, необходимо устройство двери.
Деформаций в пределах квартиры № 7, связанных с реконструкцией, перепланировкой и переустройством квартиры на дату осмотра не имеется.
Объемно-планировочное решение квартиры не оказывает негативного влияния на конструкции квартиры и многоквартирного дома. Однако эксплуатация жилого помещения – квартиры № 7 после произведенной реконструкции в виду проведенных работ по расширению оконного проема без разработки проектной документации и согласования, может оказывать негативное влияние на конструкции многоквартирного дома, а также создавать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан.
Оценивая заключение эксперта № 466/6-2-25 от 29.07.2026 ФБУ Калининградская ЛСЭ Министерства юстиции Российской Федерации, суд признает его достоверным и допустимым доказательством, оснований не доверять заключению эксперта у суда не имеется, полномочия, профессионализм и компетенция эксперта сомнений не вызывают, эксперт имеет достаточный опыт экспертной работы и необходимое для подобного рода экспертизы образование, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер, согласуются с исследовательской частью заключения, заключение не содержит противоречий и отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ.
Установленные по делу обстоятельства, с учетом результатов экспертного исследования, позволяют суду прийти к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований Ревт А.В. в силу следующего.
Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается совокупностью исследованных материалов дела, произведенные работы в виде расширения оконного проема фактически затронули общее имущество многоквартирного дома и привели к изменениям параметров наружной стены и внешнего вида фасада здания. Для выполнения указанных работ необходимо получение согласия всех собственников многоквартирного дома, в соответствии с ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, которое Ревт А.В. не получено и в материалы дела не представлено.
Отсутствие на дату осмотра видимых деформаций и разрушений не свидетельствует об отсутствии рисков, связанных с проведением работ без проектной документации и расчетов несущей способности конструкции. Таким образом, даже при отсутствии на момент осмотра явных признаков аварийности, долгосрочная безопасность конструкций не подтверждена.
Кроме того, установлено, что в помещении кухни-ниши, где размещена мойка, отсутствует приточно-вытяжная вентиляция, что не соответствует требованиям СП 54.13330.2022. Кроме того, варочная панель размещена в соседнем по отношению к кухне помещении гостиной, при этом между помещениями устроен открытый проем при отсутствии двери, что нарушает требования СП 402.1325800.2018 к изоляции зоны размещения кухонного оборудования. Таким образом, выполненные работы не соответствуют действующим нормам и правилам.
Принимая во внимание, что при выполнении Ревт А.В. работ по переустройству, перепланировке и реконструкции, принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, не доказано отсутствие нарушений действующих норм и правил, отсутствие нарушений прав и законных интересов граждан, отсутствие угрозы жизни и здоровью, при этом, осуществив реконструкцию Ревт А.В. не получила согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, то есть ею не был соблюден установленный порядок переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме, встречные исковые требования Ревт А.В. не подлежат удовлетворению.
Поскольку комитет городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» не уполномочен вносить изменения в данные технического паспорта данное обстоятельство является самостоятельным основанием для оставления требований Ревт А.В. о внесении изменений в технический паспорт без удовлетворения.
В силу ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (ч. 1), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им (ч. 2), никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (ч. 3).
При этом, по смыслу данной статьи во взаимосвязи с ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, право частной собственности не является абсолютным и может быть ограничено федеральным законом в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, ограничения права собственности, продиктованные публичными интересами, требуют достижения баланса частных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности. Эффективной гарантией этого выступает установление надлежащих процедур ограничения права, непосредственно обеспечивающих такой баланс (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14 мая 2012 г. N 11-П и от 10 марта 2016 г. N 7-П).
Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи с положениями ст. 26 и ст. 29 ЖК РФ следует, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения предусмотрена законодателем в качестве исключительной меры ответственности за самовольное переустройство и (или) перепланирование жилого помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права, поскольку исходя из конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности избираемый истцом способ защиты должен соответствовать характеру и степени допущенного нарушения его прав или законных интересов либо публичных интересов.
Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 сентября 2021 г. N 1880-О, принудительная продажа переустроенного и (или) перепланированного помещения в многоквартирном доме по своей правовой природе является крайней мерой воздействия на собственника такого помещения и, соответственно, может быть реализована лишь по истечении разумного срока для устранения допущенных нарушений, начало которого должно определяться исходя из времени предъявления ему конкретных требований уполномоченным органом, а продолжительность в каждом конкретном случае - с учетом характера и степени указанных нарушений, принимаемых мер к их устранению и позиции самого собственника, его реальных намерений.
Следует учитывать, что необходимость осуществления полномочия органа, осуществляющего согласование, по обращению в суд с иском к собственнику помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, о продаже такого помещения с публичных торгов в строгом соответствии с законом и при соблюдении установленного нормативно-правового порядка непосредственно обусловлена приоритетом защиты прав человека и гражданина, закрепленных ст. 35 Конституции Российской Федерации.
При этом необходимо отметить, что установленная в ч. 5 ст. 29 ЖК РФ мера является исключительной, которая может быть применена в тех случаях, когда все меры воздействия на собственника, самовольно перепланировавшего или переустроившего жилое помещение, исчерпаны. Обратное противоречило бы ст. 35 Конституции Российской Федерации, предусматривающей охрану права частной собственности.
Между тем Комитетом, не представлено достаточных доказательств того, что разрешить спор, связанный с приведением спорного жилого помещения в состояние, существовавшее до нарушения права, невозможно без продажи с публичных торгов жилого помещения. Иные меры защиты гражданских прав и гражданско-правовой ответственности к собственнику жилого помещения, не связанного с лишением владения, истцом не применялись.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения исключительной меры воздействия к ответчику, в связи с чем исковые требования Комитета не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования комитета городского хозяйства и строительства администрации городского округа «Город Калининград» – оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования Ревт Антонины Владимировны – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
Судья В.Э. Прокопьева
Мотивированное решение изготовлено 9 октября 2026 г.