РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации г.Владикавказ 15 июля 2024 года.
Советский районный суд города Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания в составе председательствующего судьи Тлатова К.А., при помощнике судьи Кодзаевой Д.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Пригородного района Республики Северная Осетия-Алания в интересах Российской Федерации и неопределённого круга лиц к Уртаеву Вадиму Александровичу, АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания о прекращении права собственности на нежилое здание, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки, установил:
Прокурор Пригородного района РСО-Алания в интересах Российской Федерации и неопределённого круга лиц обратился в Пригородный районный суд РСО-Алания с иском к Уртаеву Вадиму Александровичу, АМС МО Пригородный район о прекращении права собственности на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 13,5 кв м, расположенное по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир; исключении записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 13,5 кв м, расположенное по адресу: РСО – Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир; признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 20 сентября 2022 года №161 земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв м, расположенного по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир; применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2022г. №161 и возложении на Уртаева Вадима Александровича обязанности возвратить АМС МО Пригородный район земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв м, расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир.
В обоснование предъявленных требований в исковом заявлении прокурора Пригородного района РСО-Алания указано следующее.
Прокуратурой Пригородного района РСО-Алания проведена проверка АМС МО Пригородный район, в ходе которой выявлены нарушения требований земельного и градостроительного законодательства. Постановлением главы АМС МО Пригородный район от 24.02.2014г. №152 ФИО21 был предоставлен в аренду земельный участок из категории земель промышленности с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, для строительства магазина, площадью 0,0454 га сроком на 10 лет. Впоследствии постановлением главы АМС МО Пригородный район от 19.05.2014г. №457 в постановление главы АМС МО Пригородный район от 24.02.2014г. №152 были внесены следующие изменения: предоставить в аренду ФИО21 земельный участок из категории земель промышленности с кадастровым номером №, расположенный в РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, для строительства магазина, площадью 0,05 га, сроком на 10 лет. 19.05.2014г. между АМС МО Пригородный район и ФИО21 заключён договор аренды земельного участка №2025 сроком до 24.02.2024г. В соответствии с соглашением от 10.03.2016г. ФИО21 переуступила Уртаеву В.А. права и обязанности по договору аренды земельного участка (перенаём) с кадастровым номером №, площадью 500 кв м, расположенного по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир. В нарушение ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отсутствие необходимых документов и сведений 21.04.2020г. главным специалистом Ногирского сельского поселения по вопросам градостроительства и архитектуры администрации Ногирского сельского поселения ФИО29 Уртаеву В.А. на его заявление было выдано разрешение на строительство за №15-15508315-07-2020 объекта капитального строительства (здание магазина) сроком до 21.07.2020г. Также в отсутствие необходимых документов Уртаев В.А., будучи осведомлён, что лицо, являющееся собственником зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право выкупа земельного участка без торгов, а также зная, что строительство магазина не осуществлено, обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина. В нарушение ч.ч.3 и 5 ст.55 Градостроительного кодекса РФ администрацией Ногирского сельского поселения Уртаеву В.А. 17.11.2020г. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №15-15508315-17-2020. 24.11.2020г. объект недвижимости – здание магазина с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учёт. В результате незаконных действий Уртаева В.А. 04.12.2020г. Управлением Росреестра по РСО-Алания было зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 13,5 кв м за Уртаевым В.А. Проведённой проверкой установлено, что в нарушение ч.7 ст.51, ч.ч. 3 и 5 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство объекта с кадастровым номером № Уртаевым В.А. получено в отсутствие необходимых документов. Кроме того, в отсутствие необходимых документов администрацией Ногирского сельского поселения было принято решение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. После чего было выдано разрешение на ввод фактически не существующего объекта в эксплуатацию. По представлению прокуратуры Пригородного района РСО-Алания постановлением главы администрации Ногирского сельского поселения от 04.03.2022г. №28 выданные Уртаеву В.А. разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию были отменены. 01.11.2022г. прокуратурой Пригородного района РСО-Алания с выходом на место с участием архитектора ОС, А и ЖКХ АМС МО – Пригородный район было проведено выездное обследование указанного земельного участка, на котором расположен 1 объект. Объект одноэтажный, фундамент бетонный, стены снаружи металлические, приваренные к фундаментной арматуре, а внутри из мелкоштучного блока (в полблока) установленного на дощатый пол, снизу и сверху блочных стен связующие пояса отсутствуют, кровля односкатная металлическая (холодная), двери металлические распашные, инженерные сети не подключены. Объект не используется. Земельный участок не огорожен. Осмотром установлено, что объект является некапитальным строением, так как конструктивные характеристики позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения. Несмотря на это, Уртаев В.А. действуя с корыстной целью, выраженной в желании приобрести земельный участок в собственность по цене ниже кадастровой стоимости, неоднократно (09.08.2021г., 01.11.2021г., 12.09.2022г.) подавал в АМС МО Пригородный район заявления о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №, в которых указывал ложные сведения о том, что им на земельном участке построено и введено в эксплуатацию нежилое здание (здание магазина) согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости. До 20.09.2022г. АМС МО Пригородный район отказывала в удовлетворении требований Уртаева В.А. о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №. По результатам рассмотрения АМС МО Пригородный район заявления Уртаева В.А. от 12.09.2022г. о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №, 20.09.2022г. между АМС МО Пригородный район и Уртаевым В.А. были заключены договор купли-продажи земельного участка №161, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности, и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.05.2014г. №2025, которые последним поданы для государственной регистрации права собственности на земельный участок в Управлении Росреестра по РСО-Алания. Так, в соответствии с п.1 ст.39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником. Согласно п.12 ст.39.11 ЗК РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определённая в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. Оценка рыночной стоимости не проводилась, а кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 12.02.2021г. составляла 338725, 00 рублей. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, в соответствии с требованиями подп.2 п.2 ст.39.4 ЗК РФ, п.4 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности РСО-Алания, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016г. №78, определяется в размере десяти процентов от кадастровой стоимости, то есть составляла 33873, 00 рублей. Выкуп земельного участка в размере 33873, 00 рублей был произведён полностью. 21.09.2022г. платёж за выкуп земельного участка в размере 33873, 00 рублей произвела Базаева Ф.Ф. вместо Уртаева В.А. по его просьбе, который оплатил данную сумму сам. Уртаевым В.А. вышеуказанными действиями причинён ущерб бюджету муниципального образования Пригородный район в размере 338725, 00 рублей. Таким образом, заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по льготной выкупной цене под несуществующим объектом на основании подложных документов должно быть квалифицировано как ничтожная сделка, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки. Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к сделке, совершённой в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса. Пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 предусмотрено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы. В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст.167 ГК РФ). Статьёй 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации закреплено право прокурора на обращение в суд с заявлением в защиту интересов Российской Федерации, неопределённого круга лиц и муниципальных образований. Вместе с тем в соответствии со ст.ст.1, 35 Федерального закона от 17.01.1992г. №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» органы прокуратуры осуществляют свою деятельность в целях защиты интересов граждан, неопределённого круга лиц, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Поскольку определить круг лиц, в интересах которых подается данное заявление невозможно, прокурор обращается в суд с исковым заявлением в защиту интересов неопределённого круга лиц, а также защиты государственных интересов, связанных с неисполнением требований федерального законодательства.
Определением Пригородного районного суда РСО-Алания от 16.05.2023г. гражданское дело №2-488/2023 по иску прокурора Пригородного района РСО-Алания было передано на рассмотрение в Советский районный суд г.Владикавказа РСО-Алания по подсудности, по месту нахождения спорного недвижимого имущества, поскольку в настоящее время в соответствии с Законом РСО-Алания от 05.12.2022г. №70-РЗ, вступившим в силу с 16.12.2022г. земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах муниципального образования – городской округ г.Владикавказ.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены АМС г.Владикавказа и общество с ограниченной ответственностью «Омега» (с.Ногир Пригородного района РСО-Алания).
К производству суда было принято заявление прокурора Пригородного района РСО-Алания об изменении иска в порядке ст.39 ГПК РФ с предъявлением требований к ответчикам в окончательном виде в следующей редакции: прекратить право собственности на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 13,5 кв м, расположенное по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир; исключить запись в ЕГРН о праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 13,5 кв м, расположенное по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир; признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 20.09.2022г. №161 земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв м, расположенного по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир; применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от 20.09.2022г. №161 и обязать Уртаева В.А. возвратить АМС г.Владикавказа земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв м, расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир.
Необходимость изменения иска прокурором Пригородного района РСО-Алания обоснована следующим.
В обоснование заявленных требований в первоначальном исковом заявлении указано на то, что прокуратурой Пригородного района РСО-Алания в ходе рассмотрения обращения генерального директора ООО «Омега» Камболова М.М. в действиях должностных лиц АМС МО Пригородный район были выявлены нарушения земельного законодательства, норм постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 14.03.2002г. №10 (СанПиН 2.1.4.1110-02) при предоставлении 19.05.2014г. в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 квм, расположенного по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир. Определением Пригородного районного суда РСО-Алания от 16.05.2023г. гражданское дело №2-488/2023 по исковому заявлению прокурора Пригородного района РСО-Алания было передано на рассмотрение в Советский районный суд г.Владикавказа РСО-Алания по подсудности, по месту нахождения спорного недвижимого имущества. В соответствии с решениями Собрания представителей Пригородного района РСО-Алания от 27.05.2022г. №72 и №73 решением Собрания представителей Гизельского сельского поселения от 13.05.2022г. №8, решениями Собрания представителей Ногирского сельского поселения от 28.04.2022г. №04 от 24.05.2022г. №05 было инициировано изменение границ указанных муниципальных образований и г.Владикавказа. Установлено, что территория, передаваемая в состав г.Владикавказа, входит в территорию Гизельского сельского поселения и Ногирского сельского поселения. Общая площадь составляет около 250 га. Земельные участки, передаваемые в ведение администрации местного самоуправления г.Владикавказа ограничены правами третьих лиц (собственность, аренда). Среди земельных участков переданных в г.Владикавказ имеются в том числе участки с категорией земель сельскохозяйственного назначения. Включение в границы муниципального образования г.Владикавказа территорий связано с целью строительства социально-значимых объектов и выражено в принятых решениях, в соответствии с которыми инициировано изменение границ вышеуказанных муниципальных образований и г.Владикавказа, которое осуществлено с согласия населения, выраженного представительными органами. Как следует из ответа на запрос Управления Росреестра по РСО-Алания от 15.02.2023г. №05-37/00509-23, согласно записям в ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № площадью 500 кв м на государственный учет был поставлен 16.05.2014г., категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Согласно имеющимся картографическим материалам (карта землевладений и землепользований Пригородного района РСО-Алания М 1:50000, изд.1996г.) земельный участок с кадастровым номером № расположен на землях сельскохозяйственного назначения, вид угодий – пастбища. Также согласно заключению специалиста №21-23ст об обследовании земельного участка с кадастровым номером № и строений на нём по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, проведённому с 10.02.2023г. по 15.02.2023г. на основании письма прокуратуры Пригородного района РСО-Алания, эксперт пришёл к однозначному выводу, что спорное строение не является объектом капитального строительства.
Представитель истца прокурора Пригородного района РСО-Алания ФИО16 в судебном заседании иск к Уртаеву Вадиму Александровичу, АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания поддержал по приведённым в первоначальном исковом заявлении и заявлении об изменении иска основаниям, возражения ответчиков полагал несостоятельными и не заслуживающими внимания, требования к ответчикам просил суд удовлетворить в полном объёме.
Ответчик Уртаев В.А. в судебное заседание не явился при надлежащем извещении о дате, времени и месте проведения судебного заседания, о причине неявки суд не проинформировал, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.
Его представитель ФИО17 в судебном заседании иск прокурора Пригородного района РСО-Алания не признал по основаниям, указанным в ранее представленных суду подготовленных им письменных объяснениях (возражениях на исковые требования); просил суд в удовлетворении требований отказать за безосновательностью.
Представитель ответчика АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания ФИО18 в судебном заседании иск прокурора Пригородного района РСО-Алания не признал по основаниям, изложенным в ранее представленных в суд письменных возражениях, просил о принятии по делу решения на усмотрение суда.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации местного самоуправления города Владикавказа ФИО19 в судебном заседании полагал, что иск прокурора Пригородного района РСО-Алания подлежит удовлетворению, отметив обоснованность представления прокурора Пригородного района РСО-Алания об устранении нарушений закона в адрес главы Ногирского сельского поселения Пригородного района РСО-Алания от 09.02.2022г., признании обоснованности указанного представления главой названного муниципального образования, а также указав на своё согласие с представленным стороной истца заключением специалиста ИП Мамаева С.П.
Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Омега» ФИО20 в судебном заседании с доводами, приведёнными прокурором Пригородного района РСО-Алания, согласился, просил суд иск удовлетворить в полном объёме требований.
Третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по РСО-Алания не направило в суд своего представителя, о причинах неявки сообщено не было, ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя не заявлялось.
Выслушав стороны и представителей третьих лиц, изучив материалы рассматриваемого гражданского дела, суд находит иск прокурора Пригородного района РСО-Алания подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что прокуратурой Пригородного района РСО-Алания была проведена проверка АМС МО Пригородный район, в ходе которой выявлены нарушения требований земельного и градостроительного законодательства.
Постановлением главы АМС МО Пригородный район от 24.02.2014г. №152 ФИО21 был предоставлен в аренду земельный участок из категории земель промышленности с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир (в настоящее время земельный участок относится к территории муниципального образования городской округ города Владикавказа), для строительства магазина, площадью 0,0454 га сроком на 10 лет.
Впоследствии постановлением главы АМС МО Пригородный район от 19.05.2014г. №457 в постановление главы АМС МО Пригородный район от 24.02.2014г. №152 были внесены следующие изменения: предоставить в аренду ФИО21 земельный участок из категории земель промышленности с кадастровым номером №, расположенный в РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, для строительства магазина, площадью 0,05 га, сроком на 10 лет.
19.05.2014г. между АМС МО Пригородный район и ФИО21 был заключён договор аренды земельного участка №2025 сроком до 24.02.2024г.
В соответствии с соглашением от 10.03.2016г. ФИО21 переуступила Уртаеву В.А. права и обязанности по договору аренды земельного участка (перенаём) с кадастровым номером №, площадью 500 кв м, расположенного по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир.
В нарушение ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в отсутствие необходимых документов и сведений 21.04.2020г. главным специалистом Ногирского сельского поселения по вопросам градостроительства и архитектуры администрации Ногирского сельского поселения ФИО29 Уртаеву В.А. на его соответствующее заявление было выдано разрешение на строительство (на указанном земельном участке) за №15-15508315-07-2020 объекта капитального строительства (здание магазина) сроком до 21.07.2020г.
Также в отсутствие необходимых документов Уртаев В.А., будучи осведомлён, что лицо, являющееся собственником зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, в соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право выкупа земельного участка без торгов, а также зная, что строительство магазина не осуществлено, обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина.
В нарушение ч.ч.3 и 5 ст.55 Градостроительного кодекса РФ администрацией Ногирского сельского поселения Уртаеву В.А. 17.11.2020г. было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №15-15508315-17-2020.
24.11.2020г. объект недвижимости – здание магазина с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учёт.
В результате незаконных действий Уртаева В.А. 04.12.2020г. Управлением Росреестра по РСО-Алания было зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью 13,5 кв м за Уртаевым В.А.
Таким образом, проведённой прокуратурой проверкой было установлено, что в нарушение ч.7 ст.51, ч.ч. 3 и 5 ст.55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство объекта с кадастровым номером № Уртаевым В.А. было получено в отсутствие необходимых документов. Кроме того, в отсутствие необходимых документов администрацией Ногирского сельского поселения в последующем было принято решение о выдаче Уртаеву В.А. разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
По представлению прокуратуры Пригородного района РСО-Алания постановлением главы администрации Ногирского сельского поселения от 04.03.2022г. №28 выданные Уртаеву В.А. разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию были отменены.
01.11.2022г. прокуратурой Пригородного района РСО-Алания с выходом на место с участием архитектора ОС, А и ЖКХ АМС МО – Пригородный район было проведено выездное обследование указанного земельного участка, на котором расположен 1 объект: одноэтажный, фундамент бетонный, стены снаружи металлические, приваренные к фундаментной арматуре, а внутри из мелкоштучного блока (в полблока) установленного на дощатый пол, снизу и сверху блочных стен связующие пояса отсутствуют, кровля односкатная металлическая (холодная), двери металлические распашные, инженерные сети не подключены; объект не используется; земельный участок не огорожен.
Осмотром также было установлено, что указанный объект является некапитальным строением, так как конструктивные характеристики позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строения.
Несмотря на это, Уртаев В.А. неоднократно (09.08.2021г., 01.11.2021г., 12.09.2022г.) подавал в АМС МО Пригородный район заявления о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №, в которых указывал не соответствующие действительности сведения о том, что им на названном земельном участке построено и введено в эксплуатацию нежилое здание (здание магазина) согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
До 20.09.2022г. АМС МО Пригородный район отказывала в удовлетворении требований Уртаева В.А. о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером №, однако по результатам рассмотрения АМС МО Пригородный район очередного заявления Уртаева В.А. (от 12.09.2022г.) о предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером № для эксплуатации объекта недвижимости с кадастровым номером №, 20.09.2022г. между АМС МО Пригородный район и Уртаевым В.А. были заключены договор купли-продажи земельного участка №161, на котором расположен объект недвижимого имущества, находящийся в собственности, и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 19.05.2014г. №2025, которые Уртаевым В.А. были поданы для государственной регистрации права собственности на земельный участок в Управление Росреестра по РСО-Алания.
В соответствии с п.1 ст.39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
Согласно п.12 ст.39.11 Земельного кодекса РФ начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определённая в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.
В рассматриваемом случае оценка рыночной стоимости не проводилась, а кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.02.2021г. составляла 338725, 00 рублей.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, в соответствии с требованиями подп.2 п.2 ст.39.4 ЗК РФ, п.4 Порядка определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности РСО-Алания, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства РСО-Алания от 15.03.2016г. №78, определяется в размере десяти процентов от кадастровой стоимости, то есть составляла 33873, 00 рублей.
Выкуп указанного земельного участка с внесением денежной суммы в размере 33873, 00 рублей был осуществлён. 21.09.2022г. платёж за выкуп земельного участка в размере 33873, 00 рублей произвела Базаева Ф.Ф. вместо Уртаева В.А. по его просьбе, который оплатил данную сумму сам.
Уртаевым В.А. указанными действиями бюджету муниципального образования Пригородный район был причинён ущерб в размере 338725, 00 рублей.
Таким образом, заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по льготной выкупной цене под несуществующим объектом на основании подложных документов суд признаёт ничтожной сделкой, что является основанием для применения последствий недействительности такой сделки.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к сделке, совершённой в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса.
Пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. №25 предусмотрено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
В соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п.2 ст.167 ГК РФ).
В ходе рассмотрения дела стороной истца было также представлено суду подготовленное на основании письма прокуратуры Пригородного района РСО-Алания от 10.02.2023г. специалистом – индивидуальным предпринимателем Мамаевым Сергеем Петровичем (г.Владикавказ) заключение специалиста №21-23ст от 15 февраля 2023г. об обследовании земельного участка с кадастровым номером № и строений на нём по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, согласно выводам которого объект (строение) с кадастровым номером № по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, расположен на бетонной плите (средняя толщина 20 см), стены и крыша выполнены из металла (профнастил), перекрытие отсутствует; изнутри обложен мелкоштучным бетонным блоком (на ребро) толщиной 10 см; площадь строения составляет 13,5 кв м, высота – 2,1 м, строительный объём – 28 куб. м; форма объекта прямоугольная; инженерные коммуникации (электроэнергия, водопровод с канализацией, газопровод) на объекте отсутствуют; данный объект не имеет прочной связи с землёй и может быть демонтирован и перемещён в другое место без значительных материальных и временных затрат; обладает признаками временного сооружения; спорное строение не является объектом капитального строительства.
В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен Мамаев С.П., проводивший по поручению прокуратуры Пригородного района РСО-Алания обследование земельного участка с кадастровым номером № по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, и расположенного на этом участке спорного строения – нежилого здания с кадастровым номером №, который подтвердил сделанные им по результатам обследования указанных объектов выводы, отражённые в соответствующем письменном заключении, и ответил на заданные ему участвующими в деле лицами вопросы.
Указанное заключение специалиста, таким образом, принимается судом как относимое, допустимое и достаточное письменное доказательство по рассматриваемому делу, подтверждающее отсутствие каких-либо объективных оснований для признания спорного строения – нежилого здания с кадастровым номером №, находящееся по адресу: РСО-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, объектом капитального строительства; аналогичные выводы относительно возможности отнесения названного строения к объектам капитального строительства содержатся и в акте выездного обследования №20 от 01 ноября 2022г., составленном архитектором АМС МО Пригородный район ФИО31
Суд также считает, что на очевидное отсутствие у названного спорного по делу строения признаков, которые бы позволяли отнести его к объектам капитального строительства, указывают и имеющиеся в материалах рассматриваемого дела (в составе заключения специалиста №21-23ст от 15 февраля 2023г.) фотоснимки данного объекта, на которых видно, что данный объект не имеет прочной связи с землёй и, следовательно, может быть перемещён без несоразмерного ущерба его назначению; при этом обращает на себя внимание, что объект не имеет фундамента, окон, внутренняя кладка положенным на ребро мелкоштучным блоком завершена не была.
При таком положении предусмотренных процессуальным законом оснований для назначения по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью выяснения вопросов о наличии у данного объекта прочной связи с землёй, возможности его перемещения без нанесения несоразмерного ущерба его назначению, определения суммы затрат для такого перемещения и для возведения аналогичного объекта не имеется, в связи с чем в удовлетворении соответствующего ходатайства, заявленного стороной ответчика Уртаева В.А., судом было отказано.
Исходя из предмета данного спора, для правильного рассмотрения дела вопросы, связанные с установлением наличия пересечения спорных объектов (земельного участка с кадастровым номером № и находящегося на нём строения с кадастровым номером №) с автомобильными дорогами, установлением наличия в кадастровом квартале 15:08:0010305 автомобильных дорог и мест их примыкания к автомобильным дорогам федерального, регионального или муниципального значения, а также наличия землеоотвода для эксплуатации дороги, используемой ООО «Омега» для подъезда к принадлежащим ему земельным участкам, разрешения не требует, поэтому в удовлетворении ходатайства ответчика Уртаева В.А. о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы судом также было отказано.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу о законности и обоснованности предъявленных прокурором Пригородного района РСО-Алания в интересах Российской Федерации и неопределённого круга лиц к Уртаеву Вадиму Александровичу и АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания исковых требований о прекращении права собственности на нежилое здание, исключении из ЕГРН записи о праве собственности, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки и необходимости ввиду этого их полного удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:
Иск прокурора Пригородного района РСО-Алания в интересах Российской Федерации и неопределённого круга лиц к Уртаеву Вадиму Александровичу, АМС Пригородного муниципального района РСО-Алания о прекращении права собственности на нежилое здание, исключении из ЕГРН записи о праве собственности, признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки – удовлетворить.
Прекратить право собственности Уртаева Вадима Александровича (паспорт серии № №) на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 13,5 кв м, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир.
Исключить из ЕГРН запись №№-15/035/2020-1 от 04 декабря 2020г. о государственной регистрации права собственности Уртаева Вадима Александровича на нежилое здание с кадастровым номером № площадью 13,5 кв м, расположенное по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 20 сентября 2022 года №161 земельного участка с кадастровым номером № площадью 500 кв м, расположенного по адресу: Республика Северная Осетия-Алания, Пригородный район, юго-западнее с.Ногир, заключённый между АМС муниципального образования Пригородный район и Уртаевым Вадимом Александровичем.
Применить последствия недействительности ничтожной сделки, возвратить Администрации местного самоуправления города Владикавказа земельный участок с кадастровым номером №.
Взыскать с Уртаева Вадима Александровича в бюджет муниципального образования город Владикавказ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1200 (одна тысяча двести) рублей.
Решение суда может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания через Советский районный суд города Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Тлатов К.А.