РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р. Ф.
ДД.ММ.ГГГГ <адрес> Республики Дагестан
Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:
председательствующего судьи Шуаева Д.А., при секретаре судебного заседания Алишиховой Ш.Д., с участием представителя администрации городского округа «<адрес>» Яралиева Я.М., представителя Салимова К.С. - адвоката Идрисова Д.А., помощника прокурора <адрес> Мамадова Б.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа «<адрес>» Республики Дагестан к Салимову К. С. о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой и возложении обязанности по его сносу, а также по встречному иску Салимова К. С. к администрации городского округа «<адрес>» о признании права собственности на объект капитального строительства,
УСТАНОВИЛ:
Администрация городского округа «<адрес>» обратилась в суд с иском к Салимову К.С. о признании самовольной постройкой двухэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и возложении обязанности снести его в течение одного месяца. В обоснование иска указано, что в ходе муниципального земельного контроля при обследовании участка площадью 1518 кв.м., принадлежащего ответчику, выявлено возведение здания без разрешения на строительство; администрация ссылается на статью 222 ГК РФ и статью 51 ГрК РФ.
Ответчиком предъявлено встречное исковое заявление, в котором Салимов К.С. просит признать за ним право собственности на возведённое в 2023 году двухэтажное нежилое здание склада общей площадью 1479,2 кв. м на указанном земельном участке и указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права. Встречные требования мотивированы принадлежностью участка Салимову К.С. на праве собственности, разрешённым использованием участка под склады, соответствием здания обязательным требованиям и отсутствием угрозы жизни, здоровью граждан и нарушения прав иных лиц. В подтверждение представлены выписка ЕГРН, технический план, сведения ПЗЗ, материалы оформления здания и иные документы.
В судебном заседании представитель администрации Яралиев Я.М. поддержал первоначальный иск, просил его удовлетворить, а во встречном иске отказать; представитель Салимова К.С. адвокат Идрисов Д.А. просил отказать администрации в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить встречные требования о признании права собственности на здание склада; помощник прокурора <адрес> Мамадов Б.Э. в заключении полагал первоначальный иск подлежащим удовлетворению, а встречный иск - отклонению.
Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Дагестан ранее представило письменное заявление о поддержке требований администрации и рассмотрении дела в отсутствие его представителя. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены собственники смежных земельных участков Салимов М.С., Гасанов Р.М., Салимова П.А. и Джабрагимов А.Ш. Их нотариально удостоверенные заявления исследованы судом.
Выслушав участвующих лиц, заключение прокурора, пояснения судебного эксперта Омарова М.М., исследовав письменные доказательства и заключения судебных экспертиз, оценив их по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и о наличии оснований для удовлетворения встречного иска по следующим мотивам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209, пунктом 1 статьи 263 ГК РФ, подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить на нём здания и сооружения при соблюдении разрешённого использования участка, градостроительных регламентов и обязательных требований. Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ постройка, возведённая без необходимых в силу закона разрешений, при наличии других предусмотренных этой статьёй условий может обладать признаками самовольной постройки. При этом сам по себе такой признак не означает неизбежности её сноса.
По пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано за обладателем надлежащего вещного права на земельный участок при одновременном соблюдении следующих условий: право на участок допускает возведение данного объекта; на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Пунктами 25, 29, 39, 40, 43–45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснены обстоятельства, подлежащие проверке при разрешении требований о сносе и признании права собственности, в том числе соразмерность сноса, характер нарушений и добросовестность застройщика.
В подтверждение прав на землю представлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 05:48:000092:3776 площадью 1518 кв. м принадлежит на праве собственности Салимову К. С.; государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок относится к категории земель населённых пунктов, вид разрешённого использования - «Склады», код 6.9. В разделе выписки о правах и обременениях ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрированы.
Согласно выписке № от ДД.ММ.ГГГГ из Правил землепользования и застройки городского округа «<адрес>», утверждённых решением Собрания депутатов от ДД.ММ.ГГГГ №, участок расположен в территориальной зоне ПК1 - зоне промышленных и производственных объектов. Статьёй 68 указанных Правил в числе основных видов разрешённого использования предусмотрены склады (код 6.9); предельный процент застройки установлен в размере не более 60 процентов.
Из технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в 2023 году на участке возведено двухэтажное нежилое здание склада. Фактические характеристики указанного объекта были проверены в рамках назначенных судом экспертиз. Наличие у Салимова К.С. зарегистрированного права на участок, допускающего складское строительство, отвечает первому условию пункта 3 статьи 222 ГК РФ.
Для установления местоположения здания, его технического состояния, назначения, безопасности и соответствия градостроительным нормам определением Каспийского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ назначена комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, порученная ФБУ «Дагестанская лаборатория судебной экспертизы» Минюста России. В рамках определения подготовлены заключение эксперта Микаилова Ш.Д. № от ДД.ММ.ГГГГ и заключение эксперта Омарова М.М. № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно заключению землеустроительной экспертизы №, эксперт произвёл геодезическое обследование и сопоставление фактического контура строения с кадастровыми границами участка по сведениям ЕГРН. Установлено, что спорный объект недвижимости полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 05:48:000092:3776. Выхода здания за границы чужого земельного участка экспертным исследованием не выявлено.
Согласно заключению строительно-технической экспертизы №, спорное строение представляет собой завершённый строительством двухэтажный склад наружными размерами 24,38 * 37,47 м, площадью застройки 913,52 кв. м и общей площадью 1479,2 кв. м. Площадь первого этажа составляет 826,2 кв. м, второго этажа - 653 кв. м. Здание выполнено на заглублённом фундаменте с несущим монолитным железобетонным каркасом, прочно связано с земельным участком, является объектом капитального строительства, перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно. На момент экспертного осмотра объект использовался для хранения электроосветительного оборудования.
Эксперт Омаров М.М. установил отсутствие критических деформаций, трещин, прогибов, отклонений несущих конструкций от вертикали и горизонтали и иных дефектов, которые влияли бы на устойчивость, прочность и безопасность здания. Техническое состояние объекта согласно исследованным нормативным требованиям оценено как исправное. Указано на соответствие исследованных конструктивных и объёмно-планировочных решений требованиям действующих строительных, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, а также требованиям сейсмической безопасности применительно к расположенным поблизости зданиям и объектам инженерной инфраструктуры.
В заключении эксперта прямо указано, что принятая конструктивная система здания обеспечивает его пространственную жёсткость и устойчивость, а эксплуатация склада с учётом выявленного технического состояния не создаёт угрозы жизни и здоровью граждан. Экспертом также установлено, что фактическое использование здания под склад соответствует виду разрешённого использования земельного участка и статье 68 Правил землепользования и застройки территории городского округа «<адрес>». Здание является объектом завершённого строительства.
В заключении № эксперт определил фактический процент застройки как 60 процентов и указал на соответствие предельному параметру ПЗЗ. Допрошенный в судебном заседании эксперт Омаров М.М. подтвердил вывод о том, что предельный процент застройки земельного участка спорным зданием не нарушен.
Вместе с тем суд учитывает, что арифметическое соотношение площади застройки 913,52 кв. м к указанной в ЕГРН площади участка 1518 кв. м составляет около 60,18 процента. Данное расхождение с округлённым значением 60 процентов, приведённым в заключении, составляет приблизительно 0,18 процентного пункта, или 2,72 кв. м площади застройки. С учётом величины возможного отклонения, установленного экспертным исследованием отсутствия угрозы безопасности, соответствия здания виду использования участка и отсутствия доказанного нарушения прав соседей суд рассматривает такое возможное отклонение как незначительное и несущественное для вопроса сохранения постройки в смысле пункта 29 постановления Пленума №. Противоположных технических доказательств существенного нарушения максимального процента застройки либо его опасных последствий администрацией не представлено.
Суд оценивает заключения № и № как допустимые, относимые и достоверные доказательства установленных технических обстоятельств. Исследования выполнены назначенными судом специалистами государственного судебно-экспертного учреждения, предупреждёнными об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, с применением инструментального обследования и анализа документов. Заключения содержат описание исследованных объектов и нормативную основу выводов. При этом результаты государственной судебной экспертизы не обладают заранее установленной силой и оцениваются судом в совокупности с иными доказательствами по статье 67 ГПК РФ.
В материалах дела имеются нотариально удостоверенные согласия от ДД.ММ.ГГГГ собственников соседних земельных участков Салимова М.С. (кадастровый №), Гасанова Р.М. (СНТ «Строителей», <адрес>, участок №), Салимовой П.А. (кадастровый №) и Джабрагимова А.Ш. (кадастровый №). Указанные лица подтвердили отсутствие имущественных и иных претензий к Салимову К.С. в связи с возведением и эксплуатацией складского здания, в том числе в отношении противопожарных и санитарных отступов, высоты, этажности, технических характеристик и пользования инженерными коммуникациями.
Суд учитывает, что нотариально удостоверенные согласия подтверждают волеизъявление перечисленных лиц и отсутствие с их стороны заявленных притязаний; сами по себе такие согласия не заменяют обязательные строительные и противопожарные требования и не могут отменять публично-правовые ограничения. Вместе с тем в совокупности с выводами судебных экспертиз они подтверждают отсутствие доказанного нарушения прав перечисленных собственников смежных участков. Утверждений иных правообладателей о конкретных нарушенных правах и подтверждающих их доказательств по делу не представлено.
В обоснование первоначального иска администрация представила акт муниципального обследования земельного участка, в котором зафиксировано отсутствие разрешительных документов и приведена общая ссылка на ограничения по статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации. Данный акт является письменным доказательством, подлежащим оценке по правилам статей 67 и 71 ГПК РФ, однако его правовая квалификация строения как самовольной постройки не связывает суд. В акте не определены конкретный вид, содержание, пространственные границы и основание упомянутого ограничения, а также не объяснено, каким образом оно препятствует размещению склада на спорном земельном участке.
Суд сопоставляет сведения акта с выпиской ЕГРН, устанавливающей принадлежность земельного участка Салимову К.С. и его разрешённое использование под склады, выпиской ПЗЗ о зоне ПК1 и судебными экспертными заключениями. При этом отсутствие зарегистрированных обременений в разделе ЕГРН само по себе не исключает существования ограничений публично-правового характера либо зон с особыми условиями использования территории, однако таких конкретных ограничений, запрещающих возведение исследуемого склада, администрацией не доказано. Не представлены акт об установлении соответствующей зоны, сведения о её границах и применимых запретах либо доказательства фактического расположения здания в зоне, исключающей строительство этого объекта.
С учётом статей 12, 56 и 67 ГПК РФ суд не усматривает оснований считать общую ссылку в акте обследования на статью 56 ЗК РФ достаточным доказательством запрета использования участка для складского строительства. Противоречащие установленным письменным и экспертным доказательствам предположения муниципального контрольного органа не могут подменять установление юридически значимых фактов.
Установлено, что разрешение на строительство спорного здания Салимовым К.С. не получено. Письмом администрации от ДД.ММ.ГГГГ № в ответ на его обращение от ДД.ММ.ГГГГ отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия предусмотренных статьёй 55 ГрК РФ документов, прежде всего разрешения на строительство и иных обязательных документов. Доказательств обращения Салимова К.С. за разрешением на строительство до начала или в ходе возведения здания в материалах дела не имеется.
Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № отсутствие разрешения на строительство является признаком самовольной постройки, однако необходимость сноса обусловливается не одним только нарушением разрешительного порядка, а наличием обстоятельств, препятствующих использованию объекта, в частности угрозы безопасности либо нарушения прав третьих лиц. Пункт 43 названного постановления предусматривает, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты и требует оценки добросовестности застройщика и принятых им мер к получению разрешительной документации.
Оценивая поведение Салимова К.С., суд не приравнивает обращение за разрешением на ввод завершённого строительством объекта к получению разрешения на строительство и не считает доказанными не подтверждённые материалами дела попытки получить такое разрешение ранее. Вместе с тем установлено, что после возведения здания Салимов К.С. изготовил технический план, обратился в уполномоченный орган по вопросу оформления объекта и, получив отказ, заявил требование о признании права собственности в рамках судебного спора, представив для проверки объект государственным судебным экспертам. Доказательств того, что Салимов предпринимал фиктивные действия, заведомо обходил установленный запрет на складское строительство либо умышленно создал опасный объект вопреки требованиям безопасности, не представлено.
При таких обстоятельствах, с учётом принадлежности земельного участка застройщику, его разрешённого использования, фактических характеристик здания, результатов экспертиз и отсутствия подтверждённого нарушения прав иных лиц, суд не находит оснований для применения такой крайней меры, как снос здания склада. Вместе с тем при оценке встречных требований суд учитывает исключительный характер признания права собственности на самовольную постройку и необходимость соблюдения условий пункта 3 статьи 222 ГК РФ. Отсутствие разрешения не может игнорироваться, но не влечёт безусловного отказа без оценки всей совокупности установленных обстоятельств и добросовестности лица.
Из исследованных доказательств следует, что у Салимова К.С. имеется право на земельный участок, допускающее строительство склада; здание в целом соответствует назначению участка, установленным требованиям безопасности и градостроительному режиму, а возможное незначительное арифметическое отклонение в показателе застройки по конкретным обстоятельствам не препятствует сохранению объекта; права третьих лиц не нарушены и угрозы жизни и здоровью граждан не имеется. Заявленные администрацией доводы не подтверждены доказательствами наличия неустранимых либо существенных нарушений, требующих сноса объекта. При принятой судом оценке добросовестности застройщика и его последующих действий по оформлению здания совокупность приведённых обстоятельств позволяет применить пункт 3 статьи 222 ГК РФ и признать за ним право собственности на объект складского назначения.
Заключение участвовавшего в деле прокурора и позиция администрации о необходимости сноса и отказа во встречном иске учтены судом, однако не согласуются с установленными экспертным путём техническими обстоятельствами и совокупностью иных исследованных доказательств. Вопрос о соответствии постройки требованиям закона разрешается судом самостоятельно; мнение участвующих лиц не заменяет доказательств предусмотренных законом оснований сноса и препятствий к признанию права собственности.
Исходя из изложенного, первоначальные исковые требования администрации о признании здания самовольной постройкой и возложении обязанности по его сносу не подлежат удовлетворению, а встречный иск Салимова К.С. о признании права собственности на двухэтажное здание склада площадью 1479,2 кв. м подлежит удовлетворению. В соответствии с пунктом 45 постановления Пленума № вступившее в законную силу решение о признании права собственности является основанием для государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации права собственности в ЕГРН с представлением необходимых технических документов.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований администрации городского округа «<адрес>» Республики Дагестан к Салимову К. С. о признании самовольной постройкой и возложении обязанности по сносу двухэтажного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, - отказать.
Встречное исковое заявление Салимова К. С. к администрации городского округа «<адрес>» Республики Дагестан о признании права собственности на объект капитального строительства - удовлетворить.
Признать за Салимовым К. С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект недвижимого имущества - двухэтажное нежилое здание склада общей площадью 1479,2 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
Вступившее в законную силу настоящее решение является основанием для осуществления государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права собственности Салимова К.С. на указанный объект недвижимого имущества.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Дагестан через Каспийский городской суд Республики Дагестан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий судья Д.А. Шуаев