Решение
именем Российской Федерации
27 октября 2025 года г. Макеевка
Горняцкий районный суд города Макеевки Донецкой Народной Республики в составе:
председательствующего - судьи Сябро И.Н.
при секретаре судебного заседания ФИО9 с участием помощника прокурора ФИО10 истца ФИО4 ответчика ФИО2 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5, ФИО1, ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Донецкой Народной Республике, о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество, установил:
Истец ФИО4 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО5, ФИО6 о признании договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ действительным и признании права собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что указанный жилой дом истец и ее супруг ФИО11 приобрели у ответчиков. Покупка дома происходила не в установленной законом форме, поскольку у ответчиков отсутствовал полный пакет документов на спорный объект недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками было заключено соглашение в простой письменной форме на срок до ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому истец передала ответчикам часть денежных средств в размере 1000 долларов США, и которая являлась задатком в счет будущей сделки договора купли-продажи дома. В августе 2013 года истец и ее супруг вселились в дом, где и проживают до настоящего времени, ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 зарегистрирован в спорном домовладении с согласия ФИО5 и ФИО6
ДД.ММ.ГГГГ ответчики сообщили, что не успевают подготовить полный пакет документов для нотариального заключения договора купли-продажи дома, попросили заплатить им еще часть оговоренной суммы для того, чтобы оформить все необходимые для сделки документы. Истцом и ее супругом было передано ответчикам еще 1000 долларов США в счет будущей сделки купли-продажи дома, о чем была сделана запись на ранее заключенном соглашении о задатке. ДД.ММ.ГГГГ ответчики снова попросили выплатить часть денег, истцом было передано им 8500 долларов США, о чем также была сделана соответствующая запись на соглашении от ДД.ММ.ГГГГ, а также был заключен предварительный договор, при этом истцом собственноручно была исправлена дата заключения договора с ДД.ММ.ГГГГ на ДД.ММ.ГГГГ, однако реальная дата заключения предварительного договора купли-продажи дома, обеспеченного задатком – ДД.ММ.ГГГГ. Истец и ее супруг на момент составления письменного соглашения в виде предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считали это абсолютно нормальным соглашением, которое позволяло бы ответчикам подготовить все необходимые документы для заключения нотариального договора купли-продажи дома. В указанном документе была определена стоимость дома – 15600 долларов США. ДД.ММ.ГГГГ ответчиками была завершена подготовка всех необходимых документов, однако заключить сделку уже не получилось со стороны истца в связи с обострившейся на тот момент политической ситуацией, а также необходимостью выезда истца в г. Киев, где находился ее сын-курсант, из-за опасения за его жизнь и здоровье. В мае 2014 года в Республике начались активные боевые действия, отношения с ответчиками накалились, поскольку они требовали незамедлительного окончательного расчета, но в сложившейся ситуации это стало затруднительным для истца, так как банки не работали, нотариусы также прекратили свою деятельность. ДД.ММ.ГГГГ истцом была собрана оставшаяся сумма денежных средств для полного расчета с ответчиками, которая была передана им для того, чтобы сохранить дом, в котором она и ее супруг уже проживали. Кроме того, по требованию и под давлением ответчиков истцом были переданы еще 600 долларов США, не смотря на то, что на тот момент им была передана уже вся оговоренная сумма. После указанных событий истец уехала в г. Киев, откуда возвратилась осенью 2014 года. Таким образом, истец считает, что ею были выполнены все условия предварительного договора купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ, стороны достигли согласия по всем существенным условиям договора, определен предмет договора, произведен полный расчет с ответчиками, в связи с чем просит признать заключенный между ней и ответчиками договор купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ действительным и признать за ней право собственности на спорный жилой дом.
Определением суда от 27.08.2025 производство по делу в части исковых требований к ФИО6 прекращено в связи с его смертью, в качестве соответчиков привлечены к участию в деле ФИО1, ФИО2, как наследники принявшие наследство после смерти ФИО6
В судебном заседании истец ФИО4 исковые требования поддержала по мотивам, изложенным в иске, просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель истца ФИО16, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена, ранее от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.
Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, от него поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, в котором также указал просьбу признать сделку недействительной и не признавать право собственности на спорный объект недвижимости за истцом.
Соответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, надлежаще уведомлена, от нее поступило заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований ФИО4 не возражает.
Соответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования истца признала и просила удовлетворить их, пояснив, что она приняла наследство после смерти своего отца ФИО6, однако на принадлежащую ему долю жилого дома она не претендует, свидетельство о праве на наследство не получала.
Представитель третьего лица – Управление Росреестра по Донецкой Народной Республике, привлеченный к участию в деле на основании определения суда от 18.06.2025 года, в судебное заседание не явился, ранее от него поступили письменные возражения на исковое заявление, в которых указал об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения, поскольку заключенный договор от ДД.ММ.ГГГГ спорного недвижимого имущества является недействительным с момента его совершения и является ничтожным.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассматривать дело при указанной явке.
Выслушав пояснения сторон, заключение прокурора, давшего заключение о том, что исковые требования истца являются необоснованными и поэтому не подлежат удовлетворению, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Проверив материалы дела, с учетом представленных сторонами доказательств, оценив представленные доказательства в совокупности на основании ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлены следующие факты и соответствующие им правоотношения.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 (покупатель) и ФИО6, ФИО5 (продавцы) заключено соглашение о задатке в простой письменной форме, согласно которому покупатель передал, а продавцы приняли задаток в сумме 8100 грн. в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи <адрес> в <адрес>, определена стоимость объекта недвижимости – 15600 долларов США (126360 грн.), права и обязанности сторон, а также ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнения данного соглашения. Имеется запись о том, что получн задаток в сумме 18500 долларов США, договор продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 и ФИО5 получили денежную сумму в качестве задатка за продажу дома по указанному выше адресу, обязались подготовить в течение двух месяцев все необходимые документы для заключения договора купли-продажи.
Из предварительного договора купли-продажи домостроения, обеспеченного залогом от ДД.ММ.ГГГГ (ДД.ММ.ГГГГ) в простой письменной форме следует, что ФИО6, ФИО5 и ФИО4 заключили настоящий договор, предметом которого является домостроение № по <адрес>, в <адрес>. Имеются записи, в которых оговорены иные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи дома.
Из письменных пояснений ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, представленных в материалы дела истцом, следует, что они являются соседями ФИО11 и ФИО4, проживающих в доме по указанному выше адресу, в котором они проживают с августа 2013 года, и который они приобрели у ФИО6 и ФИО7, однако оформить сделку купли-продажи дома в установленном законом порядке не представилось возможным из-за обстрелов. Фактически они владеют указанным домом, содержат его в пригодном состоянии, обрабатывают огород и ухаживают за садом.
Как следует из выписки из ЕГРН, спорному объекту недвижимости присвоен кадастровый №, сведения об объекте имеют статус «актуальные, ранее учтенные», правообладателями на основании решения Советского районного суда г. Макеевки от ДД.ММ.ГГГГ являются ФИО6 – 2/3 доли, ФИО5 – 1/3 доли.
ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Макеевского городского нотариального округа Донецкой Народной Республики заведено наследственное дело № к имуществу ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявлений наследников первой очереди ФИО1 и ФИО2 (ФИО17) В.А. о принятии наследства. ФИО5, являющийся также наследником первой очереди, ознакомлен с информацией, изложенной в письме нотариуса, и изъявил желание принять наследство. Вопрос об ограничении либо лишении его дееспособности судом не рассматривался, что следует из ответа администрации психиатрической больницы <адрес> МЗ ДНР. ДД.ММ.ГГГГ наследникам ФИО1 и ФИО2 (ФИО17) В.А. даны письменные разъяснения о невозможности бесспорно установить наследственную массу и круг наследников.
Согласно информации ГБУ ДНР «Психиатрическая больница <адрес>» ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрированный по адресу6 <адрес>, находится в лечебном учреждении с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.
Согласно информации Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике, в Едином государственном реестре недвижимости сведения об обременениях недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, отсутствуют.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе путем подачи искового заявления.
В соответствии со ст. 4 Федерального конституционного закона РФ от 04.10.2022 № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики», законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Донецкой Народной Республики действуют на территории Донецкой Народной Республики до окончания переходного периода или до принятия соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Донецкой Народной Республики. Нормативные правовые акты Донецкой Народной Республики, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.
В связи со вступлением в законную силу вышеуказанного Федерального конституционного закона РФ, со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта и до 01.01.2026 действует переходный период.
В соответствии со статьей 12 Федерального конституционного закона от 04.10.2022 № 5-ФКЗ О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта - Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Республики" на территории Донецкой Народной Республики действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и официальными органами Донецкой Народной Республики, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Донецкой Народной Республики.
28 декабря 2022 года Указом врио Главы Донецкой Народной Республики № 73 «Об особенностях регулирования имущественных отношений и отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Донецкой Народной Республики» (далее – указ № 73), в целях обеспечения защиты прав на земельные участки и иные объекты недвижимости, регулирования имущественных отношений и отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Донецкой Народной Республики установлено, что до 1 января 2028 г. регулирование имущественных отношений и отношений по государственному кадастровому учету недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории Донецкой Народной Республики осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Указом.
Пунктом 1113 Указа № 73 установлено, что ранее возникшими правами на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории Донецкой Народной Республики, являются права на объекты недвижимости, которые возникли, в том числе, в соответствии с законом и были зарегистрированы уполномоченными органами до вступления в силу Федерального конституционного закона № 5-ФКЗ либо считаются возникшими в соответствии с законом независимо от осуществления такой регистрации.
Согласно п. 13 Указа № 73 права на объекты недвижимости, расположенные на территории Донецкой Народной Республики, возникшие (зарегистрированные) до дня вступления в силу настоящего Указа, признаются юридически действительными.
В соответствии с ч. 3 ст. 2 Закона Донецкой Народной Республики от 30.06.2023 года № 459-11НС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Донецкой Народной Республики в переходный период» право собственности на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества возникшее до 14 мая 2014 года в соответствии с законодательством Украины, и возникшее после 14 мая 2014 года в порядке и на основаниях, определенных правовыми актами Донецкой Народной Республики, расположенные на территории Донецкой Народной Республики и принадлежащие физическим или юридическим лицам, включая иностранных граждан и лиц без гражданства, сохраняется.
Таким образом, условием для возникновения после 14.05.2014 года права собственности на объекты недвижимости, расположенные на территории Донецкой Народной Республики, является его возникновение в порядке и на основаниях, определенных правовыми актами Донецкой Народной Республики, а условием для признания правоустанавливающих документов, в том числе удостоверенных нотариусами Украины, является их действительность, то есть такие документы должны обладать юридической силой на территории Донецкой Народной Республики на день ее принятия в Российскую Федерацию и образования в составе Российской Федерации нового субъекта.
Согласно ч. 1 ст. 1209 ГК РФ форма сделки подчиняется праву страны, подлежащему применению к самой сделке. Согласно ч. 4 этой же статьи форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество.
На момент возникновения спорных правоотношений действовали нормы гражданского кодекса Украины 2003 года, поскольку возникли до вступления 01.07.2020 года в силу Гражданского кодекса Донецкой Народной Республики. Согласно ч. 1 ст. 4 ГК ДНР акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после вступления их в силу. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до вступления его в силу, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В соответствии со ст. 182 ГК Украины, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, отягощение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно ч. 3 ст. 334 ГК Украины право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения. Согласно ч. 4 этой же нормы закона, права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законом.
Согласно ч. 4 ст. 203 ГК Украины сделка должна совершаться в форме, установленной законом.
В силу ст. 638 ГК Украины существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, определенные законом как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Согласно ст. 657 ГК Украины договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.
Последствия несоблюдения установленного требования обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости определены в ст. 220 ГК Украины, согласно которой в случае несоблюдения сторонами требования закона о нотариальном удостоверении договора такой договор является ничтожным. Если стороны договорились о всех существенных условиях договора, что подтверждается письменными доказательствами, и состоялось полное или частичное выполнение договора, но одна из сторон уклонилась от его нотариального удостоверения, суд может признать такой договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.
Согласно ч. 2 ст. 215 ГК Украины ничтожной считается сделка, если ее недействительность прямо установлена законом. Признание такой сделки недействительной судом не требуется, и такая сделка не влечет правовых последствий, за исключением тех, которые связаны с ее ничтожностью, такая сделка считается ничтожной с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 328 ГК Украины право собственности приобретается по основаниям, которые не запрещены законом, в частности, по сделкам. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не следует из закона или незаконность приобретения права не установлена судом.
Исходя из анализа указанных выше норм материального права, действующего на момент возникновения спорных правоотношений, гражданское законодательство прямо устанавливало императивную норму об условии заключения договоров, связанных с отчуждением недвижимого имущества – их нотариальное удостоверение, обязательность такой формы для сторон. Факт удостоверения нотариусом договора купли-продажи недвижимого имущества является признанием его со стороны государства таким, что порождает соответствующие права и обязанности для сторон и является юридически вероятным.
С учетом изложенного и установленных судом юридически значимых обстоятельств, суд приходит к убеждению, что предварительный договор не фиксирует перехода права собственности от продавца к покупателю, поскольку для этих целей должен быть заключен основной договор купли-продажи, истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что ответчики уклонились от нотариального удостоверения сделки купли-продажи спорного домовладения, и поэтому в удовлетворении иска следует отказать.
Признание иска ответчиками ФИО1 и ФИО2 (ФИО17) В.А. противоречит закону и поэтому не может быть принят судом во внимание.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд -
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5, ФИО1, ФИО2, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО3 Республике, о признании сделки действительной и признании права собственности на недвижимое имущество – отказать.
Решение объявлено и может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Верховный Суд Донецкой Народной Республики через Горняцкий районный суд г. Макеевки в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Горняцкого районного суда г. Макеевки Сябро И.Н.
Решение в окончательной форме принято 12 ноября 2025 года.