РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 июня 2026 года г. Владивосток
Фрунзенский районный суд города Владивостока в составе председательствующего судьи Богут Е.Б., при ведении протокола помощником Руренко Я.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Токановой Надежды Николаевны к ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» (третье лицо Токанов Булат Советканович) о расторжении договора, взыскании суммы, уплаченной по договору, встречное исковое заявление ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» к Токановой Надежде Николаевне о признании договора расторгнутым, взыскании неустойки, установил:
Токанова Н.Н обратилась в суд с иском к ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» в котором просит суд расторгнуть договор №2К-276/Д3 участия в долевом строительстве, заключенный 14.05.2025 между ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» и Токановой Н.Н.
В обоснование исковых требований указала, что 14.05.2025 заключила с ответчиком договор долевого участия Группы многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенной стоянкой автомобилей в районе <адрес>. Предметом договора является строительство застройщиком и передачи истцу в собственность квартиры, расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, общей проектной площадью 72,4 кв.м. по адресу: <адрес>.
Пунктом 2.1 Договора цена объекта определена в размере 13 271 932 руб. Оплата осуществляется участником застройщику путем внесения денежных средств на счет эскроу: в сумме 700 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации Договора (27.05.2025); 1 327 193 руб. – не позднее 25.08.2025; 11 244 739 руб. – в срок до 25.02.2026.
На момент подачи иска, истцом уплачено 1 010 424 руб.
Не располагая денежными средствами для внесения оставшейся цены договоров по причине существенного изменения обстоятельства (расторжения брака, утрате общего совместного бюджета, нахождении на иждивении несовершеннолетних детей), 12.09.20205 истец обратилась к ответчику с просьбой о расторжении договора и возврате уплаченных по договору денежных средств. 18.09.2025 истцом получен отказ.
ООО Специализированный застройщик «ОСК-7» подано встречное исковое заявление о признании договора расторгнутым и взыскании неустойки, в обоснование указано, что 14.05.2025 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №2К-276/Д3, по условиям которого застройщик обязался построить (создать) объект – «Группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенной стоянкой автомобилей в районе <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику не позднее 30.09.2026 объект долевого строительства – жилое помещение квартиру, расположенную в многоквартирном жилом <адрес>, в осях <номер> на отметке +20,900, условный <номер>, общей проектной площадью 72,4 кв.м., количество комнат 2, а Участник в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Цена объекта долевого строительства определена п. 2.1 Договора и составляет 13 271 932 руб.
Оплата осуществляется участником застройщику путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 2.2).
В период с даты заключения договора по 18.09.2025 Участником внесены платежи в общем размере 1 010 424 руб., задолженность по договору составляет 12 261 508 руб. Поскольку Участником допущена просрочка внесения платежей более чем на два месяца, у Застройщика возникли основания для отказа от исполнения Договора в одностороннем порядке.
27.02.2026 в адрес Токановой Н.Н. направлено требование (предупреждение) о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора. Требование возвращено отправителю за истечением срока хранения. Обществом на основании пп. 3 и п. 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» было заявлено об одностороннем отказе от исполнения Договора № 2К-276/ДЗ от 14.05.20205. со дня направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договор считается расторгнутым.
Просит взыскать с Токановой Н.Н. неустойку по просроченным платежам за период с 01.01.2026 по 06.04.2026 в размере 283 636,43 руб.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечен Токанов Б.С.
В судебном заседании представитель истца Тятов Д.Ю. заявленные требования поддержал.
Представитель ответчика Малиновский К.Ю. требования не признал, просил встречные исковые требования удовлетворить.
Третье лицо Токанов Б.С. в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции уклонился.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что 14.05.2025 между ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» (Застройщик) и Токановой Н.Н. (Участник) заключен договор №2К-276/Д3 участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик обязался построить объект – «Группа многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенной стоянкой автомобилей в районе <адрес> и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику не позднее 30.09.2026 объект долевого строительства – жилое помещение квартиру, расположенную в многоквартирном жилом <адрес>, в осях <номер> на отметке +20,900, условный <номер>, общей проектной площадью 72,4 кв.м., количество комнат 2, а Участник в свою очередь обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора цена договора определена Сторонами в размере 13 271 932 руб. Оплата осуществляется участником застройщику путем внесения денежных средств на счет эскроу: в сумме 700 000 руб. в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации Договора (27.05.2025); 1 327 193 руб. – не позднее 25.08.2025; 11 244 739 руб. – в срок до 25.02.2026.
Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылалась на то, что не располагая денежными средствами для внесения оставшейся части цены договора по причине существенного изменения обстоятельств, из которых она исходила при заключении договора, пользуясь правом потребителя на расторжение договора, 12.09.2025 обратилась к ответчику с просьбой о расторжении договоров. 18.096.2025 ответчик в удовлетворении требований отказал.
В соответствии с пунктом 11.10 Договора, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон или в соответствии с нормами действующего законодательства.
Пунктом 11.11 Договора предусмотрено, что если Застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед Участником и соответствует предусмотренным Законом №214-ФЗ требованиям к Застройщику, Участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
При этом суд установил, что ответчиком каких-либо нарушений обязательств не допущено, вина в расторжении договора или изменения обстоятельств, на которые указывает истец, отсутствует.
Односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается, влечет признание договора расторгнутым (пункт 2 статьи 451.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 4 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (часть 1.2 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).
27.02.2026 ООО Специализированный застройщик «ОСК-7» в адрес Токановой Н.Н. направил требование о необходимости погашения задолженности. От получения корреспонденции Токанова Н.Н. уклонилась.
06.04.2026 ООО Специализированный застройщик «ОСК-7» направило в адрес Токановой Н.Н. уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Истец, после отказа ответчика расторгнуть договоры по соглашению сторон обратилась о расторжении договоров в судебном порядке.
Условия рассматриваемых договоров долевого участия в строительстве не содержат запрета на расторжение договора по инициативе участника долевого строительства.
Согласно части 1.1 статьи 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В силу части 1.2 этой же статьи в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.
Таким образом, основания для расторжения в одностороннем порядке договора участником долевого строительства установлены законодательством исчерпывающим образом, закон о защите прав потребителей применяется к данным отношениям только в той части, в которой они не урегулированы специальным законом.
Кроме того, суд установил, что договор участия в долевом строительстве не был исполнен в связи с отказом дольщика от их исполнения (по причине расторжения брака, утрате совместного бюджета, существенного снижения дохода, нахождении на иждивении несовершеннолетних детей), при этом виновных действий ответчика не установлено.
Принимая во внимание, что Токановой Н.Н. не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договорам обязательств, а изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договора с застройщиком, требования истца о расторжении договора и взыскании уплаченных по договору сумм, удовлетворению не подлежат.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.)
На основании ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Частью 2 статьи 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ установлена обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве.
Исходя из совокупного анализа вышеприведенных норм следует, что в том случае, если участник долевого строительства не исполняет обязательства, застройщик имеет право, а не обязанность, расторгнуть договор.
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
С учетом установленных по делу обстоятельств с Токановой Н.Н. в пользу ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» подлежит взысканию неустойка за период с 01.01.2026 по 06.04.2026 в размере 283 636,43 руб.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с Токановой Н.Н. в пользу ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 29 510 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд решил:
Исковые требования Токановой Надежды Николаевны (<данные изъяты>) к ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» (ИНН 2536314820 ОГРН 1182536046626) о расторжении договора, взыскании суммы, уплаченной по договору оставить без удовлетворения.
Встречные исковые требования ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» (ИНН 2536314820 ОГРН 1182536046626) к Токановой Надежде Николаевне (<данные изъяты>) о признании договора расторгнутым и взыскании неустойки удовлетворить.
Признать договор участия в долевом строительстве № 2К-276/Д3 от 14.05.2025, заключенный между ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» (ИНН 2536314820 ОГРН 1182536046626) и Токановой Надеждой Николаевной (<данные изъяты>) расторгнутым.
Взыскать с Токановой Надежды Николаевны (<данные изъяты>) в пользу ООО Специализированный застройщик «ОСК 7» (ИНН 2536314820 ОГРН 1182536046626) неустойку в размере 283 636,43 руб., расходы по государственной пошлине в сумме 29 510 руб.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд города Владивостока Приморского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 16.06.2026.
Судья Е.Б. Богут