РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2026 года город Москва
Бабушкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Меркушовой А.С., при секретаре Сидорове Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5901/2026 по иску Сердюка Евгения Васильевича к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «ГЕОПАРК» о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Сердюк Е.В. обратился в суд с иском к АО «Специализированный застройщик «ГЕОПАРК», с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика стоимость устранения строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 266 461 руб. 72 коп., расходы на оплату услуг по осмотру квартиры в размере 11 600 руб., расходы на оплату досудебного строительно-технического заключения в размере 60 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 5 процентов от присужденной судом суммы, а также расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 3 100 руб. В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № Ярославский кв-л-1.3(кв)-1/24/1(2) (АК) от 17 октября 2023 года. Предметом договора являлось строительство жилого помещения по адресу: *, с последующей передачей объекта долевого строительства участнику. Цена объекта долевого строительства согласно условиям договора составила 8 882 057 руб. 29 коп. Объект долевого строительства передан истцу 28 апреля 2026 года. После передачи квартиры истцом были выявлены многочисленные недостатки объекта долевого строительства, которые зафиксированы в акте осмотра от 03 мая 2026 года. В связи с отсутствием у истца специальных познаний в области строительства и невозможностью самостоятельно достоверно определить стоимость устранения выявленных недостатков истец обратился к специалисту. По результатам проведения исследования подготовлено заключение № СЕВ4524200407 от 14 мая 2026 года, согласно которому стоимость восстановительного ремонта объекта составила 786 632 руб. 92 коп. Истец 28 мая 2026 года направил ответчику претензию с требованием возместить стоимость устранения выявленных недостатков. Требования истца в добровольном порядке ответчиком исполнены не были. В ходе рассмотрения дела истец уточнил размер заявленных требований с учетом положений законодательства о долевом строительстве и просил взыскать 266 461 руб. 72 коп. расходов на устранение недостатков, что составляет 3 процента от цены договора.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал с учетом их уточнения, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на доводы, изложенные в письменных возражениях.
Ответчик полагал, что размер денежных требований истца ограничен положениями Федерального закона № 214-ФЗ и Постановления Правительства Российской Федерации № 326, указывал на необходимость применения статьи 333 ГК РФ к штрафным санкциям, а также возражал против взыскания расходов на проведение досудебного исследования, нотариальных расходов и компенсации морального вреда в заявленном размере.
Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 59, 60, 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основываясь на всестороннем, полном, объективном и непосредственно исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Согласно ст. 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Из указанного следует, что дольщик вправе, в том числе, требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве № Ярославский кв-л-1.3(кв)-1/24/1(2) (АК) от 17 октября 2023 года.
Предметом договора являлось строительство жилого помещения по адресу: *, с последующей передачей объекта долевого строительства участнику.
Цена объекта долевого строительства согласно условиям договора составила 8 882 057 руб. 29 коп.
Объект долевого строительства передан истцу 28 апреля 2026 года.
После передачи квартиры истцом были выявлены многочисленные недостатки объекта долевого строительства, которые зафиксированы в акте осмотра от 03 мая 2026 года.
В связи с отсутствием у истца специальных познаний в области строительства и невозможностью самостоятельно достоверно определить стоимость устранения выявленных недостатков истец обратился к специалисту.
По результатам проведения исследования подготовлено заключение № СЕВ4524200407 от 14 мая 2026 года, согласно которому стоимость восстановительного ремонта объекта составила 786 632 руб. 92 коп.
Истец 28 мая 2026 года направил ответчику претензию с требованием возместить стоимость устранения выявленных недостатков.
Требования истца в добровольном порядке ответчиком исполнены не были.
Материалами дела подтверждается, что квартира передана истцу 28 апреля 2026 года, а выявленные недостатки зафиксированы уже 03 мая 2026 года, то есть вскоре после передачи объекта.
Доказательств того, что выявленные недостатки возникли по вине истца либо вследствие нарушения им правил эксплуатации объекта, ответчиком суду не представлено.
Напротив, истцом представлены документы, подтверждающие наличие недостатков и необходимость проведения восстановительных работ.
Как установлено судом, первоначально стоимость восстановительного ремонта согласно представленному истцом заключению определена в размере 786 632 руб. 92 коп.
Вместе с тем истец самостоятельно уточнил требования и просил взыскать с ответчика 266 461 руб. 72 коп., то есть сумму, составляющую 3 процента от цены договора участия в долевом строительстве:
8 882 057 руб. 29 коп. × 3% = 266 461 руб. 72 коп.
Представитель ответчика также ссылался на то, что в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении требований участника долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством объекта общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать 3 процентов от цены договора.
Суд учитывает данные доводы.
При этом положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливают предельный размер денежных требований, подлежащих взысканию с застройщика по соответствующим требованиям, и подлежат применению к правоотношениям сторон в предусмотренном законом порядке.
Поскольку истцом заявлено требование в размере 266 461 руб. 72 коп., что соответствует указанному ограничению, оснований для выхода за пределы заявленного требования суд не усматривает.
При этом представленные истцом документы в совокупности подтверждают наличие недостатков объекта и необходимость проведения соответствующих ремонтных работ.
Ответчиком доказательств, опровергающих наличие выявленных недостатков либо свидетельствующих об отсутствии необходимости в соответствующих расходах, не представлено.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании стоимости устранения недостатков в размере 266 461 руб. 72 коп. подлежит удовлетворению.
Истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату услуг по осмотру квартиры в размере 11 600 руб.
Из представленных материалов следует, что указанные расходы понесены истцом в связи с выявлением и фиксацией недостатков переданного объекта долевого строительства.
Необходимость обращения к специалисту была обусловлена характером выявленных недостатков и отсутствием у истца специальных строительных познаний.
Расходы подтверждены представленными в материалы дела документами.
Суд учитывает, что в соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в частности, расходы на оплату услуг экспертов, специалистов и другие признанные судом необходимыми расходы.
Указанные расходы находятся в непосредственной связи с предметом настоящего спора, являются разумными и необходимыми для защиты нарушенного права истца.
В связи с этим с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату услуг по осмотру квартиры в размере 11 600 руб.
Истцом также заявлено требование о взыскании расходов на оплату досудебного строительно-технического заключения в размере 60 000 руб.
Как установлено судом, до обращения в суд истец был вынужден обратиться к специалисту для определения характера выявленных недостатков и стоимости их устранения.
Результатом проведенного исследования стало заключение № СЕВ4524200407 от 14 мая 2026 года.
Указанное заключение было подготовлено до обращения истца в суд и использовалось им для определения характера и стоимости устранения выявленных недостатков.
Само по себе составление заключения до возбуждения гражданского дела не исключает возможности отнесения соответствующих расходов к издержкам, связанным с рассмотрением дела, если их несение было обусловлено необходимостью защиты нарушенного права и данные расходы находятся в причинной связи с возникшим спором.
Ответчиком не представлены доказательства того, что размер указанных расходов является явно завышенным либо что проведение исследования не было обусловлено обстоятельствами спора.
С учетом характера исследования, его объема и значения для установления обстоятельств дела суд признает расходы в размере 60 000 руб. необходимыми и подлежащими взысканию с ответчика.
Истцом заявлено требование о компенсации морального вреда в размере 100 000 руб.
В силу статьи 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем, исполнителем, продавцом его прав, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Поскольку судом установлено нарушение ответчиком прав истца как участника долевого строительства, требования о компенсации морального вреда являются обоснованными по праву.
Вместе с тем заявленный истцом размер компенсации в сумме 100 000 руб. суд находит завышенным.
Определяя размер компенсации морального вреда, суд принимает во внимание характер допущенного ответчиком нарушения, обстоятельства дела, степень нравственных переживаний истца, продолжительность нарушения его прав, а также требования разумности и справедливости.
С учетом конкретных обстоятельств дела суд считает разумным и справедливым определить размер компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 5 процентов от суммы, присужденной судом.
В соответствии с частью 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина — участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, суд взыскивает с застройщика штраф в размере 5 процентов от присужденной суммы, если требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Вместе с тем, суд учитывает особенности правового регулирования применения финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326. Данным постановлением установлены специальные особенности применения неустойки, штрафа и иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве.
При разрешении данного требования суд также учитывает правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 14 апреля 2026 года № 24-П, согласно которой при определении применимого порядка взыскания штрафа необходимо устанавливать момент возникновения обязанности по его уплате с учетом конкретных обстоятельств правоотношений сторон, поведения участников правоотношения и иных юридически значимых обстоятельств.
Оценив обстоятельства настоящего дела, момент возникновения соответствующих требований, период, в котором возникли спорные правоотношения, а также установленный специальным законодательством порядок применения финансовых санкций, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленного истцом штрафа.
В связи с этим, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.
Истцом заявлено требование о взыскании расходов на оформление нотариальной доверенности в размере 3 100 руб.
В соответствии со статьями 88 и 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Расходы на оформление нотариальной доверенности понесены истцом в связи с необходимостью участия представителя в судебном разбирательстве.
Представленная в материалы дела доверенность подтверждает понесенные истцом расходы в размере 3 100 руб.
Суд признает данные расходы связанными с рассмотрением настоящего дела и необходимыми для реализации истцом права на судебную защиту.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 3 100 руб.
Представителем ответчика заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 31.12.2026 года в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года N 326.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 года N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" определены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Согласно абз.10 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года N 326 (ред. от 30.12.2025) в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31.12.2026 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
С учетом вышеуказанных положений действующего законодательства, а также предмета и оснований иска, указывающих на возникновение между сторонами спора правоотношений в рамках договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судом установлены основания для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда по настоящему делу в части требований о взыскании стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства до 31.12.2026 года включительно с последующим продлением в случаях внесения изменений в вышеуказанное постановление, либо принятия иных постановлений, продлевающих данный срок.
При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сердюка Евгения Васильевича к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «ГЕОПАРК» о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены, расходов на устранение недостатков, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов — удовлетворить частично.
Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «ГЕОПАРК» в пользу Сердюка Евгения Васильевича стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства 266 461 рубль 72 копейки, расходы на оплату услуг по осмотру квартиры 11 600 рублей, расходы на оплату досудебного строительно-технического заключения 60 000 рублей, компенсацию морального вреда 10 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности 3 100 рублей.
В остальной части исковых требований — отказать.
Предоставить АО «Специализированный застройщик «ГЕОПАРК» (ОГРН 11117746560799) отсрочку исполнения настоящего решения суда в части взысканной судом суммы в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства и неустойки до окончания действия моратория, установленного Постановлениями Правительства Российской Федерации, принятыми в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 8 марта 2022 года N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями).
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 18 сентября 2026 года.
Судья А.С. Меркушова