РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 августа 2026 года город Владивосток
Фрунзенский районный суд города Владивостока в составе председательствующего судьи А.Л. Шамловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурен М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК – ПРИМОРЬЕ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, стоимости услуг, о признании акта незаконным, установил:
истец обратилась в суд с названным иском, указав, что <дата> в соответствии с актом о передаче комплекта ключей от <дата> б/н представителем ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПИК-ПРИМОРЬЕ» истцу в соответствии договором участия в долевом строительстве от <дата> № ВЛ-Босфорский парк-8(кв)-1/5/11(1) (АК) были вручены ключи с целью осмотра и принятия объекта долевого строительства: <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 4.
Для проведения осмотра был привлечен специалист <ФИО>2, удовлетворяющий требованиям подпункта к) пункта 1. постановления Правительства от <дата> <номер> «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», в том числе являющийся судебным экспертом и членом НОПРИЗа.
В результате проведения осмотра выявлены многочисленные недостатки объекта, зафиксированные в акте осмотра от <дата> б/н.
В том числе выявлены следующие существенные недостатки, делающие объект непригодным для использования по назначению: неработающая вентиляция санузла, протекание унитаза при смыве, отсутствует герметизация по примыканию ванны к стенам, конструкция ванны подвижна - фактически ванна не установлена.
В квартире отсутствует трасса и дренажная трубка кондиционера, хотя их наличие предусмотрено инструкцией по эксплуатации квартиры, стр. 20, которая в соответствии с частью 1.1. статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ должна содержать необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного использования объекта, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
С учетом наличия значительного количества выявленных недостатков, в том числе существенных, требующих дорогостоящего ремонта, негативного опыта взаимодействия с застройщиком при устранении недостатков по другим объектам, истцом был выбран способ защиты своего права в виде соразмерного уменьшения цены ДДУ в размере 245 000,00 рублей, что не превышает ограничения в 3% от цены ДДУ, предусмотренного частью 4 статьи 10 закона № 214-ФЗ.
Передаточный акт не был истцом подписан, ключи от объекта возвращены представителю застройщика <дата>
Акт осмотра удовлетворяет требованиям к акту осмотра в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства либо при наличии разногласий относительно перечня недостатков согласно подпункту в) пункта 1(1) ПП <номер>.
Ввиду того, что требования к квалификации эксперта, соответствующей требованиям подпункта к) пункта 1. ПП <номер>, были выдвинуты застройщиком, сумма стоимости услуг специалиста по осмотру объекта в размере 7000,00 рублей подлежит возмещению в соответствии с подпунктом м) пункта 1.1111 <номер>.
<дата> с использованием услуг почтовой связи истцом направлено досудебное требование застройщику о снижении цены ДДУ в размере 245 000,00 рублей и о компенсации расходов на оплату услуг специалиста в размере 7 000,00 рублей, удовлетворении указанных требований в течение 10 дней. В соответствии с информацией в официальном мобильном приложении Почты России <дата> письмо готово к вручению, <дата> получено застройщиком. Кроме того, <дата> по официальной электронной почте info@pik.ru истцом дополнительно направлено сообщение о направлении требования; зарегистрировано застройщиком <дата> <номер>.
По состоянию на <дата> ответы от застройщика не поступили, никаких попыток связаться со истцом и каких-либо иных действий с целью добровольного исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, свидетельствующих о заинтересованности застройщика в досудебном порядке удовлетворить законные требования, предпринято не было.
По состоянию на <дата> только неустойка составляет 229 821,64 рублей, которая продолжает начисляться.
С учетом стоимости объекта 8 198 155,87 рублей, общая сумма не может превышать 245 944,68 рублей.
Действиями застройщика, связанными как с ненадлежащим качеством объекта, так и игнорированием требований о снижении цены договора, вынуждающими обращаться в суд, затягиванием сроков передачи объекта, истцу причинен моральный вред. В том числе, ввиду необходимости постоянного многократного и при этом неэффективного взаимодействия с Застройщиком (подготовка обращений, переписка в чате, звонки), невозможностью эксплуатации объекта, необходимости проведения ремонта, в том числе дорогостоящего, для устранения недостатков объекта.
При этом застройщиком игнорируются законные права истца, навязываются свои условия при согласовании проектов документов, игнорируются замечания и пожелания к их содержанию. Указанное требует защиты интересов истца, в том числе и в судебном порядке, подготовку претензий, исковых заявлений.
В сложившихся обстоятельствах невозможно планировать какие-либо мероприятия, связанные с использованием объекта.
Истец не может оформить право собственности на объект, использовать квартиру по назначению, приступить к ее обустройству, к устранению недостатков.
Истец вынуждена искать места для хранения габаритных товаров, переносить сроки по доставкам габаритных товаров (которые были приобретены к ожидаемым срокам получения объекта), по изготовлению мебели и т.д. Например, были приобретены диван, холодильник, матрас, посудомоечная машина, заключен договор на производство кухни и т.п.
Истцу необходимо обращаться в ПАО «Сбербанк» (квартира приобретена в ипотеку) с мотивированным обращением о переносе сроков оформления права собственности на указанную квартиру, передачи объекта в залог в связи с невозможностью приемки объекта.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд взыскать с ООО "Специализированный застройщик «ПИК-ПРИМОРЬЕ» в ее пользу 245 944,68 рублей - снижение цены договора, неустойку, штраф в соответствии с частью 4 статьи 7, частью 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ; 7 000,00 рублей - компенсацию в соответствии с подпунктом М) пункта 1 ПП <номер>; 140 000,00 рублей - компенсацию морального вреда в соответствии с частью 2 статьи 10 Закона № 214-ФЗ, со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В дальнейшем, уточнив исковые требования, просит признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства от <дата> к договору участия в долевом строительстве № ВЛ-Босфорский парк-8 (кв)-1/5/11(1) (АК) от <дата> незаконным.
В судебном заседании <ФИО>1 настаивала на заявленных уточненных исковых требованиях.
Иные стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Суд, исследовав и оценив представленные доказательства, находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ).
Как следует из материалов дела, <дата> между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №ВЛ-Босфорский парк-8(кв)-1/5/11(1), согласно условий которого застройщик люязуется в предусмотренные договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект долевого строительства.
Согласно п. 3.2 договора объект долевого строительства – жилое помещение, назначение: квартира, условный номер в соответствии с проектной декларацией: 43, этаж расположения 5, номер подъезда (секции) 1, проектная общая площадь 43,26 кв.м, проектная общая приведенная площадь 44,26 кв.м.
<дата> в соответствии с актом о передаче комплекта ключей от <дата> б/н представителем ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ПИК-ПРИМОРЬЕ» истцу в соответствии договором участия в долевом строительстве от <дата> № ВЛ-Босфорский парк-8(кв)-1/5/11(1) (АК) были вручены ключи с целью осмотра и принятия объекта долевого строительства: <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, корпус 4.
Для проведения осмотра был привлечен специалист <ФИО>2, удовлетворяющий требованиям подпункта к) пункта 1. постановления Правительства от <дата> <номер> «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства», в том числе являющийся судебным экспертом и членом НОПРИЗа.
В результате проведения осмотра выявлены многочисленные недостатки объекта, зафиксированные в акте осмотра от <дата> б/н.
В том числе выявлены следующие существенные недостатки, делающие объект непригодным для использования по назначению: неработающая вентиляция санузла, протекание унитаза при смыве, отсутствует герметизация по примыканию ванны к стенам, конструкция ванны подвижна - фактически ванна не установлена.
В квартире отсутствует трасса и дренажная трубка кондиционера, хотя их наличие предусмотрено инструкцией по эксплуатации квартиры, стр. 20, которая в соответствии с частью 1.1. статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ должна содержать необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного использования объекта, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
С учетом наличия значительного количества выявленных недостатков, в том числе существенных, требующих дорогостоящего ремонта, негативного опыта взаимодействия с застройщиком при устранении недостатков по другим объектам, истцом был выбран способ защиты своего права в виде соразмерного уменьшения цены ДДУ в размере 245 000,00 рублей, что не превышает ограничения в 3% от цены ДДУ, предусмотренного частью 4 статьи 10 закона № 214-ФЗ.
Передаточный акт не был истцом подписан, ключи от объекта возвращены представителю застройщика <дата>
В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения
Застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Кроме того, в соответствии с пунктом 5.5 ДДУ существенные недостатки объекта являются основанием для отказа в принятии Объекта.
Исходя из изложенного, наличие существенных недостатков объекта послужило основанием для отказа истцом в подписании передаточного акта до момента удовлетворения застройщиком требований, поименованных в части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ.
При этом, передаточный акт не был истцом подписан, ключи от объекта возвращены представителю Застройщика <дата>
Акт осмотра удовлетворяет требованиям к акту осмотра в случае обнаружения существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства либо при наличии разногласий относительно перечня недостатков согласно подпункту в) пункта 1(1) ПП <номер>.
<дата> с использованием услуг почтовой связи истцом направлено досудебное требование застройщику о снижении цены ДДУ в размере 245 000,00 рублей и о компенсации расходов на оплату услуг специалиста в размере 7 000,00 рублей, удовлетворении указанных требований в течение 10 дней. В соответствии с информацией в официальном мобильном приложении Почты России <дата> письмо готово к вручению, <дата> получено застройщиком. Кроме того, <дата> по официальной электронной почте info@pik.ru истцом дополнительно направлено сообщение о направлении требования; зарегистрировано Застройщиком <дата> <номер>.
Требование в добровольном порядке ответчиком не исполнено.
В соответствии частью 8 статьи 7 Закона № 214-ФЗ за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.
По состоянию на <дата> только неустойка составляет 229 821,64 рублей, которая продолжает начисляться.
При этом частью 4 статьи 10 Закона № 214-ФЗ установлено, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
В силу ч. 4 ст. 10 Закона общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика в пользу участника долевого строительства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, не может превышать 3% от цены договора, то есть в данном случае 245 000 руб. (8 198 155,87 руб. х 3%).
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца 245 944,68 руб.
В соответствии частью 2 статьи 10 Закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Установив нарушение ответчиком прав истицы как потребителя, суды основании ч. 2 ст. 10 Закона полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца денежную компенсацию морального вреда в размере 30.000 руб.
На основании ст. ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истицы взысканы расходы на проведение досудебного исследования в размере 7.000 руб.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 8588 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, решил:
исковые требования <ФИО>1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ПИК – ПРИМОРЬЕ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, стоимости услуг, о признании акта незаконным, удовлетворить в части.
Взыскать с ООО «СЗ «ПИК-ПРИМОРЬЕ» (ОГРН 1202500022152, ИНН 2540257614) в пользу <ФИО>1 (паспорт <номер>) 245 944,68 руб., компенсацию услуг специалиста 7000 руб., компенсацию морального вреда 30 000 руб.
Признать односторонний акт передачи объекта долевого строительства от <дата> к договору участия в долевом строительстве № ВЛ-Босфорский парк-8 (кв)-1/5/11(1) (АК) от <дата> незаконным.
Взыскать с ООО «СЗ «ПИК - ПРИМОРЬЕ» в доход бюджета муниципального образования г. Владивосток государственную пошлину 8588 рублей.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Приморский краевой суд через Фрунзенский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий А.Л. Шамлова