РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 октября 2026 года г. Раменское
Раменский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Камшилиной И.А., при секретаре Статий В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-6543/26 по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 и просит расторгнуть договор от <дата>г. купли-продажи земельного участка <номер> с кадастровым номером <номер>, площадью 500 кв.м, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местонахождение): <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ИП ФИО2; прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 500 кв.м, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местонахождение): <адрес> взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 600 000 руб., неустойку за нарушение сроков возврата денежных средств, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, расходы по оплате услуг по присоединению энергопринимающих устройств к электросети в размере 150 631,80 руб., штраф, расходы по оплате госпошлины в размере 7 506,32 руб.
В обоснование иска указав, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка <номер> с кадастровым номером <номер>, площадью 500 кв.м, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, адрес (местонахождение): <адрес>. В соответствии с условиями договора истец исполнил свои обязательства по оплате в полном объеме, что подтверждается платежным поручением <номер> от <дата>. Оплата по договору купли-продажи произведена ИП ФИО6. на основании договора займа <номер> от <дата>. и соглашения к договору займа <номер> от <дата>., согласно которого ФИО1 и ФИО5 пришли к соглашению о возврате денежных средств в размере 1 600 000 руб. путем оплаты покупки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером <номер>. Целью приобретения земельного участка, в соответствии с его видом разрешенного использования, было строительство индивидуального жилого дома. В соответствии с п.3.3 указанного договора купли-продажи «Покупатель осведомлен, что земельный участок расположен в границах особых зон, указанных в статьях 56 и 56.1 Земельного кодекса РФ». При заключении договора купли-продажи земельного участка от <дата>. ФИО1 не была осведомлена о нахождении земельного участка в зоне минимальных расстояний от магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктов, аммиакопроводов). Истцу не был предоставлен для ознакомления градостроительный план земельного участка, в свободном доступе информация о наличии на земельном участке газопровода отсутствует. <дата>. ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением об утверждении соглашения о расторжении договора купли-продажи с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Однако в подписании соглашения о расторжении договора купли-продажи ответчиком было отказано. <дата>. ФИО1 обратилась в Администрацию Раменского муниципального округа Московской области с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, однако <дата>. получила уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от <дата>. За период владения земельным участком истцом были проведены работы по присоединению энергопринимающих устройств к электросети. Истцом оплачены оказанные услуги в размере 150 631,80 руб.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, указав, что земельный участок расположен в зоне минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, а именно- полностью попадает в зону минимальных расстояний объекта «Сооружение: участок магистрального газопровода «Воскресенск-КРП 16». Для строительства на земельном участке необходимо получить письменное разрешение на производство работ в эксплуатационной организации газораспределительной сети. Таким образом, данное обстоятельство не является нарушением условий договора, поскольку не препятствует строительству на спорном земельном участке. Ответчик при заключении договора не знал о наличии газораспределительной сети, указанное обременение наложено на земельный участок в соответствии с документом б/н от <дата>. Таким образом, обременение было наложено на земельный участок после заключения договора купли-продажи. Информация о наличии газопровода в пределах земельного участка появилась <дата>. на официальном сайте Администрации Раменского городского округа задолго до подписания договора. Истец мог проявить достаточную степень заботливости и осмотрительности, мог проверить указанное обстоятельство перед покупкой земельного участка, однако не сделал этого. Земельный участок с кадастровым номером <номер> относится к инженерной зоне, функциональной зоне озелененных территорий. Нахождение земельного участка в указанных зонах установлено Проектом планировки территорий <номер> от <дата> (в редакции постановления Администрации Раменского муниципального округа <номер> от <дата>) а также согласно Генеральному плану Раменского городского округа Московской области от <дата>, утвержденного решением совета депутатов Раменского городского Московской области <номер> «Об утверждении Генерального плана Раменского городского округа Московской области». Указанные документы находились в свободном доступе, с ними мог ознакомиться истец на официальном сайте Администрации Раменского городского округа Московской области. Нахождение участка с зонах с особыми условиями использования является общедоступной информацией. Ответчиком была предоставлена вся имеющаяся у него информация относительно того, что земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит. Земельный участок покупателем принят, претензий по техническим характеристикам, состоянию земельного участка не было заявлено. Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик ввел в заблуждение истца относительно обременений земельного участка, поскольку на момент продажи земельного участка сведения об обременениях отсутствовали, иная информация о земельном участке находилась в свободном доступе и могла быть получена истцом в законном порядке. В случае удовлетворения исковых требований просит применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа.
3-е лицо представитель Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.
3-е лицо представитель Администрации Раменского муниципального округа Московской области нее явился, о слушании дела извещался надлежащим образом.
На основании ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, что <дата>г. между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли продажи земельного участка <номер> с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, общая площадь 500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства.
Стоимость земельного участка составляет 1 600 000 рублей (п.2.1). Оплата по договору купли-продажи произведена ФИО7. на основании договора займа <номер> от <дата>. и соглашения к договору займа <номер> от <дата>., согласно которого ФИО1 и ФИО8 пришли к соглашению о возврате денежных средств в размере 1 600 000 руб. путем оплаты покупки земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <номер>.
<дата>г. сторонами был подписан передаточный акт, в соответствии с п. 2 которого состояние земельного участка соответствует условиям договора купли-продажи. Претензий у покупателя по передаваемому участку, не имеется.
Целью приобретения земельного участка было строительство индивидуального жилого дома.
<дата> Управлением Росреестра по Московской области произведена государственная регистрация права собственности истца на земельный участок.
<дата>г. истец обратилась к ответчику с соглашением о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Ответом от <дата>г. ответчик отказался подписать проект соглашения о расторжении договора купли-продажи.
<дата>. ФИО1 обратилась в Администрацию Раменского муниципального округа Московской области с уведомлением о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.
<дата>. получила уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства от <дата>. по следующим основаниям:
- земельный участок с кад.номером <номер> расположен в функциональной зоне озелененных территорий (лесопарки, парки, сады, скверы, бульвары, городские леса и другие и не предусматривает строительство объекта ИЖС.
- земельный участок с кад.номером <номер> находится в зоне минимальных расстояний объекта «Сооружение: участок магистрального газопровода Воскресенск-КРП 16» и «Сооружение: участок магистрального газопровода Воскресенск-КРП 11».
При заключении договора купли-продажи земельного участка от <дата>г. ФИО1 не был осведомлена о нахождении земельного участка в зоне минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов).
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ.
Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Из смысла указанных норм следует, что для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об отсутствии ограничений и обременений земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей недостоверные сведения об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а также точно известной представившему ему лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером <номер> был образован из земельного участка с кадастровым номером <номер>. В особых отметках имеются ограничения прав на земельный участок, предусмотренные ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации, со сроком действия с <дата>, реквизиты документа-основания: договор на проведение работ по межеванию земельных участков от <дата> <номер> выдан ООО «Строй-Трест»; со сроком действия с <дата>, реквизиты документа-основания: доверенность от <дата>. <номер> выдан ПАО ТРАНСНЕФТЬ», вид ограничения: ограничение прав на земельный участок, предусмотренные ст.56 Земельного кодекса Российской Федерации, срок действия с <дата>., реквизиты документа-основания: об утверждении Правил охраны магистральных газопроводов от <дата> <номер> выдан Правительством Российской Федерации. Таким образом, сведения об ограничении прав на земельный участок с кадастровым номером <номер>, в том числе связанных с охранной зоной магистрального газопровода, содержались в ЕГРН с <дата>., дополнены в <дата> и <дата> годах.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из того, что нахождение земельного в охранной зоне газопровода, подтвержденное сведениями ЕГРН, публичной кадастровой карты, препятствует собственнику данного участка ФИО1 реализовать свои права на приобретенный участок, использовать его в соответствии с целевым назначением, в том числе для строительства жилого дома.
Ответчик ИП ФИО2 являлся собственником спорного земельного участка, заключая договор купли-продажи земельного участка ему было достоверно известно о нахождении участка в охранной зоне газопровода, поскольку указание на данный факт содержится в сведениях ЕГРН, публичной кадастровой карте.
При приобретении земельного участка истец проявила определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, однако истцу не были предоставлены сведения о нахождении земельного участка в охранной зоне газопровода и невозможности строительства жилого дома на данном земельном участке, использование земельного участка в соответствии с указанных целевым назначением ввиду наличия охранной зоны газопровода - невозможно.
Однако указанное обстоятельство не было сообщено истцу в договоре при продаже земельного участка, что является нарушением положения ст. 37 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования, что, в силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ, влечет его расторжение.
На основании п. 65 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Согласно ст. 23 Закона о защите прав потребителей за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Истцом представлен расчет неустойки за период с <дата> по <дата>, расчет судом признается арифметически и методологически правильным. Размер неустойки за указанный период составил 3 760 000 рублей.
Представитель ответчика в соответствии со ст.333 ГК РФ просит снизить размер неустойки и штрафа, т.к. размер является несоразмерным последствиям нарушенного обязательства, не соответствует критериям разумности, превышает размер убытков кредитора, возникших в связи с заключением указанной сделки.
В связи с чем, суд приходит к выводу о взыскании неустойки в размере 200 000 рублей.
Согласно разъяснениями изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
Такими образом с учетом характера причиненных потребителю нравственных страданий суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца моральный ущерб в размере 10 000 рублей.
При удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).
С учетом размера удовлетворенных судом требований в качестве штрафа в ответчика подлежит взысканию сумма в размере 905 000 рублей ((1 600 000+200 000+10 000)/2).
С учетом ст. 333 ГК РФ суд полагает возможным снизить размер штрафа до 300 000 рублей.
Согласно ст. 12 Закона о защите прав потребителей, если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.
При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю).
Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.
При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги).
Абзацем 7 п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что одновременно с возвратом уплаченной за товар суммы потребитель вправе потребовать и полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.
В период владения земельным участком истцом были произведены работы по присоединению энеропринимающих устройств к электросети. Истцом оплачены указанные услуги в размере 150 631,80 руб., что подтверждается счетом <номер> от <дата>.
Суд признает указанную сумму убытками, понесенными стороной истца в результате расторжения договора, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ оплаченная истцом госпошлина подлежит взысканию с ответчика.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.
Расторгнуть договор от <дата>г. купли-продажи земельного участка <номер> с кадастровым номером <номер> площадью 500 кв.м, разрешенное использование: для размещения объектов индивидуального строительства, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.
Прекратить право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и возвратить его в собственность индивидуального предпринимателя ФИО2.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <номер>) в пользу ФИО1 (паспорт <номер>) денежные средства в размере 1 600 000 рублей, неустойку в размере 200 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, штраф в размере 300 000 рублей, расходы по оплате услуг по присоединению энергопринимающих устройств к электросети в размере 150 631,80 руб., расходы по оплате госпошлины 7 506,32 руб.
В остальной части иска-отказать.
Решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход бюджета Раменского муниципального округа Московской области госпошлину в размере 26 999,68 руб.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Раменский городской суд Московской области.
Судья И.А. Камшилина
Мотивированное решение изготовлено 26.10.2026г.