РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2026 года г. Раменское
Раменский городской суд Московской области в составе:
Председательствующего судьи Щербакова Л.В., при секретаре Асауляк М.Д., рассмотрев судебном заседании гражданское дело № 2-6578/2026 по иску ТСН «Прозоровское-Голицыно» к администрации Раменского муниципального округа Московской области о разделе земельных участков, признании прав собственности на земельные участки, установил:
ТСН «Прозоровское-Голицыно» обратилось в суд с иском, ыв котром указало, что товарищество создано собственниками жилых помещений (домов блокированной застройки), земельных участков, расположенных на территории коттеджного поселка «Прозоровское-Голицыно», построенного в соответствии с проектом планировки коттеджного посёлка «Прозоровское-Голицыно» по адресу: <адрес>, утвержденным постановлением Главы Раменского муниципального района Московской области от <дата> <номер>. Коттеджный поселок включает в себя 195 жилых помещений (домов блокированной застройки). Территория поселка изначально в соответствии с проектом предназначалась для использования жителями поселка, что подразумевало закрытость территории для доступа неопределенному кругу лиц. Участок под строительство поселка с кадастровым номером <номер> был выделен в <дата> году ООО «Фирма Декор» на праве аренды. В соответствии с договором уступки прав права аренды на участок перешли к застройщику коттеджного поселка ЗАО «ЮИТ Московия». Впоследствии в <дата> году участок был выкуплен на праве собственности ЗАО «ЮИТ Московия». По завершении строительства первой части поселка земельный участок был разделен на участки, расположенные непосредственно под жилыми помещениями и участок общего пользования с кадастровым номером <номер>. ЗАО «ЮИТ Московия» впоследствии разделилось на АО «ЮИТ КантриСтрой» и АО «ЮИТ Московский регион жилищное строительство». Земельный участок общего пользования с кадастровым номером <номер> перешел на праве собственности к АО «ЮИТ КантриСтрой». Решением собственника АО «ЮИТ КантриСтрой» от <дата> земельный участок общего пользования с кадастровым номером <номер> был разделен на два земельных участка с кадастровым номером <номер> и кадастровым номером <номер>. Указанное имущество вместе с объектами инфраструктуры были переданы на обслуживание ООО «ЮИТ Сервис», которое занималось управлением и обслуживанием общего имущества на территории поселка до <дата> года. В соответствии с актом от <дата> частичной реализации соглашения от реализации инвестиционного проекта от <дата> земельный участок с кадастровым номером <номер> с элементами благоустройства был передан АО «ЮИТ КантриСтрой» Администрации Раменского городского округа Московской области. В <дата> году Администрации Раменского городского округа Московской области был передан земельный участок с кадастровым номером <номер>. Указанные земельные участки, фактически являются межквартальными проходами и тротуарами на территории создаваемого коттеджного посёлка и в соответствии со стю135ГК РФ могут считаться объектами вспомогательного назначения, которые следуют судьбе основного объекта(объектов), т.е. жилых помещений(домов) на территории коттеджного посёлка. Следовательно, по общему правилу, при отсутствии доказательств того, застройщик или продавец жилых помещений оговорил их строительство или лажу в отсутствие возможности проезда к ним по межквартальным проездам и прохода по тротуарам в пределах коттеджного поселка, право собственности на земельные участки, необходимые для проезда и прохода к жилым помещениям собственников переходит в общую собственность собственников жилых помещений в поселке. Для удовлетворения общей потребности жителей коттеджного поселка «Прозоровское-Голицыно» в комфортных условиях проживания, с возможностью использования инженерной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания зданий, сооружений, помещений и земельных участков, расположенных на территории поселка, истец просит суд выделить из земельного участка с кадастровым номером <номер> участок площадью 5 957кв.м, выделить из земельного участка <номер> участок площадью 27 889кв.м и признании на выделенные участки право общей долевой собственности за собственниками жилых помещений коттеджного поселка «Прозоровское- Голицыно».
В судебном заседании представили истца ТСН «Прозоровское-Голицыно» заявленные требования поддержали.
Представитель ответчика администрации Раменского муниципального округа Московской области.
Третьи лица на стороне ответчика и их представители просили в иске отказать.
Остальные участники процесса в судебное заседание не явились.
Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.
Подпунктом 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.
Как усматривается из материалов дела, ТСН «Прозоровское-Голицыно» создано собственниками жилых помещений (домов блокированной застройки), земельных участков, расположенных на территории коттеджного поселка «Прозоровское-Голицыно», построенного в соответствии с проектом планировки коттеджного посёлка «Прозоровское-Голицыно» по адресу: <адрес>, утвержденным постановлением Главы Раменского муниципального района Московской области от 2 марта 2009 года № 326.
Участок под строительство поселка с кадастровым номером <номер> был выделен в <дата> году ООО «Фирма Декор» на праве аренды.
В соответствии с договором уступки прав от <дата>, права аренды на земельный участок с кадастровым номером <номер> перешли к застройщику коттеджного поселка - ЗАО «ЮИТ Московия».
Впоследствии земельный участок с кадастровым номером <номер> был выкуплен ЗАО «ЮИТ Московия».
По завершении строительства первой части поселка земельный участок с кадастровым номером <номер> был разделен на участки, расположенные непосредственно под жилыми помещениями и участок общего пользования с кадастровым номером <номер>
Для целей ограничения доступа неопределенному кругу лиц территория была обнесена забором силами ЗАО «ЮИТ Московия». Для прохода и проезда была организованна въездная группа с охраной и шлагбаумом.
ЗАО «ЮИТ Московия» впоследствии разделилось на АО «ЮИТ КантриСтрой» и АО «ЮИТ Московский регион жилищное строительство».
Земельный участок общего пользования с кадастровым номером <номер> перешел в собственность АО «ЮИТ КантриСтрой». Решением собственника АО «ЮИТ КантриСтрой» от <дата> земельный участок общего пользования с кадастровым номером <номер> был разделен на два земельных участка с кадастровым номером <номер> (с видом разрешенного использования: улично-дорожная сеть) и кадастровым номером <номер> (с видом разрешенного использования: для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, жилых домов блокированной застройки, объектов общественного, торгового и социально-культурного назначения, объектов инженерной инфраструктуры).
<дата> Администрация Раменского г.о. Московской области и АО «ЮИТ КантриСтрой» составили акт о результатах частичной реализации Соглашения о реализации инвестиционного проекта от <дата> (внесено в реестр соглашений Министерства строительного комплекса Московской области за <номер> от <дата>).
Так, согласно п. 1 Акта от <дата>, во исполнение условий Соглашения, Инвестор-Застройщик произвел инвестирование, проектирование и строительство Объектов, указанных в п. 2 настоящего Акта.
В пункте 2 Акта, в том числе указаны следующие объекты благоустройства (подп. 8, 9, 10 пункта 2):
- проезды, дороги, стоянки, тротуары, ограждение, озеленение по адресу: <адрес>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <номер> (основные характеристики: дороги, проезды и стоянки – 12 960,47 кв.м., тротуары – 5285,91 кв.м, озеленение 9232,33 кв.м, ограждение – 1033,63 п.м.;
- детская площадка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером <номер> (основные характеристики: площадью 580 кв.м.);
- спортивная площадка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером <номер> (основные характеристики: площадью 1 313 кв.м.).
Также <дата>, АО «ЮИТ КантриСтрой» передал Администрации Раменского г.о. Московской области в собственность:
- объекты благоустройства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <номер>, а именно: дороги, проезды, стоянки с техническими характеристиками – покрытие асфальтовое; тротуары (покрытие – тротуарная плитка); ограждение (секционный металлический забор с воротами, с калитками); озеленение (газоны и насаждения);
<дата> право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> зарегистрировано в ЕГРН за муниципальным образованием Раменский г.о. Московской области, что подтверждается актуальной выпиской из ЕГРН на данный земельный участок, вид разрешенного использования – для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, жилых домов блокированной застройки, объектов общественного, торгового и социально-культурного назначения, объектов инженерной инфраструктуры.
<дата> единственным акционером АО «Эталон КантриСтрой» принято решение об отказе от права собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер>, общей пл. 6480 кв.м, что подтверждается копией такого решения, имеющейся в реестровом деле на земельный участок.
<дата> право собственности на земельный участок с кадастровым номером <номер> зарегистрировано в ЕГРН за муниципальным образованием Раменский г.о. Московской области, что подтверждается актуальной выпиской из ЕГРН на данный земельный участок, вид разрешенного использования земельного участка – улично-дорожная сеть.
Согласно п. 3 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городского поселения относятся: владение, пользование и распоряжение.
В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В обоснование исковых требований ссылается на то, что земельные участки с кадастровыми номерами <номер> и <номер>(их части) являются местами общего пользования жителей закрытого коттеджного посёлка и соответственно объектами общей долевой собственности собственников жилых помещений, право собственности возникло у них в в момент приобретения права собственности на жилые помещения(дома блокированной застройки) и земельные участки под ними.
Проверяя конституционность отдельных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 28 декабря 2021 года N 55-П, указал, что имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года N 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.
Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом, что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями (пункт 5 названного выше Постановления).
Впоследствии Глава 16 Части 1 Гражданского кодекса РФ дополнена Параграфом 2 "Общее имущество собственников недвижимых вещей", в которую вошли ст. 259.1 - 259.4, определившие, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи, если иное не установлено законом; количество голосов, принадлежащих собственнику недвижимой вещи, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество (вступившие в силу с 01.10.2023 на основании Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ).
Федеральным законом от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, глава 16 дополнена параграфом 2 - "Общее имущество собственников недвижимых вещей".
В силу пункта 1 статьи 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
В пункте 2 указанной нормы права определено, что если в порядке, установленном законом, определены границы общей территории и предусмотрено создание на ней общего имущества, то собственникам земельных участков, расположенных на этой территории, принадлежат также доли в праве общей собственности на земельные участки общего назначения, если иное не предусмотрено законом.
При этом в силу части 3 статьи 3 Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" имущество, отвечающее признакам, установленным для общего имущества пунктом 2 статьи 259.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, переходит в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей.
В соответствии со статьей 259.3 ГК РФ каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом (пункт 1).
При этом действующее законодательство до 24.07.2023 содержало аналогичные нормы.
В силу части 4 статьи 136 Жилищного кодекса РФ к товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.
Отношения собственников индивидуальных жилых и нежилых зданий единого комплекса жилой застройки (коттеджного поселка) прямо законом не были урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные правоотношения, в частности положения статьи 290 Гражданского кодекса РФ.
Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу изложенного собственнику индивидуального жилого дома, а также нежилого здания (помещения) в коттеджном поселке во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество поселка.
Правовой режим объектов общего имущества должен обеспечивать для всех без исключения жителей коттеджного поселка - физических лиц, с одной стороны, безусловную возможность беспрепятственного пользования таким имуществом в соответствии с его назначением, а с другой - безусловное распределение бремени содержания такого имущества в состоянии, обеспечивающем возможность его использования по назначению. Поэтому единственным правовым режимом, обеспечивающим это, является режим общей долевой собственности.
Земельные участки с кадастровыми номерами <номер> и <номер> представляет собой, в том числе, проезд, улицу, через которую осуществляется доступ на другие земельные участки, на которых расположены жилые дома, или которые предназначены для строительства жилых домов (межквартальный проезд/улица коттеджного поселка).
На спорных земельных участках расположена дорога общего пользования, являющаяся частью транспортной инфраструктуры коттеджного поселка, то есть является социально значимым объектом.
Земельные участки с кадастровыми номерами <номер> и <номер> являлись составной частью земельного участка, предназначенного для размещения коттеджного поселка и продававшегося по частям под индивидуальную застройку всем желающим.
Согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.
Поэтому при отсутствии доказательств обратного следует считать, что лица, приобретавшие земельные участки под жилую застройку уже оплатили продавцу стоимость проездов, без которых использование приобретенного земельного участка было бы невозможным.
В связи с этим земельные участки, являющиеся межквартальными проездами на территории создаваемого коттеджного поселка, в соответствии со статьей 135 ГК РФ могут считаться объектами вспомогательного назначения, которые следуют судьбе основного объекта (объектов).
Согласно пункту 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Следовательно, по общему правилу, при отсутствии доказательств того, что при продаже земельных участков продавец оговорил продажу земельных участков под строительство индивидуальных домов в отсутствие возможности проезда к ним по межквартальным проездам в пределах коттеджного поселка, право собственности на земельные участки, необходимые для проезда к участкам собственников переходит в общую собственность собственников земельных участков в поселке.
Такой переход применительно к пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N п. 64 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" осуществляется в силу закона.
Следовательно, земельные участки, которые используются как межквартальные проезды в поселке с индивидуальной жилой застройкой, являясь неотчуждаемым (отдельно от основных земельных участков) общим имуществом.
Как разъяснено в пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее также - постановление Пленума N 10/22 от 29.04.2010), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
По смыслу этого разъяснения условием удовлетворения иска о признании права собственности является наличие спорного имущества во владении истца.
На это же указывают разъяснения, содержащиеся в абзацах втором и третьем пункта 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", которые непосредственно относятся к спорным правоотношениям и согласно которым, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
В тоже время, суд учитывает, что объектами гражданских прав в рассматриваемом споре являются два земельных участка с кадастровыми номерами <номер> и <номер>, право собственности на которые истец не просит признать за собой, а требовать раздел земельного участка в натуре может только его собственник.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд решил:
В удовлетворении требований ТСН «Прозоровское-Голицыно» к администрации Раменского муниципального округа Московской области:
- о выделе из земельного участка с кадастровым номером <номер> участка площадью 5 957кв.м и признании на него права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений коттеджного поселка «Прозоровское- Голицыно»,
- о выделе из земельного участка <номер> участка площадью 27 889кв.м и признании на него права общей долевой собственности за собственниками жилых помещений коттеджного поселка «Прозоровское- Голицыно» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской су Московской области в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.
Председательствующий судья:
Мотивированное решение изготовлено <дата>