РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 июля 2026 года г.Пушкино Московской области
Пушкинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Солнцевой М.С., при секретаре судебного заседания Каравановой Е.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козловой Веры Васильевны к Администрации Пушкинского городского округа МО о признании права собственности на самовольное строение, установил:
Истец обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику, в котором просит признать за ней право собственности на самовольную постройку - здание гостиницы, представляющее собой двухэтажное здание с подвалом, площадью - 1530,4 кв.м, (согласно приказу Росреестра № П/0393 от <дата>), расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от <дата> (№), данный участок приобретен на основании договора купли-продажи земельного участка от <дата> № и решения Пушкинского городского суда Московской области по делу № от <дата> Указанный земельный участок, расположен в территориальной зоне Ж-1 (зона многоквартирной жилой застройки), относиться к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для размещения гостиниц и гостиничного обслуживания, что подтверждается выпиской из ЕГРН. На указанном земельном участке расположен объект капитального строительства, а именно 2-х этажное здание с кадастровым номером №, площадью 1406,2 кв.м., которое является зданием гостиницы «Верона», гостиничные услуги оказывает индивидуальный предприниматель <данные изъяты>. Гостиница «Верона» внесена в федеральный перечень туристических объектов. Указанное здание состоит из основного строения (1 этаж), возведенного в <дата>, подвала, возведенного в <дата>, основного строения (2 этаж), возведенного в <дата>. 1-этажное здание, общей площадью 826,2 кв.м., было приобретено ответчиком в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от <дата> и Протокола об итогах аукциона № от <дата> у Администрации Пушкинского городского района Московской области, на законных основаниях. Реконструкция основного строения, была проведена Истцом до <дата>, за счет своих средств и сил, что подтверждается архивной копией технического паспорта помещения, составленного <дата>, т.е. почти 20 лет назад. Пушкинским городским судом Московской области было рассмотрено гражданское дело № по иску Администрация городского округа Пушкинский Московской области к Козловой В.В. о признании строений самовольными постройками и обязании снести. Истец просил суд, признать объекты капитального строительства: одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 826,2 кв.м., а также здание высотой выше трех метров, расположенное по границе земельного участка, по адресу: <адрес>, самовольными постройками, прекратить право собственности Козловой В.В. на указанные объекты и обязать ответчика снести самовольные постройки, за свой счет, в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Решением Пушкинского городского суда Московской области от <дата> по гражданскому делу № по иску Администрация городского округа Пушкинский Московской области к Козловой В.В. о признании строений самовольными постройками и обязании их снести, в удовлетворении иска было отказано. Указанное решение Администрацией Пушкинского городского округа М.О. не обжаловалось и вступило в силу.
В ходе рассмотрения указанного гражданского дела была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, которой установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № представляет собой двухэтажное здание гостиницы, а здание высотой более 3х метров - здание дома охраны, который является вспомогательным строением по отношению к зданию гостиницы и предназначено для обслуживания и поддержки основного здания, а не для самостоятельного использования. Данное строение не является отдельным объектом недвижимости и привязано к основному зданию и его земельному участку, исследуемые здания полностью расположены в кадастровых границах земельного участка с кадастровым номером №. На момент обследования объект недвижимости с кадастровым номером № является гостиницей, представляет собой двухэтажное здание с подвалом, предназначенное для временного проживания людей предоставления им жилья, питания и других сопутствующих услуг, таких как уборка, смена белья и других удобств, необходимых для комфортного проживания. Площадь помещений исследуемого объекта капитального строительства составила 1406, 2 кв.м., площадь здания для целей кадастрового учета, согласно приказу Росреестра № П/0393 от <дата> - 1530,4 кв.м., площадь застройки - 713,2 кв.м. По результатам натурного обследования установлено, что конструкция исследуемого здания гостиницы находится в работоспособном состоянии, следов снижения (потери) несущей способности (ненормативных прогибов, кренов) не выявлено. Конструкции кровли имеют малый уклон, что исключает лавинообразный сход снежных масс с кровли исследуемого строения. Нарушений противопожарных требований в ходе проведения обследования не выявлено. Отсюда следует, что исследуемое здание не создаёт угрозу для жизни и здоровья людей. С учётом проведенной судебной строительно-технической экспертизы, суд сделал обоснованный, правомерный вывод, о том, что спорные объекты капитального строительства возведены на земельном участке, принадлежащем Козловой В.В., возведенные здания не противоречат разрешенному использованию участка, техническое состояние зданий оценивается как исправное, спорные здания не создают угрозу для жизни и здоровья людей. Таким образом, в настоящее время, земельный участок, на котором расположены спорные объекты, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешённого использования: для размещения гостиниц и гостиничного обслуживания, реконструкция объекта капитального строительства с кадастровым номером №, а именно здания гостиницы «Верона», произведена на земельном участке, разрешенное использование которого допускает строительство (реконструкцию) на нем данного объекта и соответствует виду разрешенного использования, конструкция здания гостиницы находится в работоспособном состоянии, следов снижения (потери) несущей способности (ненормативных прогибов, кренов) не выявлено, нарушений противопожарных требований нет, угрозы жизни и здоровью людей нет, указанные обстоятельства подтверждаются. проведенной судебной строительно-технической экспертизой. Истец, длительное время пытался согласовать реконструкцию здания гостиницы с Администрацией Пушкинского района М.О., однако Администрация отказывала в согласовании реконструкции по формальным причинам, а в последствии обратилась Пушкинский городской суд с иском о сносе самовольной постройки. Принимая во внимание вышеуказанное, иным путем, кроме обращения в суд, истец лишен возможности признать право собственности на указанную самовольную постройку.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Козлов Д.В. заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации Пушкинского городского округа МО, в судебное заседание не явился, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, возражений по заявленным требованиям не представили.
Представитель третьих лиц- Главного Управления государственного строительного надзора Московской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.
При таких обстоятельствах с учетом разумности сроков судебного разбирательства, надлежащем уведомлении сторон о дате и времени рассмотрения дела по месту регистрации, отсутствии сведений о причинах неявки сторон, суд, в соответствии со ст.ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, исследовав материалы настоящего гражданского дела, а также материалы приобщенного гражданского дела <данные изъяты>, а также заслушав представителя истца, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав и обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, и по смыслу статей 2 и 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебной защите подлежат нарушенные права и охраняемые законом интересы.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в Российской Федерации осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон; при этом, в силу ст. 56 ГПК РФ - каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно положениям ч.ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Судом установлено, что Козлова В.В. является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 2272 кв.м по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием «Гостиничное обслуживание».
На указанном земельном участке расположено спорное строение с кадастровым номером №.
Согласно выписки из ЕГРН одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 826,2 кв.м с <дата> находится в собственности Козловой В.В., в установленном законом порядке зарегистрирован.
Как следует из технического паспорта по состоянию на <дата>, здание, расположенное по адресу: <адрес>, состоит из основного строения (1 этаж), возведенного в <дата>, подвала, возведенного в <дата>, основного строения (2 этаж), возведенного в <дата>, общая площадь помещений по внутреннему обмеру составляет 1445,3 кв.м, площадь застройки 710,4 кв.м.
Судом установлено, что Администрация городского округа Пушкинский Московской области обращалась в суд с иском о признании объектов капитального строительства: одноэтажного нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 826,2 кв.м и здания высотой выше 3 метров, расположенное по границе земельного участка, по адресу: <адрес>, самовольными постройками, прекращении права собственности Козловой В.В. на указанные объекты, обязании Козловой В.В. снести указанные самовольные постройки.
Решением Пушкинского городского суда МО от <дата> в удовлетворении требований было отказано. Решение вступило в законную силу.
Так, согласно части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных данным Кодексом.
Согласно п. п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Положениями ст. 25 ЖК РФ установлено, что переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 N 6 (ред. от 26.12.2017) "Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам" разрешение на строительство (реконструкцию) не требуется, если переоборудования не затрагивают конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности жилого дома, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а также в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования, а также в иных случаях, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.
Согласно положениям статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (пункт 1). Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (пункт 2).
Статьей 252 ГК РФ закреплено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).
Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).
В силу статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
В ходе рассмотрение гражданского дела <данные изъяты> была назначена строительно-техническая экспертиза, производство экспертизы поручено экспертам ГБУ МО «МОБТИ».
Экспертом установлено, что объект недвижимости с кадастровым номером № представляет собой двухэтажное здание гостиницы, а здание высотой более 3м - здание дома охраны, который является вспомогательным строением по отношению к зданию гостиницы и предназначен для обслуживания и поддержки основного здания, а не для самостоятельного использования. Данное строение не является отдельным объектом недвижимости и привязано к основному зданию и его земельному участку, исследуемые здания полностью расположены в кадастровых границах земельного участка с КН №. Сведения о границах земельного участка, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости (ГКН), не соответствуют фактическому местоположению границ земельного участка с КН №, т.е в границах земельного участка с КН №, содержащихся в ГКН, имеется реестровая ошибка. На дату обследования объект недвижимости с кадастровым номером № является гостиницей, представляет собой 2-этажное здание с подвалом, предназначенное для временного проживания людей, предоставляет им жилье, питание и другие сопутствующие услуги, такие как уборка, смена белья и другие удобства, необходимые для комфортного проживания вдали от дома. Площадь помещений исследуемого объекта капитального строительства составила 1406,2 кв.м; площадь здания для целей кадастрового учета, согласно приказа Росреестра №П/0393 от <дата> - 1530,4кв.м, площадь застройки- 713,2 кв.м. По границе участка с северо-западной стороны построено нежилое вспомогательное здание - дом охраны, прямоугольной формы, с размерами 5,32*7,37 м. Предназначено для обеспечения безопасности основного объекта гостиницы и прилегающей территории, является вспомогательным зданием и выполняет функции предотвращения несанкционированного доступа, краж, пожаров, а также обеспечивает общественный порядок и спокойствие. Площадь помещений исследуемого объекта капитального строительства составила 62,5 кв.м; площадь здания для целей кадастрового учета, согласно приказа Росреестра №П, 0393 от <дата> - 63,0 кв.м, площадь застройки - 39,2 кв.м. Из мотивировочной части экспертного заключения следует, что данное здание является объектом капитального строительства.
По результатам натурного обследования установлено, что конструкции исследуемого здания гостиницы находятся в работоспособном состоянии, следов снижения (потери) несущей способности (ненормативных прогибов, кренов) не выявлено. Конструкции кровли имеют малый уклон, что исключает лавинообразный сход снежных масс с кровли исследуемого строения. Нарушений противопожарных требований в ходе проведения обследования не выявлено. Отсюда следует, что исследуемое здание не создает угрозу для жизни и здоровья людей.
По результатам натурного обследования установлено, что конструкции исследуемого здания дома охраны находятся в работоспособном состоянии, следов снижения (потери) несущей способности (ненормативных прогибов, кренов) не выявлено. Нарушений противопожарных требований в ходе проведения обследования не выявлено. Конструкция кровли двускатная. Один из скатов кровли направлен на земли неразграниченной государственной или муниципальной собственности, где в непосредственной близости со зданием проходит асфальтированная пешеходная дорога. Для исключения лавинообразного схода снежных масс с кровли здания ответчику необходимо установить на кровле снегозадерживающие устройства. После их установки исследуемое здание не будет создавать угрозу для жизни и здоровья людей.
Исследуемое здание дома охраны построено ответчиком без соблюдения градостроительных норм, а именно нарушены отступы 3м от здания до границ участка с северной и западной сторон, здание построено практически по границе участка, что нарушает Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Пушкинский Московской области, утвержденные Решением совета депутатов городского округа Пушкинский Московской области №-ПА от <дата>.
Допущенные при возведении (создании) постройки незначительные нарушения градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровья граждан и не нарушающее интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранении постройки.
Выводы данной экспертизы легли в основу решения суда от <дата> по делу <данные изъяты>.
Заключение строительно-технического эксперта в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, содержит подробное описание проведенных исследований, полученные по их результатам выводы являются полными, определенными, не имеющими противоречий, специалистом непосредственно обследовался спорный объект недвижимости. Согласно представленным документам, строительно-технический эксперт имеет значительный опыт работы по специальности и достаточный опыт экспертной работы.
В связи с изложенным, заключение, проведённое по делу <данные изъяты> оцепеневается судом и по настоящему спору в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке ст. 67 ГПК РФ, принимается как достоверное доказательство, подтверждающее доводы иска Козловой В.В.
Оснований для проведения иных экспертиз не имеется.
Оценив по правилам ст.67 ГПК РФ представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что условия, установленные п. 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" соответствуют рассмотренной судом правовой ситуации, следовательно, отсутствуют препятствия для признания за истцом права собственности на самовольную постройку - здание гостиницы, представляющее собой двухэтажное здание с подвалом, площадью - 1530,4 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Никаких доказательств, опровергающих выводы суда, стороной ответчика не представлено.
При таких обстоятельствах настоящее решение является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН и ГКН.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Козловой Веры Васильевны к Администрации Пушкинского городского округа МО о признании права собственности на самовольное строение, удовлетворить.
Признать за Козловой Верой Васильевной, <данные изъяты>, право собственности на самовольную постройку - здание гостиницы, представляющее собой двухэтажное здание с подвалом, площадью - 1530,4 кв.м., расположенную на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН и ГКН
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья М.С.Солнцева
Решение изготовлено в окончательной форме 11.08.2026 года.
Судья М.С.Солнцева