РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 марта 2026 года г. Пушкино Московская область
Пушкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Цыгановой С.Э., при помощнике Андриановой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ТБанк» к Григорьеву А. М., Кузьминых Т. В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец АО «ТБанк» обратился в суд с иском к Григорьеву А.М. и Кузьминых Т.В., в котором просил признать сделку, на основании которой произошел переход права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, к Кузьминых Т.В., применить последствия недействительности сделки – погасить в ЕГРН запись о регистрации права собственности Кузьминых Т.В. на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, восстановить в ЕГРН запись о регистрации за Григорьевым А.М. права собственности на квартиру.
В обоснование заявленных требований указано, что <дата> между ПАО «РОСБАНК» и Григорьевым А.М. был заключен кредитный договор №-КД/2-2023, в соответствии с которым Григорьеву А.М. был предоставлен кредит в размере 10 700 000 руб. на погашение обязательств по кредиту, предоставленному ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от <дата> для целевого использования, а именно: приобретения квартиры по адресу: <адрес>, в собственность Григорьева А.М. по договору приобретения прав, а также улучшения жилищных условий. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору №-КД/2-2023 является залог недвижимого имущества. <дата> между Григорьевым А.М. и ПАО «РОСБАНК» заключен договор ипотеки №-ДИ/2-2023, предметом которого является указанная квартира. <дата> произошла реорганизация ПАО «РОСБАНК» путем присоединения к АО «ТБанк». Истец произвел перечисление денежных средств на счет ответчика Григорьева А.М., который обязательства по выплате кредитных денежных средств не исполнил. По состоянию на <дата> размер задолженности по кредитному договору составляет 11 640 064,70 руб. Кроме того, ответчик Григорьев А.М. не исполнил своих обязательств по регистрации ипотеки в пользу банка. Из выписки из ЕГРН следует, что <дата> Управлением Росреестра произведена регистрация перехода права собственности на квартиру в пользу ответчика Кузьминых Т.В. без указания на существующее обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «РОСБАНК». Таким образом, без согласия истца осуществлён переход права собственности к третьему лицу.
Заочным решением Пушкинского городского суда от <дата> исковые требования удовлетворены.
Определением судьи от <дата> вышеуказанное заочное решение отменено по заявлению ответчиков.
Представитель истца АО «ТБанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик Григорьев А.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного заседания не заявил, письменных возражений на исковое заявление в материалы дела не представил.
Ответчик Кузьминых Т.В. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила, ходатайств об отложении судебного заседания не заявила, представила суду письменные возражения, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку при совершении покупки действовала добросовестно, в представленных документах, в том числе в выписке из ЕГРН, отсутствовали сведения о наличии обременений со стороны истца.
Дело рассмотрено судом в отсутствие извещенных надлежащим образом истца и ответчиков по правилам ч. 4, ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности и иными способами, предусмотренными законом.
На основании ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона) (ст. 334.1 ГК РФ).
Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
В соответствии со ст. 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
На основании п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ст. 77 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Статьей 39 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Судом установлено и из материалов дела следует, что <дата> между ПАО «РОСБАНК» и Григорьевым А.М. был заключен кредитный договор №-КД/2-2023, в соответствии с которым Григорьеву А.М. был предоставлен кредит в размере 10 700 000,00 рублей на погашение обязательств по кредиту, предоставленному Григорьеву А.М. ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору № от <дата> для приобретения квартиры по адресу: <адрес> его собственность по договору приобретения прав, а также для улучшения жилищных условий.
Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору №-КД/2-2023 является залог недвижимого имущества.
<дата> между Григорьевым А. М. и ПАО «Росбанк» заключен договор ипотеки №-ДИ/2-2023, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Согласно п. 2.6, на момент подписания договора об ипотеке №-ДИ/2-2023 квартира, расположенная по адресу: <адрес>, находится в залоге у ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору №, а Григорьев А.М. подтверждает, что государственная регистрация ипотеки в пользу Банка будет осуществляться с одновременным прекращением вышеуказанной записи об ипотеке.
В соответствии с условиями кредитного договора №-ДИ/2-2023 ответчик Григорьев А.М. принял на себя обязательства не позднее 30 календарных дней с даты предоставления кредита по кредитному договору: передать подписанный с залогодержателем настоящий договор об ипотеке недвижимого имущества в орган регистрации прав; одновременно с подписанием договора об ипотеке составить и согласовать с залогодержателем закладную, а также передать ее в орган регистрации прав вместе с заявлением о государственной регистрации залога недвижимого имущества в пользу залогодержателя, договором об ипотеке и иными документами, необходимыми для государственной регистрации залога недвижимого имущества, а также документами, необходимыми для погашения записи об ипотеке, обеспечивающей права первоначального кредитора по кредитному договору №; предпринять все необходимые меры и осуществить все необходимые действия для обеспечения погашения ипотеки по кредитному договору № и для регистрации ипотеки недвижимого имущества по договору об ипотеке в пользу залогодержателя, а также выдачи органом регистрации прав залогодержателю закладной. Залогодатель обязуется не совершать любых действий, которые могут послужить основанием для невозникновения залога в пользу залогодержателя.
Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик Кузьминых Т.В. указала, что <дата> между Григорьевым А.М. (продавцом) и Кузьминых Т.В. (покупателем) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Григорьев А.М. продал, а она приобрела в собственность недвижимое имущество – квартиру площадью 171,8 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 10 000 000 рублей.
В соответствии с п. 1.2, 1.3 договора объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от <дата>, о чем в ЕГРН <дата> сделана запись. На дату подписания договора указанная квартира находится в залоге у ПАО Сбербанк в обеспечение исполнения обязательств продавца по кредитному договору №, заключенному продавцом с банком <дата>.
<дата> между Григорьевым А.М. и Кузьминых Т.В. заключено соглашение о внесении аванса, в соответствии с которым покупатель в качестве аванса уплатил денежную сумму в размере 100 000 руб., а денежные средства в размере 9 900 000 руб. размещены на аккредитиве № в ПАО Сбербанк.
Из акта приема-передачи от <дата> следует, что Григорьев А.М. передал, а Кузьминых Т.В. приняла в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что переход права собственности к Кузьминых Т.В. осуществлен без согласия АО «ТБанк».
Как следует из представленной выписки из ЕГРН, в ней имеется запись о наличии обременения – ипотеки в силу закона в ПАО «Сбербанк России», о чем Кузьминой Т.В. было известно.
<дата> ПАО «Сбербанк России» направило в Росреестр согласие на отчуждение объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу Кузьминых Т.В.
В соответствии с п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> № «О применении судами правил о залоге вещей» залог недвижимой вещи (ипотека) подлежит государственной регистрации и как обременение считается возникшим с момента такой регистрации или с момента возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, если оно возникло после внесения в ЕГРН записи об ипотеке.
При этом следует учитывать, что договоры об ипотеке, заключенные после <дата> (после вступления в силу Федерального закона от <дата> N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации»), регистрации не подлежат и считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Если в момент заключения договора, направленного на приобретение третьим лицом права на недвижимую вещь, в ЕГРН имеется запись о ее ипотеке, третье лицо, проявляя обычную степень осмотрительности, должно принять меры, направленные на получение дополнительной информации о юридической судьбе вещи и обеспеченном обязательстве у залогодателя, известного ему залогодержателя. В противном случае при возникновении спора третье лицо, заключившее сделку при наличии непогашенной записи об ипотеке на свой риск, не вправе ссылаться на то, что оно не знало или не должно было знать об условиях обременения, и в том случае, если отдельные сведения или изменения не были внесены в ЕГРН.
Как следует из выписки из ЕГРН, как на момент приобретения жилого помещения ответчиком Кузьминых Т.В., так и в настоящий момент, сведений об ограничениях на совершение сделок со спорным имуществом со стороны ПАО «Росбанк» (АО «ТБанк») выписка не содержит.
Из ответов, предоставленных Пушкинским отделом Управления Росреестра по <адрес>, следует, что <дата> и <дата> отделом в адрес ПАО «Росбанк» были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав и <дата> отделом было отказано в государственной регистрации прав. Указанное свидетельствует о том, что ПАО «Росбанк» было информировано о процессах, связанных с регистрацией прав на квартиру, но не предприняло действий для фиксации своего обременения в ЕГРН.
В соответствии с п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Таким образом, учитывая отсутствие в ЕГРН сведений об обременении в пользу ПАО «Росбанк» (АО «ТБанк»), получение согласия залогодержателя ПАО «Сбербанк России» и отсутствие доказательств обратного, суд приходит к выводу о добросовестности действий ответчика Кузьминых Т.В., которая действовала на основании данных реестра при приобретении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в связи с чем полагает необходимым отказать в удовлетворении требований АО «ТБанк» в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования АО «ТБанк» к Григорьеву А. М., Кузьминых Т. В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Пушкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья:
Мотивированное решение суда изготовлено <дата>.
Судья: