РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 августа 2026 года
Пушкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Баженовой Е.А., при секретаре Веселовой В.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаченных денежных средств, неустойки, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО8 обратился в суд с исковыми требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела в порядке ст. 39 ГПК РФ к ответчику ИП ФИО3, в которых просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка № от <дата>, заключенный между покупателем ФИО1 и продавцом ИП ФИО3, взыскать с ответчика уплаченную сумму за земельный участок ненадлежащего качества в размере 500 000 руб., неустойку (пеню) за просрочку выполнения требования о возврате суммы, уплаченной истцом за товар, из расчета 600 000 руб. за период с <дата> по <дата>, а также неустойку по день фактического исполнения обязательства из расчета 0,5% от суммы основного долга за каждый день просрочки начиная с <дата>, расходы за оказание юридической помощи в размере 80 000 руб., нотариальные расходы в размере 2 550 руб., почтовые расходы в размере 1 434,69 руб., расходы на оплату заключения кадастрового инженера от <дата> в размере 15 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины за подачу заявления об обеспечении иска в размере 10 000 руб., штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных исковых требований, указать в решении суда, что решение является основанием для кадастрового учета и внесения изменений в ЕГРН.
В обоснование требований истец указал, что <дата> между ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор купли-продажи № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1040 кв.м, стоимостью 500 000 руб., вид разрешенного использования - «под дачное строительство». Обязанность по оплате цены договора исполнена истцом надлежащим образом. ФИО1 в адрес <адрес> направлено заявление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, д. Луговая, площадью 1040 кв.м. <дата> <адрес> в адрес ФИО8 направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: охранная зона инженерных коммуникаций - зона минимальных расстояний магистрального кольцевого газопровода <адрес> - 1 «КГМО-1», реконструкция КГМО - 1, участка КС Ногинск КС Яхрома, участок КС Ногинск-КС Воскресенск, - зона минимальных расстояний магистрального кольцевого газопровода <адрес> - 2 «КГМО – 2», газопровода магистрального на участке КС Ногинск - КС Яхрома. Содержание ограничения установлено согласно СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы. <дата> ФИО1 направлено обращение на согласование размещения объектов на земельном участке в адрес ООО «Газпром трансгаз Москва» о выдаче согласования размещения дачного дома, разрешение на строительство которого указано в выписке из Единого государственного реестра от <дата> ООО «Газпром трансгаз Москва» сообщил, что строительство и размещение каких-либо зданий, строений, сооружений на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в районе д. Луговая, Пушкинский г.о., <адрес> в границах МР МГ КГМО-2 (участок Яхрома - Ногинск) и МГ «КГМО-1» невозможно. В процессе подписания договора и на этапе переговоров о купле-продаже земельного участка продавец ИП ФИО3 не сообщила о том, что строительство на данном земельном участке невозможно. ФИО8 проявил разумную предусмотрительность ознакомившись с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в которой ограничения указаны не были, а данную информацию, о невозможности строительства на земельном участке с кадастровым номером №, покупатель никак не мог проверить, до приобретения земельного участка. Также, в связи с тем, что покупка состоялась зимой, ходить по лесу в поисках газопровода возможности не было. Участок изначально был не пригоден для целей, для которых он приобретался, если бы истец знал о невозможности строительства на данном земельном участке он бы его не стал приобретать. <дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возврата денежных средств, оставленная без удовлетворения.
Истец ФИО8, представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.
Ответчик ИП ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя по доверенности ФИО4, который против удовлетворения требований возражал по основаниям письменных возражений, где указал, что у истца отсутствует подтверждение из Росреестра РФ о наличии обременений или ограничений на приобретенный земельный участок, доказательств того, что ответчик знал о том, что в последующем истцу откажут в выдаче разрешения на строительство дома не предоставлено, в п. 4.2 договора купли-продажи указано, что ст. ст. 56, 56.1 ЗК РФ сторонам известны и понятны, стороны при заключении договора предполагали, что строить дом на участке с ограничениями по ст. 56 ЗК РФ можно, но с ограничениями, о том, что участок полностью попадает в границы МР МГ стороны не знали и не могли знать, в связи с чем, просил в удовлетворении требований отказать в полном объеме.
Представитель третьего лица ООО «Газпром трансгаз Москва» по доверенности ФИО5 в судебном заседании полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, поддержала письменные пояснения, где указала, что истец, действуя добросовестно и разумно, имел возможность получить сведения об обременении земельного участка с КН №, обратившись в органы местного самоуправления, осуществление истцом строительства зданий, строений и сооружений на спорном земельном участке в зоне минимальных расстояний до магистрального газопровода без согласования с уполномоченной организацией, осуществляющей эксплуатацию объекта системы газоснабжения, противоречит прямому запрету на осуществление строительства в такой зоне, наличие самовольно возведенного строения в зоне минимальных расстояний до магистрального газопровода угрожает безопасности граждан, может привести к негативным последствиям.
Представитель третьего лица Администрации г.о. Пушкинский МО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.
Суд, выслушав явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ лицо по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451 пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между ФИО1 и ИП ФИО3 заключен договор купли продажи № от <дата> земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1040 кв.м, стоимостью 500 000 руб., вид разрешенного использования - «под дачное строительство».
Обязанность по оплате цены договора исполнена истцом надлежащим образом, что подтверждается чеком по операции от <дата> и справкой о переводе на сумму 500 000 руб.
Согласно п.3.2 договора покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.
Согласно п. 3.3 договора купли-продажи объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем (ст. 556 ГК РФ). Объект передается не обремененным задолженностями по платежам, связанными с пользованием и владением объектом продавцом.
Согласно п. 3.4 договора купли-продажи продавец гарантирует, что на дату подписания Договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.
Согласно п. 4.2 договора содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557 Гражданского кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 11, статей 56, 56.1 Земельного кодекса РФ сторонам известны и понятны.
Ранее ИП ФИО3 приобрела у ФИО6 по договору купли-продажи от <дата> в том числе спорный земельный участок, в котором также было указано на наличие ограничений прав, предусмотренных ст.ст.56, 56.1 ЗК РФ, без указания конкретных ограничений.
В представленных выписках ЕГРН на земельный участок с КН № от <дата> (собственник ФИО3) и от <дата> (собственник ФИО8) сведений об ограничении использования земельного участка не имелось. (л.д.106-113 том 1)
<дата> ФИО1 в адрес Администрации городского округа <адрес> направлено заявление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, д. Луговая, площадью 1040 кв.м.
<дата> Администрацией городского округа <адрес> в адрес ФИО8 направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: охранная зона инженерных коммуникаций - зона минимальных расстояний магистрального кольцевого газопровода <адрес> - 1 «КГМО-1», реконструкция КГМО - 1, участка КС Ногинск КС Яхрома, участок КС Ногинск-КС Воскресенск, - зона минимальных расстояний магистрального кольцевого газопровода <адрес> - 2 «КГМО – 2», газопровода магистрального на участке КС Ногинск - КС Яхрома. Содержание ограничения установлено согласно СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы.
Также согласно ответу Администрации городского округа <адрес> содержание ограничения установлено согласно СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы Актуализированная редакция СНиП <дата>-85». Строительство, реконструкция объекта капитального строительства (садового дома) в данной зоне возможны при наличии письменного решения о согласовании собственника инженерных коммуникаций - ООО «Газпром трансгаз Москва».
<дата> ФИО1 направлено обращение на согласование размещения объектов на земельном участке в адрес ООО «Газпром трансгаз Москва» о выдаче согласования размещения дачного дома на земельном участке с кадастровым номером 50:13:0010333:3432, расположенном по адресу: <адрес>, д. Луговая.
<дата> в ответ на обращение ФИО8 ООО «Газпром трансгаз Москва» направлен ответ, в котором указано, что вблизи земельного участка с кадастровым номером № проходят объекты Единой системы газоснабжения, принадлежащие ПАО «Газпром» и эксплуатируемые филиалом ООО «Газпром трансгаз Москва» «Московское ДПУМГ» магистральные газопроводы «КГМО-1» DN 800 и «КГМО-2» (участок Яхрома-Ногинск) DN 1200. Строительство и размещение каких-либо зданий, строений, сооружений на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном в районе д. Луговая, Пушкинский г.о., <адрес> в границах МР МГ КГМО-2 (участок Яхрома - Ногинск) и МГ «КГМО-1» невозможно.
Как указывает истец, ФИО8 проявил разумную предусмотрительность ознакомившись с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, в которой ограничения указаны не были, а данную информацию, невозможность строительства на земельном участке с кадастровым номером №, покупатель никак не мог проверить, до приобретения земельного участка. Участок изначально был не пригоден для целей, для которых он приобретался, если бы истец знал о невозможности строительства на данном земельном участке, он бы его не стал приобретать.
<дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием возврата денежных средств, оставленная без удовлетворения.
Согласно пункту 1 статьи 3 ЗК РФ, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).
Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Согласно п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка необходимо одновременное наличие следующих обстоятельств: информация, предоставленная продавцом об ограничениях и обременениях земельного участка, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, а также точно известной представившему ее лицу; знание данной информации может повлиять на приобретение покупателем земельного участка.
Оценка того, имеет ли место нарушение стороной договора и является ли такое нарушение существенным по смыслу подп. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, осуществляется судом в рамках предоставленных ему дискреционных полномочий.
Частью 5 ст. 8 Федерального закона от <дата> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, границах публичного сервитута, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой зоны, территории или в связи с установлением публичного сервитута.
Как установлено судом и следует из материалов дела земельный участок с кадастровым номером № расположен в границах зон с особыми условиями использования территории: охранная зона инженерных коммуникаций - зона минимальных расстояний магистрального кольцевого газопровода <адрес> - 1 «КГМО-1», реконструкция «КГМО – 1», участка КС Ногинск КС Яхрома, участок КС Ногинск-КС Воскресенск, - зона минимальных расстояний магистрального кольцевого газопровода <адрес> - 2 «КГМО – 2», газопровода магистрального на участке КС Ногинск - КС Яхрома.
В соответствии с Федеральным законом от <дата> № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» магистральные газопроводы являются опасными производственными объектами.
Согласно ст. 74 Федерального закона от <дата> № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» противопожарные расстояния от оси подземных магистральных газопроводов до населенных пунктов, отдельных промышленных и сельскохозяйственных организаций, зданий и сооружений должны соответствовать требованиям к минимальным расстояниям, установленным техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании», для этих объектов, в зависимости от уровня рабочего давления, диаметра, степени ответственности объектов.
Постановлением главы администрации <адрес> от <дата> №-ПГ «О состоянии мер по обеспечению безопасности эксплуатации продуктопроводов и газопроводов на территории <адрес>» в целях защиты населения, предотвращения крупных аварий и катастроф на трубопроводном транспорте указано администрациям районов обеспечить проверку соответствия фактического прохождения магистральных газонефтепродуктопроводов, нанесенных на планы (карты) землепользователей с оформлением двухсторонних актов (п. 2.1), выявить и восстановить охранные зоны и зоны минимальных безопасных расстояний трасс газонефтепродуктопроводов (п. 2.2), а также определено обязательное согласование с эксплуатирующей организацией отвода земли в охранной зоне и зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов» (п. 2.3).
Из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.
Согласно доводам стороны истца, ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомила истца об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, в частичности наличия запрета на новое строительство на приобретаемом земельном участке, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно осуществления строительства на земельном участке, что является существенным нарушением договора купли-продажи.
Вместе с тем, истцом не приведено доказательств, а судом в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, с которыми вышеуказанное действующее законодательство связывает возможность заявления покупателем требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка, а именно - факт осведомленности продавца об имеющихся ограничениях, что является квалифицирующим признаком заведомой ложности предоставленных им сведений.
Также из представленных истцом документов не следует, что продавец знала о целях приобретения спорного участка земли, цель купли-продажи отсутствует в договоре, доказательств обратного истец не представила.
Таким образом, при недоказанности факта того, что продавец – ответчик ИП ФИО3 знала или должна был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщила покупателю – истцу ФИО8 ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца ИП ФИО7
В п.3.2 договору купли-продажи указано, что покупатель осмотрел объект и претензий по его качеству не имеет.
Согласно п. 4.2 договора содержание сделки, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей 131, 160, 161, 164, 209, 223, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557 Гражданского кодекса РФ, статей 34-36 Семейного кодекса РФ, статей 11, статей 56, 56.1 Земельного кодекса РФ сторонам известны и понятны.
В ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения факт предоставления истцу ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе в форме умолчания.
Разрешая настоящий спор, суд исходит из того, что материально подтвержденных оснований полагать о том, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик располагал или должен был располагать сведениями об обременении земельного участка охранной зоной магистрального газопровода, намеренно ввел истца в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка, что использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования (под дачное строительство) невозможно, и что ответчиком допущено нарушение договора, повлекшего для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется, при этом истец мог обратиться в орган местного самоуправления и получить информацию об имеющихся обременениях земельного участка, в связи с чем исковые требования ФИО8 к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, и, как следствие, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, удовлетворению не подлежат.
Какого-либо злоупотребления правом, либо недобросовестного поведения со стороны ответчика судом не установлено.
Поскольку в удовлетворении основного требования отказано, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, штрафа, судебных расходов суд также не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО8 к ИП ФИО3 о расторжении договора купли-продажи, взыскании оплаченных денежных средств, неустойки, штрафа, судебных расходов – отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено – <дата>.
Судья Е.А. Баженова