<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Мотивированное решение Изготовлено 09.10.2026 года
УИД 50RS0035-01-2026-012204-21Дело № 2-12274/2026
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2026 года
Подольский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Добряковой Л.А., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» о защите прав потребителя, признании ненадлежащим исполнения обязанности по передаче квартиры, установлении даты фактического исполнения обязательства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово». Впоследствии истец в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнила исковые требования, отказавшись от первоначально избранного способа защиты в виде признания акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и просила разрешить спор исходя из фактического момента исполнения ответчиком обязанности по передаче квартиры.
С учетом уточнения истец просила: признать ненадлежащим исполнение ответчиком обязанности по передаче <адрес> по договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ; признать, что обязанность по фактической передаче квартиры исполнена ДД.ММ.ГГГГ; взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 13 767 111 руб. 93 коп.; компенсацию морального вреда 50 000 руб.; штраф по пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»; расходы на оплату услуг представителя 60 000 руб.
В обоснование требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры № №, предметом которого являлось обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи квартиры площадью 75,80 кв. м. Стоимость квартиры была определена в размере 13 767 111 руб. 93 коп. Указанная сумма была внесена истцом до заключения основного договора и составляла 100 процентов цены квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу электронный пакет документов, включавший основной договор купли-продажи № № и акт приема-передачи квартиры. Документы были подписаны в электронной форме. В акте приема-передачи указано, что покупатель ознакомился с техническим и санитарным состоянием квартиры, претензий к качеству и состоянию квартиры не имеет, а также что покупателю переданы ключи.
Вместе с тем истец ссылалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ фактический осмотр квартиры не проводился, ключи ей не передавались, доступ к квартире и возможность владеть и пользоваться ею не предоставлялись.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком была получена претензия истца с требованием о передаче ключей и выплате неустойки. В ответе от ДД.ММ.ГГГГ ответчик сообщил, что акт приема-передачи истцом не подписан и расчет неустойки до подписания акта не производится.
В дальнейшем истец была приглашена на приемку квартиры. ДД.ММ.ГГГГ состоялся осмотр квартиры, в ходе которого истцом был заявлен недостаток, связанный с работой вытяжной вентиляции в ванной комнате. ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан отдельный акт приема ключей и оборудования от <адрес>.
Истец, представитель истца в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен. В письменных возражениях указал, что основной договор и акт приема-передачи были надлежащим образом подписаны истцом в электронной форме ДД.ММ.ГГГГ, переход права собственности зарегистрирован, а последующая фактическая передача ключей ДД.ММ.ГГГГ сама по себе не свидетельствует о недействительности ранее оформленного акта и не изменяет дату исполнения обязательства. Ответчик также ссылался на то, что сумма 13 767 111 руб. 93 коп. была поименована в предварительном договоре как обеспечительный платеж, а не как предварительная оплата товара, в связи с чем применение статьи 23.1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» оспаривал. В случае взыскания неустойки просил применить статью 333 ГК РФ.
Исследовав письменные доказательства в их совокупности, оценив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, кроме предусмотренных законом случаев.
В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, само по себе наличие подписанного передаточного документа не исключает необходимости установления фактического вручения объекта покупателю, когда между сторонами имеется спор о том, состоялась ли передача имущества.
В силу статьи 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о состоявшемся осмотре квартиры, отсутствии претензий к ее состоянию и передаче покупателю ключей. Вместе с тем указанные сведения не согласуются с последующими документами и поведением сторон.
Суд придает существенное значение ответу ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сама организация-продавец исходила из того, что акт приема-передачи истцом не подписан. Данный документ был составлен более чем через год после ДД.ММ.ГГГГ и объективно противоречит позиции ответчика, изложенной в настоящем деле, о завершенной передаче квартиры ДД.ММ.ГГГГ.
Кроме того, после указанного ответа ответчиком была организована приемка квартиры, ДД.ММ.ГГГГ состоялся фактический осмотр, а ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан отдельный акт приема ключей и оборудования. Сам ответчик в письменных возражениях не оспаривает дату фактической передачи ключей ДД.ММ.ГГГГ.
Доказательств того, что до ДД.ММ.ГГГГ истцу были вручены ключи либо иным образом предоставлена реальная возможность беспрепятственно владеть и пользоваться квартирой, ответчиком суду не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что наличие электронной подписи истца на акте от ДД.ММ.ГГГГ подтверждает факт подписания электронного документа, однако само по себе не опровергает установленное судом отсутствие фактического вручения квартиры и ключей в указанную дату. Обязанность продавца по передаче квартиры в смысле статьи 556 ГК РФ фактически исполнена ДД.ММ.ГГГГ.
Довод ответчика о том, что более поздняя передача ключей не имеет значения для определения момента исполнения обязательства, суд отклоняет, поскольку он не согласуется с буквальным содержанием статьи 556 ГК РФ и фактическими обстоятельствами дела.
Согласно пункту 2.2.1 основного договора, приведенному сторонами в материалах дела, продавец обязан передать покупателю квартиру по акту приема-передачи в день подписания основного договора. Основной договор подписан ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, при отсутствии фактической передачи квартиры в этот день просрочка исполнения обязательства началась ДД.ММ.ГГГГ.
Оценивая правовую природу внесенной истцом суммы, суд учитывает, что платеж в размере 13 767 111 руб. 93 коп. равен полной цене конкретной квартиры и был внесен до заключения основного договора.
Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49, если договор, названный предварительным, предусматривает обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор подлежит квалификации как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Наименование платежа само по себе не является определяющим для его правовой квалификации.
С учетом размера платежа, его непосредственной связи с приобретением конкретной квартиры и последующего заключения основного договора суд признает внесенную сумму предварительной оплатой товара по существу возникших между сторонами отношений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 23.1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленного договором срока передачи предварительно оплаченного товара продавец уплачивает потребителю неустойку в размере 0,5 процента суммы предварительной оплаты за каждый день просрочки. Неустойка начисляется со дня, когда товар должен был быть передан, до дня его передачи. Сумма взысканной неустойки не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
Период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно составляет 439 дней. Арифметический размер неустойки составляет 30 218 810 руб. 69 коп. Вместе с тем с учетом установленного законом предела истцом обоснованно уменьшено требование до 13 767 111 руб. 93 коп.
Ответчиком заявлено о применении статьи 333 ГК РФ. Согласно указанной норме неустойка может быть уменьшена, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. В спорах о защите прав потребителей такое уменьшение допускается в исключительных случаях по заявлению ответчика и должно быть мотивировано.
В рассматриваемом случае суд, разрешая заявление ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, учитывает соотношение заявленной неустойки и цены квартиры, продолжительность просрочки, характер нарушенного обязательства и его последующее фактическое исполнение ДД.ММ.ГГГГ. Заявленная неустойка в размере 13 767 111 руб. 93 коп. равна полной стоимости квартиры, тогда как нарушение состояло в несвоевременном предоставлении истцу возможности владеть и пользоваться объектом, который впоследствии был передан. Оценивая указанные обстоятельства в совокупности, суд признает взыскание неустойки в размере полной цены переданной квартиры явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства. Установленный законом предел неустойки сам по себе не исключает применения статьи 333 ГК РФ. Вместе с тем длительная просрочка передачи полностью оплаченной квартиры требует сохранения существенного размера ответственности продавца. Для обеспечения соразмерности ответственности последствиям нарушения и соблюдения баланса интересов сторон суд считает необходимым уменьшить неустойку до 2 000 000 руб. Указанная сумма составляет около 14,53 процента цены квартиры и, по оценке суда, соответствует характеру и продолжительности нарушения, сохраняя компенсационное и обеспечительное значение неустойки. В удовлетворении требования о взыскании неустойки сверх указанной суммы следует отказать.
В соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Учитывая продолжительность нарушения, необходимость неоднократных обращений к продавцу, ожидание фактической передачи полностью оплаченной квартиры, требования разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.
Пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предусмотрено взыскание с продавца за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Оснований для неприменения штрафа, предусмотренных пунктом 7 статьи 13 указанного Закона, судом не установлено.
Поскольку после применения статьи 333 ГК РФ в пользу истца подлежат взысканию неустойка 2 000 000 руб. и компенсация морального вреда 10 000 руб., размер штрафа составляет 1 005 000 руб. ((2 000 000 руб. + 10 000 руб.) ? 50 процентов). Расходы на оплату услуг представителя в расчет штрафа не включаются.
Расходы истца на оплату услуг представителя подтверждены представленными документами. С учетом сложности дела, объема подготовленных процессуальных документов, характера спора и продолжительности его рассмотрения суд на основании статьи 100 ГПК РФ признает расходы в размере 60 000 руб. разумными и подлежащими взысканию с ответчика.
Доводы ответчика о том, что государственная регистрация перехода права собственности исключает наличие просрочки передачи квартиры, суд отклоняет, поскольку государственная регистрация права и фактическое исполнение обязанности по передаче недвижимого имущества являются юридически различными обстоятельствами.
Иные доводы письменных возражений ответчика основаны на иной оценке доказательств и не опровергают установленной судом последовательности фактической передачи квартиры.
Руководствуясь статьями 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» удовлетворить частично.
Признать ненадлежащим исполнение ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» обязанности по передаче ФИО1 <адрес> по договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, выразившееся в отсутствии фактической передачи квартиры и ключей в установленный договором срок.
Признать, что обязанность ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» по фактической передаче ФИО1 указанной квартиры исполнена ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи предварительно оплаченной квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей с учетом уменьшения неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 10 000 (Десять тысяч) рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в пользу ФИО1 штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 1 025 000 (Один миллион двадцать пять тысяч) рублей.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Алхимово» в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 (Шестьдесят тысяч) рублей.
В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки в размере 11 767 111 руб. 93 коп. отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Подольский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий подпись Л.А. Добрякова