РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2026 года г. Мытищи Московской области
Мытищинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кутыриной Н.В., при помощнике судьи Гавриловском Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ждановой Маргариты Вениаминовны к Белавцеву Юрию Владимировичу, Хорзову Кириллу Андреевичу о признании договора купли-продажи доли в праве недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи доли в праве недействительным, просит суд признать договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, недействительным, взыскать ответчиков в солидарном порядке расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.
В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ истец вступила в брак с ответчиком ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть в период брака, ответчик ФИО4 на основании договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с жилым помещением, заключенном с ФИО15, ФИО16 на общие денежные средства приобрел в собственность 2/3 доли в праве общей собственности на земельный участок с КН 50:12:0100205:291, площадью 522 +/- 8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и жилое помещение площадью 30,9 кв., с КН 50:12:0100205:300, расположенный по адресу: <адрес>, пом. 4. Несмотря на то, что указанное имущество имеет признаки совместно нажитого, ответчик ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком ФИО5 договор купли-продажи доли в праве собственности с жилыми помещениями, в соответствии с которыми произвел отчуждение части вышеуказанных земельного участка и жилых помещений в отсутствие согласия истца. Поскольку о наличии спорного договора истец узнала лишь ДД.ММ.ГГГГ обратилась с настоящим иском в суд ДД.ММ.ГГГГ.
Истец ФИО3, представители истца ФИО10, ФИО20 в судебное заседание явились, указали, что у истца отсутствовал доступ на спорный земельный участок, при этом отчуждение произведено как без ее согласи, так и без соблюдения права преимущественной покупки, о спорном договоре узнала ДД.ММ.ГГГГ от сотрудника клининга, которая производила уборку.
Ответчик ФИО4 явился, указал, что истцу было давно известно об оспариваемой сделке, также полагал, что поскольку им ранее приобреталась часть земельного участка и жилых помещений до брака он вправе производить отчуждение идеальной доли в спорных объектах, пояснил, что денежных средств от продажи не получал.
Ответчик ФИО5 в судебном заседании пояснил, что является братом бывшего мужа общей дочери сторон, на указанном земельном участке производил возведение объекта недвижимости.
Представитель ответчиков ФИО4, ФИО5 – ФИО11 пояснял в судебном заседании пояснил, что о сделке истец была осведомлена, в том числе, поскольку по спорному адресу проживала совместная с ответчиком ФИО4 дочь, акт о произведенной уборке, на который ссылается истец, просил признать подложным. Указывал о том, что ответчиком ФИО4 произведено отчуждение 1/3 доли в спорном имуществе, которые приобретены им до заключения брака с истцом.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО1 в судебное заседание явился, указал, что ранее являлся мужем дочери сторон – ФИО12, на спорных объектах он и его брат ответчик ФИО5 строят дом, о чем представлены документы.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен в установленном законом порядке, представлен письменный отзыв, из которого следует, что он, в частности, осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по профессиональной уборке квартир, частных домов (клининговые услуги). ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 осуществлял уборку по адресу: <адрес>, заказчиком выступала ФИО3, однако контактным лицом выступала Анастасия, исполнителем являлась клинер Свидетель №1. В ходе проверочных мероприятий, проведенных ИП ФИО2, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ по прибытии на объект по адресу: <адрес>, клинера Свидетель №1 встретила девушка по имени Анастасия, которая представилась дочерью ФИО3 и пояснила, что в действительности какая-либо уборка не требуется, вместо чего Анастасия просила создать видимость генеральной уборки, в ходе которой клинер Свидетель №1 должна была найти документы об отчуждении бывшим мужем ФИО3 недвижимого имущества мужу Анастасии, который ФИО3 намерена оспорить в суде, также Анастасия просила клинера Свидетель №1 связаться с ИП ФИО2 с целью получения документов, подтверждающих факт оказания услуг. Письменных объяснений у Свидетель №1 не отбиралось.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание представителя не направило, извещены в установленном законом порядке.
Заслушав объяснения явившихся лиц, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Согласно ч. 1, 2 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
Частью 1 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
Согласно ч. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
В соответствии с ч. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, по правилам статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 120-ФЗ) предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);
5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;
6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с п. 3 ст. 163 ГК РФ, если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с законом или соглашением сторон является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
Как установлено судом и следует из материалов дела, истец и ответчик ФИО4 являются супругами, брак которых зарегистрирован за актовой записью № ДД.ММ.ГГГГ Мытищинским управлением ЗАГС Главного управления ЗАГС <адрес>, что подтверждается копией свидетельства IV-ИК №.
Из истребованных по запросу суда реестровых дел следует, что ФИО13, действующая от имени ФИО14, с одной стороны и ФИО4 (ответчик), ФИО15, ФИО16 с другой стороны заключили договор купли-продажи (купчая) земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которой выступал земельный участок с КН 50:12:0100205:0004, площадью 350 кв.м., и размещенная на нем 1/3 доля жилого дома, оценив стоимость земельного участка в размере 478 324 руб. 00 коп., доли в доме в размере – 644 824 руб. 00 коп.
ДД.ММ.ГГГГ Муниципальное образование «Мытищинский муниципальный район <адрес>» с одной стороны и ФИО16, ФИО15, ФИО4 (ответчик), ФИО17 с другой стороны (покупатели), заключили договор купли-продажи (купчая) земельных участков, предметом которого являлось приобретение покупателями в общую долевую собственность в равных долях земельного участка с КН 50:122:0100205:33, площадью 531 кв.м., земельного участка с КН 50:12:0100205:32, площадью 6 кв.м в границах планов (чертежей) прилагаемых к настоящему договору, расположенные по адресу: <адрес>, цена продажи за земельный участок с КН 50:122:0100205:33 составила 21 771 руб. 00 коп., за земельный участок с КН 50:122:0100205:32 – 276 руб. 00 коп.
ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «Мытищинский муниципальный район <адрес>» с одной стороны и ФИО16, ФИО15, ФИО4 (ответчик), ФИО17 с другой стороны (покупатели), заключен договор купли-продажи земельного участка с КН 50:12:0100205:34 площадью 166 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, в общую долевую собственность покупателей, за 6 806 руб. 00 коп.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО17, ФИО4 (ответчик), ФИО15, ФИО16 заключено соглашение об образовании одного земельного участка путем объединения земельных участков с КН 50:12:0100205:284, с КН 50:12:0100205:32, с КН 50:12:0100205:287.
В результате указанного объединения земельных участков образован земельный участок с КН 50:12:0100205:291.
Согласно свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 принадлежала 1/3 доля в праве на земельный участок с КН 50:12:0100205:291, общей площадью 522 кв.м., на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, иными сособственниками указаны: ФИО15 – 1/3 доля в праве, ФИО16 – 1/3 доля в праве.
Вступившим в законную силу определением Мытищинского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение, которым, в частности:
- ФИО15, ФИО16, согласно техническому паспорту на жилой <адрес>, выделяется в равнодолевую собственность – по ? доли каждому, часть жилого дома – общей площадью 30,9 кв.м., со следующими помещениями: ФИО21 – жилая комната №а, площадью 8,4 кв.м., ФИО216 – жилая комната № площадью 9,2 кв.м., кухня № площадью 4,2 кв.м., коридор № площадью 3,8 кв.м., ванна № площадью 1,9 кв.м, туалет № площадью 0,9 кв.м, Литер а8 – тамбур№ площадью 2,5 кв. (впоследствии присвоен КН 50:12:0100205:300);
- ФИО4, согласно техническому паспорту на жилой <адрес>, выделяется часть жилого дома общей площадью – 20,2 кв.м, со следующими помещениями: ФИО21 – жилая комната № площадью 5,6 кв.м., кухня № площадью 7,2 кв.м, коридор 5а площадью 3,7 кв.м., ФИО218 – прихожая №а площадью 2,0 кв.м., санузел № площадью 1,7 кв.м. (впоследствии присвоен КН 50:12:0100205:299).
Право долевой собственности ФИО4, ФИО15, ФИО16, на жилой дом по адресу: <адрес>, прекращено.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 дано нотариальное согласие на приобретение в собственность по договору купли-продажи с использованием кредитных средств любого кредитного учреждения (банка) за цену и на условиях по его усмотрению, имущества состоящего из: 2/3 долей земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, и жилого помещения по адресу: <адрес>, помещение 4 (л.д. 52).
ДД.ММ.ГГГГ согласно договору купли-продажи, заключенного между ФИО15, ФИО16 (продавцы) и ФИО4 (покупатель), в собственность ФИО4 приобретены объекты недвижимости:
- 2/3 доли в праве на земельный участок (по 1/3 доли от каждого продавца) площадью 522 +/- 8 кв.м., с КН 50:12:0100205:291;
- жилое помещение с КН 50:12:0100205:300 (по ? доли от каждого продавца), находящееся по адресу: <адрес>, помещение 4.
Согласно заявлению от ДД.ММ.ГГГГ, адресованному в Межмуниципальный отдел по <адрес> и <адрес> Управления Росреестра по <адрес>, ФИО4 просит объединить доли в праве на земельных участок, принадлежащий ему: ? доля на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и 2/3 долина основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в целое (л.д. 50).
Таким образом, учитывая вышеизложенного, 2/3 доли в праве на земельный участок (по 1/3 доли от каждого продавца) площадью 522 +/- 8 кв.м., с КН 50:12:0100205:291, а также жилое помещение с КН 50:12:0100205:300, находящееся по адресу: <адрес>, помещение 4, приобретенные в период брака сторон (ФИО4 и ФИО3), имеют признаки совместно нажитого имущества, в том числе учитывая полученное перед указанной сделкой согласие супруги ФИО3 на ее заключение.
Согласно оспариваемому договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО18(продавец) и ФИО5 (покупатель), продавец продает, а покупатель покупает 1/3 долю в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>; 1/3 долю в праве собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, помещение 4; 1/3 долю в праве собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, помещение 5.
В разделе 2 договора указано, что стороны по взаимному соглашению оценивают:
1/3 долю в праве собственности на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, в размере 500 000 руб. 00 коп.,
- 1/3 долю в праве собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, помещение 4, в размере 75 000 руб. 00 коп.;
1/3 долю в праве собственности на жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, помещение 5, в размере 1 425 000 руб. 00 коп., при этом общая сумма определена в размере 2 000 000 руб. 00 коп.
Согласно п. 2 раздела 2 Договора оплата стоимости доли в праве собственности на объекты осуществляется в следующем порядке: ФИО5 оплатил ФИО4 денежные средства в размере 2 000 000 руб. 00 коп. до подписания настоящего договора.
Исследовав историю приобретения спорных объектов недвижимости, дела суд приходит к выводу, что спорные объекты в виде 2/3 земельного участка с КН 50:12:0100205:291, а также жилое помещение с КН 50:12:0100205:300, находящееся по адресу: <адрес>, помещение 4, имеют признаки совместно нажитого супругами ФИО4 и ФИО3 имущества, что требовало при отчуждении согласия ФИО3 на такое распорядительное действие.
Доказательств что указанное имущество приобретено хоть и в браке, но за счет личных средств ФИО4 в материалы дела не представлено.
При этом объект недвижимости с КН 50:12:0100205:299, приобретенный ответчиком ФИО4 до брака с истцом, отчужден в долевом порядке без части земельного участка с КН 50:12:0100205:291 не может, ввиду принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
Таким образом, учитывая заявленные стороной истца требования, принимая во внимание отсутствие нотариально удостоверенного согласия ФИО3 на совершение указанной сделки, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о признании договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5, недействительным.
Также в процессе рассмотрения дела стороной ответчика заявлено о применении последствий пропуска исковой давности.
Согласно пункту 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. При этом течение указанного срока для лица, не являющегося стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Обращаясь за восстановлением своего нарушенного права ДД.ММ.ГГГГ, истец указала, что о спорном договоре она узнала ДД.ММ.ГГГГ после проведенного в доме по адресу: <адрес>, клининга, в подтверждение чего представлен акт № от ДД.ММ.ГГГГ (генеральная уборка), заказчиком которого являлась истец.
Привлеченный в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2 в письменных пояснениях указывал на то, что в действительности уборка не проводилась, а была инициирована для создания видимости по совету юриста истца.
Вместе с тем, учитывая, что ФИО3 стороной договора не являлась, реестровое дело каких-либо документов, свидетельствующих об осведомленности истца об оспариваемой сделке не имеет, ответчиками доказательств обратного в суд не представлено.
Все возражения стороны истца фактически сводились к тому обстоятельству, что истец не могла не знать о заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками договоре, а также о соблюдении ФИО4 права преимущественной покупки путем устного обращения к истцу, которое также чем-либо не подтверждено и истцом в судебном заседании не признавалось.
Таким образом, суд полагает срок давности не пропущенным истцом в связи с чем законных оснований для применения пропуска срока исковой давности не имеется.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).
В качестве последствий недействительности сделки суд полагает необходимым восстановить записи в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на:
- 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН 50:12:0100205:291;
- 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение с КН 50:12:0100205:300;
- 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение с КН 50:12:0100205:299.
При этом оснований для взыскания с ФИО4 в пользу ФИО5 денежных средств в размере 2 000 000 руб. 00 коп. суд не усматривает, поскольку в судебном заседании ответчик ФИО4, возражая против исковых требований, на вопрос суда пояснил, что денежные средства от ФИО5 он не получал, что ответчиком ФИО5 не оспаривалось.
В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
На основании изложенного, суд полагает, что ответчиками в равных долях подлежат возмещению истцу расходы на оплату государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи доли в праве недействительным – удовлетворить.
Признать договор купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с жилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО5, недействительным.
Взыскать в равных долях с ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №), ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (СНИЛС №) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (ИНН №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.
Применить последствия недействительности сделки путем восстановления записей в ЕГРН о праве собственности ФИО4 на:
- 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с КН 50:12:0100205:291;
- 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение с КН 50:12:0100205:300;
- 1/3 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение с КН 50:12:0100205:299.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд <адрес> в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Н.В. Кутырина
КОПИЯ ВЕРНА.
Судья Н.В. Кутырина