РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 августа 2026г. г. Мытищи Московской области
Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Егоровой Ю.К., при секретаре судебного заседания Аслаповской Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8556/2026 иск Рафикяна Рафаеля Размиковича, Рафикян Лианы Рафиковны к ООО «Специализированный застройщик «Квартал - Инвестстрой» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Квартал - Инвестстрой» (далее - ООО «СЗ «Квартал - Инвестстрой»), в котором просили взыскать с ответчика в пользу истцов в равных долях неустойку в размере 375 198,42 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф в размере 5 % от удовлетворенной судом суммы, расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 2 500 руб.
Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Квартал - Инвестстрой» и ФИО3, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № НЩ-20-3-120-Д, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект – многоквартирный жилой <адрес> по строительному адресу: <адрес>, г.о. Подольск, д. Борисовка и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – квартиру (условный №, номер подъезда 3, проектная площадь 79,8 кв.м.). Срок передачи квартиры был согласован в договоре - не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Со стороны истцов все обязательства по оплате квартиры исполнены своевременно и надлежащим образом. Фактически объект долевого строительства передан участникам долевого строительства с нарушением предусмотренных договором сроков по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, об устранении существенных недостатков объекта долевого строительства, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Истцы ФИО3, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены по рпавилм стать 113 ГПК РФ, не возражали против рассмотрения дела в их отсутствие.
Представитель ответчика ООО «СЗ «Квартал - Инвестстрой» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, предоставил письменные возражения, согласно которым возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие вины застройщика в просрочке передачи объекта долевого строительства. В случае удовлетворения требований, просил снизить размер штрафных санкций в порядке ст. 333 ГК РФ, а также уменьшить размер компенсации морального вреда, судебных расходов. Также ответчик просил предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31.12.2026 включительно.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при указанной явке.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указанный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве (ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015), в случае передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства с нарушением предусмотренного договором срока период просрочки исполнения обязательства застройщика определяется днем, следующим после указанного в договоре дня, с которым связывается исполнение этого обязательства (окончание указанного в договоре срока исполнения обязательства застройщика), с одной стороны, и днем подписания передаточного акта (иного документа о передаче квартиры застройщиком участнику долевого строительства), - с другой.
Действующее законодательство не связывает день передачи (и(или) получения) передаточного акта с днем исполнения застройщиком обязательств по передаче квартиры.
При этом при расчете неустойки за просрочку передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства судам следует применять ставку рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующую по состоянию на предусмотренный договором день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта, а если обязательство подлежит исполнению в определенный срок - то на последний день этого срока (Определение КС РФ №-О от ДД.ММ.ГГГГ, Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ17-26, от 27.02.20224 года №-КГ23-18-К4).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Квартал - Инвестстрой» и ФИО3, ФИО2 заключен договор участия в долевом строительстве № НЩ-20-3-120-Д, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект – многоквартирный жилой <адрес> по строительному адресу: <адрес>, г.о. Подольск, д. Борисовка и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участникам долевого строительства объект долевого строительства – квартиру (условный №, номер подъезда 3, проектная площадь 79,8 кв.м.).
Согласно п.3.1 договора цена договора на момент подписания составляет 13 743 532 руб.
В соответствии с п. 5.1 договора ответчик обязан не позднее 30.03.2026 передать участникам долевого строительства объект долевого строительства.
Обязательство по оплате цены договора истцами исполнено в полном объеме.
Квартира истцам передана по акту приема-передачи от 25.04.2026.
В соответствии с п.6 акта приема-передачи цена объекта с учетом увеличения общей приведенной (фактической) площади составляет 14 430 708,45 руб.
Таким образом, судом установлено, что застройщиком нарушен предусмотренный договором срок передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства.
26.05.2026 истцы в адрес ответчика направили претензию с требованием о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.
Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Согласно закону №214-ФЗ, неустойка рассчитывается исходя из ставки, действующей на «день исполнения обязательства».
На день исполнения обязательства ключевая ставка Банка России составляла 15%.
Следовательно, расчет неустойки за весь период просрочки должен производиться единообразно с применением ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей на последний день срока, установленного договором, в который застройщик должен был исполнить свое обязательство без нарушения прав.
Согласно ч.2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ, неустойка исчисляется «от цены договора».
Истец просит взыскать с ответчика неустойку за период с 31.03.2026 по 25.04.2026 в размере 375 198,42 руб., исходя из расчета: 14 430 708,45?26?1/150?15%.
Предоставленный истцом расчет не признается судом арифметически верным и нормативно обоснованным.
Принимая во внимание выше изложенное, судом произведен свой расчет неустойки за период с 31.03.2026 – 25.04.2026 в размере 357 331,83 руб. (13 743 532 цена по договору ? 26 ? 1/150 ? 15%), поскольку ответственность за нарушение срока передачи объекта возникла у застройщика в период до передачи объекта и увеличения его стоимости.
Между тем, п.1 ст.333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Учитывая, что данная мера ответственности носит компенсационный характер и должна соответствовать последствиям нарушения обязательства, а также исключать неосновательное обогащение лица, в пользу которого она подлежит взысканию, учитывая характер нарушенных ответчиком обязательств и его ходатайство о снижении размера неустойки, суд находит возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить подлежащую взысканию в пользу истцов в равных долях неустойку до суммы 155 000 руб.
При этом, суд отклоняет довод ответчика о том, что истцам ДД.ММ.ГГГГ направлено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче, которое истцом ФИО3 получено не было, а истцом ФИО2 получено ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем оснований для взыскания неустойки отсутствуют.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Правовые последствия уклонения дольщика от подписания передаточного акта разъяснены также в пункте 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., согласно которым при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок (за исключением случая, когда участником долевого строительства предъявлено застройщику требование о составлении акта о несоответствии объекта долевого строительства установленным требованиям к качеству объекта долевого строительства), окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, доводы ответчика о том, что истцы уклонялись от принятия объекта, суд не принимает во внимание, поскольку односторонний акт приема-передачи ответчик не составил.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При таких обстоятельствах на основании ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» суд полагает надлежащим взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.
В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Таким образом, с ответчика в пользу истцов также подлежит взысканию в равных долях штраф в размере 8 750 руб., исходя из расчета: (155 000 руб. + 20 000 руб.) х 5%.
Оснований для снижения штрафа судом не установлено.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.
Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с абзацем 3 пункта 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Из доверенности на представление интересов истцов, имеющейся в материалах гражданского дела, усматривается, что она выдана представителю в целях представления интересов истцов только по конкретному гражданскому делу. В связи, с чем расходы по оформлению доверенности в размере 2 500 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях.
По правилам ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию в доход местного бюджета с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов в размере 8 650 руб.
18.03.2024 Правительством Российской Федерации принято Постановление N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».
В соответствии с п. 1 указанного Постановления, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025, может быть продлена на срок до 31 декабря 2026 включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 3 Постановления, особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Постановление вступило в силу 22.03.2024 (дата опубликования).
Оснований для предоставления ответчику отсрочки решения суда суд не усматривает, ответчик не лишен права обратиться за отсрочкой на стадии исполнения судебного акта.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Квартал - Инвестстрой» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Квартал - Инвестстрой» (ИНН 5029070497 ОГРН 1035005518020) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) в равных долях неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 155 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф в размере 8 750 руб., расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 2 500 руб., всего в сумме 186 250 руб.
В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Квартал - Инвестстрой» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, в большем размере – отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Квартал - Инвестстрой» (ИНН 5029070497 ОГРН 1035005518020) в доход городского округа <адрес> государственную пошлину в размере 8 650 руб.
О предоставлении отсрочки исполнения решения суда на срок предусмотренный ПП РФ № от ДД.ММ.ГГГГ - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд <адрес>.
Судья: подпись Ю.К. Егорова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья: подпись Ю.К. Егорова