РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 июня 2026 года с. Покровское, Неклиновского района Ростовской области
Неклиновский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Говоровой О.Н., при секретаре Волынкиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Д.А.А., П.О.П. к Администрации Николаевского сельского поселения Неклиновского района Ростовской области, администрации Неклиновского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии,
УСТАНОВИЛ:
Д.А.А. и П.О.П. обратились в суд с исковым заявлением к Администрации Николаевского сельского поселения Неклиновского района Ростовской области, администрации Неклиновского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.
В обоснование исковых требований указано, что истцы являются собственниками квартир: Д.А.А. <адрес> площадью 29 кв.м. с КН №, расположенной по адресу: <адрес> П.О.П. <адрес> площадью 87 кв.м. с КН №, расположенной по адресу: <адрес> двухквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке площадью 1256 кв.м. с КН 61:26:0110101:2191, который находится в общей долевой собственности по ? доли у истцов.
В 2025 году истцу произвели перепланировку квартир внутри жилого дома. В соответствии с поэтажным планом жилого здания лит «А,А3,А5,А6,а» из инвентарного правового дела № 10-01-0320 ООО «БТИ» по Неклиновскому району до реконструкции: в состав квартиры № 1 входили помещения: № 1 (2,9м2) - лит. А3, № 2 (13м2), № 14 (13,1м2) - лит А; в состав квартиры № 2 входили помещения: №9 (7,6м2) № 13 (7,7м2) - лит. А, № 10 (6,1м2), № 11 (3,2м2), №12 (9м2) - лит. А5, № 3 (13,3м2), № 4 (4,4м2), № 5 (7,9м2), № 7 (12,7м2), № 8 (11,8м2) - лит. А6, № 6 (3,4м2) -лит. а.
В результате выполнения перепланировки и реконструкции квартир № 1, № 2 изменены технико-экономические показатели и набор помещений квартиры № 1: № 1 (2,9м2) - лит. А3, № 2 (13м2), № 14 (13,1м2), № 9 (7,6м2), №13 (7,7м2) - лит. А, № 10 (6,1м2), № 11 (3,2м2), № 12 (9м2) - лит. А5. Итого по квартире № 1 общая площадь увеличилась на 33,6 кв.м. Квартира № 2: № 3 (13,2м2), № 4 (4,4м2), № 5 (7,9м2), №7 (12,7м2), № 8 (11,8м2) - лит. А6, № 6 (3,4м2) - лит. а. Итого по квартире № 2 общая площадь уменьшилась на 33,7 кв.м.
Досудебная экспертиза показала, что целостность застройки квартир и их реконструкция указанными работами не нарушена, как и не нарушено чьих либо прав и законных интересов.
Просят сохранить квартиру № 1 общей площадью 62,6 кв.м. с КН № состав помещений: № 1 (2,9м2) - лит. А3, № 2 (13м2), № 14 (13,1м2), № 9 (7,6м2), №13 (7,7м2) - лит. А, № 10 (6,1м2), № 11 (3,2м2), № 12 (9м2) - лит. А5, расположенную по адресу: <адрес> реконструированном состоянии.
Сохранить квартиру № 2 общей площадью 53,3 кв.м. с КН № состав помещений: № 3 (13,2м2), № 4 (4,4м2), № 5 (7,9м2), №7 (12,7м2), № 8 (11,8м2) - лит. А6, № 6 (3,4м2) - лит. а, расположенную по адресу: <адрес> реконструированном состоянии.
В судебное заседание истцы и их представитель не явились, об уважительности неявки суду не сообщили, не ходатайствовали об отложении дела слушанием. Просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель Администрации Николаевского сельского поселения Неклиновского района, администрации Неклиновского района Ростовской области также в судебное заседание не явились, извещались о дне слушания дела надлежащим образом.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, суд полагает возможным исковые требования удовлетворить исходя из следующего.
Согласно ч.1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что Д.А.А. и П.О.П. являются собственниками квартир в двухквартирном жилом доме, расположенного по адресу: <адрес>. Д.А.А. является собственником <адрес> площадью 29 кв.м. с КН №, П.О.П. является собственником <адрес> площадью 87 кв.м. с КН №, что подтверждается выписками из ЕГРН от 07.10.2025.
Также согласно выписке из ЕГРН от 17.09.2025 Д.А.А., П.О.П. являются долевыми собственниками земельного участка (по ? дол каждый), площадью 1256 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: <адрес>
Согласно техническому паспорту жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (А,А3,А5), по состоянию на 13.10.2025, имеет общую площадь 62,6 кв.м., из которой 29,9 кв.м. жилая.
Согласно техническому паспорту жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> (А6,а) по состоянию на 13.10.2025, имеет общую площадь 53,3 кв.м., из которой 24,3 кв.м. жилая.
В 2025 году истцы произвели перепланировку квартир, в результате чего, изменены технико-экономические показатели и набор помещений квартиры № 1: № 1 (2,9м2) - лит. А3, № 2 (13м2), № 14 (13,1м2), № 9 (7,6м2), №13 (7,7м2) - лит. А, № 10 (6,1м2), № 11 (3,2м2), № 12 (9м2) - лит. А5. Итого по квартире № 1 общая площадь увеличилась на 33,6 кв.м. Квартира № 2: № 3 (13,2м2), № 4 (4,4м2), № 5 (7,9м2), №7 (12,7м2), № 8 (11,8м2) - лит. А6, № 6 (3,4м2) - лит. а. Итого по квартире № 2 общая площадь уменьшилась на 33,7 кв.м.
Определением Неклиновского районного суда от 09 февраля 2026 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза.
Как следует из заключения эксперта № 977/10-2-26 от 19.05.2026, строение-квартира № 1 общей площадью 62,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> по выполненным строительным, объемно-планировочным, конструктивным и инженерно-техническим решениям, преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно – эпидемиологическим, строительно - техническим, градостроительным).
Расположение реконструированной квартиры № 1 общей площадью 62,6 кв.м., находящейся в южной части многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента зоны землепользования и застройки Николаевского сельского поселения Неклиновского района Ростовской области.
Характерных дефектов конструктивных элементов многоквартирного жилого дома в котором расположена исследуемая квартира № 1 общей площадью 62,6 кв.м., свидетельствующих о их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах), не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, при котором техническое состояние строительных конструкций или здания и сооружения в целом, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
При этом, исследуемая квартира № 1 общей площадью 62,6 кв.м., расположенная по адресу: <адрес> имеется следующие несоответствия: - расположение напольного газового котла в помещении ванной № 7 площадью 6,1 кв.м. не соответствует п. 5.7 СП 282.1325800.2023 «Поквартирные системы теплоснабжения на базе индивидуальных газовых тепло генераторов. Правила проектирования и устройства», а также п. 7.6 СП 62.13330.2011* «Газораспределительные системы. Актуализированная редакция СНиП 42-01-2002 согласно которым, установка газоиспользующего оборудования и тепло генераторов в ванных комнатах и санузлах не допускается. Указанное несоответствие является технически устранимым путем демонтажа напольного газового котла из помещения ванной № 7 и установки его в помещении кухни-студии № 2.
Конструктивные элементы исследуемого объекта не имеют повреждений, трещин, посадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса, их отклонений от прямолинейности, вертикали или горизонтали, а также смещений в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкции здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущей строительных зданий и сооружений» исследуемый объект имеет исправное техническое состояние, характеризующееся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, отсутствием угрозы обрушения конструкций. Исправное техническое состояние исследуемого объекта при условии устранения имеющихся несоответствий требованиям действующих норм и правил, обуславливает его техническую эксплуатационную безопасность по функциональному назначению. Исходя из выполненных объемно-планировочного, конструктивного, инженерно-технического и архитектурно-планировочного решений, при условии устранения имеющихся несоответствий требованиям действующих норм и правил и существующих условиях его эксплуатации, не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Строение <адрес> площадью 53,3 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, по выполненным строительным, объемно-планировочным, конструктивным и инженерно-техническим решениям соответствуют требованиям действующих норм и правил (противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, строительно-техническим, градостроительным).
Расположение реконструированной <адрес>, находящейся в северной части многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, находящегося в территориальной зане застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), не противоречит перечню основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, градостроительного регламента зоны застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1), приведенному в ст. 34 Правила землепользования и застройки Николаевского сельского поселения Неклиновского района Ростовской области.
Характерных дефектов конструктивных элементов многоквартирного жилого дома в котором расположена исследуемая квартира № 2 общей площадью 53,3 кв.м., свидетельствующих о их недостаточной несущей способности (т.е. повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали, горизонтали, прогибов, смещения перемычек в опорных местах), не имеется и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, при котором техническое состояние строительных конструкций или здания и сооружения в целом, характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.
При этом, исследуемая <адрес> общей площади 53,3 кв.м., расположенная в северной части многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, имеет несоответствие: расстояние от западной стены многоквартирного жилого дома, а именно северной части, где расположена исследуемая <адрес> общей площадью 53,3 кв.м. до западной границы земельного участка составляет 0,75, что не соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», а также Правилам землепользования и застройки Николаевского сельского поселения Неклиновского района Ростовской области, регламентирующих расстояние от границ участка до стены жилого дома - 3 м.
В результате реконструкции, расстояние от западной стены многоквартирного жилого дома, а именно северной части, где расположена исследуемая <адрес> площадью 53,3 кв.м. до границы земельного участка - не изменилась.
Конструктивные элементы исследуемого объекта не имеют повреждений, трещин, посадок, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса, их отклонений от прямолинейности, вертикали или горизонтали, а также смещений в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкции здания, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущей строительных зданий и сооружений» исследуемый объект имеет исправное техническое состояние, характеризующееся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности, отсутствием угрозы обрушения конструкций. Исправное техническое состояние исследуемого объекта при условии устранения имеющихся несоответствий требованиям действующих норм и правил, обуславливает его техническую эксплуатационную безопасность по функциональному назначению.
В судебном заседании установлено, что установленные экспертным заключением № 977/10-2-26 от 19.05.2026 недостатки, в отношении квартиры № 1, расположенной по адресу: <адрес>, истцами устранены.
Кроме того, истцами предпринимались надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения ввода объекта в эксплуатацию.
Согласно пункту 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
В п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ).
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года, указано, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
При таких обстоятельствах, учитывая, что нарушений санитарных, пожарных, строительных норм и правил согласно представленному экспертному заключению, при возведении спорных объектов, не установлено, принимая во внимание, что имеющиеся несоответствия устранены истцами в ходе судебного заседания, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-198, 39 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Д.А.А., П.О.П. к Администрации Николаевского сельского поселения Неклиновского района Ростовской области, Администрации Неклиновского района Ростовской области о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, удовлетворить.
Сохранить <адрес>, общей площадью 62,6 кв.м. с КН №, состав помещений: № 1 (2,9м2) - лит. А3, № 2 (13м2), № 14 (13,1м2), № 9 (7,6м2), №13 (7,7м2) - лит. А, № 10 (6,1м2), № 11 (3,2м2), № 12 (9м2) - лит. А5, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
Сохранить <адрес>, общей площадью 53,3 кв.м. с КН №, состав помещений: № 3 (13,2м2), № 4 (4,4м2), № 5 (7,9м2), №7 (12,7м2), № 8 (11,8м2) - лит. А6, № 6 (3,4м2) - лит. а, расположенную по адресу: <адрес>, в реконструированном состоянии.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 03 июля 2026 года.
Председательствующий