РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июня 2026 года с. Покровское
Неклиновский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Карачиной А.А., при секретаре Бутове В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тихоненко В.П. к Тихоненко С.А., Федотовой А.А., Тихоненко Г.А., Тихоненко В.А. о признании договора купли-продажи недействительным, установил:
Тихоненко В.П. обратилась в суд с иском к Федотовой А.А., Тихоненко С.А., Тихоненко В.А., Тихоненко Г.А. о признании сделки недействительной.
В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что ... между истцом Тихоненко В.П. (Продавец) и Т.А.И (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного но адресу: .... 70, площадью 1700 кв.м, ..., и расположенного на нем жилого дома, общей площадью 89,7 кв.м, КН .... До заключения договора купли-продажи истец являлась единоличным собственником целых жилого дома и земельного участка.
Договор купли-продажи заключался с условием, согласно которому истец (Продавец) сохраняет за собой право пожизненного проживания в жилом доме (пункт 7 договора). На момент заключения договора купли-продажи и по настоящее время истец зарегистрирована по месту жительства по адресу жилого дом, фактически проживала и проживает в нем. С 2018 года в доме был также зарегистрирован покупатель Т.А.И., который снят с регистрационного учета по смерти.
Договор купли-продажи заключался ею исключительно при условии, что она на законных основаниях, сможет всю свою жизнь беспрепятственно проживать в жилом доме, владеть и пользоваться им по своему усмотрению как единым целым, не являясь собственником, но вместо собственника, проживать в нем спокойно, вселять, либо выселять из жилого дома третьих лиц, то есть на условиях как до заключения договора купли-продажи. Данное условие было обусловлено тем, что земельный участок и жилой дом являлись единственными объектами недвижимости, принадлежащими ей, а жилой дом - единственным ее местом жительства.
... Т.А.И умер. После его смерти нотариусом Сердюковым Д.В. заведено наследственное дело .... Наследники Т.А.И., среди которых ответчики, обратились к нотариусу в рамках указанною наследственного дела с заявлениями о принятии наследства. По истечении срока, предусмотренного п. 1 ст. 1163 ГПК РФ, некоторые из наследников изъявили желание вселиться в принятое ими наследственное имущество - жилой дом.
Истец, обращаясь с настоящим иском, считает, что при заключении договора купли-продажи она была введена в заблуждение относительно возможности беспрепятственно и единолично владеть и пользоваться единственным своим жильем в течение всей своей жизни после заключения договора купли-продажи, относительно юридической силы: пункта 7 договора купли-продажи и его действительных правовых последствий.
Наследники Т.А.И. правомочны получить свидетельства о праве на наследство, зарегистрировать свое право на земельный участок и жилой дом, владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению указанным наследственным имуществом в пределах долей в праве общей долевой собственности, вплоть до отчуждения путем продажи.
Договор купли-продажи по своей правовой природе не подразумевает включения в него положений, вроде предусмотренных п. 7 договора купли-продажи, а включенные в него подобного рода положения не могут иметь предусмотренных данным пунктом правовых последствий, в том числе таких, которые подразумевались заверениями, данными Покупателем (сыном) Продавцу (матери). После смерти сына целая доля истца на вышеуказанные объекты недвижимости уменьшилась до размера 1/5 доли.
Покупатель Т.А.И. имел юридические образование, при заключении оспариваемой сделки понимал либо мог понимать значение и правовую природу купли-продажи недвижимости, между тем при заключении договора купли-продажи, будучи сыном истца, заверил ее, что пункт 7 договора будет иметь юридическое значение в контексте договора и предусматривать возможность истца единолично использовать жилой дом по своему усмотрению пожизненно. С учетом хороших семейных отношений, сложившихся с сыном, доверяя ему, истец согласилась на оспариваемую сделку с условием.
Несмотря на заключение договора купли-продажи при жизни сына истца Т.А.И. пункт 7 договора купли-продажи фактически исполнялся. Истец стала осознавать правовую природу совершенной ей сделки по отчуждению единственного жилья и земельного участка только после смерти сына, в период вступления наследников сына в права наследования, тогда, когда наследники, получив в порядке наследования доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, начали выражать намерение вселиться в него.
Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от ... земельного участка, жилого дома, расположенных по адресу: ..., заключенный между Тихоненко В.П. и Т.А.И.
В судебном заседании истец Тихоненко В.П. не явилась, извещена о месте и времени слушания дела, об уважительности причин неявки суд не известила, своих представителей не направила.
Ответчики Федосова А.А. и Тихоненко С.А. в суд не явились, направили заявления, в которых просят в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчика Тихоненко С.А. адвокат Трифонова И.В. в суде просила в удовлетворении иска отказать, пояснив, что из иска неясно в чем именно заключалось заблуждение истца при заключении сделки. Доказательств введения ее в заблуждение не представлено. Полагает, что иск является надуманным. В доме сейчас никто не проживает. Со слов доверителя ей известно, что в настоящее время бабушка находится не в том состоянии, чтобы проживать самостоятельно, ухаживать за домом. С учетом местожительства ее представителей, можно предполагать, что сейчас она проживает у кого-то из дочерей в .... Внуки истца, ответчики по делу, проживают отдельно, каждый имеет жилье, никто не собирался ей препятствовать в пользовании домом. Кроме того, наследодатель отразил в договоре условие о пожизненном проживании матери в доме. Однако она выехала из дома добровольно в силу возрастных ограничений.
Ответчик Тихоненко Г.А., законный представитель несовершеннолетнего ответчика Тихоненко В.А. – Тихоненко Т.А. в суд не явились, извещены о месте и времени слушания дела, ходатайств об отложении слушания дела не направили.
Третье лицо нотариус Сердюков Д.В., представитель третьего лица Администрации Покровского сельского поселения ..., представитель третьего лица Управления Росреестра по ... в суд не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Выслушав пояснения истца, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 2 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют свои права, в том числе обладают правом по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим имуществом: дарить, продавать, завещать его.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольным принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В силу ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Как установлено в судебном заседании, ... Тихоненко В.И. продала, а Т.А.И. купил за 2 200 000 рублей жилой дом площадью 89,7 кв. м, КН ..., и земельный участок площадью 1700 кв. м, КН ..., расположенные по адресу: ....
Согласно п. 4 договора расчет сторонами произведен до подписания настоящего договора. Денежные средства за приобретаемое недвижимое имущество переданы покупателем продавцу в полном объеме.
Передача недвижимого имущества производится в день подписания настоящего договора. Продавец передал, а покупатель принял указанное выше недвижимое имущество. Настоящий пункт имеет силу акта приема-передачи недвижимого имущества (п.5).
Покупатель Т.А.И. приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество с момента регистрации перехода права собственности и регистрации в Межмуниципальном отделе по ... Управления Росреестра по ..., после чего принимает на себя обязанность по уплате налогов на недвижимость, осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества.
Согласно пункту 7 договора в вышеуказанном жилом доме на момент заключения договора купли-продажи зарегистрирована продавец Тихоненко В.П., которая сохраняет за собой право пожизненного проживания.
... стороны сделки лично подписали и подали заявления о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество к покупателю.
Согласно выписке из ЕГРН ... произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорные жилой дом и земельный участок в государственном кадастре недвижимости.
... Т.А.И. умер.
Как следует из материалов наследственного дела ..., открытого нотариусом Неклиновского нотариального округа Сердюковым Д.В. ..., с заявлением о принятии наследства, в том числе спорного домовладения подали мать наследодателя Тихоненко В.П., его дети: Тихоненко С.А., Федотова А.А., Тихоненко Г.А. и законный представитель несовершеннолетней Тихоненко В.А. – ее мать Тихоненко Т.А.
Из представленной копии наследственного дела, представленной по запросу суда, следует, что свидетельства о праве на наследство наследники не получали.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 К РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1 ст. 178 ГК РФ).
При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст. 178 ГК РФ).
Обращаясь с настоящим иском в суд истец Тихоненко В.П. указала, что на момент заключения договора заблуждалась в природе сделки.
В силу статей 12, 56, 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих доводов или возражений, если иное не установлено федеральным законом.
Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.
Доказательств в подтверждение доводов истца о том, что, заключая договор купли-продажи, ее стороны не стремились к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки, истцом не представлено.
Заблуждение относительно природы сделки, о чем указано истцом в исковом заявлении, выражается в том, что лицо совершает не ту сделку, которую пыталось совершить (например, думая, что заключает договор ссуды, дарит вещь). Истцом не указано какую конкретно сделку она имела намерение заключить, лично подписывая договор купли-продажи и обращаясь в регистрирующий орган.
Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что стороны оспариваемой сделки не имели намерений ее исполнять или требовать ее исполнения, то есть при ее совершении их воля не была направлена на возникновение соответствующих правовых последствий, действовали злонамеренно, чтобы причинить вред законным правам и интересам истца.
Напротив, в судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что договор купли-продажи соответствуют требованиям закона, сторонами согласованы все существенные условия, четко выражены предмет и цена, а также воля сторон.
Условия договора содержат четкое указание на то, что после регистрации права собственности покупатель Т.А.И. принимает на себя все обязанности собственника, в том числе несет все расходы по содержанию имущества (пункт 6 договора).
Отдельно в договоре (пункт 7) оговорено право пожизненного проживания продавца в спорном жилом помещении. Внесение в договор такого условия законом не запрещено и о недействительности сделки не свидетельствует.
Действия истца Тихоненко В.И. после заключения оспариваемого договора купли-продажи свидетельствуют о признании существования правоотношений, возникших на основании него, и направленных на создание соответствующих оспариваемому договору правовых последствий.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания сделки недействительной по мотивам заблуждения истца относительно природы сделки. В удовлетворении иска необходимо отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении иска Тихоненко В.П. к Тихоненко С.А., Федотовой А.А., Тихоненко Г.А., Тихоненко В.А. о признании договора купли-продажи недействительным отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Неклиновский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий:
Решение в окончательной форме изготовлено 19 июня 2026 года.