РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 августа 2026 г. г. Мытищи Московской области
Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Егоровой Ю.К., при секретаре судебного заседания Аслаповской Т.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8790/2026 по иску Осипова Сергея Георгиевича к АО «Компания Атол» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к АО «Компания Атол», в котором просил взыскать с ответчика денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в размере 225 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., штраф по ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб., почтовые расходы в размере 800 руб.
Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № КотКЛ-10(кв)-1/10/10(1) (АК), объектом которого является квартира в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, мкр. Белая Дача, <адрес>. Объект принят истцом по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ. В квартире выявлены отступления от условий договора и обязательных требований, приведшие к ухудшению ее качества. Согласно заключению специалиста от ДД.ММ.ГГГГ стоимость устранения недостатков составляет 389 378,71 руб. Поскольку общая сумма взыскания ограничена тремя процентами от цены договора, истец просит взыскать в счет уменьшения цены договора 225 000 руб.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика АО «Компания Атол» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, согласно которым против удовлетворения иска возражал, указав, что объект передан по акту без замечаний, выявленные недостатки носят видимый характер и могли возникнуть в процессе эксплуатации, досудебное заключение является недопустимым доказательством. Кроме того, ответчик указал, что участник долевого строительства, не предоставивший застройщику доступ в квартиру для осмотра и устранения недостатков, не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора, и просил уменьшить стоимость устранения недостатков на стоимость материалов, пригодных к дальнейшему использованию. В случае удовлетворения иска ответчик просил ограничить общую сумму взыскания тремя процентами от цены договора, отказать во взыскании штрафа либо снизить его размер по ст. 333 ГК РФ, снизить компенсацию морального вреда, расходы на оплату услуг представителя до 5 000 руб., расходы на досудебное исследование до 10 000 руб., предоставить отсрочку исполнения решения суда, рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Суд, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.
Частью 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Компания Атол» (застройщик) и ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № КотКЛ-10(кв)-1/10/10(1) (АК), зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ. По условиям договора застройщик обязался построить многоквартирный дом и передать участнику однокомнатную квартиру с условным номером 114, расположенную в секции 1 на 10 этаже, проектной площадью 33,50 кв.м, в корпусе 10 по строительному адресу: <адрес>, мкр. Белая Дача.
Цена договора составила 7 500 755,86 руб. (п. 4.1 договора) и оплачена истцом в полном объеме.
По передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ истец принял квартиру общей площадью 33,80 кв.м по адресу: <адрес>, городской округ Котельники, <адрес>, микрорайон «Белая Дача», <адрес>.
Согласно заключению специалиста ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, составленному по результатам обследования квартиры, в квартире имеются строительные недостатки, качество выполненных работ не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям. Стоимость устранения определена в размере 389 378,71 руб.
Как следует из материалов дела, указанные недостатки выявлены истцом в пределах гарантийного срока, исчисляемого со дня передачи объекта, исковое заявление поступило в суд 15.07.2026.
Суд принимает представленное истцом заключение специалиста в качестве письменного доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости. Заключение содержит описание проведенного обследования, перечень выявленных дефектов с указанием помещений и нарушенных нормативных требований, расчет стоимости работ и материалов, выводы специалиста мотивированы. Специалист имеет высшее образование и профессиональную переподготовку по специальности инженера-строителя. Ответчик, возражая против выводов специалиста, ходатайство о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявил, иного расчета стоимости устранения недостатков не представил,
Подписание передаточного акта без замечаний не лишает участника долевого строительства права предъявить требования в связи с недостатками объекта, выявленными в течение гарантийного срока, что прямо следует из ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.
Таким образом, факт передачи истцу объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора и обязательных требований, возникшими по вине застройщика и приведшими к ухудшению качества объекта, нашел подтверждение, и истец вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Объект передан истцу, недостатки выявлены и требование об уменьшении цены договора предъявлено после 01.01.2025, в связи с чем при разрешении спора подлежат применению положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ.
Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Истцом заявлено требование о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора 225 000 руб., что не превышает указанного ограничения.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора в заявленном размере 225 000 руб.
В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Вместе с тем общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика в связи с недостатками отделочных работ, включая штраф, ограничена ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ тремя процентами от цены договора, то есть суммой 225 022,68 руб. Присужденная истцу сумма соразмерного уменьшения цены договора (225 000 руб.) этот предел практически исчерпывает, а взыскание штрафа в размере пяти процентов от присужденной суммы повлечет его превышение. В связи с этим требование о взыскании штрафа удовлетворению не подлежит.
Поскольку штраф с ответчика не взыскивается, а требование о взыскании неустойки истцом не заявлено, ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ разрешению не подлежит.
Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.
Согласно п. 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» при определении размера компенсации морального вреда судом должны учитываться требования разумности и справедливости (п. 2 ст. 1101 ГК РФ).
Учитывая, что по вине ответчика квартира передана истцу с недостатками, допущенными при строительстве, чем нарушены права истца как потребителя, принимая во внимание характер и объем допущенных нарушений, принцип разумности и справедливости, суд считает заявленную истцом сумму завышенной и определяет компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, ст. 94 ГПК РФ относит, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.
Как разъяснено в абзаце втором п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – постановление Пленума № 1), истцу могут быть возмещены расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.
Истцом понесены расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., что подтверждается договором от 08.07.2026 и чеком от 10.07.2026. Заключение специалиста положено в основу определения цены иска и принято судом в качестве доказательства, поэтому указанные расходы являлись необходимыми и подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.
В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Согласно п. 13 постановления Пленума № 1 разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.
Истцом понесены расходы на оплату услуг представителя в размере 50 000 руб. по договору от 08.07.2026, оплата подтверждена чеком от 10.07.2026. Представитель подготовил исковое заявление и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца, в судебных заседаниях не участвовал.
Учитывая объем оказанных услуг и продолжительность рассмотрения дела, суд находит разумными расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб.
Почтовые расходы, связанные с направлением искового заявления в суд, подтверждены документально в размере 453,58 руб. и подлежат возмещению ответчиком. Несение почтовых расходов в большем размере истцом не доказано, что согласно п. 10 постановления Пленума № 1 является основанием для отказа в их возмещении в остальной части.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Разрешая ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, суд исходит из следующего.
Согласно абзацу одиннадцатому п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.12.2025 № 2227) в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 31 декабря 2026 г. включительно.
Требование истца о соразмерном уменьшении цены договора предъявлено к застройщику в 2026 году, то есть после 01.01.2025, неустойка и штраф с ответчика не взыскиваются. В связи с этим оснований для предоставления ответчику отсрочки исполнения решения суда суд не усматривает, ответчик не лишен права обратиться за отсрочкой на стадии исполнения судебного акта.
Поскольку в силу подп. 4 п. 2 ст. 333.36 НК РФ истец освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета городского округа Мытищи Московской области. Исходя из подп. 1, 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ ее размер составляет 10 750 руб. (7 750 руб. – по требованию имущественного характера, 3 000 руб. – по требованию о компенсации морального вреда).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к АО «Компания Атол» о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с АО «Компания Атол» (ИНН 7743198280, ОГРН 1177746243465) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ № №, денежные средства в счет соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве № КотКЛ-10(кв)-1/10/10(1) (АК) от ДД.ММ.ГГГГ в размере 225 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., расходы на проведение досудебного исследования в размере 75 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 35 000 руб., почтовые расходы в размере 453,58 руб., всего в сумме 345 453,58 руб.
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АО «Компания Атол» о взыскании штрафа, компенсации морального вреда, расходов по оплате услуг представителя и почтовых расходов в большем размере – отказать.
Взыскать с АО «Компания Атол» (ИНН 7743198280, ОГРН 1177746243465) в доход бюджета г.о. <адрес> государственную пошлину в размере 10 750 руб.
О предоставлении отсрочки исполнения решения суда на срок, предусмотренный ПП РФ №326 от 18.03.2024 - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд Московской области.
Судья Ю.К. Егорова
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ю.К. Егорова