РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 сентября 2026 г. г. Мытищи, Московская область
Мытищинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Заякиной А.В., при секретаре судебного заседания Киселевой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-8999/2026 по иску Заботиной Татьяны Игоревны к ООО «Специализированный застройщик «Квартал-Инвестстрой» о взыскании денежных средств, уплаченных в связи с увеличением площади объекта,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Квартал-Инвестстрой», в котором просила взыскать с свою пользу денежные средства, уплаченные в связи с увеличением площади объекта, в сумме 536 036,75 рублей, неустойку за пользование чужими денежными средствами в размере 4 185,49 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, штраф в размере 5% от взысканных сумм. Также просила взыскать расходы на оплату досудебного заключения экспертов в размере 49 000 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 60 000 рублей, расходы на оплату нотариальных услуг в размере 2 800 рублей и почтовые расходы в размере 260 рублей.
В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «СЗ «Квартал-Инвестстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве № НЩ-18-1-13-Д, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес>, городской округ Подольск, вблизи д. Борисовка, <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу двухкомнатную <адрес>, приведенной общей площадью 42,7 кв.м., расположенную в 1 секции указанного многоквартирного дома.
Квартира была передана по Передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ. При этом общая приведенная площадь квартиры по результатам обмеров, с учетом площади летних помещений, рассчитанной с понижающим коэффициентом, составила 44,4 кв.м.
Размер доплаты за увеличение площади переданной квартиры составил 536 036,75 рублей, и истцом был оплачен в полном объеме.
После передачи квартиры истец обратилась в ООО «Юридическая группа «МОСЭКСПЕРТ» для уточнения общей площади спорной квартиры. Согласно подготовленному заключению было установлено, что общая площадь <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, с учетом отделочного слоя, с учетом балкона с коэффициентом 0,3, составляет 43,3 кв.м. Экспертом установлено, что причиной расхождения общей площади, указанной в Передаточном акте, и фактической площадью является то, что замеры площади выполнялись инженером БТИ до начала производства отделочных работ.
Истец полагает, что поскольку площадь спорной квартиры увеличилась менее, чем на 5%, то ответчик был не вправе требовать с истца доплату к стоимости договора, в связи с чем истец обратилась в суд с настоящим иском.
Истец в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом.
Представитель ответчика ООО «СЗ «Квартал-Инвестстрой» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания был извещен, ранее представил в суд письменные возражения на иск.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «СЗ «Квартал-Инвестстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве № НЩ-18-1-13-Д, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по строительному адресу: <адрес>, городской округ Подольск, д. Борисовка, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать истцу двухкомнатную <адрес>, приведенной общей площадью 42,7 кв.м., расположенную в 1 секции указанного многоквартирного дома.
Согласно п.3.1 указанного договора, цена договора составила 13 463 982 рубля.
Истцом была оплачена квартира в полном объеме.
Согласно Договора, ответчик обязуется произвести в квартире отделочные работы.
Согласно п.1.6.3 Допустимое изменение общей площади Объекта долевого строительства изменение общей площади Объекта долевого строительства как в большую, так и в меньшую сторону не более чем на 5%.
Согласно технического паспорта здания «многоквартирный жилой <адрес> <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, площадь <адрес> составила 44,4 кв.м., из которых прихожая 4,9 кв.м., санузел 2,4 кв.м., кухня-столовая 12,8 кв.м., жилая комната 12,4 кв.м., жилая комната 13,0 кв.м., санузел 4,0 кв.м., коридор 4,4 кв.м., балкон 0,6 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту истцу передана <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес>, площадью 44,4 кв.м. Замечаний по указанному акту у сторон не имелось.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актам.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Часть 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусматривает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу положений п. 3 ч. 4 указанной статьи существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.
В ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1). По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).
По правилам п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, исходя из системного толкования приведенных выше правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Как указано выше, истцу была фактически передана квартира общей жилой площадью 44,4 кв.м., что на 1,7 кв.м. больше площади, предусмотренной Договором участия в долевом строительстве.
В связи с увеличением площади передаваемой квартиры, ответчиком был выставлен счет на доплату возникшей разницы на сумму 536 036,75 рублей.
Истцом доплата к договору была произведена в полном объеме, что не оспаривается сторонами.
Впоследствии, после передачи квартиры, истец обратилась в ООО «Юридическая группа «МОСЭКСПЕРТ» для уточнения общей площади спорной квартиры.
Согласно подготовленному заключению №МО010-ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что общая площадь <адрес> по адресу: <адрес>, г.о.Подольск, д. Борисовка, <адрес>, с учетом отделочного слоя, с учетом балкона с коэффициентом 0,3, составляет 43,3 кв.м. Экспертом установлено, что причиной расхождения общей площади, указанной в Передаточном акте, и фактической площадью является то, что замеры площади выполнялись инженером БТИ до начала производства отделочных работ.
Истец полагает, что поскольку фактически площадь спорной квартиры увеличилась менее, чем на 5%, то ответчик был не вправе требовать с истца доплату к стоимости договора.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с досудебной претензией с требованием возвратить ей денежные средства в сумме 536 036,75 рублей, уплаченные в связи с увеличением площади переданной квартиры, однако данная претензия была оставлена без удовлетворения.
Как указывает истец в своем иске, кадастровым инженером БТИ замеры спорной квартиры были произведены до проведения отделочных работ и возведения ограждающих конструкций, в результате чего площадь квартиры, указанная в Передаточном акте, не соответствует фактически переданной квартиры.
Суд не может согласиться с доводами истца, поскольку они противоречат условиям Договора участия в долевом строительстве № НЩ-18-1-13-Д от 14 марта 2025 года.
При заключении вышеуказанного двухстороннего Договора, обе стороны договора достигли взаимного соглашения о том, что дом должен быть построен в соответствии с проектной документацией (п. 4.1.1 Договора). Общая приведённая площадь Объекта долевого строительства (проектная) состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти. И составляет 42,7 кв.м.
В соответствии с п. 1.6.1 Договора, Общая приведённая площадь Объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа (Приложение № 1 к Договору), и после проведения обмеров Многоквартирного дома Органами технической инвентаризации может иметь отклонения, как в большую, так и в меньшую стороны, что влечёт за собой соответствующий перерасчёт Цены Договора, указанной в п. 3.1 Договора.
Если Общая приведённая площадь Объекта долевого строительства (фактическая), определённая путём суммирования всех площадей по данным Органов технической инвентаризации (включая площадь балконов, лоджий, веранд с учётом соответствующих коэффициентов понижения), будет меньше или больше Общей приведённой площади Объекта (проектной), то либо Застройщик возвращает Участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства, либо Участник долевого строительства производит доплату за фактическое превышение площади в порядке, предусмотренном п. 3.4 Договора. Изменение Общей приведённой площади Объекта долевого строительства (фактической) по окончании строительства по отношению к Общей приведённой площади Объекта долевого строительства (проектной), как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, признаётся сторонами допустимым и не является отступлением от условий Договора, так как Стороны предусмотрели возможность такого изменения на стадии заключения Договора (пункт 1.6.2 Договора).
Этим же пунктом предусмотрено, что в случае, если при проведении отделочных работ в Объекте долевого строительства вертикальные канализационные стояки, стояки холодного и/или горячего водоснабжения будут закрыты ограждающими конструкциями (фальш-перегородками), уменьшение площади и конфигурации Объекта долевого строительства признается Сторонами допустимым. Участник долевого строительства признает допустимым то, что кадастровые работы в Многоквартирном доме будут выполнены до ввода Многоквартирного дома в эксплуатацию и до выполнения работ по отделке Объекта долевого строительства, обмеры Объекта будут произведены без учета результата отделочных работ, без учета площади, закрываемой указанными ограждающими конструкциями, при этом ограждающие конструкции не будут отражены на плане Объекта долевого строительства, и это не будет являться нарушением Застройщиком условий настоящего Договора. Стороны договорились о том, что уменьшение площади Объекта долевого строительства в связи с установкой указанных в настоящем абзаце ограждающих конструкций не является основанием для уменьшения Цены Договора на стоимость огороженной площади.
При подписании Договора долевого участия в строительстве стороны были ознакомлены с приведенными выше условиями, возражений против них не имели, о чем свидетельствуют их собственноручные подписи.
Таким образом, ссылка истца на тот факт, что обмер площади квартиры проводился инженером БТИ до производства отделочных работ, несостоятельна.
Поскольку после произведенных обмеров ГБУ МО «МОБТИ» фактическая площадь спорной квартиры определена в большем размере, увеличение площади произошло более, чем на 5%, то требования о доплате разницы между фактической площадью квартиры и проектной стоимостью квартиры, обоснованы.
Также суд учитывает, что каких-либо возражений относительно площади объекта, качества объекта либо размера доплаты при подписании Передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ Истец не заявила.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенные нормы и условия договора, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных в связи с увеличением площади объекта.
Отказывая в удовлетворении основных требований, суд также отказывает во взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов, поскольку данные требования являются производными от основного.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Квартал-Инвестстрой» о взыскании денежных средств, уплаченных в связи с увеличением площади объекта, в сумме 536 036,75 рублей, неустойки за пользование чужими денежными средствами в размере 4 185,49 рублей, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, штрафа, расходов по оплате стоимости досудебной экспертизы в размере 49 000 рублей, расходов по оплате юридических услуг в размере 60 000 рублей, по оплате нотариальных услуг в размере 2 800 рублей, почтовых услуг в размере 260 рублей – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья ПОДПИСЬ А.В. Заякина
Мотивированное решение изготовлено – ДД.ММ.ГГГГ.