ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
Судья Баженова Н.А.
поступило 23.10.2025 г. дело № 33-2921/2025
УИД 04RS0018-01-2025-002892-19
АПЕЛЛЯЦИОННО Е ОПРЕДЕЛЕНИЕ
1 декабря 2025 г. г. Улан-Удэ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:
Председательствующего судьи Гончиковой И.Ч., судей коллегии Смирновой Ю.А., Цэдашиева Б.Г., при секретаре Эрдынеевой О.Ж., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Заболотской Ольги Геннадьевны к Зоркальцевой Марине Михайловне, МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ об оспаривании договора приватизации в части площади, по апелляционной жалобе представителя истца по доверенности Усольцевой Н.В. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 29 июля 2025 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Гончиковой И.Ч., выслушав участников процесса, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Заболотская О.Г. обращаясь в суд с иском к Зоркальцевой М.М., МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ", с учетом уточнений просила признать договор недействительным в части приватизации ответчиком мест общего пользования; исключить из записи в ЕГРН права собственности Зоркальцевой М.М. на места общего пользования площадью 15,2 кв.м.; признании право собственности Зоркальцевой М.М. на квартиру № ... в порядке приватизации, площадью 46,8 кв.м., в том числе жилой 29,7 кв.м., 9,7 кв.м. – подсобные помещения, 7,4 кв.м. - места общего пользования; обязать Зоркальцеву М.М. внести изменения в ЕГРН в течении 10 календарных дней после вступления решения в законную силу.
Исковые требования мотивированы тем, что истец является собственником квартиры №..., расположенной по адресу: <...>. Жилое помещение находится в здании бывшего общежития, которое имеет коридорно-секционный тип. В договоре приватизации квартиры №... от 17.05.2007 г. указано, что приобретаемая истцом квартира состоит из двух комнат, общей площадью 45,05 кв.м., в том числе жилой 32 кв.м., подсобная 7,9 кв.м., 5,15 кв.м. - места общего пользования. Ответчик Зоркальцева М.М. является собственником квартиры <...>, с идентичными размерами. Однако, в 2007 г. ответчиком незаконно, без согласования с соседями и с соответствующими органами была установлена дверь, ограничив доступ соседей в места общего пользования. После чего ответчик оформила технический паспорт на квартиру, в соответствии с которым площадь ее квартиры составляет 54,2 кв.м., при этом в данную площадь незаконно вошли места общего пользования соседей, а именно – половина общего коридора (общая площадь коридора 21,3 кв.м.). Таким образом, ответчица приватизировала места общего пользования, приходящиеся для пользования 2-х квартир. Полагала, что площади квартир ... и ... имеют фактически одинаковые площади как жилых, так и мест общего пользования. О незаконной приватизации мест общего пользования истец узнала в марте 2025 года, когда ответчик выставила квартиру №... на продажу, указав в объявлении общую площадь 54,2 кв.м.
В письменных возражениях Зоркальцева М.М. указывает, что квартира №..., на основании договора приватизации включает только половину мест общего пользования с квартирой .... Полагает, что истицей избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку истица не лишена права включить в договор приватизации своей квартиры оставшуюся половину площади коридора. Также просила применить исковую давность, указывая на то, что квартира приватизирована в указанной площади в ... году, о чем истице могло быть известно.
Определением суда от 18.06.2025 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ".
В судебное заседание суда первой инстанции истец Заболотская О.Г. не явилась, извещалась надлежащим образом, обеспечила явку представителя.
Представитель истца по доверенности Усольцева Н.В. требования с учетом уточнений поддержала в полном объеме. Полагала, что срок исковой давности в данном случае не применим.
Ответчик Зоркальцева М.М. и ее представитель по устному ходатайству Яковлев А.Н. требования не признали, заявили о применении срока исковой давности.
Представитель ответчика МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ при надлежащем извещении на судебное заседание не явился.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласилась истец Зоболотская О.Г. в лице представителя Усольцевой Н.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Полагает, что срок исковой давности к указанному спору не применим, поскольку нарушаются права истца на использование мест общего пользования. Полагает, что ответчик самовольно внесла изменения в экспликацию плана строения, поскольку на внесенных изменениях отсутствует печать и подпись должностного лица государственного органа.
В суде апелляционной инстанции представитель истца по доверенности Усольцева Н.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, суду пояснила, что путем вычисления площадей согласно экспликации понятно, что ответчик приватизировала половину коридора, который является местом общего пользования.
Представитель ответчика по устному ходатайству Яковлев А.Н. против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, не отрицая факт того, что ответчиком приватизирована половина коридора, полагал, что истцом пропущен срок исковой давности, просил оставить решение суда без изменения.
Ответчик Зоркальцева М.М. с доводами апелляционной жалобы не согласилась, приватизацию половины коридора не отрицала.
Истец Заболотская, О.Г., представитель ответчика МУ "Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ", направили заявления о рассмотрении жалобы в их отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республики Бурятия, представитель администрации Октябрьского района г. Улан-Удэ в суд апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом.
Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене.
Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.08.2007 г. Заболотская О.Г. является собственником квартиры по адресу: <...>, на основании договора приватизации ... от .... Квартира расположена в многоквартирном жилом доме (бывшее общежитие) коридорно-секционного типа, имеет общую площадь 45,05 кв.м. (из них площадь 5,15 кв.м. – места общего пользования), в том числе жилую площадью 32 кв.м., состоит из двух изолированных комнат, санузла, ванной. Квартира расположена на 3 этаже 5 этажного кирпичного дома коридорного типа. Имеются места общего пользования на 4 жилые комнаты: кухня (9,1 кв.м.), шкаф (0,7 кв.м.), шкаф (0,5 кв.м.).
Согласно договору приватизации от ..., заключенному между Комитетом по управлению имуществом г.Улан-Удэ и Зоркальцевой М.М., Зоркальцева Е.С., действующего с согласия матери Зоркальцевой М.М., последними в общую долевую собственность в равных долях передана квартира, общей площадью 54,53кв.м., расположенная по адресу: <...> состоящая из двух изолированных комнат, санузла, душа, вспомогательных помещений - встроенные шкафы. Квартира расположена на ... этаже ... этажного кирпичного дома.
В п. 1. договора указано, что кухня, коридор, балкон являются местами общего пользования для квартир ... и ..., всего по квартирам ... и ... общая площадь 79,56 кв.м., в том числе жилая 60,30 кв.м.
Дополнительным соглашением к указанному договору от ... г. изменен номер дома с «...» на «...».
Право собственности на квартиру, возникшее на основании договора приватизации, зарегистрировано ...
На основании договора дарения ? доли в праве общей долевой собственности от ..., Зоркальцев Е.С. подарил Зоркальцевой М.М. ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <...>, общей площадью 54,2 кв.м.
В соответствии со свидетельством о регистрации права собственности, Зоркальцева М.М. является собственником квартиры №..., общей площадью 54,2 кв.м.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. № 1541-1 граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ к видам жилых помещений относятся, в числе прочего, квартиры и комнаты. При этом квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ), а комнатой - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ч. 4).
Из материалов дела, пояснений сторон следует, что истец и ответчик являются собственниками жилых помещений, расположенных в одной секции, в которой имеется общий коридор. Из плана строений следует, что общий коридор в секции, находящийся в общем пользовании, составляет 21, 3 кв.м. При этом, занимая фактически равные по площади помещения, истцом и ответчиком приватизированы помещения, различающиеся по площади. Так, истица является собственником помещений площадью 45, 05 кв.м., ответчица – площадью 54, 53 кв.м.
Также, из пояснений сторон, в том числе письменных пояснений со стороны ответчика, экспликации к плану строения квартиры ответчицы (...), следует, что в собственность ответчицы при приватизации жилых помещений передана половина площади коридора, имеющего площадь 21, 3 кв.м., находящегося в общем пользовании истца и ответчика.
Из дела следует, что спорный коридор, являющийся местом общего пользования, ранее являлся предметом судебного спора между теми же сторонами в связи с созданием ответчицей Зоркальцевой препятствий истице Заболотской в пользовании им.
Решением Октябрьского районного суда от 15.05.2015г. по гражданскому делу №2-3401/2015 исковые требования Заболотской О.Г. к Зоркальцевой М.М. об устранении препятствий в пользовании общим имуществом удовлетворены частично. Постановлено: обязать Зоркальцеву М.М. устранить препятствия в пользовании общим имуществом путем демонтажа металлической двери в общем коридоре по адресу: <...>.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что Заболотской О.Г. пропущен срок для обращения с требованием о признании сделки недействительной, о чем было заявлено стороной ответчика в судебном заседании.
Судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции принято с нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Выводы суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании договора на передачу квартир в собственность граждан от ... недействительным, о применении которого ответчиком было заявлено при рассмотрении дела в суде первой инстанции, судебная коллегия находит несостоятельным по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).
В силу ч. 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Статьей 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Исходя из пояснений истца о нарушении своих прав Заболотская О.Г. узнала в марте 2025 года, когда ответчиком Зоркальевой М.М. было подано объявление о продаже квартиры.
Ссылку стороны ответчика о том, что истцу был известен факт приватизации ответчиком квартиры с включением мест общего пользования еще с 2007 года, судебная коллегия отклоняет, как не подтвержденную материалами дела.
Кроме того, истец Заболотская О.Г. стороной договора приватизации жилого помещения не являлась, в связи с чем, последней было известно лишь о самом факте приватизации жилого помещения ответчиком, при этом отсутствовали сведения о площади приватизируемого жилого помещения, что в данном случае послужило основанием для оспаривания сделки.
Более того, в 2015 году нарушенные действиями ответчиков, права Заболотской О.Г. были восстановлены путем приведения жилого помещения в первоначальное состояние, в связи с чем, доводы ответчика о том, что истцу стало известно о нарушении ее прав в 2015 году являются несостоятельными в силу того, что решение суда сведений о включении мест общего пользования в общую площадь квартиры ответчика не содержит.
При таком положении, судебная коллегия приходит к выводу, что о нарушении своих прав Заболотской О.Г. стало известно в марте 2025 года, из ответа Росреестра от 31.03.2025 года, в связи с чем, срок для обращения с данными исковыми требованиями в суд (три года) ею пропущен не был.
В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Согласно техническому паспорту на жилой дом <...>, с экспликацией к плану строения по общественному фонду, предоставленного ФИО19, следует:
- квартира № ... имеет площадь 45, 05 кв.м., куда входят площадь квартиры - 39,9 кв.м., половина площади кухни и двух шкафов ((9,1 +0,7, +0,5) :2) – 5,15 кв.м.
- квартира №... имеет площадь 54,53 кв.м., куда, в том числе, входят площадь квартиры – 39,0 кв.м., половина площади кухни и коридора ((9,1 + 21,3) :2) – 15,2 кв.м.
Включение в общую площадь помещения ответчицы Зоркальцевой половины от общего коридора подтверждается экспликацией к плану строения на квартиру, представленной при приватизации квартиры (л.д. 61), в котором (на обороте) указана площадь кухни (9,1 кв.м.), коридора (21.3 кв.м.), всего – 30, 4 кв.м. на две квартиры.
Учитывая, что коридор (21,3 кв.м.), половина площади которого включена в площадь приватизированных ответчицей помещений, находится в общем пользовании и предназначен для обслуживания более одной квартиры в многоквартирном доме, исходя из положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ и того, что места общего пользования приватизации не подлежат, принимая во внимание доказанность включения в общую площадь квартиры половины площади общего коридора (21,3 кв.м.), судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск о защите нарушенного права подан истицей обоснованно и оснований для отказа в нем у суда не имелось.
При этом учитывая требования истца об исключении из общей площади квартиры №... площадь половины коридора, судебная коллегия приходит к выводу, что общая площадь квартиры №... составляет 43,88 кв.м. (54, 53 кв.м. – 10, 65 кв.м. (21,3 кв.м. : 2)). Следовательно, указание в договоре приватизации Зоркальцевой общей площади квартиры в размере 54, 53 кв.м. не может быть признано законным, поскольку включение в общую площадь квартиры площади коридора, находящегося в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, нарушает права истицы.
Вопреки доводам стороны ответчика, оснований полагать о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, не имеется, поскольку иным законным путем права истца не могут быть восстановлены. Включение в площадь квартиры истицы половины от площади общего коридора, в данном случае, невозможно, поскольку приватизация мест общего пользования законом не допускается.
В данном случае восстановление прав истца заключается в исключении площади мест общего пользования из площади квартиры, переданной в собственность ответчице. Путем математического подсчета, площадь квартиры ответчицы будет составлять 43,8 кв.м. Требования об определении площади квартиры ответчицы с учетом площади иных помещений суду не заявлялись и не были предметом судебного рассмотрения.
Требований о признании недействительным выданного ответчице свидетельства о праве собственности на квартиру в части сведения о площади квартиры, также не заявлялось.
При таких обстоятельствах, коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба и исковое заявление Заболотской - удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 29 июля 2025 года отменить. Принять по делу новое решение.
Исковые требования Заболотской Ольги Геннадьевны к Зоркальцевой Марине Михайловне, МУ Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации <...> об оспаривании договора приватизации в части, удовлетворить.
Признать недействительным договор от ... на передачу жилого помещения ..., расположенного по адресу: <...>, в собственность граждан, заключенный между Комитетом по управлению имуществом <...> и Зоркальцевой Мариной Михайловной и Зоркальцева Евгением Сергеевичем, действующего с согласия матери Зоркальцевой Марины Михайловны, в части указания общей площади квартиры 54,53 кв.м.
Изменить в договоре от ... о передаче жилого помещения на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в собственность граждан Зоркальцевой Марины Михайловны и Зоркальцева Евгения Сергеевича общую площадь квартиры, расположенной по адресу: <...>, с 54,53 кв.м. на 43, 8 кв.м.
Настоящее апелляционное определение является основанием для внесения изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости об объекте (квартира), расположенном по адресу: <...>, кадастровый (или условный) номер ... а также в кадастровый паспорт на указанный объект, в части площади квартиры, с указанием площади квартиры – 43, 8 кв.м.
Председательствующий:
Судьи коллегии:
Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 26.12.2025 г.