РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Невский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Завражской Е.В., при секретаре Поповой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рылова Павла Александровича, Павленко Ирины Анатольевны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о признании незаконными решений,
УСТАНОВИЛ:
Рылов П.А. и Павленко И.А. обратились в Невский районный суд Санкт-Петербурга с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), в котором просят:
- признать незаконным уведомление № КУВД-001/2025-40582127/4 от 29.07.2025 о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении жилого помещения и его ипотеки в силу закона;
- признать незаконным решение о продления приостановки государственной регистрации права собственности в отношении жилого помещения и его ипотеки в силу закона до 22.04.2026 года;
- обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию права общей совместной собственности административных истцов на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании заявления от 25.07.2025 года № КУВД-001/2025-40582127;
- обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании заявления от 25.07.2025 года.
В обоснование заявленных требований Рылов П.А. и Павленко И.А. указывают, что 19.07.2024 года между ними и ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» был заключен договор № 00951180-ПУЛЬСПРЕМЬЕР.3.1./ЭР/СЭТЛ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, который 23.07.2024 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу за номером 78:12:0633102:50844-78/011/2024-6836. В соответствии с п. 1.1 Договора участия в долевом строительстве застройщик, в том числе обязался передать дольщику квартиру, а дольщик обязуется уплатить застройщику установленный договоров долевой взнос и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Также согласно условиям договора участия в долевом строительстве, застройщик обязался передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 30.09.2025 года, долевой взнос составляет 19 207 485 рублей, который административные истцы обязались внести в срок, установленный графиком оплаты, последний платеж в размере 15 321 185 рублей должен быть осуществлен не позднее 15.03.2025 года. Исполнить надлежащим образом обязательства по внесению долевого взноса административные истцы не смогли, всего ими уплачено 8 993 362 рублей, задолженность составляет 10 214 123 рублей. Административные истцы обратились к застройщику с просьбой не расторгать договор участия в долевом строительстве, просили предоставить возможность погасить образовавшуюся задолженность. 24.12.2024 года строительство жилого дома было завершено, было выдано разрешение на ввод объекта к эксплуатацию, им было получено уведомление о завершении строительства объекта и готовности квартиры к передаче. 24.07.2025 года квартира передана Рылову П.А. и Павленко И.А. на основании акта приема-передачи, указанный акт содержит условие о том, что в силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ до момента полной оплаты долевого взноса, машино-место будет находиться в залоге у ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская», при регистрации права собственности на квартиру, одновременно подлежит регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона. 25.07.2025 года административные истцы обратились в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу с заявлением № КУВД-001/2025-40582127 о государственной регистрации права собственности в отношении квартиры и ее ипотеки в силу закона, к заявлению были приложены акт приема-передачи квартиры и квитанция об оплате государственной пошлины. Уведомлением № КУВД-001/2025-40582127/4 от 29.07.2025 года Управление Росреестра по Санкт-Петербургу приостановило государственную регистрацию прав до 29.10.2025 года по основанию, предусмотренному п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В дальнейшем срок приостановки государственной регистрации прав был продлен до 22.04.2026 года. Из уведомления усматривается, что административный ответчик, анализируя правоотношение, возникшие между застройщиком и дольщиком, сделал вывод о том, что возникновение права собственности участника долевого строительства на помещение в построенном здании связано с выполнением участником долевого строительства возложенным на него договором обязательств, то есть административный ответчик пролагает, что при наличии информации о неоплате объекта долевого строительства на момент подачи заявления о регистрации права собственности, не имеется оснований для внесения записи в ЕГРН о праве собственности участника долевого строительства, так как отсутствуют документы, подтверждающие наличие юридического состава, влекущего возникновение собственности на объект долевого строительства, поскольку представленный заявителем акт приема-передачи подтверждающий отсутствие оплаты цены договора участником долевого строительства не является надлежащим документом. Отказ в государственной регистрации ипотеки в силу закона обоснован тем, что поскольку отсутствуют основания для государственной регистрации прав собственности на машино-место, то соответственно нет и основания для регистрации ипотеки. При этом разъяснено, что Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предусматривает возникновение залога в силу закона или договора в пользу застройщика. Административный истец полагает что выводы Управления Росреестра об отсутствии документов, подтверждающих наличие юридического состава, влекущего возникновение собственности на объект долевого строительства, поскольку представленный заявителем акт приема-передачи, подтверждающий отсутствие оплаты цены договора участником долевого строительства, не является надлежащим документом сделаны вследствие неверного толкования норм права. При этом государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию прав по мотиву несоответствия форма и (или) содержания представленного документа, требованиям законодательства Российской Федерации ввиду того, что административными истцами не полностью оплачен долевой взнос, вышел за рамки представленным законом полномочий.
Представитель административных истцов Рылова П.А. и Павленко И.А. - адвокат Нестеренко А.А., действующий по ордеру, в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Санкт-Петербургу - Алексанов А.Э., в судебное заседания явился, заявленные требования не признал.
Представитель заинтересованного лица ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» - Рзаева Е.О., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, полагала заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Суд, выслушав мнение явившихся лиц, изучив материалы дела, приходит к следующему.
На основании ч. 1 ст. 218 КАС РФ граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.02.2024 года между ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» и Рыловым П.А., Павленко И.А. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 00951180-ПУЛЬСПРЕМЬЕР.3.1/ЭР/СЭТЛ, согласно которому застройщик обязуется осуществить строительство многоквартирных жилых домов и передать дольщикам квартиру, в указанном доме, а дольщик обязуется уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 30.09.2025 года, общий размер долевого взноса, подлежащий внесению дольщиками застройщику (цена договора) составляет 19 207 485 рублей.
Согласно графику оплаты (приложение № 3 к договору), последний взнос должен быть уплачен в размере 15 321 185 рублей в период с 10.03.2025 года до 15.03.2025 года.
24.07.2025 года ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» и Рыловым П.А., Павленко И.А. подписан акт приема-передачи к договору № 00951180-ПУЛЬСПРЕМЬЕР.3.1/ЭР/СЭТЛ, согласно которому застройщик передал, а дольщики приняли квартиру в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на момент подписания настоящего акта дольщики частично исполнили свои обязательства по оплате долевого взноса по договору в размере 8 993 362 рублей, в соответствии с условиями договора дольщики обязуются погасить задолженность в размере 10 214 123 рублей в сроки согласно графику платежей.
Также, согласно п. 8 акта приема-передачи, стороны подтверждают, что в силу ч. 5 ст. 488 ГК РФ до момента полной оплаты дольщиком суммы, машино-место будет находиться в залоге у застройщика. При регистрации права собственности дольщика на машино-место одновременно подлежит регистрации залог (ипотека), возникающий на основании закона, залогодержателем машино-места является застройщик, залогодателем дольщик.
Административные истцы обратились с заявлением в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о государственной регистрации права на квартиру, а также регистрации залога (ипотеки) в силу закона.
29.07.2025 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу направлено уведомление № КУВД-001/2025-40582127/4 о приостановлении государственной регистрации прав, в котором указано, что возникновение права собственности участника долевого строительства на помещение в построенном здании связано с выполнением участником долевого строительства возложенных на него договором обязательств, согласно акту приема-передачи обязательства по оплате долевого взноса выполнены частично и до момента полной оплаты цены договора помещение находится в залоге у застройщика. Особенностью возникновения права собственности на объект долевого строительства состоит в том, что после ввода объекта к эксплуатацию возникает у лица, осуществившего оплату объекта и получившего объект по акту передачи, то есть для приобретения права собственности на объект долевого строительства необходим юридический состав (совокупность юридических фактов), а не один юридический факт - передача вещи, переносящий по общему правилу титул собственности при производном способе приобретения права собственности. В отсутствие какого-либо из указанных юридических фактов, отсутствует юридический состав возникновения права собственности на объект долевого строительства у участника долевого строительства, а значит наличие информации о неоплате объекта долевого строительства на момент подачи заявления о регистрации права собственности (в том числе в ситуации договоренности сторон о рассрочке оплаты после передачи объекта), не имеется правовых оснований для внесения записи в ЕГРН о праве собственности участника долевого строительства. В отсутствие правовых оснований для проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на спорный объект по причине неисполнения им обязательств об оплате цены договора, государственная регистрации обременения (залога) права собственности лица на объект недвижимости, запись о котором в ЕГРН отсутствует, также не может быть осуществлена. Также разъяснено, что Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Федеральный закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не предусматривают залога в силу закона или договора в пользу застройщика применительно к отношениям, основанным на договоре долевого участия, поскольку при государственной регистрации в ЕГРН права собственности участника долевого строительства запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между застройщиком и участником долевого строительства, погашается исполнением обязательств, и, следовательно исполненная сделка не может обеспечиваться залогом.
22.10.2025 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу направлено уведомление № КУВД-001/2025-40582128/3, согласно которому действия по государственной регистрации прав, документы на которые были направлены с заявлением 25.07.2025 года приостановлены по заявлению ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская» от 22.10.2025 года в связи с производственной необходимостью.
Из положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 218, 227 КАС РФ следует, что предъявление любого иска об оспаривании решений, действий (бездействия) должностных лиц должно иметь своей целью восстановление реально нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, а способ защиты права должен соответствовать по содержанию нарушенному праву и характеру нарушения.
Таким образом, административное исковое заявление об оспаривании незаконных действий (бездействия) может быть удовлетворено лишь с целью восстановления нарушенных прав и свобод административного истца и с непременным указанием на способ восстановления такого права, при этом, для удовлетворения требований административного иска должна присутствовать совокупность двух оснований в виде нарушения права административного истца и совершения административным ответчиком незаконных действий или бездействий.
В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).
Как установлено Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" органом регистрации прав является Росреестр и его территориальные органы.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в следующем порядке:
1) прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если такие документы представляются в орган регистрации прав в том числе посредством выездного приема, осуществляемого публично-правовой компанией, указанной в статье 3.1 настоящего Федерального закона, или посредством отправления в электронной форме;
2) возврат прилагаемых к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных статьей 25 настоящего Федерального закона;
3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой, либо уведомление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
5) выдача документов после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо после прекращения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Государственный регистратор прав, устанавливая действительность поданных заявителем документов, проверяет: соответствие документов, в том числе их формы и содержания, требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа; наличие у органа государственной власти (органа местного самоуправления) соответствующей компетенции на издание акта, в том числе наличие полномочий у лица, подписавшего этот акт (пп. 1 и 2 п. 221 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.07.2017 года N 278).
Под формой юридического документа понимается внешняя объективизация содержания данного документа, позволяющая обеспечить его законность, а также достичь стоящих перед лицом, принимающим юридический документ, целей. Достижение данных целей осуществляется посредством определения следующих компонентов формы юридического документа: надлежащего носителя (бумажный или электронный), структуры документа (внутренняя упорядоченность его содержания), а также закрепления в нем обязательных элементов, при отсутствии которых он не выполняет своего назначения (реквизиты: вид, адресат, место и дата составления, регистрационный номер документа, подписи лиц и др.).
Под содержанием юридического документа понимается единство его элементов, свойств, раскрывающих сущность и назначение юридического документа, то есть такой документ состоит непосредственно из сведений, удостоверяющих какие-либо факты или из самих нормативных положений.
В силу приведенного регулирования государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов.
Основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав изложены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Так, исходя из п. 7 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Согласно ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
В соответствии ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии пп. 1, 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора.
Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.
Согласно ч. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом.
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
В силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Таким образом, право требования на получение объекта и оформления этого объекта в собственность участника долевого строительства возникает у него с момента полного исполнения им обязательств по оплате договора долевого участия.
При этом передача объекта долевого строительства по акту приема-передачи при наличии непогашенной задолженности со стороны участника долевого строительства не означает надлежащее исполнение обязательств и завершение сделки.
В силу положений ст. 328 ГК РФ и приведенных положений Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательство застройщика передать объект является встречным по отношению к обязанности дольщика полностью оплатить его цену.
Подписание акта приема-передачи подтверждает лишь исполнение обязательства в натуре (передачу вещи), но не прекращает денежное обязательство дольщика (ст. 408 ГК РФ).
В рассматриваемом случае из акта приема-передачи усматривается, что у Рылова П.А. и Павленко И.А. имеется задолженность по оплате объекта договора участия в долевом строительстве в размере 10 214 123 рублей, обязательства ими исполнены частично в размере 8 993 362 рублей.
Исходя из изложенного, отсутствие документа, подтверждающего полную оплату по договору долевого участия в строительстве, является препятствием для регистрации права собственности по причине незавершенности сделки и отсутствия возможности установления факта полного исполнения обязательств, то есть завершения сделки (исполнения условий договора), что в свою очередь препятствует подтверждению окончательного перехода всех прав на объект.
Согласно ч. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
Согласно ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из анализа указанных положений следует, что ипотека по своей правовой природе является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств. Иными словами, обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.
Необходимо учитывать, что отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который является специальным по отношению к ГК РФ и Федеральному закону от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Положения Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не содержат норм, устанавливающих возникновение залога (ипотеки) на объект долевого строительства в пользу застройщика в случае просрочки оплаты (неполной оплаты).
Указанным Федеральным законом предусмотрен исчерпывающий перечень мер защиты прав застройщика при неисполнении дольщиком обязательств по оплате, так, согласно ч. 4, 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при неоплате в установленный в договоре срок застройщик имеет право на взыскание неустойки (пени), а при систематическом или длительном нарушении сроком, право на односторонний отказ от исполнения договора.
Действующее законодательство не наделяет застройщика автоматическим правом залога (ипотеки) на объект договора.
Ссылка административных истцов на положения ст. 488 ГК РФ, в рассматриваемом случае, не имеет правового значения, поскольку договор участия в долевом строительстве по своей правовой природе не является договором купли-продажи, поскольку предметом договора участия в долевом строительстве является привлечение денежных средств для строительства, а не продажа готового товара, в связи с чем, правила указанной статьи к данным отношениям не применяются.
Таким образом, из совокупности изложенного, следует, что при отсутствии документов, подтверждающих оплату предмета договора в полном объеме, то есть документов, подтверждающих завершение сделки (взаимное выполнение обязательств), Управление Росреестра по Санкт-Петербургу законно и обоснованно приостановило государственную регистрацию прав.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра по Санкт-Петербургу принято на основании действующего законодательства и не может быть признано незаконным по доводам административных истцов, что влечет отказ в удовлетворении заявленных Рыловым П.А. и Павленко И.А. требований в указанной части.
Относительно требований о признании незаконным решения Управления Росреестра по Санкт-Петербургу о продления приостановки государственной регистрации права собственности в отношении жилого помещения и его ипотеки в силу закона до 22.04.2026 года суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 30 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав могут быть приостановлены не более чем на шесть месяцев однократно на основании заявления лиц, указанных в статье 15 настоящего Федерального закона. В заявлении указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. В случае отсутствия в данном заявлении указания на срок, необходимый для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав приостанавливаются на срок шесть месяцев.
Пунктом 1 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" застройщик отнесен к лицам, имеющим право на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации прав как собственник земельного участка либо лицо, которому земельный участок предоставлен для строительства на ином праве.
В рассматриваемом случае из уведомления о приостановлении государственной регистрации от 22.10.2025 года № КУСД-001/2025-40582128/3 усматривается, что указанное решение принято на основании заявления ООО «Специализированный застройщик «Сэтл Октябрьская», при этом, приостановка осуществлена с 22.10.2025 года по 22.04.2026 года.
Таким образом, повторное приостановление государственной регистрации прав было осуществлено на основании заявления лица, обладающего правом на подачу такого заявления, на срок, не превышающий предельный срок приостановления установленный законодательством.
В связи с изложенным, оснований для признания уведомления о приостановлении государственной регистрации от 22.10.2025 года № КУСД-001/2025-40582128/3 незаконным в рассматриваемом случае не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении административного искового заявления Рылову Павлу Александровичу и Павленко Ирине Анатольевне - отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья: